ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להיתר לבניית ממ"ד וגידור חצר

ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להיתר לבניית ממ"ד וגידור חצר

רקע:


המשיבים 2 הגישו בקשה לגידור חלק מהחצר המשותפת וכן בניית ממ"ד.
אין מחלוקת כי העוררת חתמה על הבקשה להיתר.
המשיבה 1 דנה בבקשה להיתר ואישרה אותה, וזאת בהעדר התנגדויות ולאור חתימת העוררת.
ההיתר מכוח ההחלטה הונפק והעבודות בוצעו.



הערר:



על החלטת המשיבה 1 הוגש הערר שבפנינו.
במסגרת הערר טוענים העוררים, כי יש לפרש את התכנית החלה, תכנית 3/במ/30 כמאפשרת הצמדה רק של החצר הקדמית, ורק בהתאם לתשריט הבית המשותף.
עוד טענה העוררת, כי אין למבקשי ההיתר את הרוב הקנייני הנדרש.


דיון:
מסגרת הדיון:


אין מחלוקת בענייננו כי ניתן זה מכבר היתר בניה, והעבודות מכוחו לא רק שהחלו זה מכבר, אלא כמעט נסתיימו.
לפיכך, בטרם נדון בטענות הצדדים יש להתוות את המסגרת הנורמטיבית בה מתקיים דיוננו זה, כאשר את המסגרת הזו מתווה ומתחמת העובדה (עליה כאמור אין חולק) כי מדובר בהיתר שכבר ניתן.
ועדות הערר, על סמך הלכות מוצקות של בית המשפט בנושא זה, קבעו כי עצם העובדה שההיתר ניתן אינה מקנה לו חסינות, ולכן ועדת הערר מוסמכת לבטל את ההיתר בכל עת, וזאת גם כאשר העבודות מכוחו החלו ואף נסתיימו.
לעניין זה ר' הניתוח המפורט בערר (ירושלים) 128/08 גלעדי נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' () במסגרתו נסקרו שלוש דרכים אפשריות לביטולו של היתר שכבר ניתן, וזאת אף לאחר שנסתיימו העבודות מכוחו.
עם זאת, כאשר אנו דנים בביטולו של היתר, איננו עוסקים בביקורת הרגילה של ועדת הערר על החלטות הוועדה מקומית (כאשר אז בוחנים גם את סבירות ההחלטה).
אלא, במקרה בו נתקף היתר שכבר ניתן, שיקול הדעת לבטל את ההיתר יהיה מצומצם הרבה יותר וההצהרה על ביטול ההיתר תיעשה רק במקרה של אי חוקיות שתוצאתה הינה בטלות מעיקרא של ההיתר (ואף במקרה שכזה כפוף הביטול לדוקטרינת הבטלות היחסית). היתר בניה לא יבוטל רק מהטעם שמוסד התכנון סבור כי יש פתרון תכנוני ראוי יותר או כי פרשנות התכנית אחרת, אלא רק לאור פגם אי חוקיות.
ר' ערר (ירושלים) 160/08 נאות המקשר בע"מ ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ():

"בלשון פשוטה, במקרה שבפנינו אין די בכך שוועדת הערר תסבור שהוועדה המקומית טעתה בהפעלת שיקול דעתה באישור הבקשה להיתר, אלא שיש להראות כי ההיתר לוקה באי חוקיות."


לפיכך, על מנת שיבוטל ההיתר שבפנינו, יש להראות כי ההיתר שניתן הינו היתר בלתי חוקי.
יתרה מזו, אף אם ייקבע כי ההיתר הינו בלתי חוקי, עדיין יש לבחון האם ראוי לבטלו וזאת לאור דוקטרינת הבטלות היחסית.
לעניין זה ר' ערר (ירושלים) 37/09 לאה כהן נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' ():

"כפי שפרטנו בהלכת גלעדי לעיל, אנו סבורים, כי ועדת הערר רשאית להצהיר על בטלות ההיתר, היה וזה ניתן באופן בלתי חוקי או פגום, כאשר סמכות זו לבטל היתר שניתן בהעדר חוקיות מתוחמת בדוקטרינת הבטלות היחסית (או התוצאה היחסית).
בהתאם לדוקטרינה זו, אין עוד "בטלות מעיקרא" אלא הגוף המינהלי, או השיפוטי, רשאי לשקול שיקולי איזון נוספים בהכריזו על הבטלות, ר' לענין זה פסק הדין המפורט בעת"מ 1002/07 ועד מקומי יקנעם נ. ועדת הערר מחוז צפון ():..."

