הוצאת היתר בניה בדימונה (לבית מגורים) ערר על החלטת המשיבה מיום 4.10.10 שעניינה סירוב מתן היתר בניה לבית מגורים בדימונה. רקע: מדובר בבקשה להיתר לבית מגורים, המתיימר להיות בית מגורים ליחידת דיור אחת. המשיבה סירבה לבקשה להיתר וזאת לאור העובדה כי מפרטי הבקשה להיתר ניתן ללמוד כי מדובר במבנה הכולל מספר יחידות דיור. כמו כן, קבעה המשיבה כי המבנה מנוגד לאופי השכונה ומבטל את חלוקת המגרש לשניים. המשיבה ציינה כי במגרש עבירות בניה נרחבות של הצבת מבנים ללא היתר. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. במסגרת הערר, טוען העורר כי הוא לא מתכוון לבנות מספר יחידות דיור, ובוודאי שלא להשכירן. העורר מסכים כי הבקשה להיתר מבטלת את חלוקת המגרש, אך לטענתו הדבר אושר. לעניין המבנים טוען העורר כי מדובר במבנים שהוצבו בתום לב. דיון: משמעות קיומה של עבירת בניה: אין מחלוקת כי העורר הציב מספר מבני בטון במגרש ללא היתר. אנו סבורים כי עצם העובדה שנעשתה עבירת בניה במגרש, ובוודאי עבירה בקנה מידה שכזה, יש בה להוות טעם לדחות את הבקשה להיתר, לכל הפחות עד למועד בו יוסרו עבירות הבניה. יובהר, אף אם המבנים הוצבו בתום לב כטענת העורר (ותום לב אינה הגנה בפני עבירות על חוק התכנון והבניה) הרי בכל מקרה היום כבר יודע העורר כי מדובר בעבירת בניה. למרות זאת, עדיין המבנים מצויים במגרש. בתי המשפט וכן מוסדות התכנון קבעו לא אחת, כי קיומה של עבירת בניה מהווה שיקול שלא לאשר את הבקשה להיתר. ר', למשל, הניתוח המפורט של הסוגיה בעניין 303/09 (ירושלים) שגיא נ. הועדה המקומית הראל (), וכן ר' את עמדת בבית המשפט העליון בעע"ם 3319/05 אלגריה פונטה נ. ועדה מקומית באר שבע ואח' (): "ואולם מוצא אני לנכון להעיר כדלקמן: על ועדת הערר, וגופי התכנון בכלל, לבדוק היטב היטב בהחליטם האם לא ייגרם עוול לשכן, במקרה זה לשכנה, וכמובן איני קובע עמדה מראש. אין חלקי עם הסבורים כי אין רלבנטיות בהקשר התכנון והבניה לחרות, שלא לומר הפקרות, שנוהגים הבונים בלא היתר בניה או בחריגה הימנו, מתוך הנחה כי כדאי להם אף לעמוד למשפט ולהיקנס, ומתוך תקווה, המתגשמת במקרים רבים, כי לא תיהרס הבניה הבלתי חוקית. הרלבנטיות הערכית מוצאת ביטויה בהעלאת רמת הקפדנות והדקדקנות הנדרשת מגוף התכנון, לבדיקה ולשיקול בשבע עיניים, כאשר המדובר במי שכבר התיר לעצמו לזלזל בחוק, ועננה בהקשר זה פרושה על טיעוניו ועל עמדתו." (הדגשה שלי - ג.ה.) אשר על כן, יש להביא בחשבון, כי הבקשה להיתר מוגשת על ידי עבריין בניה, כאשר העבירה עדיין נמשכת עת ההליכים בפני מוסדות התכנון. חשד לשימוש אחר מאשר המבוקש בהיתר: המשיבה סירבה לבקשה להיתר מהטעם כי השימוש שיתבצע במקרקעין שונה מהמבוקש בבקשה להיתר. העורר מכחיש זאת וטוען כי הוא עומד להשתמש במקרקעין ליחידת דיור אחת. במישור העקרוני אנו סבורים, כי מוסדות התכנון רשאים לראות גם מעבר לבקשה המוצהרת בבקשה להיתר, ובשעה שקיים חשד כי הבקשה להיתר תנוצל לרעה, כך שהשימוש שיעשה אינו השימוש המוצהר בה, רשאים מוסדות התכנון לסרב לבקשה אף שזו תואמת את התוכנית. ר', למשל, ערר (מרכז) 251/06 ספיר נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה רעננה וכן ר' ערר (ירושלים) 142/07 תרצה ואסתר פרנקל נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, בו קבעה וועדת הערר, כדלקמן: "נציין, כי באופן כללי קיימת סמכות למשיבה 1, ובוודאי לועדת הערר, לבחון את התכלית האמיתית של הבקשה להיתר אף שזו מסווה באמירה ו/או בהצהרה אחרת, ובמקרה שהמטרה האמיתית של ההיתר אינה עומדת