דרישת היטל השבחה בעקבות מימוש הזכויות בדרך של מכר

בעקבות מימוש הזכויות בדרך של מכר, קיבלה העוררת דרישת היטל השבחה מאת המשיבה בגין אישור תכנית רצ/30/11/1, אשר אושרה ביום 27.9.02, בסכום של 400,466.02 ₪, ליום 14.11.10. העוררת טוענת כי חל הפטור בסעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית ולפיכך איננה חייבת בהיטל השבחה. הפטור חל גם על התמורה שהתקבלה ממכירת המקרקעין. העוררת טוענת כי במועד אישור התכנית המשביחה - 27.9.02 - שהוא מועד החיוב בהיטל השבחה, היתה זכאית לפטור, וכי בשונה מע"א 203/09 שירותי בריאות כללית נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה עפולה, המקרקעין לא שינו ייעודם, וגם לאחר אישור התכנית המשביחה המשיכה העוררת לעשות שימוש בנכס כמרפאה. המשיבה טוענת כי במועד אישור התכנית, נוסח הפטור שבסעיף 19(ב)(4) לא כלל את המילים "או התמורה בעדם" (תיקון מיום 31.12.05). המשיבה גם טוענת כי העוררת חתמה על כתב ההתחייבות לפיו תחול חובת תשלום היטל השבחה בכל מקרה שהבניין לא ישמש כמרפאה. על כן, משמכרה זכויותיה בבניין, חלה עליה חבות גם מכח כתב ההתחייבות - שצורף כנספח 4 לכתב התשובה. דיון והחלטה סעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה שהיא אחת מאלו המנויות בהוראות סעיפים (1)-(9). סעיף קטן (4) קובע כי לא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל השבחה שהיא: "(4) השבחה במקרקעין של מוסד לחינוך, לתרבות, למדע, לדת, לצדקה, לסעד, לבריאות או לספורט, או במקרקעין של הקדש ציבורי במשמעותו בחוק הנאמנות, התשל"ט- 1797, שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, אם אותם מקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות". השאלה הניצבת לפתחנו היא האם העוררת במקרה שלפנינו עומדת בתנאי הפטור. אין מחלוקת כי הטוען לפטור על פי סעיף 19(ב)(4), חייב לעמוד בכל ארבעת התנאים, במצטבר, הקבועים בסעיף, והם: המקרקעין הם של "מוסד" שמטרותיו אחת (או יותר) מהמנויות בסעיף: חינוך, תרבות, מדע, דת, צדקה, סעד, בריאות, ספורט, או מקרקעין של הקדש ציבורי שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות האמורות. אין גם מחלוקת, כי הנטל להוכיח קיומו של כל אחד ואחד מהתנאים שבסעיף, מוטל על החייב - היינו, על העוררת. העוררת היא "קופת חולים". "קופת חולים" מוגדרת בסעיף 2 לחוק ביטוח בריאות ממלכתי, התשנ"ד- 1994, כ: "תאגיד שהוכר לפי סעיפים 24 ו- 25 לחוק". סעיף 24 (א) לחוק מגדיר "מוסד רפואי" כ"בית חולים, מרפאה, מוסד לטיפול במשתמשים בסמים ומעבדה". לצורך הדיון שבפנינו נניח גם כי אין מחלוקת כי העוררת הינו "מוסד". [בעניין זה נעיר כי טיבו של המונח "מוסד" מושג זה איננו נהיר לגמרי בחקיקה. הוא מופיע כנראה לראשונה, בחוק מבקר המדינה, התשי"ח-1958 בסעיף 9 המונה את הגופים המבוקרים על ידי מבקר המדינה, ומופיע בדרך כלל ברשימה הכוללת: מפעל, קרן או גוף אחר]. אין גם מחלוקת כי העוררת היא מוסד שמטרותיו היא בריאות וסעד. סעיף 25 לחוק ביטוח בריאות ממלכתי קובע כי: "שר הבריאות לא יכיר בקופת חולים אלא אם כן נתקיימו בה כל אלה: (1) התאגיד המבקש הוא תאגיד שהמסמכים שעל פיו הוא נתכונן ובפועל מחייבים את השקעת כל הרווחים בו לשם ביצוע מטרותיו, אינם מתירים חלוקת רווחים בין חבריו או בעלי מניותיו, לפי העניין, ומחייבים את העברת יתרת נכסיו למטרה הקרובה למטרותיו בעת פירוקו או חיסולו..." נוכח הוראות סעיף 25 הרי שאין עיסוקה של העוררת לשם קבלת רווחים וככל שיש לה רווחים עליה להשקיעם לשם ביצוע מטרותיה, שאם לא כן לא היה מכיר בה שר הבריאות כקופת חולים. אשר על כן מתקיים