בקשה להחלת סעיף 200 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 על פסיקת השמאי המכריע בקשר עם מקרקעין הידועים כחלקה 149 בגוש 6433 בכפר סבא (להלן: "המקרקעין"). השמאי המכריע התמנה על פי החלטת וועדת הערר ביום 7/6/07 לבחון האם פגעה התוכנית כס/4/2 (להלן: "התוכנית") במקרקעין שהינם בית מגורים צמוד קרקע דו משפחתי. התוכנית שינתה יעודה של חלקה סמוכה למקרקעין משטח בניני ציבור לאזורים ב' ג' בבניה רוויה. בשעתו קבעה וועדת הערר כדלקמן: "לעניין הרמת הנטל, ייתכן ושומת העוררים אינה מפורטת דיה בכל הקשור להערכת גובה הנזק, אף כי היא מפרטת את ראשי הנזק העיקריים ברמת פירוט נאותה, וקשה להבין מנין הגיעו שמאי העוררים להערכה של 7% דווקא. יחד עם זאת, שמאות מקרקעין אינה מדע כה מדויק המאפשר פירוק הנזק לגורמי גורמים באופן מתמטי חד וברור, ומוכנים אנו לצאת מהנחה שהערכה זו היא הערכה המבוססת על ניסיונם של השמאים ואופן ראיית העובדות התכנוניות כפי שהם מבינים אותן. איננו סבורים כי זה המקרה לסילוק התביעה בשלב מקדמי זה, אלא שמן הראוי, נוכח עמדות הצדדים, להעביר את הנושא השמאי לבדיקה של שמאי ניטרלי. באשר לטענה בדבר אלמנטים שונים בתכנית אשר משביחים ומטיבים את המצב התכנוני, יש בחלק מן הטענות האלה ממש, ועל כן אנו קובעים שיהיה על השמאי המכריע להתייחס לטענות אלה ולבחון אותן בהיבט השמאי ולשקלל את כל ההשלכות של התכנית שבפנינו, על יתרונותיה וחסרונותיה, בטרם יגיע למסקנות". השמאי המכריע קבע כי ירידת הערך שנגרמה למקרקעין המהווים היחידה המזרחית (משפחת מרכזי) מגעת כדי 20,000 ₪ נכון למועד הקובע ואילו יחידת משפחת קמפלר (היחידה המערבית) לא נפגעה כתוצאה מאישורה של התוכנית. השמאי המכריע הבהיר כי שיעור ירידת הערך הינו של כ- 1% משווי הנכס. תמצית טענות המבקשת התנאים הקבועים בסעיף 200 לחוק כוללים שלושה: הראשון - היכנסו של המקרה בגדר אחד המקרים המפורטים בסעיף 200, השני שאינה עוברת את התחום הסביר בנסיבות העניין והשלישי שאין זה מן הצדק לשלם לנתבע פיצויים. אופיה של הפגיעה על פי שומת השמאי המכריע מבוססת על פגיעה מסוימת בפרטיות עקב השימוש בבניה גבוהה ביחס למצב התכנוני הקודם וביחס למצב הקיים בפועל. ברי כי סבירות הפגיעה הינה תולדה של שיעור הפגיעה ובמקרה דנן שיעור של 1% מהווה פגיעה סבירה ביותר. גם הפעלת מבחן הצדק לא מובילה לתוצאה אחרת שכן עוצמת הפגיעה בקניין קטנה, פיזור הנזק במקרה דנן משמעותי ולעניין זה הפנתה הוועדה לכך שמתוך עשרות בעלי מקרקעין גובלים בתחום התוכנית הוגשה תביעה אחת בלבד, וכן האינטרס הציבורי הגלום בתוכנית המגלם את מדיניות הוועדה המקומית בהפיכת שטחים מוזנחים במרכז העיר בשכונות מגורים מטופחות הכוללות בניה מודרנית וחדשה, כל אלה מצדיקים דחיית התביעה על פי סעיף 200 כאמור. תמצית טענות המשיבים: ראשית