נטען כי הוצג אישור להעברת זכויות מהעירייה ולפיו אין חובות היטל השבחה על הנכס

נטען כי הוצג אישור להעברת זכויות מהעירייה ולפיו אין חובות היטל השבחה על הנכס את דרישת היטל ההשבחה, ככל שישנה, היה על המשיבה להפנות לבעלים אותה עת. הטענה השנייה: יש לבטל את דרישת היטל השבחה בגין תוספת זכויות שהותרו בתכנית רג/מק/340/ג/11, היות והיא אושרה למתן תוקף ביום 15.3.01, הרבה לפני הסכם הרכישה. המשיבה טוענת כי: גם אם יתכן ובטעות לא הוצאה בזמנו שומת היטל השבחה בגין תכנית רג/מק/340/ג/2/3 אין פירושו של דבר שאין לשלם היטל זה, מה גם שהזכויות המוקנות ע"פ תכנית זו כלולות בבקשה להיתר בניה שהגישו העוררים. השומה שנערכה בעבר לנכס שעל פיה ניתן האישור להעברת הזכויות, נערכה ב- 18.10.07 ולכן לא כללה את תוכנית זו. זהות החייב צריכה להיות מוסדרת בהסכם המכר והמשיבה איננה מעורבת בכך. בדיון בפנינו התברר כי נשלחה דרישת תשלום למוכר, וכי היא סורבה. לעניין תכנית רג/מק/340/ג'/11, היא איננה רלבנטית לחלקה נשוא הערר. הבקשה להיתר בניה אושרה בדרך של הקלה ועניינה הריסת מבנה קיים והקמת 2 קוטג'ים. תב"ע רג/מק/340/ג/11 איננה חלה על אזור מגורים א' ועל צמודי קרקע, שהיא החלקה נשוא הערר. האמור בתכנית כי היא חלה על בניינים קיימים לא רלבנטי, כיוון שעניינה של הבקשה הריסת מבנה קיים ואיננה בקשה להרחבת מבנה קיים. לאחר שעיינו בכתבי הטענות, בתכניות ובמסמכים הרלבנטיים, ולאחר ששמענו את הצדדים, אנו מחליטים כלהלן: האם "על הטועה לשלם"? במקרה שלפנינו, לאחר שבחנו היטב את המסמכים הרלבנטיים, לרבות אלו שהוצגו בדיון בפנינו, ולאחר ששמענו את טענות הצדדים בעניין, נראה כי אין מנוס במקרה זה מהחלת הכלל כי "על הטועה לשלם". בדיון בפנינו התברר כי אכן, נשלחה דרישת תשלום למוכר, ביום 27.1.10 (מש/ 2). המשיבה אף ידעה על קיומו של הסכם המכר שהיה במלואו בפניה, ועל הוראות סעיף 8 שבו, כאמור בסעיף 3 למכתב המשיבה למוכר (מש/2), לפיו: "בהתאם להוראות סעיף 8 להסכם המכר, היטל ההשבחה בגין ההשבחה שנוצרה עד למועד חתימת הסכם, ישולם ע"י המוכר". ההסכם במלואו הוגש בדיון בפנינו וסומן ע/1. בתשובה מפורטת של ב"כ המוכר מיום 9.3.10, אשר הומצאה ע"י המשיבה בדיון בפנינו (מש/3), אשר פרטיה יובאו להלן, עולה כי, מדובר במוכר מבוגר - אשר גם לפי דברי עורר מס' 3 שנכח בדיון, נפטר לפני כשבועיים. לקראת מכירת הנכס, פנה בא כוחו לעירייה וביקש להמציא שומת היטל השבחה (פניה מיום 5.9.07). ביום 25.10.07 נשלחה אליו שומת היטל השבחה אשר נערכה ע"י שמאי המשיבה. ביום 14.11.07 הוצאה ע"י המוכר שומה אחרת ע"י שמאי מטעמו. ביום 25.11.07, נמסר לב"כ המוכר ע"י השמאי מטעמו, כי תיערך שומה מוסכמת בהפחתה של 30%. ביום 3.9.08 נערך הסכם המכר נשוא הערר. ביום 30.10.08, נערכה שומה מוסכמת, לפיה הופחת סכום ההיטל ב- 30% והועמד על 187,600 ₪. ביום 6.11.08, שולם היטל השבחה בסך 197,284 ₪, הכולל הפרשי הצמדה עד למועד התשלום. ביום 19.4.09, ניתן אישור ע"י עיריית רמת גן לרשם המקרקעין להעברת הנכס לרוכשים. השומה המוסכמת נערכה לאחר כניסתה לתוקף של תכנית רג/340/ג/2/3. גם אישור התכניות ניתן לאחר כניסתה לתוקף. עולה מכל האמור לעיל, כי במקרה שלפנינו אין זה מקרה בו מחמת טעות בהיסח דעת, בלא שנערכה בדיקה מפורטת קודם לכן, ניתן אישור להעברת זכויות ואישור להעדר חובות של היטל השבחה על הנכס. ההיפך גם הוא הנכון. במקרה שלפנינו, עולה בבירור מהשתלשלות העניינים המפורטת במש/3, ואשר לא נסתרה ע"י המשיבה, כי היו הליכים מפורטים וממושכים בין המוכר לבין המשיבה, אשר במהלכם הוכנה שומה מפורטת של היטל השבחה מטעם המשיבה לבקשת המוכר. לאחר מכן, הוגשה בשמו שומה אחרת, נוהל מו"מ, ולבסוף אף הוצאה שומה מוסכמת, ושולם היטל השבחה ע"י המוכר בסך של כמעט 200,000 ₪. אין כאן מקרה בו ניתן לטעון כי פקיד כלשהו של המשיבה טעה ונתן אישור זכויות מבלי שנבדק הנכס לגופו והתכניות החלות עליו. היו גם הזדמנויות רבות למשיבה לתקן או להוסיף את התכנית "ששכחה" לכלול, בין אם עובר למועד עריכת השומה המוסכמת ובין אם עובר למועד מתן אישור להעברת הזכויות, שהיו כולם לאחר כניסת התוכנית לתוקף. בנסיבות ספציפיות אלו, טוב גם עשתה המשיבה, בהיותה גוף ציבורי האמון על כללי מינהל תקין וחזקת תקינות המינהל, שלא ניסתה להיבנות מהערה המופיעה דרך קבע באישור להעברת הזכויות הניתן על ידה, לפיה האישור אינו משחרר את הבעלים או המחזיק מתשלום חוב שרבץ על הנכס ושמסיבה כלשהי לא התגלה או לא נדרש. הערה כזו ודאי שאיננה ישימה, ולא ניתן להיבנות ממנה בנסיבות שבפנינו, לפיהן ברור כי עובר למתן האישור נערכו בדיקות מפורטות ע"י המשיבה והתקיימו הליכים ומגעים בין המוכר לבינה, בכל הנוגע לפרטי שומת היטל ההשבחה החל על הנכס, עובר למכירתו. ברור גם, והמשיבה לא חלקה על כך ואף ציינה זאת במפורש במכתבה למוכר (מש/2), כי אף אליבא דהמשיבה עצמה, על פי הסכם המכר, היטל השבחה עד למועד עריכתו, חל על המוכר. בכל מקרה, אין מדובר בהיטל החל על הרוכשים בין אם לפי הדין (היות ולא היו הבעלים או החוכרים לדורות בעת כניסת התוכנית לתוקף שמכוחה מבוקש ההיטל) ובין אם מכח החוזה, שכן החבות לא הועברה אליהם מכח חוזה המכר. אשר לגביית היטל השבחה מהמוכר עצמו, אשר איננו צד להליך ואשר במהלך הדיון נאמר כי גם נפטר בינתיים, ספק בעינינו אם ראוי לעשות זאת בנסיבות הספציפיות של המקרה שלפנינו, לרבות האישיות כפי שהתברר בדיון. נוכח השתלשלות העניינים המפורטת לעיל, בעניין שומת היטל השבחה המפורטת, שכן נערכה ע"י המשיבה עובר לעריכת הסכם, וההזדמנויות הרבות שהיו לה לתקן את השומה ולהוסיף את תכנית רג/340/ג/2/3, בין אם עובר לעריכת הסכם השומה המוסכמת או עובר למתן האישור להעברת זכויות שהוצא לאחר כניסת התכנית לתוקף, הרי שבמקרה זה ראוי כי המשיבה תשקול לקבל על עצמה לספוג טעות זו נוכח הנסיבות הספציפיות האמורות. אשר על כן, אנו מקבלים את הערר בעניין זה ומבטלים את דרישת היטל ההשבחה כלפי העוררים, בגין תוכנית רג/מק/340/ג/3. היטל השבחה בעניין הקלה בבקשה להיתר בנייה שהוגשה ביום 30.4.09 (מש/1), צוין במפורש כי תוכן הבקשה: "הריסת בניין קיים והקמת בניין חדש". וכי: "מבקשים להרוס בית מגורים קיים בין 2 קומות, מחסן בן קומה אחת וחניה מקורה על מגרש, ולהקים 2 יחידות קוטג'ים (דו משפחתי בן 2 קומות) מעל קומת מרתף + 2 חדרי יציאה לגג". בפרטי הבקשה צוינה מס' תב"ע רג/798/ב' ואזור תכנוני א-1, וכן פורטו ההקלות שפורסמו. העוררים מבקשים עתה להסתמך על הוראות תכנית רג/מק/340/ג/11 - אשר זיכרה לא בא בבקשת ההיתר ואשר למעשה, לטענת העוררים, לכאורה, גם לא היו כלל צריכים לבקש הקלות נוכח טענותיהם בעניינה של תכנית זו, לפיה ניתנו בה לטענתם, "הוראות הקלה כלליות" גם לבניינים קיימים, ומאחר ואושרה למתן תוקף לפני רכישת הזכויות ע"י העוררים, אין לחייבם בהיטל השבחה. ראשית, נוכח האמור לעיל, ברי כי טענות אלו "נולדו" לאחר דרישת היטל ההשבחה. קרי: הבקשה להיתר כלל איננה מלמדת כי על תכנית זו הסתמכו העוררים בבקשה וכי ההיפך הוא הנכון, לכאורה אליבא דדידם, לא היה כלל צורך, אם כן, להגיש בקשה להיתר כפי שעשו בפועל. ושנית - לגופו של עניין, עיון בהוראת התכנית מעלה כי איננה חלה מיניה וביה, כלל על מקרקעי העוררים. אין מחלוקת בין הצדדים כי המקרקעין מצויים באזור מגורים א' וכי התכנית איננה חלה באזור מגורים א'. בטיעון בפנינו ניסו העוררים להיבנות מכך שנאמר בסעיף 3 להוראות התוכנית כי תחולתה היא גם על בניינים קיימים, שכן נאמר בסעיף 3 שבה: "תחולת התכנית: התכנית תחול בשטח מרחב התכנון המקומי רמת-גן באזורים ב' ו- ג' ואזור מסחרי א' ובניינים קיימים". גם אין מחלוקת בין הצדדים כי הבקשה להיתר, עניינה הריסת בניין קיים. עיון במטרות התכנית (סעיף 8), מלמד כי עניינה של התכנית, מתן אפשרות לשנות גובה בניינים - להוסיף קומות, להוסיף בניית חדרים על הקיים או דירות נוספות על הגג, להעביר זכויות מקומה לקומה וכו'. היינו, גם אם תחולת התכנית היא על בניינים קיימים ("ובניינים קיימים") שאינם באזורים ב' ו- ג' ובאזור מסחרי א', הרי שברי לפי המונח "בניינים קיימים" ועל פי פירוט מטרות התכנית, כי הכוונה לתוספות ושינויים לבניין קיים. לא ניתן ללמוד מתוכנית זו כי היא חלה גם במקום בו מדובר על הריסת בניין קיים כולו ובניית מבנה אחר תחתיו. נראה כי הוראות התכנית ומטרותיה אינן סובלות גם פרשנות כזו ואינן מתיישבות עימה. לפיכך, אנו דוחים את טענות העוררים בעניין זה ומקבלים את טענות המשיבה כי תכנית רג/מק/340/ג/11 איננה רלבנטית לשומת היטל ההשבחה שהוצאה בגין אישור ההקלות. אשר על כן, בסיכומם של הדברים, אנו מקבלים את הטענה הראשונה של העוררים נוכח הנסיבות הספציפיות של השתלשלות העניינים בעניין זה, כפי שפורט לעיל, ודוחים את טענתם השנייה. בנסיבות העניין אין צו להוצאות.היטל השבחההעברת זכויותעירייהחוב