טענה כי תכנית "לא משביחה" ולכן אין מקום לחייב בהיטל השבחה

העוררת טוענת כי איננה חייבת בהיטל ההשבחה וטענותיה שתיים הן: האחת - כי התכנית נשוא היטל ההשבחה שנשלח אליה ע"י המשיבה, איננה תכנית משביחה - תכנית הצ/מק/400/1-2ח' (פורסמה למתן תוקף ביום 26.12.08). העוררת טוענת כי התכנית שינתה אך ורק את תכנית הבינוי באופן שהותרה הקמת בית מגורים דו משפחתי ו-12 זוגות בניינים במקום הקמת אותו מספר יחידות דיור - 100 יח"ד - בתכנית הצ/400/1-2א'. התכנית לא הוסיפה זכויות בניה. השניה - כי הינה בת-רשות בלבד במקרקעין מכח הסכם פיתוח, עליו חתמה עם מינהל מקרקעי ישראל בשנת 2007, שתוקפו עד ליום 20.12.09. על פי הלכת קנית ופסקי הדין שבאו בעקבותיה היא איננה החייבת בהיטל ההשבחה. התכנית הנטענת כמשביחה אושרה בתוך תקופת הפיתוח. העוררת אף מציינת כי היתה זו המשיבה אשר לא איפשרה לעוררת לפתח את המקרקעין, בטענה כי נספח הבינוי איננו תואם את תכנית הצ/400/1-2/א', ובשל מחדלי המשיבה באישור התכנית הקודמת, נאלצה העוררת להסכים לתיקון נספח הבינוי במסגרת התכנית החדשה נשוא הערר, הצ/מק/400/1-2ח'. המשיבה טוענת כי על פי הלכת קנית, יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו. יש לאבחן מקרה זה ממקרה קנית. זכויות העוררת בפועל במקרקעין, הן זכויות חכירה, והעוררת, בלשון המשיבה: "עשתה במקרקעין כבשלה". היא יזמה את התכנית נשוא הערר וחתמה על חוזי מכר עם רוכשי דירות הפרויקט, וכך גם במערכת יחסיה עם המינהל. אף עולה מתיקים פליליים שנוהלו נגדה, כי היא הודתה שהיא "בעלת המקרקעין". העוררת אף חתמה על כתב שיפוי למשיבה, אם תיתבע על פי סעיף 197 לחוק בגין אישור התכנית, כיוזמת וכבעלת זכויות במקרקעין. העוררת שילמה דמי שימוש מהוונים עבור כל תקופת החכירה, 98 שנה, במעמד החתימה על ההסכם. המשיבה טוענת כי אין לטעון טענות כנגד התכנית נשוא הערר, במסגרת ערר היטל השבחה. אשר לטענה כי התכנית איננה משביחה נטען, כי לא צורפה שומה אחרת על ידי העוררת. כן נטען כי ההשבחה איננה בגין שינוי בתכסית או בזכויות הבניה, אלא מעצם השינוי בבינוי. העוררת לא הביאה נתונים הסותרים את שמאות המשיבה, כי שווי המקרקעין עלה בעקבות כך. לאחר שבחנו את נסיבות הענין, לדעתנו, חלה כאן הלכת קנית - רע"א 85/08 קנית נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (פ"ד מ"ב (4) 782). בחינת חוזה הפיתוח מעלה כי לא הוקנה לעוררת מעמד של חוכרת במקרקעין אלא מעמד של בר-רשות בלבד. מעמדה של העוררת ישתנה למעמד של חוכרת רק אם תעמוד בכל ההתחייבויות שבחוזה הפיתוח. זוהי המתכונת הדו-שלבית אליה התייחסו הנשיא ברק בפ"ד קנית ופסקי הדין שבאו לאחריו. לפיכך, לא ניתן להטיל היטל השבחה בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה -1965, על העוררת. המקרה שלפנינו איננו שונה בנסיבותיו מפ"ד קנית. גם אין מדובר במקרה שלפנינו בצד לחוזה פיתוח במשך עשרות שנים ואין מדובר בחוזה פיתוח שהוארך פעמים רבות. מדובר בתקופת פיתוח של שנים ספורות בלבד. הוצג בפנינו הסכם מיום 6.4.08, בין העוררת