חישוב שווי נכסים והכנסה רעיונית בתביעת הבטחת הכנסה

תביעת התובעים להבטחת הכנסה ולשאלת אופן חישוב שווי נכסיהם וההכנסה הרעיונית מהם הרקע לתביעה: א. התובעים הגישו תביעה לגמלת הבטחת הכנסה ביום 4/05 - תביעה שנדחתה בשל אי המצאת מסמכים. ב. ביום 27/6/06 הוגשה תביעה זו, ולאחר שלא הומצאו תגובת ב"כ הנתבעים להחלטות בית הדין - נמחקה התביעה ביום 15/7/09. בפועל, ולאור הסכמת שני הצדדים - פסה"ד בוטל. ג. ביום 5/5/10 הגישו הצדדים הודעה על הסדר דיוני כדלקמן: הצדדים מסכימים כי יש לשום שווי המלא את הנכס בבית סאחור בהתאם לחלקה של התובעת בירושה (למעט דירת האלמנה וכל עוד הינה בחיים), ואת דיר העיזים באום טובא. ביחס לאדמה העודפת באום טובא הצדדים מסכימים כי יש לשום אותה. לגבי שתי הדירות הנוספות שבאום טובא, בהן גרים בניו של של התובע עמאר ועולא מסכים הנתבע לשום שווי זכויות בניה בלבד בכפוף להמצאת המסמכים הבאים... בכפוף להמצאת המסמכים שפורטו בסעיף 2 לעיל, מסכים הנתבע לייחס לתובע שווי זכויות בניה בלבד בגין הדירה בה מתגורר עלאא החל מחודש 12/02 למשך 5 שנים בלבד, ואף לייחס לתובע שווי זכויות בניה בלבד בגין הדירה בה מתגורר עמאר מהיום בו עמאר נהג בו מנהג בעלים (בכפוף להצהרה שיגיש לנתבע, ולכל הפחות החל ממחצית שנת 2006) למשך 5 שנים בלבד. לעניין זה מבהירים התובעים כי המסמכים הנזכרים בסעיפים 2(ב) ו-2(ה) לעיל טרם נערכו וכי אף על פי כן יחיל הנתבע את האמור בסעיף 3 רישא לעיל. 4). לאור האמור לעיל הנתבע יבצע שומה נוספת בתיק במסגרתה ישום השמאי את שווי זכויות הבניה של דירת הבן עלאא ושל דירת הבן עמאר. 5)... 6.לצדדים שורה הזכות לטעון לעניין גובה השמאות ולהביא ראיות בעניין..." (להלן: ההסכם הדיוני). ד. בדיון שקויים ביום 31/5/12 הסכימו הצדדים כדלקמן: 1) בית הדין ימנה את השמאי דוד אנזנברג כשמאי מטעם בית הדין (וככל שלא יוכל מכל סיבה שהיא שבית הדין ימנה שמאי אחר מטעמו). המימון יהיה על ידי המוסד לביטוח לאומי. 2) חוות הדעת של השמאים בתיק, יוצאו מהתיק. 3) השמאי יתבקש לשום את הנכסים הבאים: א. שווי הנכס בבית צחור בהתאם לחלקה של התובעת בירושה, (למעט דירת האלמנה וכל עוד הינה בחיים). ב. ביחס לדיר העזים באום טובא והאדמה העודפת באום טובא. ג. שווי זכויות הבניה של דירת הבן עלא באום טובא. ד. שווי זכויות הבניה של הבן עמר באום טובא. 4) השמאי ייתן דעתו בין היתר להשפעת קיומו של צו ההריסה על דירות הבנים עלא ועמר, ככל שקיים, וככל שלעובדה זו יש השפעה על שווי זכויות הבניה. השמאי יפרט את אופן החישובים בעניין זה. 5) נשמרת זכותם של שני הצדדים לטעון ולהעלות כל טענה משפטית שהיא. בין היתר רשאים הצדדים להתייחס לשאלות הבאות: א. דרישת התובעים להשתחרר מההסדר הדיוני נוכח פסה"ד בעניין מוחמד קוזלי. ב. טענות לעניין אופן חישוב השמאות. ג. כמו כן נשמרת זכותם של הצדדים לבקש כי השמאי ייחקר על חוות דעתו. 6) ..." ה. השמאי