פרשנות תכנית בכל הנוגע להיתר שימוש במשרדים ב"כ העוררת טוען כי, תכנית 1043א' איננה משביחה, כיוון שתוכניות קודמות התירו שימוש למשרדים. לפיכך אין שינוי בתוכנית החדשה. לטענתו, מטרות תכנית 1043א' הן להרחיק תעשיה מטרדית ומזהמת. בתכנית הותר שימוש למשרדים. בתכנית 1043, שאושרה בשנת 1978, בוטל השימוש של בתי משרדים אולם לא נאסר בה שימוש למשרדים. לטענתו יש להבחין בין בתי משרדים שהם בנינים שלמים המיועדים אך ורק למשרדים לבין שימוש למשרדים. לפיכך, לטענתו, יש ללכת לתכניות הקודמות לתכנית 1043, כגון תכנית 50 או תכנית E. למשל, מתקנון תכנית 50, אשר צורף לעררים, בעמוד 17 מופיע ברשימת האזורים ובשימושים המותרים באזור דירות 3 בסעיף 4 שבו שימוש למשרדים. מכאן שהשימוש במשרדים היה מותר גם לאחר תכנית 1043 אשר כל אשר היא אסרה היה שימוש לבתי משרדים. אשר לדוגמאות שהוגשו ע"י המשיבה לאחר הדיון, של היתרים לשימוש חורג למשרדים שניתנו לפני תכנית 1043א', נטען בין היתר, כי בדיקה פרטנית שלהם מעלה, כי אין מדובר באישור לשימוש חורג למשרד אלא לבנין משרדים, לבנק ולחנות מסחרית. ב"כ העוררת טוען גם טענות שמאיות כנגד המודלים אשר לפיהם חישבו השמאים המכריעים, ולאחר מכן גם שמאי המשיבה בערר תא/85070/12, את שווי המקרקעין במצב קודם ובמצב חדש. בין היתר נטען כי, בערר תא/85017/10 במצב קודם נלקח שווי למסחר ולא לתעשיה, וכי הקביעה שבתעשייה יש רמת סיכון גבוהה יותר מאשר במשרדים הינה מוטעית. ב"כ העוררת הציג חוזים לפיהם, דמי השכירות שהעוררת מקבלת הינם גבוהים יותר מאשר במשרדים בבניינים סמוכים. אשר לערר תא/85156/10 נטען כי, אין בסיס לקביעה של השמאית המכריעה לפיה יש דחייה של שנה וחצי בין המצב הקודם למצב החדש. הטענה מתבססת על טענת שמאי המשיבה כי השימושים היו לא חוקיים (עמ' 2 לפרוטוקול). לטענתו שלושת השמאים לא ביססו בשום צורה הפרש בין שווי מצב קודם לשווי במצב החדש (שם). המשיבה טוענת כי, בעררים שהוגשו על השמאים המכריעים, נוכח היקף התערבותה המצומצם של ועדת הערר, אין להתערב בשמאויות המכריעות. כל הטענות שנטענו בעררים, נטענו על ידי ב"כ העוררת בפני השמאים המכריעים, נדונו על ידם, ונדחו. ב"כ המשיבה הפנתה בדיון בערר תא/85017/10 לעמוד 3 בשומה של השמאי המכריע מר ניקי פרימו, בערר תא/85156/10 לעמוד 4 לשומה של השמאית המכריעה גב' לבנה אשד ובערר תא/85070/12 לעמוד 5 לשומה של שמאי המשיבה מר מאיר צור. בכל ההפניות הללו מופיע במפורש בתיאור הנכסים, כי הם משמשים למשרדים. לפיכך יש לדחות את טענת ב"כ העוררת כי מדובר בתעשייה קלה. המשיבה טוענת כי תכנית 1043א' התירה שימוש למשרדים כאשר במצב התכנוני הקודם, תכנית 1043 אסרה שימוש למשרדים. הפרשנות שיש להבחין בין בתי משרדים למשרדים נטענה על ידי ב"כ העוררת גם בפני השמאים המכריעים, ונדחתה על ידם. שמאי המשיבה ציין בפנינו כי כל היתרי הבניה באזורי התעשייה בתל אביב מאז אישורה של תכנית 1043 אושרו לתעשייה כולל הבנין נשוא השומה שההיתרים לתעשייה צורפו לתשובה. בפועל, אנשים החלו לעשות שימושים למשרדים גם כשההיתר היה לתעשייה. המטרה של תכנית 1043א' היתה בין היתר, למסד ולאשרר את השימושים בפועל של משרדים ובנייני תעשיה (עמ' 3 לפרוטוקול). שמאי המשיבה גם טען כי ניתנו עשרות היתרים לשימושים חורגים למשרדים באזור. המשיבה גם ביקשה להציג דוגמאות של היתרים לשימושים חורגים שניתנו על ידה טרם אישור תכנית 1043א', וצירפה להודעתה מיום 10.5.12, דוגמאות לטענתה, להיתרים לשימוש חורג למשרדים שניתנו לפני תכנית 1043א'. אשר לטענות השמאיות כנגד השומות המכריעות, השיב שמאי המשיבה כי השמאים המכריעים השתמשו במודלים מקצועיים שמאיים מקובלים, שאין להתערב בהם. אשר לשומתו בערר תא/85070/12, הסביר שמאי המשיבה בדיון בפנינו, כי בדיונים בפני השמאים המכריעים אשר התקיימו בנוכחות הצדדים, הסביר ופירט כיצד הגיע לשווי ההשבחה שקבע וכך נהג בשומה זו. הערכים שניתנו הם 1,500 $ שווי משרדים בסביבה וניתן ערך ללגיטימציה שנתנה תכנית 1043א' לשימוש למשרדים בשווי של 10% וכך הגיע לערך של 150$ בשומת ההשבחה שערך. לאחר שעיינו בכתבי הטענות, בתכניות הרלבנטיות וכן בשומות המכריעות ובמסמכים שהוצגו לנו, ולאחר ששמענו את הצדדים, החלטנו לדחות את העררים. להלן נימוקנו: אין מחלוקת בין הצדדים כי תכנית 1043א' התירה שימוש למשרדים. המצב התכנוני הקודם הינו תכנית 1043. מטרת התכנית כמפורט בסעיף 4 שבה היא: "לקבוע תקנות בניה ביחס לגבהי הבנינים ואחוזי הבניה באזורי התעשיה של התכניות המפורטות בסעיף 2 וכן לבטל באזורים אלה את השימוש של בתי משרדים". סעיף 5 סיפא להוראות התכנית קובע כי: "בכל איזורי התעשיה לא יורשה השימוש של בתי משרדים". הוראות התכנית ברורות הן ואוסרות הן מפורשות שימוש למשרדים. לא מצאנו כל בסיס וכל אחיזה לשונית או פרשנית כלשהי לטענת ב"כ העוררת, כאילו יש הבחנה כלשהי בין המונח בתי משרדים למשרדים. כפי שב"כ העוררת אף התבטא בפנינו התכניות 1043 ו- 1043א' נערכו ואושרו בתקופות שונות. אין ליחס לשימוש במילים בתי משרדים כוונה או פרשנות אחרת מאשר משרדים. בתכנית 1043 נקבע במפורש כי תחולתה הינה בכל שטחי תכניות בין היתר 50 (תב"ע "E") ובסעיף 6 להוראות התכנית שכותרתו "יחס התכנית לתכניות בניין ערים "ל", "G", "K", 50, 432, 618 שוב נאמר במפורש: " ... כן יבוטל בכל התכניות בסעיפי התכליות השימוש של בתי משרדים". גם עיון בתכניות אלו מעלה כי המונח המופיע בהם הינו משרדים ולא בתי משרדים. כך למשל גם בסעיפים אליהם הפנה ב"כ העוררת עצמו בהוראות תכנית 50 בסעיף 4 לאזור דירות 3 ברשימת האזורים והשימושים המותרים (עמ' 17 לתכנית), מופיע משרדים ולא בתי משרדים. אם בכל התכניות הללו לא מופיע המונח בתי משרדים, לכאורה לפי שיטת ב"כ העוררת לא ברור כלל הסיפא לסעיף 6 להוראות תכנית 1043, שכן אין בכל התכניות הללו שימוש של בתי משרדים. אין שוני בין המונח בתי משרדים למשרד. העובדה שבתכנית 1043 מופיע בתי משרדים אין פירושו ואין משמעותו שונה מ"משרדים". בענין זה רואים אנו גם את דברי שמאי המשיבה אשר שאל כשאלה רטורית האם יש הבדל בתכניות כאשר מדובר על מגורים, בתי מגורים או בניני מגורים וברור שאין הכוונה לשימושים שונים במהותם. כפי שמופיע בשומות המכריעות פרשנות זו וטענות אלו גם נטענו במלואן בפני השמאים המכריעים, נדונו על ידיהם, והם גם ניתחו את הוראות התכניות הרלבנטיות ודחו פרשנות מוצעת זו של ב"כ העוררת, כאילו היה מותר שימוש במשרדים לפני אישור תכנית 1043א'. אשר לטענות השמאיות כנגד השומות המכריעות: עיון בהן מעלה כי אין לקבל את הטענות שנטענו כנגדן. כך למשל, לגבי השומה המכרעת של מר ניקי פרימו בערר תא/85017/10, בעמוד 10 בשומה המכרעת מסביר השמאי המכריע מדוע לדעתו דמי השכירות בנכס נשוא השומה אינם תואמים שימוש בתעשייה אלא במסחר, במיקום ובמאפייני הנכס. כן מסביר הוא מדוע מרכיב הסיכון בשימוש זה הינו גבוה יותר מזה של משרדים. מכאן, שאין מדובר בטעות כפי שטען ב"כ העוררת לגבי השווי לשימוש במסחר במקום תעשיה שכן, השמאי המכריע במפורש, מתייחס לשימוש כאל שימוש בתעשיה, אולם מסביר מדוע דמי השכירות