לבין צד שלישי. ההסכם הינו הסכם מלפני אישור התכנית נשוא היטל ההשבחה. בפתיח להסכם מופיע כי "המוכר התקשר עם מינהל מקרקעי ישראל בהסכם פיתוח לגבי בניית דירות...". בהסכם אין הוראות לפיהן העוררת היא בעלת זכויות חכירה במקרקעין. יחד עם זאת יצוין, כי לכל אורך ההסכם מדובר על "מוכר" ועל "רוכש". אין בו סעיף למשל, לענין תקופת הפיתוח או לענין הסכמת המינהל. יש רגליים לסברה כי, לכאורה, כלפי צד ג', יתכן והבנתו הוא, את זכויות העוררת במקרקעין, יכולה היתה להיות שונה, לו לא הוברר לו עד תום מהותו של אותו פתיח להסכם שצוטט לעיל. יש גם רגליים לסברה במקרה שלפנינו, כי אופן ניסוח ההסכם, לבד מהפתיח המפורש שבו, יכול אולי להטעות את מי שחתום עליו, שלכאורה, מי שחתם עימו על החוזה הינו בעל זכויות במקרקעין כנטען על ידי המשיבה. אלא, שטענות ממין אלו כנגד מהותו או תקפותו של חוזה המכר, כמו גם, הטעיה, מצג וכדומה, מקומן בבית המשפט המוסמך לכך. אשר לערר היטל השבחה - די בכך שאכן בחוזה המכר שהוצג בפנינו, מופיע במפורש כי זכויות המוכר במקרקעין הם מכח הסכם פיתוח. אין ענייננו כאן האם הוצג מצג מטעה כלפי צד שלישי על ידי העוררת והאם מכרה היא יותר ממה שיש לה, ואין מסמכותנו לדון בכך. נעיר גם, כי אין ללמוד מ"הודאה" ממשפט פלילי על קיומן של זכויות קנייניות במקרקעין, מקום שהן אינן קיימות. לפיכך גם, אין מקום לשקול שיקולי "צדק" במסגרת הבחינה האם הוטל היטל ההשבחה כדין אם לאו. אלו אינם ממין השיקולים שיש לבחון בשאלה האם היטל השבחה הוטל כדין אם לאו. זאת, כשם ששיקולים של אפליה, חוסר שוויון וכדומה, אינם ממין השיקולים שיש לשקול בהקשר זה, כפי שחזרנו ואמרנו בהחלטותינו בעבר. בעש"א (ראשל"צ) 32744-12-09 ועדה מקומית לתכנון ובניה חבל מודיעין נ' רסקו ניהול ופיתוח בע"מ, נאמר כי: "אכן, הרציונל מאחורי החיוב בהיטל השבחה הינו צדק חברתי, לפיו ראוי כי אדם שהתעשר בעקבות שינוי תכנוני, שהושקע בו תכנון ופיתוח, ישתף את הציבור בהתעשרותו, דהיינו ישא בהוצאות התכנון והפיתוח (ר' ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב-יפו פ"ד נב (5), 715, 719 (1999)). יחד עם זאת, כפי שנקבע בהלכת גרוסברד, אף אם ברצוננו להגשים רציונל של צדק חברתי, עלינו לשאול האם מבחינת החוק ניתן להטיל את היטל ההשבחה על רסקו ולא האם צודק הדבר, שכן הטלת החיוב חייבת להיעשות על פי חוק. עקרון יסוד בדיני רשויות מקומיות הוא עקרון חוקיות המינהל, אשר קובע כי הרשות מוסמכת לפעול אך ורק מכוח הסמכה מפורשת בחוק, וכל מה שאינו מתיר לה במפורש החוק אסור לה [ ר' בג"צ 585/01 קלכמן נ' ראש המטה הכללי, פ"ד נח (1) 694, 710 (2003) ; בג"צ 1640/95 אילנות הקריה (ישראל) בע"מ נ' ראש העיר חולון, פ"ד מט (5) 582, 589 (1996)]. " (שם בעמ' 7 רישא, סעיף 25 לפסק הדין, ההדגשה שלנו, להלן: "פ"ד רסקו", ). ובהמשך: "המערערת טוענת, כי אם רסקו לא תחויב בתשלום היטל השבחה ייגרם עיוות מיסוי... ... גם אם צודקת המערערת בטענתה כי היא נותרת "קרחת מכאן ומכאן", לא עניין הוא למשיבה לענות בו. המשיבה היא בת רשות וככזו איננה חבה בהיטל השבחה. אם למערערת טענות לגבי ההסדר של תשלום חלף היטל השבחה, שמקורו בהסכם בין המינהל לבין הרשויות המקומיות שהיה קיים עוד לפני תיקון 18 לחוק התכנון והבניה, עליה לפעול לתיקון ההסדר הנ"ל, אך אין לכך השפעה על התוצאה בהליך הנוכחי." (שם בעמ' 11 לסירוגין, ההדגשה שלנו). והדברים חלים גם בענייננו. (בעניין זה נפנה גם לערר 8126/10 קירוסקאי בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה, ). לא מצאנו כי מדובר בנסיבות בהן העוררת נוהגת או נהגה "מינהג בעלים" במקרקעין. מה גם שמעבר לנטען לעיל לא פורטו נימוקים או נסיבות אחרות מהם ניתן ללמוד זאת. ויתירה מכך - בחוזה המכר עצמו נאמר במפורש, כי לעוררת הסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל. יתירה מכך, במקרה שלפנינו, מדובר על תקופת פיתוח קצרה - הסכם פיתוח משנת 2007. העוררת אף לא הפכה לחוכרת. נזכיר בעניין זה, כי אף לו היתה הופכת לחוכרת למפרע, נקבע כי: "סעיף 3(א) לחוזה הפיתוח קובע כי תקופת חוזה החכירה, אם ייכנס לתוקף, תהא מיום אישור העיסקה לפיה נחתם חוזה הפיתוח, דהיינו תחולתו תהיה רטרואקטיבית. המערערת מבקשת ללמוד מכך שכוונת הצדדים היתה להקנות לרסקו מעמד של חוכרת לדורות. דא עקא, טענה זו נדחתה בהלכת קנית, שם קבע הנשיא ברק כי אף אם ביחסים בין הצדדים, עם קיום כל תנאי חוזה הפיתוח, הופכת המערערת לחוכרת לדורות למפרע מיום כריתת החוזה, אין בפעולה רטרואקטיבית זו כדי להעניק לוועדה המקומית זכות שלטונית, שכן ההסדר שבין הצדדים איננו משנה את המציאות האובייקטיבית בין הצדדים, אשר לפיה בעת הטלת היטל ההשבחה לא היתה המערערת (שם) חוכרת לדורות, ולכן אין הוועדה המקומית זכאית לגבות ממנה את ההיטל." (פ"ד רסקו לעיל, סעיף 31 לפסק הדין, שם בעמ' 9, ההדגשות במקור) ככל שלמשיבה תהיות או טענות באשר למערכת היחסים שבין העוררת לבין צד שלישי לפי הסכמי המכר, הרי שהמקום כאמור, לבירורן הינו בבית המשפט המוסמך ולא בוועדת ערר. על פי הנתונים והמסמכים שכן הוצגו בפנינו, מדובר בתקופת פיתוח של שנים ספורות, ואשר אף טרם הבשילה לכדי חוזה חכירה. בתקופה זו העוררת היתה במעמד של בת-רשות במקרקעין וגם מינהל מקרקעי ישראל, ראה בה בת-רשות במקרקעין. זאת, בדומה לרע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ. גרוסברד (תק-על 2006 (4) 1133 (2006)), שם נוצרה ההשבחה לאחר תום תקופת חוזה הפיתוח, ומינהל מקרקעי ישראל לא ביטל את החוזה. בית המשפט ראה את המשיבים שם כבני רשות ולא כחוכרים לדורות, גם לאחר תום תקופת חוזה הפיתוח. אם כן, העוררת היתה צד לחוזה פיתוח משנת 2007, וזכויותיה היו זכויות של בר-רשות במועד אישור התכנית נשוא דרישת היטל ההשבחה, 26.12.08. במועד זה לא היתה העוררת בעלים או חוכרת לדורות. בנסיבות אלו חלה הלכת קנית ואשר על כן העוררת איננה החייבת בהיטל השבחה ואנו מקבלים את הערר. משכך, מתייתר הצורך לדון בסוגיה השניה שהובאה לפתחנו, האם התכנית נשוא הערר משביחה היא, אם לאו. בנסיבות העניין, החלטנו שלא ליתן צו להוצאות.היטל השבחה