הכנסה מ"קרקע עודפת" - הפחתת גמלת הבטחת הכנסה

אין להפחית מזכאותה לקבל את מלוא גמלת הבטחת ההכנסה - ההכנסה מ"קרקע עודפת" 2. ביום 16/4/2007 הגישה התובעת תביעתה לגמלת הבטחת הכנסה למל"ל ותביעה זו אושרה כיחידה מחוסרת עבודה החל מחודש 5/07, אלא שהחל מחודש 9/09 הפחית הנתבע את גמלת הבטחת ההכנסה החודשית של התובעת בסך של 240 ש"ח, משום שזקף לזכותה של התובעת הכנסה מ"קרקע עודפת" (ראה סעיף 6 לכתב ההגנה). 3. התובעת בעלת זכויות חכירה ל-98 שנים במקרקעין במגרש מספר 85 בהתאם לתוכנית מפורטת מספר ג/6958 בשטח של 503 מ"ר, באזור מגורים תמרה. (להלן: "המגרש"). על המגרש חל הסכם פיתוח עם מנהל מקרקעי ישראל מיום 22/3/01. על גבי המגרש הנ"ל בנוי בית מגורים דו קומתי הכולל דירת מגורים אחת ששטחה 139 מ"ר שניצבת מעל קומת עמודים מפולשת. בדירת מגורים זו, מתגוררת התובעת שהינה רווקה יחד עם הוריה, ודירה זו לא הובאה בחשבון עת חישב הנתבע את זכאותה של התובעת לגמלת הבטחת הכנסה. 4. במוסד לביטוח לאומי נקבע נוהל על פיו אמור לפעול פקיד התביעות במסגרת הפעלת שיקול דעתו בעת קבלת החלטה, האם לשלם למבוטח גמלת הבטחת הכנסה במקרה של "קרקע עודפת" ולפי אותו נוהל שמספרו 5.5.12 - קרקע עודפת, פקיד התביעות צריך לפעול כדלקמן: "על פי חוות דעת משפטית קרקע שגודלה עד 500 מ"ר, שעליה בנויה דירת המגורים היחידה המשמשת את התובע למגוריו, לא תיחשב כנכס. כלומר: אין להפנות לשמאי בקשה להעריך קרקע עודפת סביב בית התובע אם שטח הקרקע (כולל הבית) אינו עולה על 500 מ"ר. כאשר דירת המגורים של התובע בנויה על קרקע בשטח העולה על 500 מ"ר יש להפנות לשמאי להעריך את שווי הקרקע סביב הבית כ"קרקע עודפת". בהפניה לשמאי יש לציין את שטח הקרקע הכולל, וכן לבקש מהשמאי לציין לאיזה צרכים אפשר להשתמש בקרקע העודפת. אין לדרוש מהשמאי לשום רק את השטח שעולה על 500 מ"ר - השמאי יקבע מה גודל הקרקע העודפת שניתן לעשות בה שימוש. לתשומת לב: השטח של עד 500 מ"ר כולל את שטח הבניין הבנוי עליו! אם דו"ח השמאי קובע כי אין אפשרות לשימוש בקרקע העודפת - אין להביאה בחשבון. יוצאים מן הכלל להנחת יסוד זאת הינם מקרקעין שהערך שלהם גבוה במיוחד. כגון: בערים מרכזיות, רמת אביב ג', העיר העתיקה בירושלים וכו'. באזורים אלו יש לשום גם שטחים קטנים יותר, אולם השמאי הוא זה שיקבע אם קיימת קרקע עודפת במקום. כשיש כמה בעלים לשטח קרקע וכולם בנו את בתיהם על השטח יש לשייך לכל בעלים את החלק היחסי של 500 מ"ר שלו." (ראה נוהל 5.5.12 קרקע עודפת). 