היטל השבחה בגין תוספת שטחי שירות

ערר כנגד דרישת תשלום היטל השבחה למועד אישור תכנית בנין עיר שעניינה תוספת שטחי שירות. דרישת תשלום היטל ההשבחה נשלחה בגין מכירת נכס ברחוב ז'בוטינסקי 40, פינת רח' עין הקורא בראשון לציון, הידוע כגוש 3929 חלק מחלקה 43. העוררת טוענת כנגד מועד המימוש שנקבע בשמאות המשיבה - 3.11.04, המועד בו נחתם הסכם המכר של הנכס. לטענת העוררת החוזה הותנה בתנאי מתלה שהתקיים ביום 25.8.09 - הקמת מרפאה חדשה ומסירת כל המסמכים לרישום והעברת זכויות בה לידי העוררת. נטען כי במקביל לחתימת הסכם זה נחתם הסכם נוסף בין הצדדים ובין העוררת לבין חברת צרפתי צבי ושות' חברה לבניין וקבלנות בע"מ, שעניינו הקמת מרפאה חדשה ע"י חברת צרפתי עבור העוררת. כן נקבע בהסכם המכר, כי העוררת תמשיך לנהוג מנהג בעלים בנכס ותמשיך לקיים בו מרפאה ללא תשלום דמי שכירות כלשהם לחברת צרפתי עד לקיום התנאי המתלה. העולה מכל אלו, לטענת העוררת, הוא כי קיום התנאי המתלה במקרה זה, יש בו כדי לדחות את מועד המימוש עד לקיומו. העוררת ציינה בדיון בפנינו, כי איננה חולקת על החיוב בריבית מיום 4.1.10. העוררת הוסיפה וטענה בדיון בפנינו כי המשיבה ידעה זה מכבר על ההסכמים היות והיתה מעורבת בקידום הפרויקט. נטען כי יש ליתן בכל מקרה פרשנות לטובת הנישום, וכי בכל מקרה אין לחייב על תקופה זו בריבית, במסגרת שיקול הדעת המוקנה לוועדת הערר. לעוררות גם טענות שמאיות שפורטו בשומה אחרת שצירפה לערר. המשיבה טוענת כי הסכם המכר שנחתם ביום 9.11.04, דווח לה רק ביום 18.11.09 והגיע למחלקת היטל השבחה רק ביום 30.11.09. דרישת תשלום היטל השבחה נשלחה לאחר עריכת השומה מטעמה, לפיכך, רק ביום 3.1.10. המשיבה טוענת כי ספק רב אם בכלל מדובר בתנאי מתלה. לטענתה, יש לראות בתנאי של מסירת המרפאה החדשה לכל היותר אופן התמורה בהסכם המכר בשווה כסף. נטען גם כי יום חתימת ההסכם כמועד מימוש, עולה כי גם מקביעות רשויות המס בעניין זה. המשיבה מוסיפה כי אם יוצגו בפניה אסמכתאות כי עמדת העוררת התקבלה אצל רשויות המס תהיה מוכנה לשקול עמדתה שוב. המשיבה הפנתה בתמיכה לטענותיה גם לע"א 489/99 אלדד שרון נ' מס שבח מקרקעין, שם נפסק כי חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו. לעניין הטענות השמאיות שנטענו - השיבה המשיבה כי מאחר ומדובר במחלוקות שמאיות בין הצדדים, יש למנות שמאי מייעץ. לאחר שבחנו את טענות הצדדים ואת המסמכים הרלבנטים אנו מחליטים כלהלן: לעניין פרשנות סעיפים בחוזה מכר בין צדדים, אין זה סביר לדעתנו לדרוש ולהטיל נטל על ועדה מקומית לתכנון ולבניה לבדוק ולפרש הסכמי מכר, אם הם מותנים בתנאים מתלים, אם לאו. אין זה סביר להטיל עליה להתחקות אחר פרשנות הסכמי מכר וכוונות צדדים שלישיים בעת כריתת הסכמים, בפרט כאשר מדובר במערכת משולבת של כמה הסכמים כמו במקרה שלפנינו, ואשר גם לא הוצגו במלואם בפני המשיבה, לא בעת כריתתם ולא במשך ההליכים נשוא הערר שבפנינו. לפיכך מועד המימוש הינו מועד חתימת ההסכם. המשיבה הודיעה לפנים משורת הדין, כי אם יוצגו בפניה אסמכתאות לפיהן רשויות המס נעתרו לבקשת העוררת במקרה זה לראות את יום קיום התנאי המתלה כמועד הקובע ולא את יום כריתת ההסכם, או אז תהיה מוכנה לשקול שוב את עמדתה בנסיבות המקרה. גם בדיון בפנינו לא הוצגו אסמכתאות שכאלה, וממילא כאמור אין מוטלת עליה כלל חובה לעשות כן, בנסיבות אלו. העוררת גם לא הציגה בדיון אסמכתאות בפנינו כלשהן להוכחת טענתה כי המשיבה ידעה גם ידעה על הסכם המכר לפני הדיווח עליו ביום 30.11.09. העוררת, טענה באופן כללי כי "העירייה" או ראש העירייה "ידעו" על ההסכם. בכל מקרה המשיבה דכאן איננה "העירייה" ואיננה ראש העירייה. טענת המשיבה כי ההסכם דווח לה רק ביום 30.11.09 לא נסתרה ע"י העוררת. ידיעה כללית, בין אם היתה ובין אם לאו, של מי מהעירייה, אין בה כדי להוות הוכחה ל"ידיעתה" של המשיבה כנטען. לפיכך, גם על חלוף הזמן עד לדיווח בשנת 2009, אין לעוררת אלא להלין על עצמה. אשר על כן, לאור כל האמור, גם לא מצאנו גם כי יש מקום לעשות שימוש בסמכותנו ולהפחית מהריבית הקבועה בדין. אשר לטענות השמאיות - בהתאם להודעות הצדדים בכתב ובדיון בפנינו, אנו ממנים שמאי מייעץ אשר ידון במחלוקות אלו. אשר לטענות הצדדים לעניין שטחי שירות, נעיר כי, בדיון בפנינו עלה, כי אין מחלוקת בין הצדדים על כך כי בעבר העניקה המשיבה זכויות בניה להקמת שטחי שירות, על פי החלטתה משנת 1994 (נספח ב' לערר). אלא, שכפי שטענה המשיבה, אין בכך כדי להוות "זכות מוקנית". כי נושא שטחי השירות הוסדר בתכנית רצ/1/1 יג', היא תכנית המיתאר של העיר ראשון לציון, אשר על פי הוראותיה הותרה בניית שטחי שירות, מעל הקרקע עד 30% בקומה ולא יותר מ - 90%, וכן שטחי שירות תת-קרקעיים בהיקף של 80% משטח המגרש. כן טענה המשיבה כי הקניית הזכויות על פי ההחלטה משנת 1994, כן הקימה חבות בהיטל השבחה, וכך נהגה. לאור כל זאת אנו דוחים את הטענה כי אין לראות בתכנית נשוא הערר, תכנית רצ/1/1 יג' תכנית משביחה. יחד עם זאת, על השמאי המייעץ יהיה לבחון וליתן דעתו לגבי העובדות בעניין שטחי השירות שאינן שנויות במחלוקת, כמפורט לעיל, היינו - לצורך קביעת השווי במצב הקודם, על השמאי המייעץ יהיה לקחת בחשבון כי בעבר נהגה המשיבה ליתן היתרי בניה לתוספת שטחי שירות (ובכפוף לתשלום היטל השבחה). לאחר קבלת חוות דעת השמאי המייעץ ינתן לצדדים פרק זמן של 30 יום לטעון לגביה ככל שירצו בכך. העדר תגובה של הצדדים תוך 30 יום משמעותה הסכמתם לחוות דעת השמאי המייעץ ותינתן החלטה בהתאם ע"י ועדת הערר. אין צו להוצאות. היטל השבחהשטחי שירות