דוד זנדנברג אכן מונה בהסכמתו, והמציא לבית הדין חוות דעת מטעמו בו העריך את שווי הנכס באום טובא. באשר לעניין הנכס בבית סאחור - לא נתן כל שומה שהיא, לאור העובדה שהנכס נמצא באזור אליו לא יכול להיכנס ולבדקו, ולאור העובדה שלא היו לו די מסמכים לצורך קביעת השמאות ללא הביקור - זאת אף שהתבקש בשנית לערוך את השומה על סמך הנתונים שבתיק, ללא ביקור במקום. עיקר טענות ב"כ התובעים: א. התובעים מסכימים שחוות הדעת של השמאי מטעם בית הדין תשמש להערכת שווי הנכסים הרבלנטיים באום טובא, ורק בה, ובלבד שתקופות ייחוס זכויות הבניה מדירות בני התובעים יהיו בהתאם להסדר הדיוני, דהיינו: זכויות הבניה בדירת הבן עלאא החל מחודש 3/05 (חודש תחולת הזכאות) ועד חודש 11/07 (תום התקופה של 5 שנים מחודש 12/02) ומזכויות הבניה של הבן עמאר - מחודש 3/05 ועד חודש 6/09 (תום התקופה של 5 שנים מחודש 7/04 בלבד. ב. לעניין הנכס בבית סאחור - השמאי דוד אנזנברג לא העריך את שווי הנכס ומאידך לא ניתן להסתמך על חוות דעתו של השמאי נמרוד בן דוד עליהם חלקו התובעים, ושהוצאה מהתיק (יחד עם חוות דעתו של השמאי גיורא אנגלהרט). ג. בנוסף, השומה של בן דוד לא קבעה את שווי זכויות הירושה אלא את שווי הנכס כולו, ללא התייחסות לשווי זכויות חלקיות בנכס (כיוון שיש מספר בעלים על הנכס ולאור חלקה המזערי של התובעת בנכס - 8% בלבד). ד. לטענת התובעים, ע"פ הלכת קוזלי (עבל 31641-04-10 קוזלי מוחמד - המוסד לביטוח לאומי מיום 6/3/12)אין יכולת הפקת הכנסה בפועל כיוון שקיים ספק לגבי מימוש הזכויות לצורך הפקת ההכנסה, לאור שוק מצומצם מאוד של הקונים הפוטנציאליים של הזכויות. ה. בכל מקרה, ולאור סכום ההכנסה הרעיונית המיוחסת לתובעים ע"י הנתבע מזכויותיה בירושה שווי אותם זכויות עומד על 27,150 ₪ - ואם ניקח בחשבון את הסכום שאינו מובא בחשבון לפי סעיף 9(ג) (א) לחוק הבטחת הכנסה התשמ"א - 1980, הרי שבעקבות הניכוי לא יוותר לתובעת כל סכום שיש לזקוף ממנו הכנסה רעיונית (ב"כ התובעים מסתמך בעניין זה על הערת אגב של בית הדין הארצי בעניין 2450-06-12 פאדווה אבו חוסין - המוסד, מיום 3/4/13)). עיקר טענות ב"כ הנתבע: א. לאור הסכמת הצדדים על הערכת השמאי לעניין הנכס באום טובא - אין מחלוקת לגבי נכס זה ואופן חישובו. השאלה היחידה הינה ביחס לנכס בבית סאחור ומה גובה ההכנסה שיש לייחס לה. ב. סעיף 9(א)(4) קובע כי הכנסה, לעניין חוק הבטחת הכנסה כוללת הכנסה מכל מין וסוג שהוא ויש לראות כהכנסה אף נכסים השייכים למבוטח גם אם אין מופקת מהם הכנסה בפועל. בנוסף, תקנה 10 לתקנות קובעת כי יש לחשב הכנסה רעיונית מנכס "אף אם אין מופקת ממנו הכנסה". לכן - יש לחשב את שווי ההכנסה הרעיונית גם אם אין אפשרות בפועל להפיק מהנכס הכנסה. ג. לא ניתן לבטל הסדר דיוני, אלא במקרים חריגים שלא התקיימו כאן. בנוסף, הילכת קוזלי מתייחסת לקרקע עודפת, ולא לדירת מגורים כפי שקיים בעניין שלפנינו, לכן לא ניתן ליישם