ועדת הערר לא תתערב בקביעת שיעור מקדם שנקבע ע"י שמאי מייעץ או מחלוקת לעניין מדידת שטחים

ועדת הערר לא תתערב בקביעת שיעור מקדם שנקבע ע"י שמאי מייעץ או מחלוקת לעניין מדידת שטחים בטענה כי היה צריך ליתן מקדם הפחתה, כאשר השמאי המייעץ קובע כי לא קיבל את טענות העורר בענין זה שלא ניתן להכניס חדרי מדרגות בקווי בניין, או טענות כנגד "דירות ההשוואה", ועוד כיו"ב טענות, שכולן טענות בתחום מקצועיותו המובהק של השמאי המייעץ, ואשר ועדת הערר לא תתערב בהן. כפי שחזרנו והדגשנו בהחלטות הקודמות שניתנו בערר, ועדת הערר תידרש אך ורק לטענות שהן טענות לטעות מהותית בחוות הדעת או לדופי חמור בה. טענה שנטענה כנגד חוות הדעת היתה לעניין המצב התכנוני הקודם. נטען כי השמאי המייעץ צריך היה לקחת בחשבון במצב התכנוני הקודם את תכנית נת/100 ולא את תכנית נת/542. ראשית, יודגש כי טענות אלו נדונו בהרחבה על ידי השמאי המייעץ ונדחו על ידו. כבר מטעם זה ספק אם היה מקום להעלות שוב בפנינו טענות אלו שכבר עלו, נדונו והוכרעו על ידיו השמאי המייעץ. מכל מקום, כפי שציין השמאי המייעץ, בהוראות תכנית נת/542 נקבע כי התכנית מבטלת בין היתר, את תכניות נת/100 ו-נת/245. אולם מעבר לכך, השמאי המייעץ ממשיך ומפרט בחות דעתו כי גם לגופו של עניין, טענת העורר כי סך הזכויות שהתקבלו במסגרת תכנית נת/542/א נמוך מסך הזכויות לפי תכנית נת/100, איננה נכונה. השמאי המייעץ מפרט בהרחבה מדוע איננו מקבל את טענות שמאי העורר בעניין, באומרו כלהלן: "בהתייחס לטענת העורר כי סה"כ הזכויות שהתקבלו במסגרת תכנית מס' נת/542/א נמוך מסה"כ הזכויות במצב הקודם לפי תכנית נת/100, הנני לציין כי טענה זו אינה נכונה. לטענת השמאי העורר, שטח חלקת המקור הינו 5,064 מ"ר וזכויות בניה עפ"י תכנית מס' נת/100 הינן בשיעור של 50%, דהיינו 2,532 מ"ר בבניה צמודת קרקע. מקדם השווי הראוי לבניה רוויה ביחס לבניה צמודת קרקע הינו 1.7 ולכן סה"כ השטח האקוויוולנטי במצב הקודם הינו 4,304 מ"ר ושווי המצב הקודם - בהתבסס על השווי שנקבע בשומה המייעצת (כ- 1000 ₪ למ"ר) - הינו 4,304,000 ₪ שהינו גבוה מהשווי במצב החדש שנקבע בשומה המייעצת. אינני מקבל את טענת שמאי העורר בנושא. הנני לציין, כי עפ"י הוראות תכנית נת/100 הותרה באיזור מגורים ב' על מגרש בשטח מינימלי הקמת בית דירות למחצה, דהיינו בית דו-משפחתי. לפיכך, על חלקת המקור ניתן היה להקים חמישה בתים דו-משפחתיים הכוללים בסה"כ עשר יחידות דיור. שווי קרקע ליחידת דיור בבניה רוויה הוערך על ידי בשומה המייעצת בסך של 120,000 ₪ ובהתאמה לבית צמוד קרקע - עפ"י המקדם של שמאי העורר (מקדם של 1.7) מתקבל שווי קרקע ליחידת דיור בסך של 204,000 ₪ בשווי קרקע לעשר יחידות דיור הינו 2,040,000 ₪ שהינו נמוך מהשווי במצב הקודם שנקבע על-ידי בשומה המייעצת". (עמ' 4-3 לחוות הדעת). היינו, גם אם היה השמאי המייעץ מקבל את גישת העורר כי המצב התכנוני הקודם הינו נת/100, הרי שלא היה בכך כדי לשנות את התוצאה לעניין ערכי השווי וההכרעה, כי תכנית נת/542/א משביחה היא. כך גם באשר לטענה לעניין שומות מכריעות, אשר התייחסו או לא התייחסו, אל תכנית נת/542, כפי שמציין השמאי המכריע: "בהתייחס לטענת העורר כי בשומה המכרעת של השמאי מר