טוענים כי התכנית אינה תואמת למתווה הבניה השגור בסביבת המגרש, כוללת הרחבת זכויות בניה שלא בסמכות הועדה המקומית, שכן סך הכל השטח העיקרי המבוקש בתכנית הינו כ - 1174 מ"ר, בעוד השטח המותר לבניה על פי התכנית התקפה (נת / 307 /28 /ג' / 3) (להלן: "התכנית"), מאפשרת 940 מ"ר בלבד. התכנית החלה במגרש אושרה בשנת 1996 והקנתה למשיבים 2 ו - 3 זכויות בניה נוספות וחורגות מהאזור, וכעת מבקשים לחרוג אף מזכויות חריגות אלה במסגרת הקלה. אישור ההקלות והגבהת המבנה יגרמו לעוררים נזק בלתי הפיך; כמו כן כולל התכנון מרתף המהווה למעשה קומה נוספת, בעוד במקרים אחרים באותה סביבה לא אפשרה הועדה המקומית אף לא חדרים על הגג בקומה חלקית. תמצית תשובת המשיבים המשיבים טוענים כי העוררים יוצאים למעשה כנגד התכנית הנזכרת לעיל, וכי החלטת הועדה המקומית נועדה לאפשר ניצול מיטבי של הזכויות המותרות על פי אותה תכנית. התכנית החלה במקרקעין כללה איחוד וחלוקה והקצתה למשיבים זכויות במגרשים 11,12 ו - 26 חלף חלקה שבבעלותם. מגרש 11 הינו בשטח של 652 מ"ר, ומוגדר כאזור מגורים ג' וזכויות הבניה בו הן 7 יחידות דיור בקומת קרקע + 2 קומות + דירת גג סה"כ 940 מ"ר שטח עיקרי, כמו כן במקרקעין חלה תכנית נת / 400 / 7 / 97 / א', שעניינה תוספת עליית גג בגג רעפים. הבקשה כוללת הקלה בקומות ולא הקלה כמותית, השטח העיקרי שהתבקש בבקשה הינו 971 מ"ר, אולם הועדה המקומית הורתה על הקטנת השטח העיקרי בהתאם לזכויות המותרות. לשטח העיקרי הקבוע בתכנית (940 מ"ר), יש להוסיף זכויות בגין ממד"ים בסך 184 מ"ר, וכן עליות גג על פי נת / 400 / 7 / 97 / א, כ - 203 מ"ר. הבקשה כוללת 4 קומות + עליית גג, כלומר חלף הקומה השלישית המותרת על פי התב"ע ביקשו המשיבים תוספת של 2 קומות, בעוד התוספת שאושרה הינה קומה אחת. הבקשה מהווה איזון תכנוני ונופי למגרש הצמוד לה, שכן ביום 23/7/08 אושרה במגרש 12 הסמוך הקלה בתוספת קומה לצורך מימוש זכויות, ובסה"כ אושר שם מבנה בגובה 20.75 מ' בעוד שבעייננו בו מדובר במגרש ל - 7 יחידות הגובה המבוקש הוא 21 מ'. החריגות של מבנים אלה מעוגנת בתכנית האמורה לעיל, במסגרת איזון הזכויות שנערך בשעתו. עמדת הועדה המקומית ההקלה הכמותית שנתבקשה נדחתה הן בהמלצת הצוות המקצועי לועדה, והן בהחלטת הועדה יש לתקן את השטחים לאור העובדה כי לא ניתן לאשר הקלה כמותית. גם לעניין גובהו של המרתף נדרש מגיש הבקשה לתקן התכנית בהתאם. תוספת הקומות שהתבקשה הכרחית לניצול מלוא הזכויות של השטחים על פי התכנית שבתוקף ללא הקלה כמותית כלשהי, ואין בהפחתת המטרים הנוספים שהתבקשו ולא אושרו (כ - 31 מ"ר), כדי לאיין הצורך הנ"ל. לעניין המחסנים הפרטיים הרי הוראות התכנית קובעות מפורשות בסעיף 19, כי בבתי מגורים בקומות (מגרשים 11,12) יותרו במרתף השימושים כמפורט בסעיף, לרבות מחסנים פרטיים. עם תום הדיון התקבלה על ידי ועדת הערר החלטת ביניים לפיה התבקשו המשיבים להציג סכמתית ניצול מלוא הזכויות המוקנות במספר הקומות המותר, וניתנה לצדדים האפשרות להתייחס להצגה זו. במסגרת זו המציאו המשיבים הסברים לפיהם הצורך בהקלה נובע בעיקר מדרישות הרשות כדלקמן: חרף העובדה כי התכנית מתירה חניה במרתף או בחזית המרתף נדרשו העוררים ליצור חניה במרתף תוך הקצאת רמפת ירידה לחניה, ולפיכך נדרשה הרחבת קו הבניין הצדדי הדרומי כדי 4 מ', בהתאם לדרישת רשות מחלקת החניה של המשיבה 1, בנוגע לרוחב המינימאלי לרמפה כזו. כן דרשה הועדה המקומית הקצאת ריאה ירוקה בחלקו הצפוני של התכנון וקבעה קו בניין צפוני של 4 מ'. מקסום איכות החיים של התושבים מחייבת התאמת גובה הבניין לבניין הבנוי במגרש 12 בהיבט של זרימת אוויר ואור. על כך הגיבו העוררים והבהירו כי לא התקבלה ההצגה הסכמתית שנדרשה על ידי ועדת הערר, והעלו טענות נוספות שונות אשר לא נדונו במסגרת הערר. דיון והכרעה כפי שהבהרנו לא אחת מקום בו מתבקשת הקלה על מבקש ההקלה להראות הצורך בחריגה מהמשטר התכנוני התקף במקרקעין נתונים, שאם לא כן הוודאות התכנונית מחייבת דחייתה של ההקלה. במקרה דנן, למרות שהתבקשה הצגה סכמתית כזו היא לא התקבלה. לא זו אף זו, תשריט התכנית החלה במקרקעין אף הוא לא הומצא לידינו. עיון בנתוני המגרש מעלה כי מדובר במגרש בשטח של 652 מ"ר, ובניכוי קווי הבניין 332 מ"ר, בו מוקצות זכויות בניה של 940 מ"ר, ובצירוף ממד"ים כ - 1045 מ"ר שטח לדירות, בצירוף שטחי שירות. יש להבהיר כי המקור לשטחי שירות לא הוצג בפנינו, אולם היקפם המתבקש המגיע כדי כ - 290 מ"ר מעל הקרקע ו - 450 מ"ר מתחת לקרקע, הינו סביר, שוב בהנחה שיש לו עיגון סטטוטורי. עליות הגג הוחשבו לצורך זה כשטחים עיקריים. נתונים אלה ביחס לגודל המגרש מעלים תכנון גבולי ביותר המתפרש על למעלה מ - 4 הקומות המותרות על פי התכנית ממילא. הוסף על כך את דרישותיה של הועדה המקומית בנוגע למרתף החניה, והנימוק התכנוני בנוגע להתאמה להיתר שיצא במגרש 12, וכן "בלאי" של חלק מהקומות האפשריות לצורך יצירת פינות,נישות וכד', ונמצאת הצדקה תכנונית לחריגה האמורה. השלב השני הינו בחינתה של השפעת ההקלה המבוקשת על בתי העוררים - העוררים מתגוררים בבתים צמודי קרקע מעבר לכביש אשר רוחבו מגיע סטטוטורית כדי 14.5 מ', ובתוספת קווי הבניין במקרקעין נשוא הערר ובמגרשם מגיע המרחק בין הבניין המתוכנן לבין ביתיהם כדי 25 מ' בקירוב. לא זו אף זו, מערך הבתים ניצב כך שהמקרקעין נשוא הערר מצויים ממערב לבתי העוררים כך שגובהם רלוונטי פחות בנושא הצללה וכיו"ב. הבקשה אף אינה כוללת כל הקלה בצפיפות כי אם שמירה על אותו מספר יחידות דיור שאושר בשעתו בתכנית נקודתית, אשר כללה חילופי שטחים והעתקת זכויות אל המקרקעין נשוא הערר. תכנית זו קיבלה תוקף בשנת 1996 ואין לתקוף עקרונותיה 14 שנה לאחר מכן. לעניין זה נתכבד ונפנה למשל לבג"צ 465/93 טריידט ס.א. נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, פ"ד מח(2), 622 ,עמ' 631-632: "ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובניה לאחר שנים רבות כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידיים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשומות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על פי תכנית זאת." (ראה גם את האמור בבג"צ 501/85 דב חייט ואח' נ' שר הפנים ו-2 אח', פ"ד מ(2), 259). אשר לעצם התכנון הבקשה כוללת בליטה מקו הבניין הקדמי לצורך מרפסות (בכיוון העוררים), וכן מרתף הבולט אף הוא מקו הבניין לצורך הכשרת החניה בו. איננו סבורים כי יש בבליטות הנ"ל כדי להשפיע ו/או לפגוע בבתי העוררים באופן יחסי לתכנון המאושר במקרקעין. לעניין זה יפים דבריו של ביהמ"ש המחוזי בנצרת שכבר קבע כי : "אף תושב אינו יכול לצפות כי השכונה הקטנה והשקטה בה בחר לבנות את ביתו תישאר תמיד כך. ישנה התפתחות מתמדת. קיימים התרחבות גידול ושינויים. אל השכונה באים לגור תושבים חדשים ולא תמיד מאותו מרקם חברתי וסוציאלי של הוותיקים. אי אפשר לעצור את החיים ואת השינויים אלא בגבולות שהחוק מתיר." עת"מ 134/01 הרב שיק נ' הוועדה המקומית גליל מזרחי. לעניין זה אנו מתכבדים להפנות להלכה שנפסקה בבית המשפט העליון ולפיה: "כל מי שבא להתגורר בעיר צריך לקחת בחשבון, בצד התועלת הצומחת לו ולאחרים מרשת הכבישים, גם את הרעש והזיהום הנגרמים על-ידי המכוניות. כך אם רחוב נעשה סואן ורועש יותר, בעקבות התפתחות של אזור מסוים, וכך גם אם נסלל כביש בפאתי העיר מכוח תכנית חדשה. גם מי שבא להתגורר במקום שקט בפאתי העיר צריך לקחת בחשבון שהעיר תתפתח, כבישים חדשים ייסללו, ורעש המכוניות ישיג גם אותו." (ע"א 1182/92 ברעלי נ' הועדה המקומית י-ם) כן השווה עת"מ (י-ם) 836/06 קופלר ואחר נ' וועדת הערר ואח', שם אישר ביהמ"ש את החלטת וועדת הערר שקבעה: כל הגר בעיר צריך וחייב לקחת בחשבון כי יתכן ויינתנו הקלות אשר תפגענה בנוף הקיים לבני ביתו". אשר לנושא עליית הגג - הרי שגובהן של האחרון נע בין 1.80 לגובה קומה (2.98 מ') ועל פניו תואם התכניות החלות במקרקעין. בעניין המרתף - הרי שמהחתכים המופיעים בבקשה עולה כי הוא נכנס בגדר מרתף כהגדרתו בתקנה 2 (8) לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב - 2002 המגדירה מרתף כדלקמן: "מרתף" - חלק מבנין, שהחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, ושפני תקרתו אינם גבוהים יותר מ-1.20 מטרים מפני הקרקע האמורים או מפני הרחוב. אשר על כן ולאור כל האמור אנו סבורים כי ההקלה שאושרה (בקומות ובקווי בניין לרבות בליטת מרפסות), הינה פתרון תכנוני נכון במקרה דנן ואין בה כדי לפגוע בעוררים באופן המחייב איזון אחר. אין אנו רואים לשנות מקביעות הועדה המקומית ולפיכך הערר נדחה. בניהקרקעות