טענת העוררים מופנית כלפי הגובה אשר הותר למבנה בהיתר הבנייה- 11.65 מ' מעל מפלס ה- 0.00 ובגובה כולל של 14.05 מ' מעל מפלס פני הים. המבנה המתוכנן האמור מצוי מעברו הצפוני של רחוב העוגן, מול בית העוררים, והוא חוצץ בין דירות העוררים לבין הים. לטענת העוררים, גובה הבנין שאושר יביא לחסימה חלקית של הנוף לעבר הים התיכון, דבר אשר יגרום לטענת העוררים לפגיעה משמעותית בקניינם, בזכויותיהם, וערך דירותיהם. לטענת העוררים יש לקבוע כי גובה הבנין הנדון לא יעלה על 13.00 מטר מעל פני הים (10.50 מ' מעל מפלס ה- 0.00) או לחלופין, כי אין להתיר בנייה כלל במגרש, כל עוד לא ייקבע בתוכנית החלה במקום - תוכנית בנין עיר הר/ 2003 א' (להלן: "התוכנית") גובה למבנה שיוקם במגרש 900. זכות העורר להגיש ערר הוועדה המקומית טענה טענה מקדמית, לפיה אין לעורר זכות להגיש ערר על החלטת הועדה המקומית ליתן את היתר הבנייה וכפועל יוצא- כי אין לועדת הערר סמכות לדון בערר זה, שכן, הבקשה להיתר בנייה תואמת לתוכנית . כאן המקום לציין, כי כבר בדיון שהתקיים בוועדת המשנה לתכנון ובניה של הועדה המקומית ביום 22.11.06, שעה בה מכתב ההסתייגות של העוררים הובא בפניה, החליטה זו כי: "לפונה אין זכות להתנגד לבקשה, מכל מקום הבקשה תואמת להוראות תב"ע 2003 א' בכל הנוגע למספר הקומות וגובה המבנה." עלינו לבחון אם הבקשה להיתר נשוא ערר זה תואמת את התכנית אם לאו. המסגרת הנורמטיבית סעיף 11 לתוכנית, המתייחס בין היתר למגרש הנדון - מגרש 900 - קובע: "מגרש לבנין ציבורי ומתקני תחזוקה ימיים (בכפוף לטבלה שבסעיף 25) מגרשים מס' 900, 901, 902. תכליות מותרות: ייעוד לבניין ציבורי המתאים לאופי הסביבה, כמפורט:- במגרש 900: כ- 2.5 דונם מתוך מגרש זה יהיו שטח ציבורי פתוח מיוחד ומיקומו יוקצה בתכנית העיצוב הארכיטקטוני. יתרת השטח תיועד למבנה תחזוקה לכלי שייט, מבנה לאגודות הספורט הימיות ובית ספר ללימודי הימאות שישמש את הסירות המיועדות למועדונים הציבוריים ואגודות ספורט ימיות שמקום עגינתם צמוד למגרש 900, שטח החפה לסירות (בלתי מקורה), ונקודת תדלוק בהתאם לתמ"א 18 ובאישור המשרד לאיכות הסביבה ומשרד התחבורה. " סעיף 16.13 לתכנית קובע: הבניה של בנינים בשטח התכנית תותר אך ורק בהתאם לתכניות עיצוב ארכיטקטוני אשר יוכנו לכל שטח התכנית או לחלקים ממנו. תכניות העיצוב הארכיטקטוני יוכנו כמפורט להלן ויאושרו על ידי הועדה המקומית ובהסכמת הועדה המחוזית ללא צורך בהליך הפקדה ואשור. התכניות לעיצוב ארכיטקטוני תהיינה בק.מ. 1:500 לפחות ופרטים בק.