טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית

טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית אפ/במ/1/2009 צריך להיות 130 מ"ר ולא 145 מ"ר כפי שנכתב בשומה המכרעת.

אלא, שכפי שהבהיר השמאי המכריע אין לכך השפעה על השווי שכן: "המצב הקודם לצורך תחשיב ההשבחה הוא השטח שנבנה על פי היתרי הבניה". שטח הבניה במצב התכנוני הקודם לצורך השומה נקבע על פי "הבינוי הקיים בפועל בהיתר (153 מ"ר כולל ממ"ד) ערב תכנית אפ/במ/3/2009" ולא על פי התכניות החלות במצב הקודם. (סעיפים 2.1 להבהרות מיום 10.1.12).

בהבהרותיו ניתח והסביר השמאי המכריע מדוע מדובר בקוטג' ייחודי שאיננו דומה לקוטג'ים נשוא השומות המכריעות האחרות שצורפו לערר. השמאי פירט את המגבלות הנובעות מהמצב הבנוי בפועל של הקוטג' (כולל המידות, השטחים, החלוקה לחדרים ורמת הגימור) המשפיעים על אפשרויות תוספת הבניה לקוטג' הקיים, ובמגבלות המגרש שהוא צר מאוד וארוך מאוד. לקוטג' גם קירות משותפים עם קוטג'ים משני צידיו (קוטג' טורי), והבניה האפשרית היא רק לכיוון החזית. כמו כן ציין השמאי המכריע בהבהרותיו כי: "הן לגבי השטחים הניתנים לבניה והן לגבי מקדמי הדחייה הובאו בחשבון מגבלות הבניה ועלותה הגבוהה מאד. יש לציין כי ביצוע ההרחבות יחייב הרס טוטלי של עבודות הגימור שהיו במועד הקובע בשטחים נרחבים בקומות בהן יבוצעו הרחבות."

אשר לשומות מכריעות אחרות, ציין השמאי המכריע, ובצדק, כי איננו כפוף לשומות מכריעות אחרות.

כפי שפרטנו לא אחת בהחלטותינו, שמאי מכריע אכן איננו כפוף לשומות מכריעות אחרות. מנגד – גם אין פסול באימוץ שומה מכרעת אחרת. כל זאת, בתנאי שבשני המקרים, יפרט וינמק השמאי המכריע מדוע שומות מכריעות אחרות אינן רלבנטיות גם אם ניתנו לגבי נכסים בסביבה וכדומה או במקרה השני – ינמק מדוע הוא מאמץ שומה מכריעה אחרת. הנימוק והפירוט יכללו פירוט של מאפיינים דומים או שונים, של הנכסים השונים נשוא השומות המכריעות, תוך עריכת התאמות ויישום ופירוט לגבי הנכס הספציפי נשוא השומה המכרעת. כך נעשה במקרה שלפנינו ע"י השמאי המכריע.

בהבהרותיו התייחס השמאי המכריע, לכל השומות המכריעות שצורפו לעררים, 9 במספר, כאשר 4 מתוכן אף ניתנו לאחר שומתו המכרעת. מסקנתו לבסוף (עמ' 3 להבהרות), היא כי:

"שטחי הבניה במצב קודם בכל השומות [ המכריעות – כ.פ. ] (פרט לשתיים) קטנים מאשר השטח בקוטג' שבשומתי המכרעת, שהוא 153 מ"ר כולל ממ"ד, ערב תכנית אפ/במ/3/2009 המשביחה. לשטח הקיים השפעה משמעותית ביותר על הניצול העתידי של הבניה.
לא ניתן להסיק מהשומות המכריעות אילו מגבלות לבנייה העתידית קיימות בקוטג'ים נשוא השומות, בהתחשב בשטחה בנוי בפועל ובצורתו, זאת בהשוואה למגבלות הבניה העתידית שפורטו בשומתי המכרעת.
לכן לא ניתן להשוות שומות מכריעות אלו, לשומתי המכרעת."

לאחר קבלת הבהרת השמאי המכריע ונימוקיו איננו סבורים כי במקרה שלפנינו היה עליו "לאמץ" את השומות המכריעות האחרות כפי שנטען ע"י העוררת. גם ב"כ העוררת עצמו ציין בדיון כי אם השמאי המכריע יבהיר כי: "נסיבותיו של הנכס מכתיבות את התוצאה הכל כך נמוכה – זה גם סוג של תשובה" (עמ' 2 לפרוטוקול הדיון).

במקרה שלפנינו הבהיר ופירט השמאי המכריע מדוע הקוטג' הינו ייחודי לעומת הקוטג'ים האחרים ומדוע לא יכל להסתמך בשל כך על שומות מכריעות אחרות באזור. הנימוקים שניתנו ע"י השמאי המכריע הינם במסגרת שיקול דעתו המקצועי הסביר ולפיכך לא מצאנו כי יש מקום להתערב במסקנותיו, לא בעניין ייחודיותו של הקוטג' ולא במסקנותיו לגבי אי אימוץ השומות המכריעות האחרות, כפועל יוצא מכך.
אשר על כן אנו מחליטים כי הבהרות השמאי המכריע מיום 10.1.12 יהיו חלק בלתי נפרד משומתו המכרעת. שומתו המכרעת של השמאי המכריע מר שמואל רוזנברג תעמוד בעינה ובכפוף לתיקון טעות הסופר שבהבהרותיו מיום 10.1.12, אשר כאמור הן מצורפות אליה כחלק בלתי נפרד ממנה.