את האמור בפס"ד קוזלי על העניין שלפנינו. ד. השמאי שמינה בית הדין לא העריך את שווי הנכס בבית סאחור, לפיכך ומשלא הומצאה חוות דעת נגדית מטעם התובעים - יש לקבל את חוות דעתו של השמאי בן דוד על פיה הנכס בבית סאחור (שאין חולק שקיים), מהווה הכנסה רעיונית של 181 ₪ לחודש וכך יש ליישמו. ה. בכל מקרה, לא ניתן להסתמך על אימרות אגב בפס"ד ועל כן אין לראות כהלכה מחייבת את הערת אגב של השופטים בעניין פאדווה אבו חוסין - המוסד, 5. המקור הנורמטיבי: סעיף 9 לחוק הבטחת הכנסה קובע את הגדרתו של "נכס" כך: "נכס" - כל רכוש, בין מקרקעין ובין מיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות, והכל בין שהם בישראל ובין שהם מחוץ לישראל, למעט מיטלטלין שאינם ניתנים לעיקול לפי חוק ההוצאה לפועל, התשכ"ז - 1967 ולמעט סכום שאינו מובא בחשבון, למען זכות החזקה במקרקעין המשמשים למגורי הזכאי ולא לשם השתכרות או ריווח". עוד קובע הסעיף כי "הכנסה" משמעה הכנסה מהמקורות המפורטים בסעיף 2 לפקודת מס הכנסה, אף אם לא צמחה, הופקה או נתקבלה בישראל ולרבות: (1)... ... (4) סכומים שיראו אותם כהכנסה מנכס, אף אם הנכס הוא של ילדו של הזכאי הנמצא עמו ואף אם אין מופקת ממנו הכנסה; ... (ג) לענין סעיף זה, "נכס" - כל רכוש, בין מקרקעין ובין מיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות... סכומים שיראו אותם כהכנסה מנכס, אף אם הנכס הוא של ילדו של הזכאי הנמצא עמו ואף אם אין מופקת ממנו הכנסה; לענין סעיף זה, "נכס" - כל רכוש, בין מקרקעין ובין מיטלטלין, וכן כל זכות או טובת הנאה ראויות או מוחזקות... (ההדגשות אינן במקור - י.ש). תקנות הבטחת הכנסה, תשמ"ב-1982 קובעות את אופן קביעת שוויו של הנכס אשר יחשב כהכנסה: 10 (א) כהכנסה חודשית מנכס יראו סכום השווה ל-8% משוויו מחולק ב-12 אף אם אין מופקת ממנו הכנסה, או את סכום ההכנסה החודשית המופקת ממנו בפועל - לפי הסכום הגבוה יותר. (ב) שווי הנכס לעניין תקנת-משנה (א) ייקבע בהתאם לשומה או לקביעה האחרונה שנעשתה לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים, ה'תשכ"א-1961, או בהתאם להערכה של שמאי מוסמך, ובמיטלטלין - גם לפי הצהרת התובע בכתב, הנתמכת בתעודות עם פירוט הנתונים הדרושים לקביעת השווי - הכל לפי בחירת המוסד לביטוח לאומי". לעניין תכליתו של חוק הבטחת הכנסה כבר נפסק לא אחת כי מטרת החוק הינה, לאפשר סיפוק צרכיו המינימליים של מי שאין לו הכנסה מתאימה. אין החוק מיועד לאלה היכולים להשתכר את המינימום שנקבע בו או היכולים להפיק הכנסה מנכס כלשהו (דב"ע נב/ 111- 04 המוסד לביטוח לאומי נ' אחמד מוחמד אל חג'וג'י, פד"ע כד 507). דיון: א. ראשית, יש לציין, כי יש לראות את ההסדר הדיוני כמקשה אחת. דהיינו - או שמקבלים אותו במלואו, או שמבטלים את כל ההסדר שבין הצדדים. טיבו וטבעו של הסדר, שהוא טומן בחובו ויתורים של שני הצדדים (מטעמים פרקטיים ואחרים), וכי הצדדים היו