מ. מתאים יקבעו את: חזיתות הבנינים לרבות צורה וגמר הגגות. פרטי גמר לכל חזיתות הבנינים שיכללו חומרי הבניה וצבעים, לרבות חומרי הציפוי וגמר עמודים. פיתוח הגינות, גדרות וחניות. פתרון ארכיטקטוני לתשתיות כגון: מיכלי גז, אנטנות, מקלטים, בריכות ביקורת טלפון, חשמל וכד'. תכניות העיצוב הארכיטקטוני יהיו בכפוף לסעיף 16.1. תוכנית הבינוי המופיעה בנספח הבינוי מס' 2, הינה מחייבת, אולם יתכנו שינויים בצורת המבנים בתוך המעטפת שנקבעה על ידי קווי הבנין והגבהים האבסולוטיים של התוכנית הכל בכפוף לאמור לעיל. " בסעיף 16.1, אליו מפנה סעיף 16.13 לתוכנית, נקבע כי: "גובה המבנים שיוקמו בשטח תיירות ונופש (בחוץ ובמתחם חייבים שיהיה בהתאם לתשריט מס' 2 ו- 3 - נספח בינוי וחתכים." דהיינו, תנאי לביצוע הבנייה במגרש 900 (כפי שהדבר ביחס לבניית כל הבנינים בתוכנית) הוא אישור תוכנית עיצוב ארכיטקטוני, אשר יכלול את הפרטים שנקבעו בסעיף 16.13. זכויות הבנייה במגרש 900 נקבעו בטבלת "חישוב שטחים" המצורפת כסעיף 25.7 לתוכנית, ובה נקבע בין היתר כי מספר הקומות במגרש יהיה שלוש קומות. בנספח 3 לתוכנית, בה מצוינים חתכי הגובה של הבנינים, בחתך מס' 15 העובר דרך מגרש 900 לא מסומן כל גובה מחייב למבנה נשוא ערר זה. טענת העוררים העורר ויתר במהלך הדיון על טיעונו כי לא ניתן להוציא היתר בניה מתוקף התוכנית שכן חלף הזמן שנקבע בתוכנית להקמת מבני הציבור (10 שנים ממועד אישור התוכנית). ואכן, טענה זו עומדת בסתירה לפסיקת בית המשפט העליון הקובע כי המדובר במועדים משוערים בלבד- בג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, פ"ד מז(5) 573. העוררים טוענים, כי היה על הועדה המקומית לקבוע בתוכנית העיצוב הארכיטקטוני למגרש 900 גובה לבנין, אשר יהיה זהה לגובה בנינים אחרים בתוכנית להם קבעה התוכנית גובה של 10.50 מ' מעל למפלס ה- 0.00 לבנין של שלוש קומות (בנספח 3 המציין את חתכי הגובה). לחלופין טוענים העוררים, כי משלא נקבע גובה בתכנית למגרש 900, לא ניתן כלל להוציא היתר בניה במגרש זה, עד שתתוקן התוכנית וייקבע גובה מירבי גם לבינוי במגרש זה. לפיכך לטענת העוררים, הבקשה להיתר אינה תואמת את התוכנית או לחלופין, כלל לא ניתן להוציא היתר בנייה במגרש 900 מכח התוכנית בשל "לאקונה" תיכנונית המצויה בה- העדר ציון הגובה המירבי המותר במגרש זה. כמו כן, לטענת העוררים, יש לשמור על אחידות תיכנונית בשטח התוכנית ("מרקם אחיד " כדברי ב"כ העוררים) באופן שכל הבנינים בני שלוש קומות בשטח התוכנית יהיו באותו הגובה. טענת הועדה המקומית והמשיבים. ועדת הערר והמשיבים טוענים, כי הבקשה להיתר בנייה תואמת את התוכנית . לטענתם, הוראות התוכנית לא הכתיבו גובה מירבי לשלושת הקומות של הבנין נשוא הערר, מהסיבה כי מדובר במבנה המיועד לפעילות בעלת מאפיינים מיוחדים מאוד, ובעיקר לענין היותו בין היתר מבנה לתחזוקת כלי שיט. במהלך הדיון בפנינו פירט אדריכל נתנאל בן יצחק, מטעם המשיבים, את הגורמים המשפיעים על הגובה הנדרש למבנה, ובין היתר, בשל הצורך כי למבנה יכנסו חלקי ספינות, מלגזות וכיוצ"ב (לשימוש של בית המלאכה לתחזוקת ספינות). כמו כן, לטענת הועדה המקומית, מקום בו התוכנית רצתה לקבוע גובה מירבי לבנינים- היא עשתה כן, ושתיקת התוכנית ביחס לגובה המבנה במגרש 900 