תכנית המגלמת סתירה בין התקנון לתשריט כאשר בתקנון מצוין כי תורשה דירת גג אחת מעל כל בניין בן 7 קומות, (עפ"י חישוב זה 29 דירות סה"כ), ואילו בתשריט מצוין כי במגרש 3 הוא המגרש נשוא הדיון מותר לבנות 7 קומות + 1, 30 יח"ד + 2 דירות גג 100 מ"ר נטו .בפועל נבנו 30 יחידות דיור. למעשה מבקש העורר להכשיר דירה נוספת באופן שתהיינה 2 דירות גג מעל הבניין, אלא שהועדה המקומית דחתה את בקשתו הואיל ולטענתה לא קיימים אחוזי בניה מספקים, לצורך סגירת המרפסות והפיכתן לשטח עיקרי, שכן קומת דירת הגג אינה דירה טיפוסית המזכה ב - 19 אחוזי בניה, וכתוב מפורשות כי דירות הגג תהיינה בשטח של 100 מ"ר. תמצית טענות העורר מדובר בדירה בשטח של כ - 140 מ"ר הקיימת מזה למעלה מ - 30 שנה. מהות הבקשה הינה תוספת שטח מקורה של כ - 30 מ"ר למצב פיזי קיים של הדירה, אשר לא השתנה מהקמת המבנה, אשר ישמש כחדר הורים. בהיתר המקורי קיימת דירת גג אחת, אולם ניתן להכשיר במקום 2 דירות גג. היתרי הבניה יצאו בשנת 1973, לאחר שאושרו על ידי הועדה המקומית. היתר לבניין A נשוא הדיון וכן היתר לבניין B, בשני הבניינים זהה הקומה הטיפוסית ושטחה הממוצע 19 אחוז ואילו בקומה העליונה קיים שוני: בבניין A דירה בשטח של כ - 230 מ"ר ובבניין B דירה בשטח של כ - 168 מ"ר. שני הנתונים מבהירים כי הועדה המקומית לא ראתה ב - 100 מ"ר מגבלה לגודלה של דירת הגג. דירת גג הינה דירה ייחודית ואין סבירות או הגיון תכנוני בהגבלת שטחה של דירת הגג היוקרתית ל - 100 מ"ר בלבד, כאשר 40 אחוז משאר הדירות מאופיינות באותו שטח. כאשר קיימות שתי פרשנויות אפשריות לתכנית בניין עיר יש לבחור את הפרשנות המיטיבה עם זכות הקניין, זאת נוכח הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. עמדת הועדה המקומית היתר הבניה הקיים מתיר הקמתה של דירת גג אחת בלבד, בעוד שבפועל בניגוד להיתר, נבנו שתי דירות גג, כשדירת העוררים היא אחת מהן. גם אם קיימת דרך להכשיר את הדירה השנייה מבחינת מס' יחידות הדיור, הרי שממילא מוצו זכויות בניה המותרות וכל תוספת מהווה סטייה מהוראות התכנית. לשיטתם של העוררים קיימות זכויות נוספות שיש להקצות לקומת הגג כפי שהותר לכל קומה טיפוסית אחרת. הועדה המקומית סבורה כי לקומת הגג מוקצות זכויות אחרות כמפורט בתקנון התכנית. על אף הסתירה בין האמור בטבלה בתשריט התכנית לאמור בתקנון התכנית, ביחס למספר דירות הגג המותר, וביחס לגודל הדירות המותר, ברי כי גם על פי התקנון וגם על פי הטבלה בתשריט מוגדרות דירות הגג בנפרד מ - 7 קומות המגורים הטיפוסיות, ומוקצים להן אחוזי בניה פחותים מאלה שהוקצו לקומות המגורים הטיפוסיות הכוללות 4 דירות בכל קומה. אשר על כן קומת הגג לא אמורה להיות זהה לקומה טיפוסית, אלא מדובר בקומה חלקית בלבד לה הוקנו זכויות בניה בשיעור פחות מ - 19 אחוז. יתרה מכך מצד אחד טוענים העוררים כי יש להתיר 2 דירות גג, אך מצד שני הם מבקשים להתעלם מהשטח שנקבע לדירת גג באותה טבלה ממש. דיון והכרעה בדיון שנערך בפנינו הבהירה הועדה כי אין מניעה לאשר הבקשה במתכונת הכוללת הקלה בזכויות בניה, בכפוף לשמיעת התנגדויות. הוועדה המקומית מפרשת התכנית כמתירה הקמת 2 דירות גג כפי שאמנם ארע בפועל. מובן כי