ניקי פרימו למגרש מס' 614 בתכנית מס' נת/542/א' נקבע כי יש להתעלם מתכנית הביניים, הנני לציין כי בשומות מכריעות אחרות שנערכו למגרשים במתחם תכנית מס' נת/542/א' ע"י השמאים מר אריה אריאל (למגרשים מס' 350 ו- 418), מר עאטף עאלם (למגרשים מס' 384 ו-574), גב' שושי שרביט שפירא (למגרש מס' 639) מר מנחם מלוכנא (למגרש מס' 389), נקבע כי שווי המצב הקודם הינו בהתאם לתכנית הביניים מס' נת/542 ולא בהתאם לתכנית המנדטורית שחלה לפניה. כמו כן, כפי שצוין ע"י ב"כ הועדה המקומית במהלך הדיון בערר הנדון, על השומה המכרעת של השמאי מר ניקי פרימו הוגש ערר". (עמ' 5 לחוות הדעת). גם בקביעה זו לא מצאנו מקום להתערב, וכאמור גם זאת מעבר לצורך, שכן כאמור אין לכך נפקות ממילא לעניין ערכי השווי והתוצאה בחוות הדעת, ואשר ודאי שאיננו מתערבים בכך, כאמור. טענה נוספת שהועלתה על ידי העורר היתה, לעניין זכויות הבניה שאינן ניתנות לניצול בשטח של 471 מ"ר. בעניין זה, בהתייחסותו המפורטת של השמאי המייעץ-המומחה הועלה, כי בהתאם למדידות שערך, אין מחלוקת כי לא ניתן לנצל שטח זה. השמאי המייעץ הסביר כי מכיוון שזכויות הבניה למסחר בקומת הקרקע הוקנו בתכנית, אך בפועל הן אינן ניתנות לניצול, ניתן על ידו מקדם הפחתה בשיעור גבוה של 60% (עמ' 6 לפרוטוקול). לפיכך, נקבע על ידו מקדם שווי ליתרת זכויות הבניה למסחר שאינן ניתנות לניצול בקומת קרקע, של 0.4 משווי הקרקע למסחר (עמ' 5 לחוות הדעת). ניתן יהיה לנצל זכויות אלו בהליך של הקלה או על ידי הסבתם לשטח מגורים. העורר טוען כי בעניין זה יש להתערב בקביעתו של השמאי המייעץ, כיון שאין להתחשב בסיכוי להקלה פוטנציאלית. לאחר שעיינו בחוות דעת השמאי המייעץ ושמענו את התייחסותו והסבריו של השמאי המייעץ, בעניין זה סבורים אנו כי אין מדובר בהתחשבות של השמאי המייעץ באישור הקלה עתידית. לכן עניינו של ערר (י-ם) 411/12, שהובא על ידי העורר אינו רלבנטי. בעניין שלפנינו מדובר על זכויות בניה שהוקנו בתכנית, ואשר אין מחלוקת בין הצדדים בעניין זה. אין גם מחלוקת בין הצדדים כי בנסיבות העניין, במקרקעין הספציפים לא ניתן לנצל את מלוא הזכויות שמקנה התכנית. זהו ההסבר למקדם ההפחתה בשיעור הגבוה שניתן על ידי השמאי המייעץ. יחד עם זאת, נראה כי גם אם זוהי גישת השמאי המייעץ וכך היתה גם שלנו, הרי שנוכח המגמה המסתמנת לאחרונה בפסיקה דלמעלה, בפסק הדין שניתן לאחרונה בר"מ 2866/14 הילדה גוזלן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה הרצליה, סבורים אנו כי בנסיבות העניין הנגזר מפסק הדין למקרה שבפנינו הוא, כי כאשר יש זכויות בניה למסחר בשטח של 471 מ"ר שאינן ניתנות לניצול בקומת הקרקע, אין ליתן מקדם הפחתה כלל הגם שהזכויות הוקנו בתכנית. אשר על כן, אנו מחזירים עניין זה בלבד לשמאי המייעץ, על מנת שיערוך תחשיב מתוקן בהתאם. כאמור, יתר הטענות שהועלו, במישור השמאי הן, ובתחום מומחיותו המובהק של השמאי המייעץ המלומד, אשר ועדת הערר לא תתערב בהן. אשר על כן, לבד מתיקון התחשיב בעניין שיעור המקדם, כאמור לעיל, נוכח המסתמן בפסיקה כאמור, יתרתה של חוות דעת השמאי המייעץ עומדת בעינה ואנו נותנים לה תוקף. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. שמאותעררועדת ערר