אינה מקרית, או תוצאה של שכחה. דיון לאחר שעיינו בתוכנית ושמענו את הצדדים, הגענו למסקנה כי היתר הבניה המבוקש תואם את התוכנית. משכך הדבר, אין לעוררים זכות ערר בפנינו. אנו בדעה כי משלא נקבע גובה מירבי מחייב למבנה אשר הותר להקימו במגרש 900 בתוכנית, מותר היה לועדה המקומית להתיר את הגובה המבוקש של 11.65 מ' מעל מפלס ה- 0.00. סעיף 16.13 לתוכנית, המחייב הכנת תוכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי למתן היתר בניה, מפרט את המרכיבים והפרטים המחויבים באותה תוכנית. בין אלה לא נקבע כי על התוכנית העיצוב לכלול את גובה הבנינים. עם זאת, מפנה הסעיף בסעיף 16.13 (5) אל סעיף 16.1 לתוכנית ואולם, סעיף זה מתייחס רק לגובה המבנים אשר יוקמו בשטח תיירות ונופש (מחוץ ובתחום הייבוש), וקובע כי עליהם להתאים לקבוע בנספחים 2 ו- 3 לתוכנית. הפניה זו מחזקת את הטענה, כי ככל שלא מדובר במבנים שיוקמו בשטח תיירות ונופש- כדוגמת הבנין שיוקם במגרש 900, אין התוכנית מחייבת את גובה המבנה. לא זו אף זו, סעיף 16.1 מלמד כי התוכנית לא שכחה לקבוע גובה למגרש 900 בנספח 3 , וכי לא מדובר ב"לאקונה", אלא, כי הדבר נעשה במודע ובמכוון. ההסבר אשר ניתן על ידי אדריכל נתנאל בן יצחק מספק נימוק הגיוני לאי קביעת גובה במגרש 900, בשל אופיו המיוחד של המבנה המיועד למגרש זה. אנו דוחים את הטענה כי משלא נקבע גובה מחייב למגרש 900, בנספח 3, לא ניתן לבנות במגרש זה עד שלא תתוקן התוכנית וייקבע הגובה למבנה בתוכנית. לדעתנו, כל עוד התוכנית לא קבעה גובה מחייב- מותר למבקשים לתכנן את שלושת הקומות בגובה הנדרש מבחינה פונקציונלית לתכליות וליעודים של המבנה. אין כל חובה כי תכנית בנין עיר בכלל, והתוכנית הנדונה בפרט, תקבע גובה למבנים שבתחום התוכנית (מעבר לקביעת מספר הקומות המותר). גם אין אנו מקבלים את הטענה, כי יש לפרש את התוכנית כמחייבת כי גובה הבנין שייבנה במגרש 900 יהיה זהה לבנינים בני שלוש קומות שנקבע להם גובה בתוכנית על מנת לשמור על "מרקם אחיד" בתוכנית. משהתוכנית קבעה באלו מגרשים לקבוע גובה מירבי ובאילו מגרשים להימנע מלעשות כן, קבעה התוכנית גם מה יהיה "המרקם התיכנוני" של שטח התוכנית, באופן שזה לא יהיה "אחיד" מבחינת הגובה של בנינים בני 3 קומות. לא זו אף זו, יש לזכור כי הגובה של הבנין המתוכנן במגרש הנדון בערר זה גבוה אך ב- 1.05 מ' מבנינים אחרים בני שלוש קומות במתחם שלגביהם נקבע גובה. ספק בעינינו אם באי שטח המרינה בהרצליה יחושו בהפרש גובה זה בין הבנינים. לאור כל האמור לעיל, אנו בדעה כי היתר הבנייה שהוצא על ידי הועדה המקומית נשוא הערר, ואשר קבע את גובה הבנין המתוכנן כ- 11.65 מ' מעל למפלס ה- 0.00 , תואם את התוכנית שבתוקף. משהגענו למסקנה זו, הרי שאין לעורר זכות ערר על החלטת הועדה המקומית בפני ועדה זו, ודין ערעורו להידחות. דיני חינוךדיני ספורטבניהמבנההיתר בניהבית ספרמשפט ימי - דיני ימאות