דרישת היטל ההשבחה בגין מתן אישור לשימוש חורג למקרקעין

הערר הוגש כנגד דרישת תשלום היטל השבחה שהומצאה לעורר בעניין מקרקעין בדרך בן צבי 98 בתל אביב יפו, גוש 6988, חלק מחלקה 5. טענות העורר: העורר מחזיק במקרקעין על פי יפוי כח מבעל הזכויות במקרקעין, ומנהל במקום עסק - מוסך "טורינו יפו". לטענת העורר, דרישת היטל ההשבחה נשלחה אליו ביום 10.9.09 כתנאי לחידוש רשיון העסק. העורר טוען כי במשך שנים, הותר לו שימוש חורג במקרקעין ללא דרישה וללא גביית היטל השבחה. מדובר בשימוש חורג שקיים כבר עשרות שנים במקרקעין. העורר טוען טענות של מניעות, בין היתר בהסתמך על התכתבויות והסכמים עם המשיבה. נטען להסתמכות ולהפרת הבטחה שלטונית. נטען כי, משורת התכתבויות וסיכומים שפורטו וצורפו לערר עולה, כי בפועל במשך שנים המוסך מתנהל כדין ובהיתר. נטען כי אין עילת חיוב בהיטל השבחה ואין עילת מימוש מאלו הקבועות בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965. לא אושרה כל תכנית חדשה. ההיתר לשימוש חורג היה כבר לפני 30 שנה. אין מקום להתעוררות של המשיבה, כלשון ב"כ העורר בדיון בפנינו, לאחר 30 שנה ולבוא ולדרוש ממנו היטל השבחה. נטען כי העסק מתנהל על חלקה 5 ואינו בחלק כלשהו מחלקה 4. כן נטען כי ניתן בזמנו בשנת 1995, רשיון עסק לצמיתות. לכן לא היתה המשיבה רשאית לחזור בה מכך ולבטל או להתנות את חידושו בתנאים. בכל מקרה היה עליה לנקוט בהליך של שימוע בהקשר זה. לחילופין, העורר חולק גם על גובה השומה. טענות המשיבה: דרישת היטל ההשבחה נשלחה בגין מתן אישור לשימוש חורג למקרקעין. המשיבה צירפה לתשובתה את נספח א' - העתק מהחלטת ועדת המשנה בדבר הבקשה לחידוש שימוש חורג. אשר לטענות כי אין מדובר בשימוש חורג וטענות הסתמכות והפרת הבטחה שלטונית, טוענת ב"כ המשיבה כי אין עניינן במסגרת ערר המוגש לפי סעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965. נטען כי גם נושא רשיון העסק לצמיתות, איננו במסגרת הדיון בערר. לגופו של ענין טענה ב"כ המשיבה, כי בתקופת שנות ה-90-80, נהגה המשיבה ליתן שימוש חורג לעסק ללא גביית אגרות והיטלים, אולם גם בגוף רשיון העסק לצמיתות שניתן לעורר בשנת 1989 נכתב כי השימוש החורג אושר עד למועד מסוים. החל משנות ה-2000 החלה המשיבה לגבות אגרות והיטלים מבעלי עסקים אשר הגישו בקשות לשימוש חורג, כפי שעשה העורר בשנים 2003 ו-2008, ואף שלחה על כך הודעה לעורר בזמנו. נטען כי בשנת 2008 הוגשה ואושרה לעסק בקשה לשימוש חורג עד שנת 2015. במסגרת בקשה לרשיון עסק יש לעמוד בדיני התכנון והבניה עפ"י חוק רישוי עסקים. לפיכך, במסגרת בחינת הליך רישוי העסק, נבחן הצורך בהיתר לשימוש חורג ונגזר מכך היטל ההשבחה שהושת על העורר. יעוד המקרקעין הוא שצ"פ ולכן מדובר בשימוש חורג כעסק. דיון והחלטה לאחר שעיינו בכתבי הטענות ובמסמכים הרלבנטים ושמענו את הצדדים, אנו מחליטים כלהלן: במקרה שלפנינו אין למעשה מחלוקת בין הצדדים בכל הנוגע לייעוד המקרקעין ולשימוש שנעשה בהם. גם אין מחלוקת כי ברשיונות עסק שניתנו במשך השנים, צוין כי מדובר ברשיון לשימוש חורג וכי ישנו היתר לשימוש חורג מזה עשרות שנים. אין גם מחלוקת באשר לחוקיות השימוש במקרקעין במשך עשרות שנים. העורר טוען בתמצית כי, משמדובר בשימוש חורג בהיתר במשך עשרות שנים, אין מקום לבוא ולגבות לראשונה היטל השבחה לאחר עשרות שנים בהן לא נגבה כלל ע"י המשיבה. בהקשר זה טוען העורר גם טענות של הסתמכות, מצגים והפרת הבטחות שלטוניות, כמו גם טענות בעניין מתן רשיון עסק לצמיתות והיעדר הצורך בחידושו או בחידוש שימוש חורג. כפי שכתבנו גם בהחלטות קודמות שלנו, סמכותה של ועדת הערר הינה לבחון האם היטל ההשבחה הוטל כדין אם לאו, ע"י המשיבה. אין מסמכותה של ועדת הערר לדון בטענות כמניעות, הסתמכות, אפליה, מצג שווא, הבטחות שלטוניות וכדומה כנגד המשיבה. בעניין זה נאמר על ידינו למשל בערר רה/85036/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון .נ. חיים וחוה שנפלד כי: "טענות מסוג זה נדחו פעמים רבות גם ע"י ועדות הערר במחוזותיהן השונים. נקבע גם כי ועדת הערר איננה מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה שהוטל כדין, עקב טענות של השתק, הסתמכות, אפליה וכדומה. כך למשל, הוחלט לאחרונה, בערר ים-8-187/10 מלון קיסר ירושלים בע"מ נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים." (עמ' 5 להחלטה) עמדה זו של ועדת הערר גם אושרה על ידי בית המשפט המחוזי במחוז מרכז בעמ"ן (מרכז) 47405-01-11 בבזדה אברהם . נ . הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק": "אשר על כן, כיון שהועדה המקומית מנועה מלהתייחס להסכמים המתנים או חורגים מהוראות התוספת השלישית, כאמור לעיל, הרי שגם ועדת הערר, היושבת כערכאת ערעור על החלטות הועדה המקומית, מנועה מלדון בעניינים חיצוניים לענייני תכנון והבניה כגון תקפותם של הסכמים, הבטחות וכיוצא באלה. סמכותה של ועדת הערר מתמצת בבחינת עצם הטלת היטל ההשבחה - האם הוטל כדין ומה שיעורו. יפים לעניין זה דברי וועדת הערר בירושלים (ערר ים 8-187/10, מלון קיסר ירושלים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים):..." () כך גם נקבע לאחרונה על ידי וועדת הערר במחוז דרום בערר שד/86139/11 ש.פ. מהנגב בע"מ .נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שדרות: "העוררת טענה כי לאור התנהלות המשיבה היא מושתקת ומנועה מלדרוש היטל השבחה. אנו סבורים כי טענות שכאלו אינן מסוג הטענות שוועדת הערר מוסמכת לדון בהן, ונפרט: ועדת הערר לפיצוים ולהיטל השבחה הוקמה כגוף מקצועי ומתמחה לטפל ולדון בנושאים כלכליים מכוח חוק התכנון והבניה, ובפרט בנושאי תביעות פיצויים וקביעת היטלי השבחה. ועדת הערר אינה מוסמכת לדון בהסכמים חוזיים ותביעות נזיקיות וזאת לא במסגרת תביעות לפי סעיף 197 ולא במסגרת היטלי השבחה. לטעמנו, ועדת הערר גם אינה מוסמכת לקבוע מניעות או השתק מלדרוש חיוב היטל השבחה כאשר היא קובעת כי קיים חוב שכזה, ונבאר: במסגרת סמכותה של ועדת הערר בענייני היטל השבחה, מוסמכת ועדת הערר לקבוע האם נעשה חיוב בהיטל השבחה כדין, ואם כן מה שיעורו. ונחדד: לטעמנו סמכות הבחינה של ועדת הערר האם נעשה החיוב כדין, הינה במסגרת חוק התכנון והבניה ותקנותיו, כלומר האם החיוב עומד בתנאים הקבועים בחוק התכנון והבניה, תקנותיו והפסיקה הרלוונטית לחוק זה". "אולם, כאמור, ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה שנעשה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה ותקנותיו, מטעמים שהינם חיצוניים לחוק התכנון והבניה כגון הסכמות בין הצדדים או מכוח טענות כגון השתק, מניעות, הסתמכות או נזק. כך, לדוגמא, היה וקיים היטל השבחה תקף מכוח תכנית משביחה, לא מוסמכת ועדת הערר לבטלו רק מהטעם כי הועדה המקומית, או מי מטעמה, הבטיחו לאזרח כי לא יחויב בהיטל השבחה בגין התכנית, ואלו פני הדברים גם אם האזרח סבור כי בהתנהגות הוועדה המקומית ויתרה זו על גביית ההיטל. טענות אלו כגון מניעות, השתק וטענות דומות יש לברר במסגרת תביעה אזרחית ולפי הכללים שנקבעו לגבי טענות אלו, אך אין הן רלוונטיות במסגרת הליך בפני ועדת הערר המקצועית לקביעת עצם החיוב בהיטל ההשבחה ושיעורו. ודוק. ועדת הערר מוסמכת לבטל חיוב בהיטל השבחה מהטעמים המפורטים בחוק התכנון והבניה ותקנותיו הן טעמים מהותיים (כגון: העדר של השבחה מכוחה של התכנית) והן טעמים פרוצדוראליים (כגון: התיישנות), אך היא מוגבלת לטעמים הקשורים בחוק התכנון והבניה ותקנותיו. אולם היא אינה מוסמכת לבטל את החיוב מטעמים חיצוניים כגון הטעם כי הוועדה המקומית התחייבה שלא לגבות את החוב או התרשלה בגביית החוב. לפיכך, מסקנתנו הינה, כי ועדת הערר אינה מוסמכת לבטל את החיוב בהיטל ההשבחה במקרה שבפנינו לאור טענות המניעות וההשתק". (עמ' 10 - 11 להחלטה) נעיר כי כך גם עולה מהערת אגב של סגן הנשיא השופט גולדס, בפסק דינו בעש"א (פ"ת) 10002-02-09 ירון גלעדי . נ . הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה ( שם בסעיף 9 סיפא, עמ' 4 לפסק הדין). במקרה שלפנינו עילת החיוב בהיטל השבחה הינו אישור הבקשה לשימוש חורג במסגרת חידוש רשיון העסק. כפי שציינה ב"כ המשיבה בדיון בפנינו, סעיף 1 (א) לחוק רישוי עסקים, התשכ"ח - 1968, קובע כי: " שר הפנים רשאי לקבוע בצווים עסקים טעוני רישוי ולהגדירם, כדי להבטיח בהם מטרות אלה או מקצתן: ... .... (6) קיום הדינים הנוגעים לתכנון ולבניה ולשירותי כבאות". לא מצאנו פסול בהליך בו נקטה המשיבה בהתאם לחוק רישוי עסקים ובחינת מתן ההיתר לשימוש חורג במסגרת חידוש רשיון העסק. במובן זה דרישת היטל ההשבחה נשלחה כדין. כך גם אין העורר יכול להיבנות מנוהגה המוטעה של המשיבה במשך שנים שלא לגבות היטל השבחה בנסיבות אלו. על העדר האפשרות להסתמך על נוהג מוטעה, ככל שהוכח כי היה כזה, עמדנו בהרחבה בערר רה/85036/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' חיים וחוה שנפלד לעיל (שם בעמ' 41 - 51 להחלטה), והדברים שם חלים גם בענייננו. בנסיבות המקרה שלפנינו לא היתה גם מחלוקת בין הצדדים כי העורר קיבל הודעה על שינוי מדיניותה של המשיבה עובר לחידוש רשיון העסק בשנת 2003, לפיה יוחל בגביית אגרות והיטלים כדין. במהלך הדיון בפנינו לא הוברר מדוע, אם כן, המשיבה לא גבתה היטל השבחה מהעורר בעת מתן האישור לשימוש חורג בשנת 2003. יחד עם זאת, בכך שהמשיבה בטעות לא גבתה בעבר היטל השבחה בגין כך, אין כדי להביא לבטלות דרישת היטל ההשבחה הנוכחית, שנשלחה על ידה כדין. כפי שהחלטנו בערר רה/85036/09 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת השרון נ' חיים וחוה שנפלד נוהג מוטעה אין להנציחו, ובוודאי לא על ידי ועדת הערר. אשר על כן, לאור כל האמור לעיל, אנו דוחים את טענות העורר בכל הנוגע לעצם החיוב בהיטל השבחה. לעורר טענות גם כנגד גובה השומה. אשר על כן בעניין זה אנו מחליטים למנות שמאי מייעץ. לאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ תינתן לצדדים הזדמנות לטעון לגביה תוך 14 יום מיום מתן חוות הדעת. היעדר תגובה מהצדדים תוך פרק זמן זה, משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ. בנסיבות העניין נוכח התנהלותה של המשיבה, אשר לא פעלה אף עפ"י הצהרות מדיניותה היא עצמה כלפי העורר, ואשר יש להניח כי לו היתה עושה כן עוד בשנת 2003, לא היה העורר נזקק להליכים כלשהם, לרבות הערר שבפנינו, תישא המשיבה בהוצאות העורר בסכום סמלי של 5,000₪ בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 60 יום. לאחר מכן ישאו הצמדה וריבית כחוק. מקרקעיןהיטל השבחהשימוש חורג