מן הכלל אל הפרט:


במקרה שבפנינו הטענה הנטענת הינה טענה לגבי פרשנות התכנית.
אין בטענה זו, גם אם יש בה ממש, בכדי להוביל לביטולו של היתר, קל וחומר כאשר מדובר בהיתר שהבנייה מכוחו נסתיימה.
אין מחלוקת כי התכנית מאפשרת הצמדה של חצרות.
לפיכך, לא ניתן לקבוע כי הצמדת החצר הינה מנוגדת מפורשות לתכנית והופכת את ההיתר שניתן לבלתי חוקי בעליל.
השאלה האם ההצמדה מכוח התכנית מותרת רק לגבי חצרות קדמיות ולא אחוריות הינה שאלה פרשנית שיש בה פנים לכאן ולכאן, כך שייתכן והיה מקום לדון בה אילו הערר היה מוגש במועד, טרם מתן היתר.
אולם, משניתן ההיתר אין בטענה זו, אף אם תתקבל, בכדי להפוך את ההיתר להיתר בלתי חוקי אשר הינו היתר בטל מעיקרא.
למען הסר ספק נבהיר, כי גם לגופה של טענה, אנו סבורים כי אין התכנית מגבילה את המשיבה אלו חצרות להצמיד, והיא מתירה שיקול דעת תכנוני.
לגבי עצם הפעלת שיקול הדעת התכנוני בהצמדת חצרות, הרי במצב שבפנינו בו ניתן היתר בניה, אין עוד מקום לבחון את שיקול הדעת לגופו.


ההיבט הקנייני:


העוררת טענה כי מבחינה קניינית, אין למבקש ההיתר את הרוב הדרוש לביצוע היתר הבניה.
לנושא זכויות הקניין, ועדת ערר זו הבהירה לא אחת, כי לא תדון ולא תכריע במחלוקות קנייניות, וכל אימת שעל פני הדברים יש למבקשי ההיתר זכות קניין ואף אם קיימת מחלוקת לגבי זכות זו, מוסד התכנון יידון בבקשה להיתר, מבלי שיהיה בכך הכרעה קניינית. ר' ערר (ירושלים) 89+94/08 הרבסט ואח' נ. הועדה המקומית ירושלים ().
במקרה שלפנינו אין מחלוקת כי העוררת חתמה על הבקשה להיתר וכך גם שכנים אחרים.
לפיכך, לכאורה ועל פני הדברים, יש למבקשי ההיתר את זכות הקניין לביצוע המבוקש במסגרת הבקשה להיתר.
כעת טוענת העוררת כי לא הבינה את אשר חתמה וכך גם שכנים אחרים.
טענה שכזו אינה יכולה להישמע במסגרת מוסד התכנון.
מוסד התכנון פועל, ואמור לפעול, על סמך חתימות של בעלי העניין, ומוסד התכנון אינו יכול, ואינו אמור, לבחון לגבי כל חתימה האם זה שחתם הבין או לא הבין על מה חתם. כך, שהן על האזרח והן על מוסדות התכנון לכבד את חתימתו של האזרח, כל עוד אין החלטה שיפוטית אחרת.
לפיכך, מוסד תכנון אינו מוסמך, ואף אין לו את הכלים, לדון בטענות כגון אי הבנה לגבי החתימה או אף טענות של טעות, מרמה או הטעיה.
לטענות ממין זה כנגד החתימה, על האזרח לפנות לבית המשפט המוסמך על מנת שזה יצהיר כי החתימה אינה תקפה ובטלה. בהעדר פסק דין שכזה, הרי למישור התכנוני, החתימה מחייבת.
אשר על כן אנו דוחים את הטענות במישור הקנייני.


סיכום:


לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר על כל חלקיו.
בנסיבות העניין אין צו להוצאות.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הריסת גדר בין שכנים

  2. גדר מפרידה בין שכנים

  3. פסילת תוואי גדר הביטחון

  4. גדר ביטחון על קרקע פרטית

  5. עתיקה לפירוק גדר הביטחון

  6. חוקיות תוואי גדר הביטחון

  7. צו הריסה לגדרות בדירת קרקע

  8. מי נושא בעלויות בניית גדר משותפת ?

  9. הסכם שיתוף במקרקעין - בניית גדר אבן

  10. בניית גדר שחוסמת כניסה לחניה ללא היתר בניה

  11. הקמת גדר העשויה משלבי עץ ללא היתר בנייה כדין

  12. ערר לאשר תוספת לבית קיים, סככה וגדר במקרקעין

  13. בקשה לעבודה מצומצמת להקמת גדר קלה בגובה 1.5 מ'

  14. ביטול צו הריסה: גדר הבנוייה מברזל, עמודי ברזל וקוביות בטון

  15. היתר לבנייה לתוספת גדר באורך של כ- 4 מטר והשלמת הגישה לחצר בית

  16. חוק עזר לדוגמה לעיריות (גידור דוכנים מטעמי בטחון), תש"ם-1980

  17. הגבלת בניית גדר בשטח של 5 מ' מגבול המגרש כדי לאפשר כניסה לחניה

  18. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להיתר לבניית ממ"ד וגידור חצר

  19. חוק עזר לדוגמה למועצות מקומיות (גידור דוכנים מטעמי בטחון), תש"ם-1980

  20. ועדת ערר בנוגע לבניית גדר בגבול שטח הכלול בבית משותף המורכב מצמודי קרקע

  21. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון