הערר שבפנינו הוגש למעשה על עניין שאינו בסמכות ועדת הערר, והוא דרישת האגרה שהופנתה כלפי העוררת, בעת הגשת הבקשה להיתר. למותר לציין כי בנושא זה קיימות הוראות דין, הקבועות בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "התקנות"), עליהן לא ניתן לערור, ועל כן אין מקום כלל לדיון בסוגיה זו. אלא שלמעשה הטענה העומדת מאחורי טענה זו, היא כי העוררת זכאית לחידוש ההיתר שניתן לה בשנת 2004 (וכן היתר נוסף שניתן בתחילת 2006), וכי מסיבה זו ניתן לפטור אותה מתשלום האגרות. מסתבר כי ההיתרים הללו אכן היו בתוקף, אולם פקעו מאחר ולאחר מלחמת לבנון השניה הפסיקה העוררת בעבודות מכוח ההיתרים הללו. המועד המדויק אינו ברור, אולם גם העוררת אינה טוענת כי בוצעו עבודות לאחר חודש אוקטובר 2006. חידוש היתר אפשרי מכוח תקנה 20א לתקנות בלבד. תקנה זו קובעת כדקלמן: 20א. חידוש היתר (תיקון: תשנ"ח) (א) מוסד התכנון יחדש את תוקפו של היתר, לבקשת בעל ההיתר או בעל זכות בנכס, במקרים אלה: (1) הוחל בעבודה אך היא לא הושלמה בתוך תקופת תוקפו של היתר כאמור בתקנה 20(ב); (2) ההיתר פקע לפי הוראות תקנה 20(ג) או (ד). (ב) לא יחודש תוקפו של היתר אם קיימת מניעה בדין לחידושו. (ג) חידושו של היתר לפי תקנה זו יהיה לשנתיים ממועד פקיעתו, ואולם מוסד התכנון רשאי לחדשו לשנה נוספת, מטעמים מיוחדים שיירשמו. (ד) ... (ה) גרמו שריפה, הרס או אירוע אחר נזק לבנין, והבנין ניתן לשיקום בהתאם להיתר שעל פיו הוקם, תחדש הועדה המקומית את ההיתר בהתאם לבקשת בעל ההיתר אם אין מניעה תכנונית לכך, ובלבד שתנאי ההיתר אינם סותרים את החוק או תקנות לפיו, לרבות הוראותיה של תכנית החלה על המקום; חל שינוי בבעלות או בזכויות בנכס, יוצא ההיתר המחודש על שם הבעל או בעל הזכויות החדש בנכס. התקנות קובעות מפורשות כי חידושו של היתר שפקע יכול להיעשות לשנתיים ממועד פקיעתו, וניתן יהיה להאריך זאת בשנה נוספת. דהיינו, ניתן היה להאריך את ההיתר לתקופה של שלוש שנים בלבד ממועד פקיעתו. מאחר והפסקת הבנייה למשך שנה מפקיעה את ההיתר (ר' תקנה 20(ד) לתקנות) ההיתר פקע בסוף שנת 2007. מאז ועד הגשת הבקשה לחידושו, בשלהי שנת 2010, כבר חלפו שלוש השנים בהן ניתן היה להאריך את ההיתר. לפיכך, לא ניתן היה לחדש את ההיתר, ויש לדון בו כבקשה חדשה. כך נקבע בבג"ץ 1696/91 יצחקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "המרכז" ואח', פ"ד מו(1) 292, 296-297 (ההדגשות הוספו - ו.ע.צ): "מטרתה של תקנה 20 היא להגביל את תוקפו של היתר לתקופות לא-ארוכות. להוציא מקרים חריגים - בהם עשויה מליאת הוועדה המקומית להשתכנע, כאמור בתקנה 20(ח) סיפא, "שנושא הבניה המיוחד מחייב חידוש נוסף להיתר" - התקופה הארוכה ביותר בה יוכל היתר כלשהו לעמוד בתוקפו היא חמש שנים: שלוש שנות התוקף המקורי וחידוש התוקף לשנה אחת ולשנה נוספת. זה דינו של היתר, שבעליו החל לבצע עבודות על פיו בטרם חלפה שנה מיום הוצאתו, ולא חדל מביצוען במשך שנה או יותר. כשבעל ההיתר איננו עומד בכך, מגבילה התקנה הגבלה נוספת ויתרה את תוקפו של ההיתר. אם בעל ההיתר לא החל בעבודות תוך שנה מיום הוצאת ההיתר, יוכל להתחיל בהן רק אם תחליט הוועדה המקומית, לפי שיקול-דעתה, להיענות לבקשתו ולחדש את היתרו הבטל; ואם יזכה בחידוש, לא תעמודנה לו עד לסיום העבודות אלא שנתיים בלבד: שנת תוקפו של ההיתר המחודש וחידושו לשנה אחת נוספת. דינו של בעל היתר, שהפסיק את העבודות על פיו תקופה העולה על שנה, חמור מכול: ההיתר שבידו פקע, והוא נותר בלא היתר. אם חפץ הוא להמשיך בעבודה אותה הפסיק, עליו להיזקק להיתר חדש. להגבלות אלו יש טעם והיגיון. הוצאתו של היתר בנייה מותנית, כידוע, במילוי תנאים - עיקריים ונלווים - שונים: של התאמה תכנונית, של בטיחות, של נוחות, של צרכים סביבתיים ועוד. הגורמים המשפיעים על הגדרת התנאים הללו אינם קבועים. עם שינוי העתים משתנים הצרכים ועמם גם התנאים המיועדים לספקם. תנאים שהספיקו להוצאת היתר במועד פלוני עשויים לא להספיק להוצאתו במועד מאוחר יותר. אך לא כל שינוי שחל בתנאי הוצאתו של היתר חדש עשוי להוות "מניעה כדין" לחידושו של היתר קיים. לפיכך, אין זה מתקבל על הדעת, שבעל היתר ישקוט על שמריו במשך תקופה ארוכה, בטרם יחל - או לאחר שהחל - בביצוע עבודות לפי ההיתר שבידו. הלוא אפשר, שבחלוף הזמן נשתנו הצרכים והוחמרו התנאים המוקדמים להוצאתו של היתר, באופן שאילו ביקש היתר זה במועד קרוב לזמן תחילת העבודות או המשכן, היה עליו למלא תנאים נוספים לאלה או שונים מאלה שאותם נדרש למלא בעת שהוצא ההיתר שבידו. תקנה 20 מכוונת למנוע ביצוע עבודות בנייה על-פי היתר שבעליו חדל מלממש את זכויותיו לפיו במשך תקופה ארוכה. אמות המידה שנוקטת התקנה משתנות לפי דרגת חומרתו של המחדל. הפסקת העבודות במשך תקופה העולה על שנה גוררת את התוצאה הקשה ביותר:היא מפקיעה את ההיתר. עמדת בא-כוח העותר היא, שהיתר שפקע ניתן לחידוש בכל עת. עמדה זו מציגה את המקרה, שעמו מחמירה התקנה יותר מכול, כאילו היה זה המקרה הקל שבכולם. עמדה זו איננה מתקבלת על הדעת ודינה להידחות. לפי משמעותו המילולית המושאלת משקף המונח "פקע" מצב סופי של בטלות או של סילוק - "סופי" במובן זה שאין לו המשך ושאין ממנו חזרה. במשמעות זו משמש המונח, בתלמוד הבבלי, הן ביחס לתקפותם של איסור וקדושה, והן ביחס לתקפותם של קניין, חיוב ושיעבוד. להלן כמה דוגמאות:... ... משנמצא, כי בטרם יהיה רשאי לחזור ולבנות על חלקתו, מוטל על העותר להשיג היתר בנייה חדש, ממילא מוטל עליו לשאת באגרת בנייה מלאה...." המדובר, אם כן, בבקשה חדשה, ולא בבקשה אותה ניתן לחדש. משפקע ההיתר הקודם, וחלפה התקופה במסגרתה ניתן היה לחדשו, אין למשיבה ברירה אלא לבחון מחדש את הבקשה, על סמך המצב התכנוני החדש, ולהחליט האם ראוי להתיר את הבנייה. במסגרת זו, עליה גם לגבות את אגרת הבנייה החדשה. אשר על כן, אנו דוחים את העררים. בניההיתר בניה