טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית

טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית אפ/במ/1/2009 צריך להיות 130 מ"ר ולא 145 מ"ר כפי שנכתב בשומה המכרעת. אלא, שכפי שהבהיר השמאי המכריע אין לכך השפעה על השווי שכן: "המצב הקודם לצורך תחשיב ההשבחה הוא השטח שנבנה על פי היתרי הבניה". שטח הבניה במצב התכנוני הקודם לצורך השומה נקבע על פי "הבינוי הקיים בפועל בהיתר (153 מ"ר כולל ממ"ד) ערב תכנית אפ/במ/3/2009" ולא על פי התכניות החלות במצב הקודם. (סעיפים 2.1 להבהרות מיום 10.1.12). בהבהרותיו ניתח והסביר השמאי המכריע מדוע מדובר בקוטג' ייחודי שאיננו דומה לקוטג'ים נשוא השומות המכריעות האחרות שצורפו לערר. השמאי פירט את המגבלות הנובעות מהמצב הבנוי בפועל של הקוטג' (כולל המידות, השטחים, החלוקה לחדרים ורמת הגימור) המשפיעים על אפשרויות תוספת הבניה לקוטג' הקיים, ובמגבלות המגרש שהוא צר מאוד וארוך מאוד. לקוטג' גם קירות משותפים עם קוטג'ים משני צידיו (קוטג' טורי), והבניה האפשרית היא רק לכיוון החזית. כמו כן ציין השמאי המכריע בהבהרותיו כי: "הן לגבי השטחים הניתנים לבניה והן לגבי מקדמי הדחייה הובאו בחשבון מגבלות הבניה ועלותה הגבוהה מאד. יש לציין כי ביצוע ההרחבות יחייב הרס טוטלי של עבודות הגימור שהיו במועד הקובע בשטחים נרחבים בקומות בהן יבוצעו הרחבות." אשר לשומות מכריעות אחרות, ציין השמאי המכריע, ובצדק, כי איננו כפוף לשומות מכריעות אחרות. כפי שפרטנו לא אחת בהחלטותינו, שמאי מכריע אכן איננו כפוף לשומות מכריעות אחרות. מנגד - גם אין פסול באימוץ שומה מכרעת אחרת. כל זאת, בתנאי שבשני המקרים, יפרט וינמק השמאי המכריע מדוע שומות מכריעות אחרות אינן רלבנטיות גם אם ניתנו לגבי נכסים בסביבה וכדומה או במקרה השני - ינמק מדוע הוא מאמץ שומה מכריעה אחרת. הנימוק והפירוט יכללו פירוט של מאפיינים דומים או שונים, של הנכסים השונים נשוא השומות המכריעות, תוך עריכת התאמות ויישום ופירוט לגבי הנכס הספציפי נשוא השומה המכרעת. כך נעשה במקרה שלפנינו ע"י השמאי המכריע. בהבהרותיו התייחס השמאי המכריע, לכל השומות המכריעות שצורפו לעררים, 9 במספר, כאשר 4 מתוכן אף ניתנו לאחר שומתו המכרעת. מסקנתו לבסוף (עמ' 3 להבהרות), היא כי: "שטחי הבניה במצב קודם בכל השומות [ המכריעות - כ.פ. ] (פרט לשתיים) קטנים מאשר השטח בקוטג' שבשומתי המכרעת, שהוא 153 מ"ר כולל ממ"ד, ערב תכנית אפ/במ/3/2009 המשביחה. לשטח הקיים השפעה משמעותית ביותר על הניצול העתידי של הבניה. לא ניתן להסיק מהשומות המכריעות אילו מגבלות לבנייה העתידית קיימות בקוטג'ים נשוא השומות, בהתחשב בשטחה בנוי בפועל ובצורתו, זאת בהשוואה למגבלות הבניה העתידית שפורטו בשומתי המכרעת. לכן לא ניתן להשוות שומות מכריעות אלו, לשומתי המכרעת." לאחר קבלת הבהרת השמאי המכריע ונימוקיו איננו סבורים כי במקרה שלפנינו היה עליו "לאמץ" את השומות המכריעות האחרות כפי שנטען ע"י העוררת. גם ב"כ העוררת עצמו ציין בדיון כי אם השמאי המכריע יבהיר כי: "נסיבותיו של הנכס מכתיבות את התוצאה הכל כך נמוכה - זה גם סוג של תשובה" (עמ' 2 לפרוטוקול הדיון). במקרה שלפנינו הבהיר ופירט השמאי המכריע מדוע הקוטג' הינו ייחודי לעומת הקוטג'ים האחרים ומדוע לא יכל להסתמך בשל כך על שומות מכריעות אחרות באזור. הנימוקים שניתנו ע"י השמאי המכריע הינם במסגרת שיקול דעתו המקצועי הסביר ולפיכך לא מצאנו כי יש מקום להתערב במסקנותיו, לא בעניין ייחודיותו של הקוטג' ולא במסקנותיו לגבי אי אימוץ השומות המכריעות האחרות, כפועל יוצא מכך. אשר על כן אנו מחליטים כי הבהרות השמאי המכריע מיום 10.1.12 יהיו חלק בלתי נפרד משומתו המכרעת. שומתו המכרעת של השמאי המכריע מר שמואל רוזנברג תעמוד בעינה ובכפוף לתיקון טעות הסופר שבהבהרותיו מיום 10.1.12, אשר כאמור הן מצורפות אליה כחלק בלתי נפרד ממנה. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.מיסיםשומהטעות סופר / טעות קולמוס / השמטה מקרית