5. מנוהל זה עולה, כי כאשר מבוטח תובע גמלת הבטחת הכנסה ויש לו מגרש ששטחו עולה על 500 מ"ר, גם אם המדובר במגרש ששטחו 503 מ"ר, על פקיד התביעות לפנות לשמאי אשר צריך להעריך את שווי המגרש סביב הבית כ"קרקע עודפת" והשמאי אינו נדרש לשום רק את אותו שטח העולה על 500 מ"ר - כמו במקרה שלנו, הוא לא נדרש לשום רק 3 מ"ר, אלא תפקידו של השמאי במקרה הנ"ל הוא לקבוע מה גודל כל הקרקע העודפת שניתן לעשות בה שימוש ולהפיק ממנה הכנסה. 6. בהתאם לנוהל, הופנה עניינה של התובעת לבדיקה של השמאי גלעד יצחקי (להלן: "השמאי"). 7. ביום 22/11/09 ניתנה חוות דעתו הראשונה של השמאי וזאת על סמך ביקור במקום שנערך ביום 10/11/09 על ידי שמאי מקרקעין חיים לוי ושמאי מקרקעין נוסף איתי יובל. 8. מחוות דעתו הראשונה של השמאי שניתנה ביום 22/11/09, ניתן ללמוד על המגרש נשוא הדיון שלפנינו, בנוסף לנתונים שכבר צוינו, כי המדובר במגרש פינתי הפונה בחזית אחת לרחוב משני ובחזית נוספת הוא פונה לדרך גישה המובילה לבתי מגורים הנמצאים בסמוך למגרש. לפי התוכנית שחלה על האזור בו ממוקם המגרש, ועל פי המצב התכנוני החל במקום, שטח של מגרש מינימלי לבנייה הוא 400 מ"ר ומכאן מסיק השמאי שמדובר בקרקע עודפת ששטחה 103 מ"ר. "שטח זה מגלם פוטנציאל לתוספת בנייה בעתיד מעבר לבנייה הקיימת... ... ה ע ר כ ה בכפוף לאמור במטרת ההערכה ובחוות דעת זו, הינני מעריך את שווי הנכס נשוא הערכה למועד הקובע 1/9/09, ע"ס: 36,000 ש"ח." 9. ביום 14/10/12 שמענו את עדותו של השמאי מר גלעד יצחקי. אם בחוות דעתו מיום 22/11/09 הוא ציין, כי המדובר מגרש פינתי, בדיון בבית הדין הבהיר השמאי שהמגרש לא פינתי, זאת משום שרק בחזית אחת הוא פונה לרחוב, אך בחזית נוספת הוא פונה לדרך שמובילה לבתים סמוכים, אך היא לא דרך סטטוטורית. השמאי הבהיר בעדותו בבית הדין מיום 14/10/12, כי על אף ששטחו של המגרש הוא 503 מ"ר ושטח מינימלי לבנייה במקום בו ממוקם המגרש הוא 400 מ"ר, לא ניתן על הקרקע העודפת שהינה בשטח של 103 מ"ר לבנות בית נפרד ואין המדובר כאן במגרש שניתן לחלקו לשני מגרשי בניה עצמאיים. יחד עם זאת, השטח הנוסף של 103 מ"ר מאפשר הרחבת אפשרויות בנייה במגרש הקיים ולמעשה מגדיל את אחוזי הבנייה. 10. לראשונה למדנו מעדותו של השמאי בבית הדין מיום 14/10/12 כי הוא ביסס את ההערכתו בסך של 36,000 ש"ח לפי 200$ למ"ר קרקע - דבר שלא צוין בחוות דעתו הראשונה מיום 22/11/09. 11. מאחר וחוות דעתו הראשונה של השמאי החסירה פרטים ונימוקים, אותם הוא ביקש להעלות במסגרת עדותו בבית הדין, הורינו לשמאי שיגיש חוות דעת מנומקת ומפורטת, כך שהצד השני ידע בפני מה הוא עומד ואכן ביום 23/10/12 ניתנה חוות דעתו השנייה של השמאי. חוות דעתו השנייה של השמאי מיום 23/10/12 12. בחוות הדעת השנייה כבר לא צוין, כי המדובר במגרש פינתי אלא במגרש הפונה בחזיתו לרחוב. כך גם צוין כי גודל מגרש מינימלי לבנייה במקום בו מצוי הנכס הוא בשטח של 400 מ"ר ומכאן שיש לתובעת קרקע עודפת בשטח של 103 מ"ר - "השטח העודף מגלם פוטנציאל לתוספת בנייה בעתיד מעבר לבנייה הקיימת." 13. השמאי מציין בחוות דעתו, כי זכויות הבנייה המותרות במגרש הן בשיעור של 144% ומכאן ניתן להוסיף בנייה בשיעור נוסף של 124.8% שהם 585 מ"ר: "על פי הצעה זו בבניין הקיים ניתן לבנות עוד 3 דירות חדשות (אחת מהן היא קומת עמודים שתיסגר) ובנוסף ניתן יהיה להקים אגף חדש לבניין הקיים אשר יהיה צמוד אליו בקומת חניה או בקורות מקשרות (לא בקיר משותף)... ... ... באגף החדש ניתן להוסיף קומת חנייה לשלושה כלי רכב ומעל קומת החנייה דירת מגורים בשטח 162 מ"ר בשלושה מפלסים. על פי אפשרות בינוי זו ניתן להוסיף 3 יחידות לבניין הקיים ויחידת דיור אחת בבניין החדש המוצע. סה"כ תוספת של 4 יחידות." (ראה עמוד 10 לחוות דעתו השנייה של השמאי מיום 23/10/12). 14. מחוות דעתו השנייה של השמאי עולה, כי שטח דירתה של התובעת הוא 139 מ"ר המהווה 19.2% מאחוזי הבנייה שניתן לבנות על הקרקע, ומכאן לדעתו ניתן להוסיף בנייה של 585 מ"ר נוספים שיתחלקו על פני 4 דירות נוספות: 3 דירות נוספות שיבנו במבנה הקיים ודירה נוספת אחת שתיבנה באותו אגף חדש שפורט בחוות הדעת. 15. מחוות דעתו של השמאי עולה, כי זכויות הבנייה הנוספות שנובעות מהחצר העודפת ששטחה 103 מ"ר הן זכויות בנייה של 148 מ"ר "המהווים את רוב שטח הבנייה של האגף החדש." (ראה עמ' 11 לחוות דעתו השנייה של השמאי). 16. בעמ' 13 לחוות דעתו השנייה של השמאי הוא מציין שתי חלופות באמצעותן תוכל התובעת לממש את זכויות הבנייה העודפות שיש לה במגרש. באופציה אחת, מתייחס בקצרה השמאי למכר כל זכויות הבנייה העודפות שנותרו על המגרש בשטח של 585 מ"ר. אופציה שנייה למימוש, היא מכר זכויות הבנייה עם הקרקע העודפת ועל פי חלופה זו התובעת תמכור חלק יחסי מזכויותיה במגרש שהחלק שיימכר הוא רק אותה קרקע עודפת עם זכויות הבנייה שהיא מקנה, שלדעתו של השמאי ניתן לממש אופציה זו כאשר כל ההוצאות הכרוכות במכר "ניתן לקזז מהתמורה שתתקבל מהרוכש הפוטנציאלי באופן שהתמורה נטו על סך 36,000 ש"ח תהיה לאחר קיזוז התשלומים". (עמ' 13 לחוו"ד השנייה של השמאי). 