ספק אם הבקשה הוגשה במועד שכן על פי החלטת ועדת הערר בשעתו טענת פטור לפי סעיף 200 יש לטעון תוך 30 יום מיום המצאת החלטת השמאי המכריע. הבקשה הוגשה מטעם הוועדה המקומית ולא מטעם המשפות ועל כן מחויבות המשפות בתשלום החודשי. אין להכיל את סעיף 200 מקום בו לא המבקשת (הוועדה המקומית) נושאת בפיצויים על פי סעיף 197 לחוק אלא משפים מסחריים. הוראת סעיף 197 נסבה על זכות הקניין ואילו הוראת סעיף 200 נועדה לגרוע מזכות הקניין כלומר לגרוע מזכות הפיצוי לטובת כלל אינטרס הציבור, מקום שהמבקשת עצמה מודה כי הנהנים העיקרים אינם הציבור אלא הבעלים הפרטיים אין מקום להפעיל את סעיף 200. עוד טוענים המשיבים כי הפגיעה אינה נכנסת בגדר אחד המקרים המפורטים בסעיף 200 שכן הפגיעה אינה מחמת שינוי תחום האזורים ותנאי השימוש בקרקע, אלא בגין מטרד של פגיעה בפרטיות עקב בניה גבוהה. זאת ועוד הפגיעה עוברת את הסביר בנסיבות הענין, שכן תנאי הסבירות אמורים להיקבע בכל מקרה ומקרה וכי לדברי השמאי המכריע השאלה לגבי שנוי יעוד ממבנה ציבור למבנה רוויה והשלכתו לצמודי הקרקע, כמעט לא נבחנה, ולפיכך הקושי ואי הוודאות בהערכת השומה הם נימוקים מספיקים שלא לשלול לגמרי פיצויים וכך גם לשיקולי צדק. הצדדים הוזמנו לדיון בפני וועדת הערר ואולם בסופו של דבר התבקשה וועדת הערר להכריע על סמך החומר המצוי בתיק. דיון והכרעה: כפי שפורש לא אחת על שלושה יסודות עומדת טענה כעל פי סעיף 200: ההוראה שבתכנית נכללת בגדר ההוראות המפורטות בסעיף 200; הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר; אין זה מן הצדק לשלם פיצויים. איננו מקבלים את טענת העוררים (המשיבים בבקשה) לפיה ענייננו אינו נכנס בגדר אחד המקרים המפורטים בסעיף 200. פועלה של התכנית, כמפורט גם בחוו"ד שמאי העוררים, בשינוי יעוד מאזור לבניה ציבורית לאזורים שונים, ובקביעת הוראות בניה לאזורים שונים. יתר על כן, ראשי הנזק המפורטים בתביעה עניינם בשינוי גובה הבניה בשל שינוי היעוד; שינוי בצפיפות; אינטנסיביות השימוש והגדלת צפיפות. כל אלה , לא כל שכן הוראות התכנית, נופלים במדויק להוראות סעיף 200 (1) - שינוי בתחום אזורים ובתנאי השימוש בקרקע שבהם, (2) קביעת מרווחים, הגבלת מספר בניינים (סעיף 3) הסדרת גודלם וגובהם של בניינים (סעיף 4) , ועוד, כך שברי כי תנאי זה מתמלא. לעניין הסבירות - אנו סבורים כי ככלל, שיעור פגיעה של אחוז בודד מהווה שיעור פגיעה סביר, "מחיר" בו הציבור יכול לעמוד לצורך עידוד הפיתוח האורבני , הכל בכפוף ליסוד הצדק הוא היסוד השלישי אשר שלוב עם יסוד הסבירות גם יחד. הווה אומר, רק מקום בו עסקינן בפגיעה סבירה אשר אין הצדק לשלם עבורה פיצויים, יחול סעיף 200. אשר ליסוד אחרון זה כבר נפסק כי " מבחן הצדק אינו מבחן אובייקטיבי ונשוא הבחינה הוא הצדק שבמתן פיצויים ולא הצדק שבתכנית והגיע לכלל