פעולה בדרך זו חשופה לסיכונים מסוימים, שכן הקלה אינה זכות קנויה, היא חשופה להתנגדויות, ובנוסף היא נושאת תוצאות פיסקאליות ולפיכך אנו נדרשים לערר חרף האמור. תכנית כס / 254 הינה תכנית ישנה ונקודתית אשר קובעת כדלקמן: לוח האזורים המפורט בסעיף 12 לתכנית קובע באזור מגורים מיוחד "שטח מקסימום לבניה 19 אחוז", כאשר לעניין הגובה נרשם: "7 קומות מעל קומה מפולשת או מסחרית "- המילים "או מסחרית" מחוקות. מספר הדירות המותר הינו 29 ובהערות רשום כדלקמן: "תורשנה שתי דירות גג..., דירת גג מעל כל בית בן 7 קומות" המילים "2 דירות גג" כמו גם מספר מילים בהמשך אשר בלתי קריאות מחוקות, והמילים "כל בית בן 7 קומות " הוספו בכתב יד. בדומה גם רשימת התכליות באזור מגורים מיוחד מחוקה כולה. התכנית כוללת בין היתר טבלת שטחים וייעודים וטבלת יחידות דיור כוללת בבניין מס' 3 "7 + 1 קומות 28 יחידות דיור בקומות + 2 דירות גג ובסה"כ 30 יחידות דיור." הנה כי כן עסקינן בתכנית ישנה, אשר אין בה מתום והוראותיה נעשו טלאי על טלאי. ודוק: על הסימביוזה המחויבת בין מסמכיה של תב"ע נקבע בעבר כדלקמן: "למעלה מן הצורך נוסיף ונאמר זאת: שני חלקיה של תכנית מיתאר - החלק המילולי, ה"תקנון", ובצדו התשריט - שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את-זה, ומשעה שבאה תכנית לאוויר העולם, על דרך-הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט - שכן בלא תשריט יאבד מערכו, כולו או מקצתו, ואילו התשריט מצדו נסמך אל החלק המילולי - שכן בהיעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר-משמעות. כדי ללמוד אפוא על הסטטוס שתכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התכנית כמכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התכנית. המושג "תכנית" שתי אונות לו: האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם שלבבן לב אחד הוא. ראו עוד ר' אלתרמן "חוק התכנון והבנייה ותכנית המתאר: הנחיות קשיחות או מסגרת גמישה?" [18], בעמ' 216-217. מה יהא אם אחת מאותן תאומות-סיאם תבקש ללכת ימינה ואילו אחותה תבקש ללכת שמאלה? לאיזה צד יפנה הצֶמֶד? מה דין אם מתגלית סתירה בין התקנון לבין התשריט, בין החלק המילולי בתכנית לבין החלק החזותי בה? ידו של מי תהא על העליונה? דומני כי אין תשובה נחרצת לשאלה וכי ההכרעה יכולה שתהא שונה מעניין לעניין. נתמזל מזלנו זו הפעם, ואין אנו נצרכים - בענייננו - להוסיף ולדון בשאלה. " עקרונית, מקום בו ניתן ליישב סתירות לכאוריות במסמכיה של תכנית יש לבחור בפרשנות המיישבת. במקרה דנן, דומנו כי אחת הסתירות הינה סתירה מהותית אשר אינה ניתנת ליישוב ועניינה במספר הדירות והאחרת - בשטח הקומה הנוספת. הואיל ולעניין מספר הדירות אין מחלוקת בין הצדדים כי התכנית מאפשרת כאמור בטבלה 2 דירות גג, ונוכח העובדה כי פרשנות זו תואמת את עמדת הוועדה המקומית, לה הבכורה בפרשנות תכנית, ועולה בקנה אחד עם הפרשנות שאינה פוגעת בזכות הקניין. לעניין זה ראוי להפנות לעת"מ 1317/06 בראל ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון בניה ת"א ואחרים שם נפסק לא מכבר כדלקמן: "בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התיכנונית הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העוררים. עמד על כך פרופ' זמיר: במתן הפירוש בימ"ש מייחס משקל לפרוש שנתנה הרשות המנהלית הוא לוקח חשבון שהחוק הפקיד את הפרשנות בידי הרשות כחלק מהרשות המבצעת והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על נסיון מעשי הוא מעריך את העובדה כי הרשות פועלת מתוך הכרות קרובה לשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה ....". בדומה, קבעה וועדה זו בעבר כי על מנת לשנות פרשנות נוהגת עליה נסמך הציבור יש צורך בהליך סטטוטורי מפאת הפגיעה בוודאות התכנונית: "במצב דברים כזה, עשוי להתעורר ספק (ואיננו מכריעים בו במסגרת זו) בנוגע לפרשנות החדשה, אם תואמת את כוונת המתכנן, אם לאו. מכל מקום, מדובר בשתי פרשנויות לגיטימיות. מצב הדברים בו משתנה פרשנות התב"ע שנוהגת במשך כעשור מיום אישור התכנית ללא הבהרת הדין עצמו אינו רצוי ופוגע בוודאות התכנונית. ר' לעניין זה החלטנו בעניין ערר 12/07 שובלים נ' הועדה המקומית רעננה. לעניין זה ר' עת"מ1041/98 שוב נגד הועדה המקומית ת"א, עת"מ 1568/02 רימרמן נגד ועדת ערר מחוז מרכז, שם נפסק כדלקמן: "לבסוף, לא ניתן להתעלם מכך שפרשנות זו של הועדה המקומית עומדת בקנה אחד עם המגמה המיטיבה עם זכות הקניין של התושבים, ע"י הענקת פירוש המאפשר למשיבים למצות בצורה מירבית זכויות בקרקע. ברור הוא, כי לו הייתה זכות זו עומדת בניגוד גמור לכוונת התכנית או פוגעת באופן קשה באחרים, לא היה בכך כדי לסייע. במגמה זו, לאור האמור לעיל, יש גם כדי לתמוך בהחלטתה של הועדה המקומית, כפי שנאמר: "כמובן אם תכליתה של תב"ע ניתנת לפירושים שונים, כולם סבירים ובתוכם גם פירוש המשמר את קנינו של הפרט מבלי לפגוע באינטרס ציבורי שהוא בתחום התכנוני, אין לראות מדוע לא יאמץ הפרשן המשפטי את הפירוש הזה ואולי הוא אפילו מחויב בו". עת"מ (ת"א) 1041/98 שוב נ' הועדה המקומית ת"א, פד"מ כרך ב, חלק 2, 1998, תשנ"ח-נ"ט." אנו סבורים כי מדובר בפרשנות נכונה. אשר למספר המטרים - במקרה זה לא מדובר בסתירה שלא ניתנת ליישוב, ונפרט: המינוח 19% מכוון גם בטבלה שבתקנון לכל אחת מ- 7 הקומות הקבועות באותה טבלה, אשר שותקת לעניין דירת הגג. דירות גג מעצם הגדרתה מותירה שטח קומה פנוי לגג ועל כן אינה יכולה לתפוש את מלוא שטח הקומה על פי הגיונם של דברים. הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח הוראות אותה טבלה אשר קובעות דירת גג אחת. בהתחשב באמור, כמו גם בעת בה אושרה התכנית לא סביר כי מתכננה התכוון להעניק שטח קומה מלאה לדירה אחת. זאת ועוד, כאשר אותו "נעלם" מתמלא תוכן בטבלה אשר קובעת מפורשות: "דירות גג 100 מ"ר נטו". לפיכך אנו סבורים כי לעניין השטח המותר לא נתגלתה סתירה על פניו ולכל היותר מדובר בלאקונה המתמלאת תוכן ממסמך אחר בתכנית. העובדה כי יצאו בפרויקט היתרים לדירות גג גדולות יותר, יכול ונעוצה בתוספות מותרות או הקלות או קירוי מרפסות שהותר בשעתו בנוסף לשטח זה, וכך יש להתייחס גם לדירה נשוא ערר זה ולבחנה בפרמטרים דומים, ככל שהם מתיישבים עם הוראות החוק התקנות והתכניות החלות במקרקעין. אשר על כן ובכפוף לאמור הערר נדחה. תוכנית בניהבניהמסמכיםתשריט