מעוניינים, בעת החתימה עליו, כי כל הוראותיו יקויימו, שאם לא כן , ואם היו יודעים כי חלק ממנו יבוטל - לא מן הנמנע כי היו משנים את תוכנו, או מאידך - לא מגיעים להסכמות כלל. מבחינה זו, ההסדר הדיוני - כמוהו ככל חוזה שבין הצדדים, ויש לכבדו, תוך זיקה למה שהתכוונו הצדדים בעת חתימתו. בענייננו, אין ספק כי במועד החתימה על ההסדר הדיוני - התכוונו הצדדים להסדר כולל אשר יש לבצעו כמקשה אחת. ב. וכך אמר כב' השופט רובינשטיין ברע"א 9071/05 שלמה שפירא נ' משה מאוטנר: " מטבע הדברים, ככלל יכבדו בתי המשפט הסדרים דיוניים המושגים בהסכמה חופשית של הצדדים, כשהצדדים מיוצגים על-ידי עורכי דין וכשאין המדובר בנסיבות יוצאות דופן; אי כיבודו של הסדר יהא החריג. כך בדין, כך בשכל הישר ובניסיון החיים". לפיכך, ובהיעדר סיבות יוצאות דופן - ייטה בית הדין לקבל הסדר דיוני על כל חלקיו שבו. ג. לגבי הנכס באום - טובא, בעניין זה אין למעשה כל מחלוקת בין הצדדים, ושני הצדדים מקבלים את האמור בחוות דעתו של השמאי אנזנברג, ובהתאם להסכמה הדיונית ביניהם. ד. השאלה הנשאלת היא לגבי הנכס בבית סאחור, אותו חלק בהסדר הדיוני אותו מבקש ב"כ התובעת לבטל , לאור האמור בפס"ד קוזלי, שם אמר בית הדין הארצי כי: "חוק הבטחת הכנסה נועד להבטיח כרשת מגן אחרונה אמצעי מחייה מינימאליים למי שאין לו הכנסה על חשבון הקופה הציבורית בתנאי שאינו יכול להפיק הכנסה מנכס או בדרך אחרת מטעמים שאינם תלויים בו". (עבל 31641-04-10 קוזלי מוחמד - המוסד לביטוח לאומי מיום 6/3/12); בפס"ד זה הגיעו למסקנה כי באותה קרקע עודפת עליה דובר, אין יכולת הפקת הכנסה בפועל כמשמעות תקנה 10 לתקנות הבטחת הכנסה, כאשר קיים ספק לגבי מימוש הזכויות לצורך הפקת ההכנסה, בשל שוק מצומצם מאוד של הקונים הפוטנציאליים של הזכויות. ה. ע"פ הנטען ע"י ב"כ התובעים - לא ניתן להפיק הכנסה מהנכס בבית סאחור (הן לאור אחוזי הירושה הנמוכים שלה והן לאור מיקומו של הנכס ויכולת המימוש בפועל), גם לאור אימרת אגב של בית הדין הארצי המבטאית את תכלית החוק, ולכן אין להביא נכס זה בחשבון כלל. ו. כאמור, אין כל חולק כי קיים נכס כזה, וכי יש לתובעת זכויות מסויימות בו, כיורשת. כמו כן מוסכם כי במועד ההסדר הדיוני, הסכימו הצדדים, עקרונית, כי יש לראות בו כנכס הנושא הכנסה רעיונית - בהתאם לאחוזי הירושה של התובעת (שכבר אז היה ידוע כי הם נמוכים). אלא, שכאמור, טוען ב"כ התובעים כי לאור ההלכות דלעיל, רשאי היום לסטות מהאמור בהסכם הדיוני. לא ניתן לקבל טענה זו. כאמור - הצדדים הסכימו, כחלק מההסדר הדיוני כי יש לשום את הנכס, ע"פ החוק, ויש לראות את ההסדר הדיוני כמקשה אחת יחד עם ההסכמות בנושא הנכס באום טובא. עוד יצויין, כי אכן, פס"ד קוזלי מתייחס אופן יכולת מימוש הכנסה רעיונית מקרקע עודפת ולא מדירת מגורים, ובוודאי שלא מתייחס למצב בו הסכימו הצדדים מפורשות כי ייקבע שווי ההכנסה הרעיונית מהנכס. כך גם אין לקבל כפסיקה תקדימית