השמאי קבע כי שומת היטל ההשבחה נעדרת פרטים מהותיים

ערר בגין שומת היטל השבחה שהוצאה ע"י המשיבה בסך 170,000 ₪, מיום 26.5.09, אשר שולם ע"י העורר. הצדדים הופנו לשמאי מייעץ. גב' לבנה אשד מונתה כשמאית מייעצת בערר זה. חוות דעתה ניתנה ביום 2.8.10. הצדדים ביקשו לטעון לעניין חוות הדעת ושמענו את הצדדים במספר דיונים שהתקיימו בפנינו. השמאית המייעצת קבעה כי שומת היטל ההשבחה נעדרת פרטים מהותיים "ובראשם- עילת ההשבחה" (עמ' 6 לחוות הדעת המייעצת). שומת היטל ההשבחה מטעם המשיבה התייחסה לתכנית נת/600א', שפורסמה למתן תוקף ביום 20.10.94, מועד בו לכל הדעות, העורר לא היה בעל זכויות במקרקעין. אין כל אזכור בשומת המשיבה של תכנית נת/95/7/400, שהיא המקור הנורמטיבי למתן היתר הבניה נשוא השומה. כעולה מחוות דעת השמאית המייעצת, רק בעת הדיון בפניה, עלו הוראותיה של תכנית נת/95/7/400 - "דירות נכה", שפורסמה למתן תוקף ביום 12.12.96. בין מטרות התכנית - התרת הקמת דירת נכים אחת בכל בניין, בקומת כניסה מפולשת או בקומת קרקע מפולשת, בתנאים מצטברים שפורטו בתכנית. כפי שצוין בחוות הדעת, עילת המימוש הינה בקשה להיתר בניה בגוש 8568 חלקה 108, להקמת דירת נכים בקומת הקרקע, בבית מגורים קיים בהיתר. המשיבה טוענת כי יש להתייחס לתכנית נת/95/7/400 בדומה לתכניות מיתאר ארציות תמ"א/38, תמ"א/18 ותמ"א/36 לפיהן, אין זה הגיוני לגבות היטל השבחה בגינן בעת מכר אלא רק בעת בקשה להיתר, שאם לא תאמר כן, חוששת המשיבה מהשלכות רוחב שלא יהיה לה ממי לגבות היטל השבחה, שכן מבקש ההיתר איננו בהכרח בעל זכויות הבעלות או החכירה לדורות, בעת אישור התכנית. השמאית המייעצת דחתה את האמור בשומת המשיבה כי מדובר בהשבחה ב"דרך אחרת" שכן בשומת המשיבה לא צוין כלל האירוע מחולל ההשבחה על פי חוק - עליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג (סעיף 1(א) לתוספת השלישית). בהעדר אירוע מחולל השבחה - אין השבחה. על פי ניתוח השמאית המייעצת, האירוע מחולל ההשבחה, הינו אישור תכנית נת/95/7/400, שפורסמה כאמור, למתן תוקף ביום 12.12.96. חוזה הרכישה של העורר הינו מיום 30.1.06. היינו, כמה שנים לאחר מועד אישור התכנית. לפיכך, מסקנותיה הם כלהלן (עמ' 9 לחוות דעת השמאית המייעצת): "מהאמור לעיל עולת המסקנות הבאות: תכנית נת/95/7/400 יצרה את המסגרת להשבחה בכך שקבעה זכויות לתוספת דירת נכה בכל בנין, בנוסף למספר יחה"ד ולשטח, הקבועים בתכנית המפורטת הספציפית. במועד הקובע לאישור התכנית, טרם התגבשו התנאים ההכרחיים להבשלה מלאה של הזכויות התיאורטיות לכדי זכויות קונקרטיות. הבקשה להיתר, שעצם הגשתה מהווה ראייה לניצול ה"הטבה" הגלומה בתכנית ושכלולה כדי שווי כלכלי קונקרטי- אינו מהווה, גורם "מחולל השבחה" ע"פ החוק הקיים. אפשרות החיוב בהיטל השבחה היא בגין הזכות התיאורטית וגם היא לא חלה על המבקש, אלא על המוכרים. על מנת לאמוד את שיעור ההשבחה החלקית מתוך סל השבחה- נסקרו התנאים וסיכוייהם להתקיים במועד הקובע. להערכתי סביר לאמוד את ההשבחה החלקית בשיעור של כ- 30% מתוך סך ההשבחה." (ההדגשות במקור) בעניין שלפנינו, סבורים אנו כי מדובר במקרה פשוט בו לא קמה כלל, מלכתחילה, חבות בהיטל השבחה על העורר. ערים אנו לבעייתיות הרבה שהייתה למשיבה בזמנו, בעניין שומות שניתנו ע"י שמאי מטעמה ואשר המשיבה גם הפסיקה את עבודתו אצלה. לפיכך נחסוך מביקורתנו הקשה כלפי שומה זו שכלל איננה מגלה אירוע מחולל השבחה, שמתייחסת להיתר הבניה כאילו ניתן "מעבר לשטחי הבניה המותרים ע"פ תב"ע" (עמ' 5 לשומת המשיבה) בהתייחסו לתכנית נת/600א', בעוד שההיתר ניתן לפי תכניות נת/95/7/400 ואין מדובר כלל בשטחי בניה מעבר לאלו המותרים בתכנית(!) ועוד. מכל מקום, לגופו של עניין, מקבלים אנו את חוות דעת השמאית המייעצת לעניין האירוע מחולל ההשבחה (על אף שכאמור הוא לא נזכר כלל בשומת המשיבה), היינו- תכנית נת/95/7/400. מאחר ובמועד אישור התכנית לא היה העורר בעל זכויות במקרקעין - לא היה בעלם ולא היה חוכר לדורות, הרי שאין מוטלת עליו חבות בהיטל השבחה בגין תוכנית זו, שאושרה לפני רכישת הזכויות על ידו במקרקעין. "חששה" של המשיבה מ"השלכות רוחב", כלשונה, לאו חשש הוא. לא ניתן להטיל היטל השבחה על מי שאינו חב בו על פי דין. הקביעה שתכנית פלונית משביחה היא, איננה גוררת מיניה וביה חיוב בהיטל השבחה על מגיש הבקשה להיתר על פיה, אלא רק אם הוא חב בו על פי דין. על המשיבה מוטלת החובה לדאוג לכך כי שומות היטל השבחה יוטלו רק על החייב בהן על פי דין ולא על מי שלא חב בהן על פי דין. בעניין זה לא ראינו כל הבדל בין מקרה זה לאלפי מקרים אחרים, בהם יש תכנית משביחה אשר רק עם מימוש זכויות כמוגדר בסעיף (1)(א) לתוספת השלישית ניתן יהיה להטיל היטל השבחה על פיה, ובתנאי שהתקיימו התנאים הקבועים שם לעניין החייב בהיטל ההשבחה. אין בידנו גם לקבל את התיזה כאילו יש להתייחס לתכנית מקומית בעניין דירות נכה - תכנית נת/95/7/400 - כאל תכנית מיתאר ארצית המתגבשת רק עם מתן היתר בניה לפיה. מדובר בתכנית מקומית "רגילה" לכל דבר ועניין ולא ברור כלל מה הבסיס לטענה כאילו איננה מתגבשת עד למתן היתר. לא ברור גם מדוע לדעת המשיבה לא ניתן להטיל היטל השבחה עם המימוש הראשון במכר, כפי שקבעה השמאית המייעצת. בעניין זה נעיר כי השמאית המייעצת גרסה כי בשל התנאים הקבועים בתכנית יש ליתן ערך של 30% מההשבחה. מאחר ואיננו נדרשים להכריע בעניין זה בערר, שכן העורר כאמור, אינו החייב בהיטל השבחה, נשאיר סוגיה זו בצריך עיון. סוף דבר הערר מתקבל. היטל ההשבחה ששולם ע"י העורר יוחזר במלואו לעורר, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. העורר נגרר לכל הליכים אלו שלא לצורך, ואין עליו לצאת בחיסרון כיס בשל כך. לפיכך המשיבה תישא בהוצאותיו, כולל חלקו בשכ"ט השמאית המייעצת, בסך כולל של 20,000 ש"ח בתוספת מע"מ כחוק. ההוצאות ישולמו תוך 30 יום, לאחר מכן ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק.היטל השבחהשמאות