בקנה אחד עם התכנון החל במקום, לפסול בקשה שכזו להיתר. וראה לדוגמא החלטת ועדת הערר תל אביב בענין: 5159/01  מנחם בראון נ' ועדה מקומית תכנון ובניה - תל אביב ואח' , אשר פסלה היתר בו היו חללים בלתי מוסברים אשר "הזמינו" סגירה בעתיד." עוד לעניין זה ר' ערר 76/08 (ירושלים) בראון ואח' נ. הועדה המקומית מטה יהודה ואח' (). המקרה שלפנינו הינו מקרה מובהק שבמובהקים בו הבקשה להיתר מגלה תכנון שונה לגמרי מהתכנון המוצהר. עיון בבקשה להיתר מגלה מיד כי אין מדובר בתכנון של בית אחד כפי שמצהיר העורר. הבקשה להיתר יוצרת הלכה למעשה שלוש יחידות דיור נפרדות, אשר לכל אחת מהן מקלחת נפרדת וכן דלת כניסה נפרדת, כאשר שלוש יחידות דיור אלו מחוברות ללובי משותף. אין ספק, כי כל אזרח רשאי לתכנן את ביתו כראות עיניו, אך גם ל- "ראות עיניו" יש לשים גבולות, ואין מקום לאשר בקשה להיתר אשר מהתכנון בה ברור כי היא תשמש ליותר מיחידת דיור אחת. כאמור, התכנון שבפנינו אינו תכנון לבית, אלא תכנון מובהק לשלוש יחידות נפרדות, בעלות סממנים נפרדים אשר רק מחוברות בלובי משותף, ואין מדובר בתכנון של בית מגורים. לפיכך, ראוי ונכון פעלה המשיבה כאשר סירבה לאשר את התכנון המבוקש, תכנון שכל כולו הינו חוסר תום לב וניסיון ליצור מספר יחידות דיור. התאמה לשכונה ולאזור: מלבד העובדה, כי הבקשה להיתר מגלה מציאות תכנונית שונה מהמוצהר, הרי מדובר בבית שאינו משתלב כלל באופי השכונה והאזור. הבקשה להיתר מבקשת ליצור מבנה מסביב לחצר פנימית בעל חזית מוזרה לרחוב, חזית השונה לגמרי מחזיתות הבתים הדו משפחתיים ברחוב. שיקול זה כשלעצמו יש בו די על מנת לסרב לבקשה להיתר במתכונת בה הוגשה. לוועדה המקומית בהחלט קיימת סמכות לשמור על אופי האזור ועל ארכיטקטורה ראויה. במקרה שבפנינו, אין מדובר בחריגה מזערית מאופי האזור או שינוי ארכיטקטוני קל, אשר ייתכן והיה מקום לאשרם במסגרת חופש האזרח לעצב את ביתו, אלא בשינוי מהותי וקיצוני לאופי האזור ובמפגע ארכיטקטוני, כך שראוי ונכון פעלה הועדה המקומית בכך שסירבה לבקשה להיתר. איחוד המגרשים: נימוק נוסף לסירוב לבקשה להיתר הינו כי מתכונן בית אחד על שני מגרשי בניה נפרדים. התכנית החלה על המקום מגדירה את המגרש לשתי יחידות דו משפחתיות. העורר איחד את שני המגרשים למגרש אחד במסגרת הבקשה להיתר. לא ניתן במסגרת בקשה להיתר לאחד מגרשים, והדבר מחייב הליך של איחוד בתשריט מתאים או בתכנית. העורר טען כי יש בידיו אישורים לאיחוד המגרשים, אך בפני ועדת הערר לא הוצגו אישורים שכאלו. בכל מקרה יובהר כי אין די באישור קנייני של מינהל מקרקעי ישראל על איחוד המגרשים (ככל שקיים אישור שכזה), אלא על העורר היה להציג תשריט איחוד בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבניה או להציג תכנית בניין עיר המאחדת את המגרשים. מסמכים כאלו לא הוצגו, ולמיטב הבנתו אינם קיימים. לפיכך, בהעדר הליך תכנון המאחד את המגרשים, הרי אף אם היינו מקבלים את עמדת העורר כי מדובר בבית אחד (ואיננו מקבלים עמדה זו) הרי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר. סיכום: לאור האמור והמנומק לעיל למדנו כי: מדובר בעורר אשר ביצע עבירות בניה בקנה מידה נרחב במגרש בו מבוקשת הבקשה להיתר, ולא הסירן עד היום. מדובר בבקשה להיתר לכאורה לבית אחד, אך כאשר התכנון שלה מגלה באופן מובהק וברור שלוש יחידות דיור נפרדות. מדובר בבקשה להיתר החורגת באופן בולט מהאופי של האזור והשכונה. ומדובר בבקשה להיתר המאחדת שני מגרשים ללא הליך תכנוני מתאים. בנסיבות אלו אנו דוחים את הערר. עורך דיןבניהמקרקעיןהיתר בניה