דברים שנאמרו באימרת אגב של בית הדין הארצי ב עניין פאדווה אבו חוסין - המוסד, ולא כחלק מפס"ד מחייב (כאשר באותו עניין ניתן פס"ד בהסכמה). ז. השאלה הנשאלת בענייננו היא כיצד יש לחשב את ההכנסה הרעיונית של הנכס בבית סאחור, לאור העובדה שהשמאי שמונה בהסכמה על ידי בית הדין לא העריך נכס זה, היות ולא יכול היה להיכנס לאזור ולשום אותו על סמך בדיקה שלו. לטענת ב"כ התובעים - עניין זה צריך שיפעל לטובת התובעת כיוון שאין בבית הדין חוות דעת אחרת (לאור ההסכמות בדיון מיום 31/5/12 על כי חוות הדעת מטעם הנתבע יוצאו מהתיק), ולכן לא ניתן לקבוע כל הכנסה רעיונית שהיא. מנגד טוענת ב"כ הנתבע כי בנסיבות אלו, יש ללכת לשומה שנערכה בעבר על ידי הנתבע (כשהתובעים לא הביאו כל חוות דעת מטעמם). ע"פ הנטען, משהשמאי שמונה לא יכול היה לתת חוות דעת (למרות בקשה משלימה), הרי שיש ללכת לפי מה שהוגש במקור לתיק, בהתאם לתקנה 10 ב' דלעיל הקובעת כי שווי הנכס ייקבע : " בהתאם להערכה של שמאי מוסמך, ובמיטלטלין - גם לפי הצהרת התובע בכתב, הנתמכת בתעודות עם פירוט הנתונים הדרושים לקביעת השווי - הכל לפי בחירת המוסד לביטוח לאומי". ח. ואכן, קיימת בעניין זה דילמה: מחד, ברור כי יש לשום את הנכס אף אם אינו מפיק הכנסה, לאור ההסכמה הדיונית, ומאידך - בפועל חוות הדעת השמאית הקובעת באופן אופרטיבי את גובה השומה - הוצאה מהתיק, ואילו המומחה שמונה על ידי בית הדין - לא יכול היה לקבוע את שווי הנכס. ט. בעניין זה סבורות אנו מחד, כי לא ניתן לקבל את חוות דעתו של מר בן דוד ככזו שתקבע את גובה השומה - לאור ההסכמות מיום 31/5/12, אך מאידך לא ניתן להתעלם מכך שקיים נכס אשר יש לקחתו בחשבון לצורך חישוב הבטחת הכנסה. י. לאור כל האמור לעיל נראה לנו כנכון וראוי לקבוע כי נכון ליום מתן פסה"ד, ובהיעדר חוות דעת שמאית לעניין הנכס בבית סאחור- לא ייקבע גובה השומה על הנכס, ומשמעות הדבר כי הנכס בבית סאחור לא יילקח בחשבון לצורך בדיקת השווי הרעיוני של הנכס לעניין תביעה זו. יחד עם זאת, אין בכך כדי לגרוע מזכות הנתבע לבדוק מכאן ולהבא את שווי הנכס ע"י קביעה עדכנית של שמאי מטעם הנתבע, אשר יעריך את שווי הנכס בבית סאחור לצורך קביעת גובה ההכנסה הרעיונית ממועד קבלת השומה החדשה ואילך. סוף דבר: התביעה מתקבלת באופן הבא: לעניין הנכס באום טובא - יפעלו הצדדים על סמך קביעתו של השמאי שמונה על ידי בית הדין, וע"פ המתווה שקבעו בהסדר הדיוני ביניהם, כמוסכם. לגבי הנכס בבית סאחור - בשל היעדר חוות דעת רלבנטית בתיק - נכס זה לא יילקח בחשבון לצורך קביעת שווי ההכנסה הרעיונית ממנו בכל הקשור לתביעה זו. יחד עם זאת, אין בכך כדי לגרוע מזכות הנתבע לערוך שומה עדכנית - לצורך קביעת גובה ההכנסה הרעיונית ממועד קבלת השומה החדשה ואילך. אין צו להוצאות. ערעור על פסק דין זה ניתן להגיש לבית הדין הארצי תוך 30 יום מיום המצאת פסק הדין ליד הצד המבקש לערער. הכנסה רעיוניתהבטחת הכנסה