העורר טוען כי לא הוטל מס השבחה בזמנו בעת אישור התכנית ולכן לא ניתן להטיל מס כיום, זאת גם על פי בג"ץ 371/81 אלן לובינגר נ. הוועדה המקומית לתכנון ובניה מרכז ואח' (פ"ד ל"ו ((2)179), וכן כי השמאית המייעצת לא התייחסה להוראות תיקון מס' 20 לחוק התכנון והבניה. ב"כ המשיבה טוענת כי רק כיום, במועד שבו התבקשה העברת הזכויות, ניתן היה לראשונה לגבות היטל השבחה. בכל מקרה חלה החלופה השניה שבפ"ד לובינגר לעיל, כמפורט בעמ' 184 לפסק הדין. ממילא מוטל היטל ההשבחה רק בגין הזכויות שטרם מומשו (הפנתה בענין זה למאמרו של רוסטקוביץ). לאחר ששמענו את טענות הצדדים ולאחר שעיינו בחוות דעת השמאית המייעצת, לא מצאנו כי יש מקום להתערבותנו בחוות הדעת השמאית המייעצת. השמאית המייעצת נתנה דעתה הן לתיקון מס' 18 והן לתיקון מס' 20 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ובסופו של דבר ערכה חישוב של היטל ההשבחה אך ורק לגבי הזכויות שלא נוצלו בהיתר הבניה. אין מדובר בהטלת מס השבחה בגין אישור התכנית כטענת ב"כ העורר אלא חישוב היטל ההשבחה אך ורק בגין הזכויות שלא נוצלו (גם על דרך "החלופה השניה" שבפ"ד לובינגר שהובא ע"י ב"כ העורר). לפיכך, אנו מקבלים את חוות דעת השמאית המייעצת לענין היטל ההשבחה בגין תכנית נת/7/10 שפורסמה למתן תוקף ביום 21.1.77. טענה נוספת כנגד חוות דעת השמאית המייעצת נטענה בעניין היטל השבחה בגין תכנית נת/93/7/400 (להלן תכנית "בריכת השחיה"). ב"כ העורר טען, כי כלל לא טען כנגד היטל ההשבחה שהוטל ע"י המשיבה בגין תכנית זו, לא בערר ולא בפני השמאית המייעצת. לפיכך, לא היה בסמכותה לבחון סוגיה זו ובוודאי שלא לקבוע היטל השבחה הגבוה מהיטל ההשבחה שקבעה המשיבה. בחוות דעת השמאית המייעצת בעמ' 6, כתבה השמאית המייעצת לעניין תכנית נת/93/7/400, שאיפשרה הקמת בריכת שחיה במגרש, כי: "ב"כ העורר טוען כי השומה מופרזת ומסתמך על שומה מוסכמת בנכס סמוך". בדיון בפנינו טען ב"כ העורר כי לא טען בפני השמאית המייעצת בעניין היטל ההשבחה שהוטל בגין תכנית "בריכת שחיה". ב"כ העורר אף הציג והגיש את פרוטוקול הדיון בפני השמאית המייעצת, מיום 22.7.10, שם אמר בענין השומה המוסכמת שהגיש, כלהלן: "ב"כ העורר: השומה המוסכמת נערכה לפי כללים שמאיים שלא השתנו עם תיקון 84, בכל רחוב יש 4-3 עסקאות בלבד ולכן ההשוואה הנדרשת היא לשומה המוסכמת". ב"כ העורר טען כי אמנם הציג את השומה המוסכמת בפני השמאית המייעצת לעניין טענותיו בערר בעניין תכנית אחרת, תכנית נת/97/7/400/א. הגם שבשומה המוסכמת יש התייחסות לתכנית נת/93/7/400 (תכנית "בריכת השחייה"), הרי שלא הגישה לצורך כך ולא טען דבר בעניין זה. ב"כ המשיבה טענה כי שמשהוגש מסמך השומה המוסכמת, בסמכותה של השמאית המייעצת לבחון את מכלול הסוגיות שבמסמך מיזמתה היא ולקבוע שומת היטל השבחה עצמאית מטעמה. בהגינותה, טענה ב"כ המשיבה כי כך היתה עמדתה גם אם היה מוכרע אחרת - הפחתה למשל, של היטל ההשבחה בעניין שלא נטען ולא נדון בפני השמאית המייעצת. בעניין זה סבורים אנו כי העניין איננו נקי מספקות. כאשר לא נטענו טענות בעניין תכנית מסוימת או כנגד רכיב מרכיבי היטל השבחה שנקבע והעניין גם לא עלה בעל פה בפני שמאי מייעץ או מכריע, ספק רב אם שמאי מייעץ או מכריע יכול לקבוע היטל השבחה מיזמתו, בעניין שכלל לא עלה בכתבי טענות הצדדים ולא נדון כלל בפניו. ככל טריבונל שיפוטי ומעין שיפוטי, גם השמאי המכריע או המייעץ מוגבל במסגרת הדיון לסוגיות שהועלו בפניו. הגם שאין מוגבל הוא כלל בעריכת השומה לנתונים ולמסמכים שהציגו בפניו הצדדים, ויכול ואף צריך הוא לאסוף נתונים מיזמתו, הרי שאיסוף הנתונים מיוזמתו וניתוחם מוגבלים הוא למסגרת הדיון ולסוגיות שהועלו ונדונו בפניו. במקרה שלפנינו, אמנם אין צורך לקבוע מסמרות בעניין זה וניתן להשאירו בצריך עיון לעת מצוא. יחד עם זאת, לאור פרוטוקול הדיון שהוצג בפנינו ולאור דברי ב"כ העורר בדיון בפנינו, סבורים אנו כי מתעורר ספק האם הועלו טענות בענין תכנית "בריכת השחיה" בפני השמאית המייעצת. עצם הגשת שומה מוסכמת בתמיכה לטענה מסוימת שנטענה בערר, אין בה משום "דיון" או "טענה" בעניינים שלא נטענו ולא הועלו בערר או בדיון. גם מהפרוטוקול לא עולה במפורש כי נטענו טענות כנגד שומת הוועדה בנוגע לתכנית "בריכת השחיה". לכן לכאורה מתעורר ספק, בעניין האמור בחוות דעת השמאית המייעצת כי נטענו במפורש טענות ע"י ב"כ העורר כי השומה בעניין תכנית "בריכת השחיה" מופרזת. ככל הנראה מדובר לכל היותר, בחוסר הבנה או טעות בייחוס טענות לב"כ העוררים גם כנגד היטל ההשבחה בגין תכנית "בריכת השחיה", בשל עצם הגשת השומה המוסכמת שהתייחסה גם לתכנית זו אולם לא לשם כך הוגשה לשמאית המייעצת. בכל אופן לא מצאנו תימוכין בפרוטוקול הדיון בפני השמאי המייעץ כי אכן נטענו טענות ע"י העוררים כנגד תכנית "בריכת השחיה" ונאמנים עלינו גם דבריו של ב"כ העורר בעניין זה. לפיכך, ולו מחמת הספק, מאחר שלא שוכנענו כי נטענו טענות כנגד שומת היטל ההשבחה בגין תכנית נת/93/7/400 ("בריכת השחיה"), אנו קובעים כי היטל ההשבחה בגין תכנית זו יהיה היטל ההשבחה שנקבע ע"י המשיבה ולא היטל ההשבחה שנקבע בחוות דעת השמאית המייעצת. טענה אחרונה, נטענה ע"י שמאי העורר - כנגד התחשיב של השמאית המייעצת בגין תכנית נת/97/7/400/א שאיפשרה הקמת עליות גג בחלל הגג. לטענתו, היה צריך לערוך את התחשיב לפי השטח הבנוי בפועל (160 מ"ר) ובהפחתה של שטח מדרגות, סה"כ - שטח של 60 מ"ר לעליית הגג ולא שטח של 74 מ"ר, כפי שקבעה השמאית המייעצת. השווי בפועל שונה והוא נגזר מהבניה בפועל והוא זה שצריך לקבוע. בעניין זה סבורים אנו כי שמאי העורר נתפס לכלל טעות בכך שלא הבחין בין שווי לבין תחשיב. תחשיב השטח נעשה לפי מלוא הזכויות במגרש. לשאלת השווי בפועל של הנכס אין קשר לתחשיב השטח לצורך קביעת היטל ההשבחה, ולפיכך לא מצאנו כל מקום להתערבותנו בתחשיב היטל ההשבחה לתכנית נת/97/7/400/א. אשר על כן על העוררים לשלם את היטל ההשבחה כפי שנקבע ע"י השמאית המייעצת, למעט לעניין תכנית נת/93/7/400 - שלגביה יחול היטל ההשבחה כפי שנקבע בשומת המשיבה. בנסיבות העניין אין צו להוצאות. השבחהמיסים