בנסיבות העניין אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שמאי מכריע

  2. חוק שמאי מקרקעין

  3. החלטות שמאי מכריע

  4. חוות דעת השמאי המייעץ

  5. הצעת חוק שמאי ביטוח

  6. בקשה להגיש דוח שמאי

  7. שומה מכרעת בלתי סבירה

  8. חוק שמאי מקרקעין 2001

  9. אי זימון שמאי למתן עדות

  10. אי הגשת חוות דעת שמאי נגדית

  11. ערעור על החלטת שמאי מכריע

  12. ערר מנהלי על שומת שמאי מכריע

  13. ערעור על שמאי - השבחת מקרקעין

  14. תקנות שמאי מקרקעין, תשכ''ג-1963

  15. סמכות שמאי מכריע בנושא היתר בניה

  16. ערר על שמאי מכריע כנגד השומה המכרעת

  17. התערבות ועדת ערר בהחלטת שמאי מכריע

  18. טעות סופר בשומה המכרעת והשטח לעניין תכנית

  19. צו לאפשר ביקור שמאי לצורך הגשת חוות דעת

  20. טענה כי אין להתערב בחוות דעת השמאי המייעץ

  21. החלטה בעניין חוות דעת שמאי מייעץ וסעיף 200

  22. תקנות שמאי מקרקעין (בחינות), התשס''ו-2006

  23. כללי שמאי מקרקעין (פטור מבחינות), תש"ם-1979

  24. אין חובה לתקן בפועל את הנזק ודי בחוות דעת שמאי

  25. שיעור ההפחתה בגין מושע שנקבע ע"י השמאית המכריעה

  26. חקירת שמאי בעניין הכנסה מנכס בבית הדין לעבודה

  27. התערבות של ועדת הערר בשיקול דעתו של השמאי המכריע

  28. תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ''ו-1966

  29. תקנות שמאי מקרקעין (תכנית בחינות), התשמ''ו-1985

  30. ועדת הערר איננה מתערבת בשומה מכרעת שלאחר תיקון 84

  31. תקנות שמאי מקרקעין (ערר על בחינות), התשס''ב-2002

  32. שמאי קבע כי הפגיעה גרמה לנזק שהינו בגדר "אובדן גמור"

  33. היקף ההתערבות המצומצם ביותר של ועדת הערר בשומה מכרעת

  34. לא די במחלוקות מקצועיות שמאיות, לגיטימיות ככל שתהיינה

  35. טענה כנגד השמאי המכריע, על כי התעלם מאינפורמציה בעיתון

  36. טענת טעות בניתוח המצב התכנוני הקודם על ידי השמאי המכריע

  37. תקנות שמאי מקרקעין (כשירות ממלאי תפקידים), התשס''ג-2002

  38. תקנות שמאי מקרקעין (ועדת פיקוח על הבחינות), התשס''ז -2007

  39. ערר על חוות דעתו של שמאי מכריע ניתן להגיש בשאלה משפטית בלבד

  40. טענות כנגד חוות דעת השמאית, סעיף 198 (ו)3 לחוק התכנון והבניה

  41. בקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה על פסיקת השמאי המכריע

  42. כללי שמאי מקרקעין (הכרה בתארים אקדמיים מחוץ לארץ), התשס"ה-2005

  43. ערר על השומה המכרעת של השמאי המכריע, באשר להשבחה שחלה בשווי חלקה

  44. נטען לטעות חשבונאית בביצוע ההיוון והתבקש מינוי שמאי מייעץ או מומחה

  45. תקנות שמאי מקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת משמעת), התשס''ה-2005

  46. התנגדות למינוי שמאי משום ששכרו גבוה לעומת השכר שבקשו בעבר שמאים אחרים

  47. השמאית המכרעת הבהירה כי אין תחולה לפטור הקבוע בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה

  48. תקנות שמאי מקרקעין (רישום מתמחים, אימונם ופיקוח על ההתמחות), התשס''ד-2004

  49. מהות התיקון והחלפים שהופיעו בחשבונית המוסך תאמו לאלה העולים מחוות דעת השמאי

  50. נטען כי השמאי המכריע טעה בכך שלא חישב את ההשבחה בגין תוספת שימושים חדשים בתכנית

  51. דחיית טענה כי שווי המקרקעין שנקבע על ידי השמאית המייעצת היה לפי "מלוא שווי הקרקע"

  52. ועדת הערר לא תתערב בקביעת שיעור מקדם שנקבע ע"י שמאי מייעץ או מחלוקת לעניין מדידת שטחים

  53. עתירה לעליון כנגד תיקון לתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ)

  54. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון