פגיעה לכאורה בדירות כתוצאה מאישור תכנית בניה

פגיעה לכאורה בדירות כתוצאה מאישור תכנית רג/1060: ביום 22.4.12 פנה השמאי המכריע לועדת הערר בבקשה למתן הוראות. בבקשה זו הפנה השמאי המכריע את ועדת הערר לסעיף 7.7.5 לתכנית בו נקבע כי "לאחר פתיחת כביש קרן היסוד ולא יאוחר מ-6 חודשים לאחר פתיחתו תבוצענה מדידות רעש ע"פ האמור בסעיף 8 בנספח האקוסטי ויבוצע מיגון אקוסטי ע"פ הנדרש". השמאי המכריע הודיע בפנייתו אלינו כי מבדיקה שבוצעה על ידו במחלקת ההנדסה של עיריית רמת גן, לא בוצעה מדידת רעש כאמור, ולפיכך ביקש מאיתנו השמאי המכריע הוראה כדלקמן: "בנסיבות אלו, מתבקשת ועדה נכבדה זו להורות לח"מ האם להשלים את עריכת חוות הדעת על סמך הנתונים הקיימים או לחלופין למנות יועצים מטעם ועדת הערר אשר יערכו חוות דעת אובייקטיביות לבחינת רעשי הנזק דלעיל". ועדת הערר קיבלה החלטה בבקשה זו למתן הוראות, מבלי לשמוע את הצדדים, בהחלטה מיום 13.5.12 בה קבענו כי: "בנסיבות המתוארות אנו מורים לשמאי המכריע למנות מומחה אקוסטי מטעמו, אשר יבצע מדידה של הרעש. המדידה תבוצע תוך הנחה כי הקיר האקוסטי, אותו יש להקים על פי התכנית, קיים במקום דהיינו, תוך הפחתת הרעש אם וכאשר יוקם הקיר האקוסטי. השמאי ישתדל לסיים הנושא תוך 60 ימים." על החלטתנו זו הוגשה לנו "בקשה להבהרת החלטה בעניין מתן הוראות לשמאי המכריע בנוגע למומחה אקוסטיקה" מטעם העוררים. בבקשה זו התבקשה ועדת הערר להבהיר כי השמאי המכריע יוכל גם להסתייע בחוות דעת האקוסטיות אשר מצויות בידו, ואשר הוצגו על ידי הצדדים במהלך הדיון בפני השמאי המכריע, וכי אם ימונה בכל זאת מומחה אקוסטי, כי עלותו לא תחול על העוררים. המשיבה מס' 2 התנגדה לבקשה. לנוכח האמור, החלטנו לקיים דיון בפנינו, על מנת לשמוע את טענות הצדדים באשר לבקשת השמאי המכריע למתן הוראות. במהלך אותו דיון טענו למעשה שני הצדדים כי אין מקום למנות מומחה אקוסטי כלל, כל צד מטעמיו הוא. לאחר ששמענו את טענות הצדדים ומתוך עיון חוזר ומעמיק בהוראות התכנית, אנו משנים את החלטתנו מיום 13.5.12, ואף אנו הגענו למסקנה כי אין צורך למנות מומחה אקוסטי, וזאת מהטעמים הבאים: לתכנית מצורף נספח אקוסטי. בנספח זה נקבע בסעיף 8 כי "על פי בדיקת כל ההשפעות האפשריות של רעש על הסביבה כתוצאה מתכנית המתאר המוצעת לאוניברסיטת בר-אילן, הן כתוצאה מתחבורה בכביש ההיקפי המתוכנן, הן כתוצאה מהוספת מגרשי החניה המוצעים והן כתוצאה מהתנועה בתוך הקמפוס, מסתבר מעבר לכל ספק כי אין בתכנית המוצעת משום גרימת מטרד רעש לשכונת רמת-אילן, ובמילא גם לא נדרש על כן לנקוט באמצעי מיגון אקוסטיים כלשהם." סעיף 7.7.5 לתכנית קובע כאמור כי "לאחר פתיחת כביש קרן היסוד ולא יאוחר מ-6 חודשים לאחר פתיחתו תבוצענה מדידות רעש ע"פ האמור בסעיף 8 בנספח האקוסטי ויבוצע מיגון אקוסטי ע"פ הנדרש". משמעות סעיף 7.7.5 הינה, כי למרות הקביעה בסעיף 8 לנספח האקוסטי כי "אין בתכנית המוצעת משום גרימת מטרד רעש לשכונת רמת-אילן, ובמילא גם לא נדרש על כן לנקוט באמצעי מיגון אקוסטיים כלשהם", מצאה התכנית לנכון להורות בכל זאת על מדידת הרעש מכביש קרן היסוד, לא יאוחר משישה חודשים ממועד פתיחתו לתנועה, וכי אם יתברר כי קיים רעש כאמור, "יבוצע מיגון אקוסטי ע"פ הנדרש". דהיינו, התכנית קובעת שאם יתברר כי קיים מטרד רעש מכביש קרן היסוד, בניגוד להנחת היסוד הקבועה בסעיף 8 לנספח האקוסטי (כי "אין בתכנית המוצעת משום גרימת מטרד רעש לשכונת רמת-אילן"), הרי שמטרד רעש זה יבוטל וינוטרל בדרך של ביצוע "מיגון אקוסטי ע"פ הנדרש". התכנית אינה קובעת איזה מיגון אקוסטי יבוצע; הקמת קיר אקוסטי, חלונות מבודדי רעש בדירות או פתרון אקוסטי אחר. לפיכך, לא ניתן לדעתנו לטעון למטרדי רעש מרחוב קרן היסוד כתוצאה מאישור התכנית, שכן ככל שקיימים מטרדי רעש כאלה, הם אמורים להיות מנוטרלים בהתאם להוראות התכנית בדרך של ביצוע מיגון אקוסטי. במילים אחרות, המנגנון שנקבע בסעיף 7.7.5 לתכנית מבטל למעשה את האפשרות כי ייגרם מטרד רעש כתוצאה מרחוב קרן היסוד. הצדדים חלוקים ביניהם האם הבדיקה הקבועה בסעיף 7.7.5 לתכנית בוצעה אם לאו. לטענת המשיבה מס' 2, הבדיקה האמורה אמנם בוצעה, ומשעלה ממנה כי לא קיים רעש הנובע מרחוב קרן היסוד הפוגע בדירות העוררים, לא היה צורך בביצוע מיגון אקוסטי. העוררים לעומת זאת טוענים כי הבדיקה לא בוצעה מעולם. אין מחלוקת כי לא בוצע כל מיגון אקוסטי. השאלה האם הבדיקה בוצעה אם לאו, והאם יש לבצע מיגון אקוסטי מכוח סעיף 7.7.5 אינה מענייננו כשאנו דנים בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. תביעה מכוח אותו סעיף 197 מניחה כי הוראות התכנית הפוגעת לכאורה בוצעו, והיא מתייחסת לפגיעה על פי הוראות התכנית. משהוראות התכנית קבעו כי ככל שיהיה מטרד רעש הנובע מפתיחת רחוב קרן היסוד - גורם רעש זה ינוטרל באמצעות מיגון אקוסטי, הרי שלא ניתן לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה על הטענה לפגיעה מהתכנית בשל רעש שנגרם מרחוב קרן היסוד. מסיבה זו גם אין מקום כי השמאי ימנה מומחה אקוסטי לבדיקת הטענה כי קיימים מפגעי רעש כתוצאה מפתיחת רחוב קרן היסוד. סוף דבר, אנו מבטלים את החלטתנו מיום 13.5.12 ומורים לשמאי כי אין מקום למנות מומחה אקוסטי. בנוסף אנו קובעים כי לאור האמור לעיל, לא ניתן לקבוע ירידת ערך לדירות העוררים בשל אישור התכנית כתוצאה ממטרדי רעש בשל פתיחת רחוב קרן היסוד. למותר לציין, כי אין באמור כדי למנוע פסיקת פיצויים לפי סעיף 197 בשל ראשי נזק אחרים כתוצאה מפתיחת רחוב קרן היסוד, ככל שכאלה נתבעו, וככל שהשמאי המכריע יקבע כי קיימים כאלה. ההחלטה התקבלה פה אחד. תוכנית בניהבניה