17. בעמוד 14 לחוות דעתו השנייה של השמאי הוא מעריך את שווי הקרקע העודפת לפי 200$ למ"ר מהערכה זו הוא מפחית 20% "הפחתה על חשבון שטח קטן ומגבלות תכנון." מכאן מסיק השמאי ששווי מ"ר של הקרקע העודפת הינו 160$ לפי שער של 4 ש"ח לדולר, מביא אותו לשווי הקרקע העודפת בסך כולל של 66,000 ש"ח. 18. בסיכום מסקנותיו של חוות דעתו השנייה מציין השמאי כי שווי המגרש של הקרקע העודפת הינו סך של 66,000 ש"ח ממנו יש לנכות סך של 16,500 ש"ח דמי היתר וסך נוסף של 13,500 ש"ח בגין הטל השבחה - מכאן נותרה הערכה נטו בסך של 36,000 ש"ח. 19. ביום 8/7/13 העיד בבית הדין בשנית מר גלעד יצחקי - השמאי והבהיר, כי לא ניתן לבנות על מגרש שני בניינים, אלא על הקרקע העודפת ניתן לבנות אגף נוסף שיהיה מחובר למבנה הקיים, כאשר הקרקע העודפת מוסיפה לתובעת אפשרות לבנות יחידת דיור אחת גדולה נוספת בשטח של 162 מ"ר. באותו דיון הבהיר השמאי כי אותה הערכה של 36,000 ש"ח אינה משקפת את זכויות הבנייה העודפות שמקנה הקרקע העודפת, אלא הוא יצא מכלל הנחה שהתובעת תמכור את הקרקע העודפת. (ראה עמ' 9 ש' 14). דיון והכרעה 20. כאמור, המחלוקת בתיק הינה, האם במסגרת חישוב זכאותה של התובעת לגמלת הבטחת הכנסה, יש לקחת בחשבון הכנסה מקרקע עודפת. המסגרת הנורמטיבית 21. סעיף 5(ב) לחוק הבטחת הכנסה, התשמ"א- 1980 (להלן: "חוק הבטחת הכנסה"), קובע: "הגימלה לזכאי שיש לו הכנסה תהיה בסכום השווה להפרש שבין הגימלה, שהיה זכאי לה לפי סעיפים קטנים (א) או (ה) לולא ההכנסה, לבין ההכנסה". 22. סעיף 9 לחוק הבטחת הכנסה קובע: "9. (א) בחוק זה, "הכנסה" - הכנסה מהמקורות המפורטים בסעיף 2 לפקודה, אף אם לא צמחה, הופקה או נתקבלה בישראל, ולרבות - ... (4) סכומים שיראו אותם כהכנסה מנכס, אף אם הנכס הוא של ילדו של הזכאי הנמצא עמו ואף אם אין מופקת ממנו הכנסה; (ג) לענין סעיף זה, "נכס" - כל רכוש, בין מקרקעין ובין מיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות, והכל בין שהם בישראל ובין שהם מחוץ לישראל, למעט מיטלטלין שאינם ניתנים לעיקול לפי חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז-1967, ולמעט סכום שאינו מובא בחשבון ולמעט זכות החזקה במקרקעין המשמשים למגורי הזכאי ולא לשם השתכרות או ריווח (בסעיף זה - דירת מגורים). "סכום שאינו מובא בחשבון" - סכום כמפורט להלן: (1) סכום כסף שאינו עולה על סכום השווה לסכום הבסיסי כפול ארבע, ולגבי מי שעמו ילד או שיש לו בן זוג - סכום שאינו עולה על הסכום הבסיסי כפול שש". 23. נזכיר, כי מטרתו של חוק הבטחת הכנסה הינה, לאפשר סיפוק צרכיו המינימליים של מי שאין לו הכנסה מתאימה. אין החוק מיועד לאלה היכולים להשתכר את המינימום שנקבע בו או היכולים להפיק הכנסה מנכס כלשהו (דב"ע נב/ 111- 04 המוסד לביטוח לאומי נ' אחמד מוחמד אל חג'וג'י, פד"ע כד 507). 24. נקודת המוצא בחוק הבטחת הכנסה הינה, כי בעל רכוש אינו זקוק לקצבה צנועה כדי לשמור על רמת קיום מינימאלית (דב"ע נא/ 28- 04 מזל טוב מטילדה מטלון נ' המוסד לביטוח לאומי, פד"ע כב 498). 25. תקנה 10(א) לתקנות הבטחת הכנסה, תשמ"ב-1982 (להלן: "תקנות הבטחת הכנסה"), קובעת: "כהכנסה חדשית מנכס יראו סכום השווה ל-8% משוויו מחולק ב-12 אף אם אין מופקת ממנו הכנסה, או את סכום ההכנסה החדשית המופקת ממנו בפועל - לפי הסכום הגבוה יותר". נסיבותיו של מקרה זה אינן שונות במהותן מהנסיבות שנדונו בפרשת קוזלי. 26. ביום 6/3/12 ניתן פסק דינו של בית הדין הארצי לעבודה בירושלים בעב"ל 31641-04-10 קוזלי מוחמד - המוסד לביטוח לאומי. (להלן: "פרשת קוזלי"). אם בענייננו מדובר במגרש ששיטחו 503 מ"ר הממוקם בתמרה, בפרשת קוזלי דובר במגרש ששטחו 620 מ"ר שמוקם בשפרעם. אם בענייננו שטח ה"החצר העודפת" הינו 103 מ"ר, בפרשת קוזלי דובר בשטח של "חצר עודפת" בשטח של 280 מ"ר שאפשרה תוספת בנייה של 336 מ"ר, זאת על חשבון אחוזי בנייה שטרם נוצלו. הן בנסיבותיו של המקרה שלפנינו, והן בנסיבות פרשת קוזלי, קבעו השמאים בשני המקרים שניתן לממש את זכויות הבנייה שטרם נוצלו במלואן באמצעות הרחבת הבניין הקיים והצמדת יחידות דיור נוספות עם כניסות נפרדות למבנה הקיים, אותן יחידות דיור ניתן למכור בשוק החופשי ויודגש - בשני המקרים תוכניות המגרש אינן מאפשרות בנייה עצמאית בחצר העודפת. 27. אם בפרשת קוזלי דובר ב"קרקע עודפת" ששיטחה 280 מ"ר ושם לא שוכנע בית הדין הארצי לעבודה בירושלים "...כי למערער יכולת לממש את זכויות הבנייה בקרקע עודפת שברשותו ולהפיק מהן הכנסה..." (ראה סעיף 10 לפס"ד קוזלי) כך גם בנסיבותיו של מקרה זה שלפנינו, כאשר הטענה היא שיש "קרקע עודפת" בשטח של 103 מ"ר, שלפי תוכנית המגרש לא ניתן לבנות על "קרקע עודפת" זו בנייה עצמאית והמגרש גובל בצדו האחד ברחוב משני ובצדו הנוסף הוא גובל בדרך גישה המובילה לבתים סמוכים, יהא זה מרחיק לכת לזקוף לטובת התובעת הכנסה רעיונית מאותה "קרקע עודפת". 28. נזכיר, כי אם טוען הנתבע, שלצורך חישוב זכאות התובעת לגמלת הבטחת הכנסה, יש לקחת בחשבון הכנסה או אפשרות להפיק הכנסה מה"קרקע העודפת", על הנתבע הראיה לקיום יכולת זו של התובעת להפיק את ההכנסה הנ"ל. (דב"ע מג/04-162 חביב דהן נ' המוסד לביטוח לאומי, פד"ע טו 351). 