שומה מייעצת בעניין שומת היטל השבחה לחלקות

השומה המייעצת עניינה שומת היטל השבחה שנערכה לתת חלקות 3 ו- 5 בחלקה 140 בגוש 30150 בשכונת בית הכרם בירושלים. החלטה בעניין אישור שומת השמאית המייעצת אשר מונתה כשמאית מייעצת מכוח התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965 (להלן: "התוספת השלישית"). רקע השומה המייעצת עניינה שומת היטל השבחה שנערכה לתת חלקות 3 ו- 5 בחלקה 140 בגוש 30150 בשכונת בית הכרם בירושלים. ועדת הערר סברה כי מן הראוי למנות שמאי מייעץ שייבחן את הסוגיות העולות מטענות העוררים. לאור החלטת ועדת הערר מונתה הגב' שושי שרביט - שפירא כשמאית מייעצת וזו אכן הגישה לועדת הערר ולצדדים שומה מייעצת מפורטת ומנומקת. על השומה המייעצת הגישו שני הצדדים השגות. השגות הוועדה המקומית הוועדה המקומית מעלה את ההשגות הבאות: טעות בתחשיב השומה - לטענת הוועדה המקומית אף אם נלך לחלופת המגורים שמייצגת שימוש מיטבי (ולא חלופת הפנסיון כטענתה) נפלה טעות חישובית בשווי דירה מס' 1; טעות בהפחתה עקב מושע - לטענת הוועדה המקומית את ההפחתה למושע יש לבצע רק בגין זכויות הבניה החדשות ולא על השטחים הבנויים. העוררים השיבו לטענת המושע כי יש להפחית את המושע לכלל הזכויות או לחלופין לבצע הפחתה בגין מקדם זמינות. עוד ציינו העוררים כי בהליך בפני שמאי מכריע אחר טענה הוועדה המקומית כי תנאי של בניה בהינף אחד יוצר הפחתה של 50% משווי הזכויות. העוררים אינם חולקים כי נפלה טעות חישובית בשווי דירה 1. השגות העוררים העוררים העלו אף הם השגות לשומה המייעצת: אי ביצוע הפחתה שנובעת מביטול קומת המרתף; אי התחשבות בביטול הצמדת החצר של יחידת משנה 5; עוד ציינו העוררים כי יש לבחון את ההשבחה בין ייעוד למגורים לייעוד למגורים (נושא שעליו הוועדה המקומית לצורכי ערר זה אינו חולקת). הוועדה המקומית הגישה תגובה מטעמה, במסגרתה היא מסבירה כי תחשיב השמאית המייעצת משקף הפחתה בגין ביטול קומת המרתף. הוועדה המקומית מסבירה גם מדוע אין מקום לבצע הפחתה בגין ביטול ההצמדה של החצר. מבוא - היקף התערבות ועדת הערר בהכרעת השמאי המכריע: ההלכה הפסוקה קבעה, כי התערבות של ועדת הערר (ולאחר מכן בית המשפט) בשיקול דעתו של השמאי המכריע תהיה מצומצמת ומוגבלת ביותר. ר' סיכום של ההלכה בנושא היקף ההתערבות בהכרעת השמאי במסגרת עמ"נ (נצרת) 102/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה "מעלה הגליל" נ' חסין פאהד סעיד פרג': "אם כן, שמאי מכריע, הינו כלי מקצועי אובייקטיבי, שמטרתו לבחון בצורה מקצועית, ניטראלית מהשפעות ונקייה מאינטרסים, את המחלוקות שבין הצדדים. הפסיקה חזרה וקבעה כי, ככלל, אין להתערב בחוות דעתו של השמאי המכריע בעניינים הנוגעים לתחום מקצועיותו ללא סיבה של ממש.  סיבה טובה כאמור, יכולה להיות משוא פנים חלילה או פגם או דופי חמור בשיקול דעתו של השמאי המכריע, או טעות קשה יורדת שורש לענין וכאלה לא מצאתי כאן. השמאי המכריע אינו מומחה שמונה על ידי מי מהצדדים, לפיכך מוקנה לו מעמד מיוחד של גורם אובייקטיבי ומקצועי וככלל ראוי לכבד את קביעותיו בעניינים המקצועיים שנמסרו לחוות דעתו (ראה: עמ"נ (ירושלים) 337/05 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' דוד פלבר). לענין זה יפה אמרת חז"ל "דחזקה אומן לא מרע אומנותיה", כלומר, בעל מקצוע, אינו פוגע במומחיותו." (הדגשה שלי - ג.ה.). ועדות הערר השונות אימצו גישה זו לגבי ההתערבות המצומצמת בשיקול דעת השמאי המכריע בכמה החלטות, ר' בערר (ירושלים) 177/09 הועדה המקומית ירושלים נ. כריש ואח' וכן בערר (ירושלים) 139/09 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח'. שתי החלטות אלו נתקפו בבית המשפט המינהלי, והערעור המינהלי לגביהן נדחה בפסק דין מנומק, ר' עמ"ן (ירושלים) 48291-05-10 יונייטד סינגוג סנטר נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' וכן עמנ (י-ם) 45066-03-10‏ ‏הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שבתאי זכריה ו-35 אח'/ ועדת הערר בהחלטה מנומקת בערר (ירושלים) 96/10 רמילה נ. הועדה המקומית ירושלים נמקה מדוע החלטות אלו תקפות גם לגבי שמאי מייעץ. לפיכך, אף כי לועדת הערר סמכות נרחבת להתערב בשומה המייעצת, כאשר ההכרעה הינה בסופם של דברים שלה, הרי ככל שמדובר בנושאים מקצועיים ועדת הערר מצווה לרסן את היקף התערבותה. לפיכך, ככל שהנושא העומד לדיון נושא אופי שמאי מקצועי (כגון: קביעת שווי) כך היקף ההתערבות תהיה קטנה יותר, לעומת זאת ככל שהנושא הינו בעל אופי משפטי או עובדתי, היקף ההתערבות של ועדת הערר יהיה גדול יותר. מן הכלל אל הפרט: בחנו בקפידה הן את השגות המשיבה והן את השגות העוררים ולא מצאנו שיש בהן להצביע על פגם חמור או יוצא דופן בשומה המייעצת המצריך התערבות בשומה, למעט התיקון המוסכם של הטעות בתחשיב. שומת השמאית המייעצת הינה מנומקת, מפורטת ובהירה ומתייחסת היטב לכלל טענות הצדדים. לעניין טענת ההפחתה בגין מושע מדובר בקביעה מקצועית של השמאית המייעצת שלא מצאנו בה כל פגם לאור מכלול הטענות. לעניין טענות העוררים, הרי שגם נושא יחידת המרתף וגם נושא החצרות מצאו ביטויים בשומה המייעצת, אף אם לא באופן נפרד. עם זאת, כאמור, אכן נפל טעות בתחשיב שווי דירה 1 (כפי שגם מסכימה שמאית העוררים). אשר על כן, אנו נותנים תוקף של החלטת ועדת הערר לשומה המייעצת בכפוף לתיקון תחשיב שווי דירה 1. לעניין ההוצאות, אכן כפי שעולה מן השומה המייעצת הגישה הוועדה המקומית שומה מופרזת אשר יש בה בכדי להצדיק הטלת הוצאות. אולם העוררים אף הם לא נהגו כשורה כאשר טענו בשומתם כי מדובר בתכנית פוגעת, דבר שנסתר בשומה המייעצת ולמעשה הינו חסר הגיון שמאי. בנסיבות אלו כל צד ישא בהוצאותיו. מיסיםהיטל השבחהשומה