גם התנאי השלישי לפטור. הצדדים חלוקים לעניין קיומו של התנאי הרביעי, לעניין עילת המימוש שבגינו נשלחה דרישת היטל ההשבחה. מאחר ומדובר במכר של המקרקעין, הרי שאין מדובר במקרקעין המשמשים למטרות האמורות, אלא בתמורה בעדם. המשיבה טוענת כי בעת אישור התכנית לשון החוק היתה במתכונתה טרם התיקון היינו - שלא הופיעו בסעיף 19(ב)(4) המילים "או התמורה בעדם". הפטור לא היה חל אז, בעת מימוש זכויות בדרך של מכר. לטענתה, כשם שהחיוב בהיטל השבחה נוצר במועד אישור התכנית, כך גם חל הפטור לפי לשון החוק כפי שהיה בעת אישור התכנית. העוררת טוענת כי את זכאותה לפטור יש לבחון לעת מימוש הזכויות ובנוסחו עתה. סעיף 2 לתוספת השלישית קובע כי השבחה הינה: "עליית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג". כפי שניתחנו בהרחבה בערר (ת"א) 85011/10 אקרו בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ובערר (מרכז) 8164/10 אלון שני נ' ועדה מקומית לתו"ב עמק חפר, החוק קבע שלושה ארועים בלבד בגינם ניתן לחייב בהיטל השבחה, כאשר בערר שבפנינו מדובר באישור תכנית, והחייב בהיטל השבחה הינו מי אשר היה בעלים או חוכר לדורות של המקרקעין, במועד אישור התכנית. אין מחלוקת כי מועד החיוב הינו מועד אישור התכנית. במקרה שלפנינו, בשונה מהדוגמאות שהוצגו על ידי המשיבה, יעוד המקרקעין לא שונה ושימש למטרות בריאות עד למכירתם. התמורה אמורה לשמש גם למטרות המנויות בסעיף, כפי שנפרט גם להלן. בעש"א (חי) 8/08 מכבי שירותי בריאות נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, נדרש בית המשפט לסוגיה דומה, ושם פסק כי: "...המועד הקובע לבחינת הפטור הוא מועד כניסת התוכנית לתוקף, על פי נוסח החוק שהיה קיים בזמנו. עם זאת, לעניות דעתי, בפרשנות החוק יש לקחת בחשבון את תיקון מס' 53 משנת 2000 לחוק המקרקעין התשכ"ה - 1965. בתיקון זה הוספו המילים "או התמורה בעדם" לסעיף 19 (ב) (4) לתוספת השלישית בחוק, הקובע את הפטור הרלוונטי. על פי תיקון זה הפטור יינתן גם אם המקרקעין נמכרים והתמורה בעדם תשמש למטרותיו של אותו מוסד שלא לכוונת רווח (הכול כמפורט בסעיף). המחוקק החליט לתת פטור גם במקרה שהמקרקעין נמכרים. אומנם תיקון החוק אינו חל למפרע (באופן רטרואקטיבי), אך יש לפרש את החוק לאורו. אי מתן הפטור ייצור חוסר אחידות בין מוסדות שונים. המטרה שלשמה ניתן הפטור מושגת גם כאשר המקרקעין נמכרים והתמורה משמשת למטרות הציבוריות של אותו מוסד. לפיכך ביטול הפטור יפלה את המערערת לרעה לעומת מוסדות אחרים, תוצאה שיש להימנע ממנה. מדובר בפרשנות שאינה בהכרח נוגדת את לשון החוק ועולה בקנה אחד עם תיקון החוק. יש לקחת בחשבון שבמועד העסקה, לפי תיקון 53, אכן יש פטור, דבר התומך במסקנה זו לעיל". ( שם בעמ' 9-8). סבורים אנו כי כך יש לנהוג גם במקרה שלפנינו, כאשר נוסיף על כך גם את הוראות חוק ביטוח בריאות ממלכתי שפורטו לעיל, כאשר המשטר התאגידי השולט על פעולותיה של העוררת הינו חוק ביטוח בריאות ממלכתי, ואף ישנו פיקוח בענין הרווחים והשקעתם לשם ביצוע מטרות המוסד - קופת חולים. כך גם במקרה של מכר המקרקעין, כבמקרה שלפנינו - הפטור ינתן גם כאשר המקרקעין נמכרים והתמורה בעדם תשמש את מטרותיו של אותו מוסד. במקרה שלפנינו לא עלה עניין זה בדיון בפנינו, ואשר על כן על העוררת, ולו למען הזהירות והסדר הטוב, ליתן הצהרה תוך 14 יום מיום מתן החלטה זו, על דרך האמור באותו פסק הדין לעיל, כי אכן התמורה בעד מכירת המקרקעין תשמש למטרותיה המנויות בסעיף. אשר על כן אנו קובעים כי בנסיבות המקרה שלפנינו חל הפטור שבסעיף 19(ב)(4), ואנו מקבלים את הערר. בנסיבות העניין החלטנו של ליתן צו להוצאות. היטל השבחה