29. הרושם שהתקבל מנסיבותיו של מקרה זה שלפנינו הינו, כי תחילה נתן השמאי גלעד יצחקי חוות דעתו ביום 22/11/09 בסופה ניתנה הערכה בסך של 36,000 ש"ח באופן לא מוסבר ולא מנומק. בדיון ההוכחות הראשון שהתקיים לפנינו ביום 14/10/12, אז העיד השמאי מר גלעד יצחקי וניסה להסביר את חוות דעתו הראשונה הוא ציין כי "שווי היסודי שנלקח בחשבון זה 200$ למ"ר קרקע, זה לא כתוב, זה כתוב בניירות עבודה שלי ולא כתוב כאן." (ראה עמ' 8 ש' 20 לפרוטוקול הדיון מיום 14/10/12). בהמשך אותו דיון מיום 14/10/12 הופנה השמאי לעסקאות מקרקעין אחרות שנעשו באזור בו ממוקם המגרש נשוא הדיון שלפנינו, אותן עסקאות שנראו באתר האינטרנט של רשות המיסים, ומאחת מהן עלה, כי באותו גוש בו ממוקם המגרש של התובעת נמכר מגרש בחודש 7/09 במחיר של 188$ למ"ר. במקרה אחר, הוצגה לשמאי עסקה מחודש 10/06 לפי מחיר של 176$ למ"ר. השמאי גלעד יצחקי הבהיר באותו דיון מיום 14/10/12, כי אכן הוא לוקח בסיס גבוה יותר למחיר של מ"ר על פי שווי 200$ למ"ר למרות שהתוצאה הסופית אצלו היא נמוכה יותר משווי זה. הנה כי כן, לאחר שהשמאי גלעד יצחקי נדרש להגיש חוות דעת מנומקת וזו הוגשה ביום 23/10/12, הוא העריך בחוות דעתו השנייה, שווי של מ"ר באותה "קרקע עודפת" בסך של 160$ תוך "הפחתה על חשבון שטח קטן ומגבלות תכנון" כך שהוא הפחית מה-200$ למ"ר שהיו בדיון מיום 14/10/12 את אותם 20% והגיע לפתע לשווי מ"ר בסך של 160$. תמוהה הדבר, שאם מלכתחילה הערכתו של השמאי הייתה 160$ למ"ר בשומת הקרקע העודפת, מדוע לא ציין הערכה זו כבר בדיון הראשון מיום 14/10/12, במהלכו היה צורך להציג לשמאי עסקאות אחרות בכדי לשכנע אותו, כי הערכה של 200$ למ"ר היא גבוה מדי. 30. דומה, כי מלכתחילה ציין השמאי הערכה של 36,000 ש"ח באופן לא מוסבר, סכום זה היווה את התוצאה ולאחר ש"התוצאה סומנה" הוא חיפש את הדרך להצדיק תוצאה זו. 31. כך גם, בחוות הדעת השנייה ציין השמאי, כי בכדי שהתובעת תוכל לממש את זכויות הבנייה הנובעות מאותה "קרקע עודפת" "על התובעת להסתייע ביועץ הנדסי/אדריכלי שיכין תשריט מוצע למכר" (ראה עמ' 13 לחווה"ד מיום 23/10/12). יחד עם זאת, באותו סיכום שמבוצע בעמוד 14 לחוות דעתו השנייה של השמאי, עת שהוא מנכה משווי המגרש את ההוצאות כגון דמי היתר והיטל השבחה, הוא לא מנכה את ההוצאות בגין יעוץ הנדסי/אדריכלי ואין כל התייחסות להוצאות משפטיות בהן צפויה התובעת לשאת, אם תבחר לממש את אותן תוכניות מורכבות למכירת זכויותיה ב"קרקע העודפת" ובנייה עליה. 32. בנסיבותיו של מקרה זה שוכנענו, כי אם בפרשת קוזלי נדחו טענות המוסד, הרי גם כאן אין להביא בחשבון את שווי הקרקע העודפת של התובעת לצורך בחינת זכאותה לגמלת הבטחת הכנסה ומשכך תביעתה מתקבלת. 33. על הנתבע לשלם לתובעת שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסך כולל של 3,000 ש"ח, שישולם תוך 30 יום. 34. כל אחד מהצדדים זכאי לערער על פסק הדין, בבית הדין הארצי לעבודה בירושלים, תוך 30 ימים מהיום בו יומצא לו פסק הדין. הבטחת הכנסה