בנכס נשוא השומה אינם תואמים שימוש זה אלא תואמים שימוש למסחר, ומכאן גם מרכיב הסיכון שקבע. לגבי ערר תא/85156/10, עיון בשומה המכרעת של השמאית המכריעה גב' לבנה אשד, בעמוד 12 אליו הפנה ב"כ העוררת, שם מופיע שווי במצב קודם עם מקדם דחיה של שנה וחצי מעלה כי, השמאית המכריעה הפנתה לסעיף 9.1 לשומה המכריעה. עיון בסעיף 9.1 לשומה המכריעה (עמ' 8 ואילך) מעלה, כי בעמוד 11 ניתנה הנמקה מפורטת בענין זה, ובין היתר, נאמר שם כי: "לאור האמור לעיל, הכרעתי בעניין זה הינה, כי יש לראות בשימושים שהותרו בתכנית 1043 א', הרחבה של השימושים שהיו מותרים בחלקה, ערב אישורה, ובין היתר, הוספת השימוש למשרדים בנכס, נשוא השומה. ההשבחה איפוא, נובעת מהרחבת השימושים בנכס או לחילופין - ממתן הלגיטימציה לשימושים המתקיימים בו בפועל - שלא כדין. תחשיב השווי במצב הקודם לענין תכנית 1043 א', מתבסס על דחייה של השווי - במצב החדש - בשימוש חוקי למשרדים, תחת ההנחה שהליך הכשרת המצב הקיים, ערב אישור תכנית 1043 א', היה כרוך בהליך לאישור לשימוש חורג, או לחילופין, באישור תכנית נקודתית, שמישכו נאמד בכשנה וחצי". אין לקבל את טענת ב"כ העוררת כי נמצא שם מודל שאומר שיש דחיה של שנה וחצי בין המצב הקודם לבין המצב החדש כלשונו בעמוד 2 לפרוטוקול. אשר על כן לא מצאנו עילה להתערבותנו בעניין זה בשומה המכרעת. אשר לטענות בענין ערכי השווי בשומת המשיבה בערר תא/85070/12, מצאנו כי אכן לוקה שומת המשיבה בחסר. אין בה פירוט ולא ניתן להבין כיצד נקבעו בה ערכי השווי. ראוי היה כי ינתן על כך פירוט בשומה עצמה ולא בדברים שבעל פה. יחד עם זאת, מאחר וניתנו הסברים ע"י המשיבה גם בפני השמאים המכריעים בעת הדיונים בפניהם בעררים האחרים ומאחר ומדובר באותם צדדים, הרי שיש להניח כי הנימוקים והפירוט כפי שהושמעו בפנינו היו ידועים לעוררת. עם זאת, כאמור, לדעתנו, לא די להסתמך על כך, אלא בכל שומה ושומה היוצאת מטעם המשיבה יש לפרט את התחשיבים וכיצד נקבעו בה ערכי השווי במצב הקודם והחדש, וזאת גם אם מספר שומות יוצאות לאותו נישום. לסיכום: לאחר שבחנו את טענות העוררת ואת השומות המכריעות לא מצאנו כי התקיימו התנאים להתערבותנו בשומה מכריעה. לא נמצאו בהן לא דופי חמור ולא טעויות מהותיות. אדרבא, גם הניתוח שעשו השמאים המכריעים לגבי פרשנות תכנית 1043 ותכנית 1043א' מקובלת עלינו. כאמור, המצב התכנוני הקודם הרלבנטי בעררים שלפנינו הינו תכנית 1043 והיא בלבד. תכנית זו אוסרת במפורש שימוש למשרדים. אין כל נפקא מינה לכך כי נאמר בה בתי משרדים. בתי משרדים ומשרדים הם היינו הך. אשר על כן, לאור זאת אנו דוחים גם טענות העוררת בערר 85070/12 כנגד שומת המשיבה. אשר לטענות לטעויות שנפלו בשומות המכריעות, בחנו וראינו כי לא כך הוא. אשר ליתר הטענות השמאיות, כמו שימוש במודל זה או אחר, לא מצאנו כי בשומות המכריעות שבפנינו נעשה שימוש במודלים ש"הומצאו" כטענת ב"כ העוררת על ידי השמאים המכריעים. מדובר במודלים מקצועיים שמאיים מקובלים. כך גם לענין התחשיבים וניתוחם בשמאויות המכריעות. ככל שלעוררת נותרו מחלוקות שמאיות עם השמאים המכריעים גם אם מחלוקות לגיטימיות הן, הרי שלא די בכך כדי להביא להתערבותנו. אשר על כן כאמור ברישא להחלטתנו אנו דוחים את העררים . העוררת בעררים תא/85156/10, תא/85017/10 תישא בהוצאות המשיבה בסכום כולל של 10,000₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום. לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. בנסיבות הענין, אין צו להוצאות בערר תא/85070/12. תוכנית בניהבניה