כתב תביעה לבית הדין בגין הפסקת תשלום קצבת הבטחת הכנסה בכתב ההגנה הבהיר הנתבע כי הפסקת התשלום נבעה הן מגובה שכר עבודה של התובעת והן מהכנסות רעיוניות בגין נכס מגוריה, לה צמודים שלוש יחידות דיור של ילדיה, באיזור אל-בוסתאן , בשכונת סילוואן במזרח ירושלים. עם התקדמותו של ההליך, הגיעו הצדדים להסכמות, אשר ייתרו את המשכו של ההליך כסדרו באופן שנותרה במחלוקת שאלה אחת ויחידה שעניינה: שוויה של דירת הבן מוהנד ,יחידת דיור הצמודה לדירת התובעת (להלן:"הנכס"). לצורך הכרעה בשאלה זו הגיש כל אחד מהצדדים חוות דעת שמאי מטעמו: הנתבע הגיש את חוות דעתו של השמאי, מר לב מיטלמן - הערכה של 160,000 ₪. התובע הגיש את חוות דעתו של השמאי, מר זועבי איאד - הערכה של 20,000 ₪. השמאים נחקרו על חוות דעתם בפני בית הדין בדיון שהתקיים ביום 21.11.12 ובמסגרת פסק דין זה יכריע בית הדין בשאלה בהתאם לחוות הדעת, שעדיפה עליו. 2. טענות התובעת בתמצית: התובעת טוענת כי אין לקבל את חוות דעת הנתבע ממספר טעמים: חוות דעתו של השמאי הינה לאקונית ולא מפורטת דיה, המסתכמת בשלושה עמודים בלבד למרות שהיא מתייחסת למספר יחידות דיור. השמאי לא ערך ביקור במקום ולפיכך לא התרשם מהנכס "במו עיניו" ולפיכך גם לא לקח בחשבון את התנאים הסביבתיים של הנכס. השמאי לא התייחס לקיומו של צו הריסה הקיים על הנכס שיש בו כדי לשנות את גובה השמאות על אף שאין מחלוקת כי הצו הוצא לאחר עריכת חוות הדעת. כמו כן לא התייחס המומחה להעדרו של היתר בניה, אשר יש בו גם כדי להשפיע על גובה השמאות. קיימת תוכנית לפיה יוקם באזור הנכס גן ציבורי, עובדה אשר יש בה כדי להשפיע לרעה על גובה השמאות. 3. טענות הנתבע בתמצית: א. השמאי התייחס להיעדר היתר בניה לנכס בעדותו. ע"פ חוות דעתו, כיוון שבסביבה זו למרבית הנכסים אין היתרי בניה, ונערכות עיסקאות אף ללא היתרי בניה, הרי שעובדה זו אין בה כדי להשפיע השפעה של ממש על גובה השמאות. ב. התנאים הסביבתיים: השמאי מטעם הנתבע העיד כי הוא מכיר היטב את האזור ולכן אין באי התייצבותו במקום פיזית לצורך עריכת חוות הדעת, כדי לשנות ו/או לפגוע בחוות דעתו. מכל מקום, התנאים הסביבתיים הינם זהים לכלל הנכסים באזור זה, ולכן אין בהם כדי להשפיע לרעה , ספציפית על הנכס הנדון. ג. באשר לתוכנית לפנות את דיירי השכונה ולבנות במקום גן ציבורי : מדובר בתוכנית ישנה (עוד משנת 1987) שמעולם לא הוצאה אל הפועל, ולאור השנים הרבות שחלפו, אי אפשר להתייחס לתוכנית זו כתוכנית ממשית , המשפיעה על גובה השמאות. יתרה מזאת, התובעת עצמה רכשה את הנכס לאחר תוכנית זו (1999) - עובדה המעידה לכשעצמה על כך שהנכס היה בעל שווי בעיניה שאם לא כן, לא היתה רוכשת אותו מלכתחילה. ד. זאת ועוד. גם אם תתממש בסופו של דבר תוכנית הפינוי, הרי שכנהוג, הדיירים המפונים יקבלו פיצוי המותאם לשווי הנכס ולכן אין בעובדה זו כדי לפגוע בהערכת השמאי, כפי שנערכה. 