ירידת ערך כתוצאה מאישור תכנית גדולה יותר כיוון שבוודאות תהיה הפקעה

ירידת הערך כתוצאה מאישור התכנית, גדולה יותר כיוון שבוודאות תהיה הפקעה ראשית - לענין היקף התערבותנו המצומצם בשמאות מכריעה על מנת שלא להאריך נסתפק בהפניה להחלטותינו הקודמות בענין זה, לפיהן יש מקום להתערבותנו רק כאשר נפלה בשומה המכרעת טעות מהותית או דופי חמור. במקרה שלפנינו לא מצאנו כל בסיס משפטי ועובדתי לטענה כאילו יש שווי שונה למקרקעין ששונה ייעודם לשטח ציבורי, פתוח כאשר יש או אין הוראת הפקעה מפורשת בתכנית ששינתה את ייעודם. ירידת ערך לענין סעיף 197 לחוק, איננה נבחנת לפי ביצועה ומועד ביצועה של התכנית, כשם שאיננה נבחנת על פי המצב בפועל לפני אישור התכנית. עניינו של סעיף 197 לחוק הוא, בחינה של המצב התכנוני לפני אישור התכנית ולאחריה, בלי קשר לשאלה אם התכנית תבוצע אם לאו ואם הוראות ההפקעה בה תבוצע אם לאו. לפיכך, לענין סעיף 197 גם אין נפקא מינה אם ההפקעה תבוצע אם לאו. מקום שתכנית שינתה ייעוד לשטח ציבורי פתוח, לצורך ביצועה, בכל מקרה יהיה בהפקעה, בין אם נקבע כך במפורש בתכנית ובין אם לאו. לפיכך, גם אין בקיומה או באי קיומה של הוראות מפורשת בענין הפקעה בתכנית כדי להשפיע על שעור ירידת ערך המקרקעין ששונה ייעודם לשטח ציבורי פתוח. השמאי המכריע קבע כי ישנה פגיעה בשל שינוי הייעוד. קביעה זו מקפלת למעשה בתוכה גם את "ההפקעה העתידית" בין אם תהיה ובין אם לאו ובין אם נאמר כך במפורש בתכנית ובין אם לאו, מבחינת שעור הפגיעה במקרקעין, בשל השינוי התכנוני . לפיכך, מקום בו שמאי מכריע קבע כי יש פגיעה בגין שינוי ייעוד מקרקעין מייעוד חקלאי לייעוד שצ"פ וקבע את שעור הפגיעה, אין מקום להתערבותנו בשיקול דעתו המקצועי. ב"כ העוררים הסתמך בטיעוניו על שתי שומות מכריעות שהוגשו בדיון, ע/1 ו-ע/2 - שניתנה ע"י אותו שמאי מכריע נשוא הערר שבפנינו, שקבעו שווי של 10% למקרקעין שייעודם שונה לדרך. לא מצאנו כל בסיס להתערבות בשעור הפגיעה שקבע השמאי המכריע במקרה שלפנינו נוכח שומות מכריעות אלו. שומות מכריעות אלו עסקו בשינוי ייעוד לדרך ובשווי דרך, ואילו בעניננו מדובר בשווי מקרקעין שייעודם שווה לשטח ציבורי פתוח - למרכז ספורט עירוני ולפיכך אין לגזור משעור ירידת הערך ומהניתוח שנעשה בשומות אלו לענין שווי דרך, למקרה שלפנינו נעיר גם כי המחלוקת המקצועית בין השמאים לענין שווי דרך - האם הוא "0" או "10" ידועה גם היא ברוב המקרים והשומות בענין זה שנדונו בפנינו (למשל עררחל/95219/07 ישיבת יקירי ירושלים .נ. הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון) גם לא נעשתה כמובן על הבחנה לענין קביעת שווי הדרך במצב החדש אם בתכנית ששינתה את הייעוד לדרך היתה או לא היתה הוראת הפקעה. לשון אחר - גם לענין קביעת שווי דרך לא מצאנו כל בסיס מקצועי-שמאי וודאי שלא משפטי להבחנה אם היתה או לא היתה הוראת הפקעה בתכנית. לשון אחר - אין בקיומה או באי קיומה של הוראת הפקעה מפורשת בתכנית כדי להשפיע על שעור ירידת הערך שנגרמה למקרקעין בשל שינוי היעוד. נדגיש שוב כי סעיף 197 לחוק, עוסק בפיצוי על ירידת ערך בגין פגיעה תכנונית בלבד ואין עסקינן כלל בפיצויי הפקעה ושעורם. נעיר גם כי אם נלך לשיטתו של ב"כ העוררים עד תומה, הרי שלכאורה ירידת הערך נמדדת לפיו עפ"י המצב בפועל לאחר אישור התכנית כאשר אין הוראה מפקיעה מפורשת כתכנית, לשיטתו כפי שטען בדיון בפנינו, הבעלים יכול להמשיך להחזיק בפועל ולהשתמש במקרקעין כראות עיניו, כיוון שלא הוטלה חובה על הרשות להפקיע, ואז לכאורה אין ירידת ערך. מובן שטיעון כזה עומד בסתירה למהותו של סעיף 197 לחוק, אשר כל כולו נועד להעניק פיצוי על ירידת ערך בגין שינוי תכנוני להבדיל משינוי בפועל. לפיכך - בשני המצבים בהם היה שווי ייעוד לשצ"פ, בין אם "הרשות חייבת להפקיע" כלשונו של ב"כ העוררים, בשל הוראה מפורשת על הפקעה בתכנית, ובין אם לא מופיעה הוראה מפורשת על הפקעה, סעיף 197 לחוק מקנה פיצוי על פגיעה במקרקעין בשל עצם השינוי התכנוני ללא קשר כלל לשאלה מתי יבוצע השינוי התכנוני ואם יבוצע. כך או כך נעיר גם, כי בסופו של דבר עיקרו של הערר למעשה הינו כנגד שעור שווי המקרקעין שקבע השמאי המכריע לאחר אישור התכנית - 20%, כאשר לשיטת העוררים, על פי התיקון שנעשה על ידם בעל פה ביום הדיון - השעור היה צריך להיות 10%, כמו דרך. למותר לציין כי ועדת הערר כלל לא תתערב בערכים השמאיים ובשעורם כפי שנקבעו על ידי המומחה המקצועי שמונה על ידיה, השמאי המכריע גם בהחלטות קודמות שלנו עמדנו על ההבחנה שיש להבחין בין חילוקי דעות מקצועיים לגיטימיים שיש לצדדים, מטבע הדברים עם הכרעות של שמאי מכריע. במקרה זה כמובן אין כל מקום הצדקה להתערבותנו. אם לשיטת העוררים שעור השווי היה צריך להיות שונה הרי שמדובר לכל היותר במחלוקת מקצועיים (בדומה למחלוקת בענין שווי דרך - "0" או 10%), שאין בה כדי להצדיק את התערבותנו בשומה המכרעת. כאמור, בפתח דברינו מסגרת הדיון בערר הינו ערר על שמאי מכריע אשר היקף התערבותנו בו מצומצם הוא, ולפיכך, משלא מצאנו טעות מהותית או דופי חמור בה, אנו דוחים את הערר. בנסיבות הענין, החלטנו לפנים משורת הדין שלא ליתן צו להוצאות.קרקעותירידת ערךהפקעה