מסקנה כי בענייננו מדובר בירידת ערך קטנה ביותר ומצופה מבעל מקרקעין לספוג ירידת ערך זוטא שכזו לטובת פיתוח העיר, לטובת הזולת ולטובת הכלל." (ר' בר"מ 8609/08 ברנובר נ' הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים ואח'). בהתאמה אף נקבע לעניין השיפוי כי: "הן מבחינה מציאותית, והן מבחינת המדיניות המשפטית הראוייה, קביעה כי קיומו של כתב שיפוי מטעם יוזם התכנית הפוגעת לטובת הוועדה המקומית שוללת מן הוועדה את האפשרות לֵהנות מתחולתו של סעיף 200, איננה במקומה. מן הבחינה המציאותית - כתב שיפוי איננו בטוחה, והוא חסר הליכי גבייה. בצדק טענה הוועדה המקומית כי אין וודאות שהיא אמנם תשופה בסכום הפיצויים. גם מבחינת המדיניות המשפטית הראויה, יש להישמר מקביעת כללים שיכולים לגרום לאי-שיוויון ולשרירות. מצב שבו נבנו בשכנות שני מבנים זהים, אולם האחד יחוייב בפיצויים משום שנבנה על-פי תכנית נקודתית, ולפיכך ניתן כתב שיפוי, והשני ייפטר על-פי סעיף 200 משום שנבנה על-פי תכנית שיזמה העירייה, הוא מצב בלתי שוויוני. יתר על כן, כלל כזה יתמרץ את הוועדה המקומית שלא לדרוש כתבי שיפוי מאת מגישי תכניות, במקרים שבהם היא סבורה כי ייתכן ויחול סעיף 200, כדי שלא למנוע את האפשרות להחילו, והציבור ייצא נפגע. לחלופין, תאלץ הוועדה המקומית להשקיע משאבים לשם בחינת רצינותו של מגיש תכנית והסיכויים כי יעמוד מאחרי כתב שיפוי שייתן, וגם דבר זה אינו רצוי. דרך המלך היא אפוא לבחון את שיקולי הצדק לגופם, קרי, את השאלה האם צודק שבעל המקרקעין הנפגעים יקבל פיצויים, אם לאו. 43. שנית, הוועדה המקומית עצמה השמיעתנו כי מאז תיקון 43 לחוק התכנון והבניה רוב התכניות, לכל הפחות בירושלים, מוגשות על-ידי יזמים פרטיים. הוועדה המקומית רואה בכך ברכה, וסבורה, כמדומני שבצדק, כי תפקידה הוא לתמוך ולעודד תכניות נקודתיות פרטיות אשר תואמות את מדיניות התכנון. לא יהא זה נכון אפוא לקבוע אפריורית כי כל התכניות הללו מצויות מחוץ לתחום תחולתו של סעיף 200, משום שנועדו לטובת יוזמיהן בלבד. במקרים כמו זה שלנו, שבהם ישנה חפיפה בין טובת הציבור כפי שרואה אותה הוועדה המקומית, לבין טובתו של היזם הפרטי, אין ליצור הנגדה מלאכותית בין השניים. ניתן בהחלט לקבל את הטענה כי טובת הציבור טמונה, לעיתים מזומנות, בהושטת יד לתכניות הנקודתיות......" ר' עמ"נ 509/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' נעמי דרייזין ברנובר אשר אושר בבית המשפט העליון בפסק הדין הנ"ל. 44. בדומה לאותו עניין אנו סבורים כי גם במקרה דנן, עסקינן בשיעור פגיעה המגיע כדי זוטי דברים הן יחסית והן אבסולוטית, עקב פיתוח אורבני סביר ורגיל הבא לשרת את הכלל, ולפיכך אנו רואים לקבל במקרה דנן את בקשת המשיבה. בנסיבות המקרה לא ראינו לעשות צו להוצאות.בניהחוק התכנון והבניהתכנון ובניהשמאותשמאי מכריע