4. דיון והכרעה נקדים ונציין שלאחר ששקלנו את מלוא החומר שבתיק, עדיפה עלינו עמדת הנתבע וחוות הדעת שהוגשה מטעמו. ב. ראשית, אין בידנו לקבל את טענות התובעת באשר ל"חוסר סבירות מקצועית קיצונית" של חוות הדעת , בשל העובדה כי מדובר בחוות דעת "קצרה" המשתרעת על פני שלושה עמודים בלבד. כידוע, אין השומה נקבעת על פי "כמות" הדפים עליה היא נפרשה אלא עפ"י מהותה. מסקנה זו עולה גם מעדותו של השמאי מטעם הנתבע, שהיתה אמינה עלינו (ראה עמ' 18 שורה 19). התרשמנו גם מעדותו של השמאי בפנינו, כי הוא אדם מקצועי, אשר שקד על חוות הדעת שנתן. כמו כן, נדחית טענתה של התובעת באשר לכך שהשמאי עצמו לא ערך את הביקור בנכס. לדידנו אין כל נפקות לכך ששמאי מקרקעין אחר מטעמו, מר ג'יהד חג'-יחיא ביצע את הביקור במקום (ואף צילם תמונות של הנכס) ועל בסיס ביקור זה נערכה חוות הדעת. מדובר באיש מקצוע אף הוא, אשר "חזקה" עליו כי בעת ביקורו נתן את דעתו לפרטים הרלוונטיים, אשר יש בהם כדי להשפיע על גובה השומה. חזקה זו לא נסתרה על ידי התובעת ולפיכך , כאמור - אנו דוחים את הטענה בעניין זה. בנוסף, השמאי עצמו, מר לב מיטלמן העיד כי: "ת. אני מכיר את הסביבה, אני מסתובב שם ומכיר את האזור, אני מטייל הרבה בעיר דוד. ש. ביקרת באזור שנמצא הבית? ת. יש צילומים של הנכס, מאד מפורטים, יש מודד שמדד את כל הדירות באופן אישי, והכל מתועד בדיוק מה שיש היום (אני מציג צילומים ואת המדידות). ישבנו ביחד אני והשמאי מטעמי שביקר שם." (ראה עמ' 17 שורות 19-23. הדגשות אינן במקור-י.ש.) ג. שנית, חוות הדעת של התובעת, נשענת על מספר עקרונות שאין להם אחיזה משפטית ו/או הגיונית לפי כללי השוק. כך למשל העיד בפנינו השמאי מטעם התובעת: "דבר כזה במדינה שלנו, סביר שיהרס, זה רק עניין של זמן. מבחינה שמאית אם אני רוצה להגיד את האמת הערך של הנכס הזה זה - 0 , ולמה? כי אדם שבונה ללא היתר החוק אומר שהוא לא מקבל שקל אחד פיצוי". ד. הן המציאות הנוהגת והן הפסיקה אינם תומכים בעמדתו זו של השמאי מטעם התובעת. יפים לעניין זה דברי השופטת ורדה וירט-ליבנה : "ובשאלה האם מבנה שהוקם ללא היתר בניה יכול להיחשב כנכס המניב הכנסה רעיונית לצורך חוק הבטחת הכנסה - אנו סבורים שהתשובה לכך היא חיובית, וזאת מהטעמים שנפרט להלן. (ראה פסקה 11 לפסה"ד) .... היה והמשיב היה מוכיח כי אין באפשרותו להשתמש בנכס שנבנה ללא היתר כי אז נקבע שאין באפשרותו להפיק הכנסה מאותו נכס. ... אם תתקבלנה טענותיו של המשיב בעניין הרי שהתוצאה מכך תהא בלתי סבירה ומנוגדת לכלל לפיו חוטא לא ייצא נשכר. אין כל הצדקה ליצור הבחנה לצורך הזכאות לגמלת הבטחת הכנסה, לטובת מי שבבעלותו נכס שנבנה שאופן בלתי חוקי לעומת מי שבבעלותו נכס שנבנה כדת וכדין. הכרעה מעין זהו עלולה לעודד בניית נכסים ללא היתרי בניה ובניגוד לחוק, ואין זו בבחינת מדיניות משפטית ראויה." ראה: עב"ל 332/09 המוסד לביטוח לאומי - ג'בארין מוחמד אמין (טרם פורסם) ניתן ביום 14.12.10) ה. דברים אלו נכונים פי כמה בעניינו, שכן, כפי שהבהיר השמאי מטעם הנתבע בעדותו, הנכס מצוי באיזור שבו לרוב המכריע של הנכסים, אין היתר בניה ועל כן עובדה זו אינה בעלת משמעות ממשית (עמ' 16 שורות 20-25 וכן עמ' 18 שורות 25-26). כך גם באשר לחוסר הנגישות להגיע לנכס בכלי רכב (ראה עמ' 17 שורות 29-32). ו. יודגש כי במקרה שלפנינו, אין בעובדה כי קיים צו הריסה לנכס, כדי לגרוע מן האמור לעיל ומשוויו הריאלי של הנכס על אף שהוא נבנה ללא היתר בניה, וזאת ממספר טעמים: האחד, כפי שהעיד בפנינו השמאי מטעם הנתבע - צווי הריסה, עפ"י המדיניות הנוהגת כיום, אינם מבוצעים באזור זה (ראה עמ' 21 שורות 16-20). ככל שמדיניות זו תשתנה בעתיד, ייתכן ותהא לכך השפעה על שווי הנכס בעתיד (ראה תשובתו לשאלת בית הדין בעמ' 21 בשורות 22-24 )- אולם, הדבר אינו יכול להוות שיקול בעת מתן הכרעתנו זו והוא בבחינת שיקול "תיאורטי" . חיזוק לכך ניתן למצוא גם בעובדה שנכון לכתיבת שורות אלו חלפו למעלה משלוש שנים וצו ההריסה לא מומש. ז. יתרה מזאת, השמאי מטעם הנתבע הבהיר כי גם כאשר אדם בנה נכס ללא היתר בניה והתגורר בו שנים רבות, כבעניינו, הרי שהניסיון מוכיח כי גם במקרים כאלה אין משאירים את אותו אדם "בידיים ריקות": "ש. הפיצוי עבור מה? ת. עבור פינוי של בן אדם שחי הרבה שנים במקום. לא מדובר על מישהו שעכשיו בונמה ללא היתר ובאה העירייה בזמן אמת ומוציאה צו הריסה. אדם שנמצא כמה שנים, זה אחרת ומפצים אותו." (ראה עמ' 20 שורות 17-19). ח. גם בעניין זה עדיפה עלינו עמדת השמאי מטעם הנתבע על פני עמדתו של השמאי מטעם התובעת, שזה האחרון קבע כי אין כל פיצוי במקרה כזה. יוער כי מסקנתנו זו נשענה, בין היתר, לאור ניסיונו של השמאי מטעם הנתבע אשר העיד כי הוא שמאי של מע"צ, משרדי ממשלה, משרד השיכון ושל מנהלת סלע בתקופת ההתנתקות ודבריו אלו מבוססים על ניסיון העבר. ט. מכל מקום יוער כי אין חולק שחוות דעתו של השמאי מטעם הנתבע נערכה בטרם ניתן גזר דין בנושא צו הריסה של הנכס (ראה עמ' 21 שורות 11-13). י. דברים אלו נכונים גם באשר לנושא שינוי הייעוד של הקרקע (להפוך את האזור לשטח ציבורי ולבנות שם תוכנית "גן המלך"). מדובר בתוכנית משנת 1987 , עוד בטרם נקנתה הקרקע ע"י התובעת (בשנת 1999) - כך שגם לגישתה של התובעת עצמה יש ערך לקרקע ולנכס שנבנה עליה, שאם לא כן, היא לא היתה נרכשת על ידה כלל! כמו כן, הניסיון מלמד וכך גם העיד השמאי מטעם הנתבע, כי ככל שאכן תתממש התוכנית - הרי שבוודאי יקבלו התושבים פיצוי, ולפיכך לא ניתן , בשלב זה, לאמוד את שווי של הנכס כ- 0 או בשווי נמוך מאד (של 20,000 ₪) בשל עובדה זו . יא. מכל מקום, גם ה"פגמים" האחרים עליהם הצביע השמאי מטעם התובעת ביחס לחוות הדעת מטעם הנתבע - לא מצאנו בהם ממש. יג. לאור כל האמור , ולאחר עיון מדוקדק בשתי חוות הדעת שהוגשו ובעדותם של השמאים - ולאור חוות הדעת הבלתי סבירה שהוגשה מטעם התובע (אשר אף מנוגדת לפסיקה בעניין שווים של נכסים שיש לגביהם צווי ריסה) - עדיפה עלינו חוות דעתו של השמאי מר מיטלמן לב, שהוגשה מטעם הנתבע, והנאמדת על סך של 160,000 ₪. יד. לאור זאת - יפעלו הצדדים על פי חוות דעת שמאי הנתבע . משמעות הדבר כי בנקודה זו שנותרה במחלוקת בתיק - עמדת התובעת נדחית, וחישוב זכאותה להבטחת הכנסה ייערך בהתאם לחוות דעת הנתבע. סוף דבר: התביעה נדחית. אין צו להוצאות. ערעור על פסק דין זה ניתן להגיש לבית הדין הארצי תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין ליד הצד המבקש לערער. כתב תביעהמסמכיםהבטחת הכנסה