נטען כי אחוזי הבנייה שאושרו בתוכנית גדולים יותר ממה שהותר בתוכנית הוגד ערר נגד החלטת הועדה לתכנון ובנייה תל אביב לאשר תוכנית נקודתית המגרש הינו טרפזי, כאשר חזיתו לרחוב רבנו תם היא באורך של 35.10 מטר, ואילו רוחבו בצד מערב הוא כ- 10.65 ובצד מזרח הוא כ- 7.30 מטר. התוכנית החלה במקום, תוכנית 2363, הינה "תוכנית נפחית" דהיינו, זכויות הבנייה הינן הזכויות המתקבלות מבנייה בתוך קווי הבניין שנקבעו בתוכנית או במילים אחרות, ב"קופסה" המתקבלת מבנייה על פי הוראות התוכנית בדבר קווי הבנייה המחוייבים במגרש. על פי קווי הבנייה המחייבים במקרה דנן על פי תוכנית 2363, שהם 4 מטר בחזית הקדמית, 5 מטר בחזית האחורית ו- 3 מטר בצדדים, ה"קופסה" המתקבלת הינה למעשה כזו, שלא ניתן לבנות בה דירות מגורים, שכן, בשל צורתו של המגרש מתקבל מבנה צר מאוד וארוך. לנוכח האמור קובעת התוכנית נשוא ערר זה קווי בנייה חדשים למגרש, על מנת לאפשר בניית בניין על המגרש. קווי הבנייה החדשים אותם קובעת התוכנית הם: קו בנין קדמי - 2.85 מטר, קו בנין אחורי - 3 מטר, וקווי בניין צידיים - 2.70 מטר. בגרעין חדר המדרגות קווי הבנין נקבעו ל- 1.80 מטר. כאן המקום לציין כי קווי הבניין שנקבעו בתוכנית אינם חריגים ביחס לקווי הבניין הקיימים בסביבה הקרובה של המגרש הנדון. לשם קביעת נפח הבנייה המותרת בקווי הבניין החדשים חישבה הועדה המקומית את נפח הבנייה אותה ניתן היה לבנות בתוך קווי הבנייה המקוריים, בבנין בן 5 קומות המותר במקום, ושטח זה הותר לבנייה על פי התוכנית הנדונה, כך שאין בתוכנית כדי להוסיף אחוזי בנייה. על פי אחוזי הבנייה המתקבלים, ניתן יהיה להקים על המגרש בניין בן שתי קומות מעל לקומה המפולשת ובתוספת חדר על הגג. העורר טוען כי אחוזי הבנייה שאושרו בתוכנית גדולים יותר ממה שהותר בתוכנית 2363. למקרא הוראות התוכנית נראה כי יש צדק בטענות העורר, שכן כוונת הועדה המקומית, כי נפח הבנייה המותר לפי התוכנית החדשה לא תעלה על זו המותרת לפי תוכנית 2363 אינה באה לידי ביטוי בהוראות התוכנית שכן, אין בה הגבלה על גובה הבניין . לפי הוראות התקנון של התוכנית ניתן לכאורה לבנות בניין בן חמש קומות (לפי תוכנית 2363 שהוראותיה ממשיכות לחול) בקווי הבניין החדשים. לפיכך יש להוסיף סעיף 10.6 לתקנון התוכנית בזו הלשון : "שטחי הבנייה המותרים לבנייה על פי תוכנית זו לא יעלו על אלה המותרים לפי התוכנית הראשית (תוכנית 2363). תנאי להוצאת היתר בנייה לפי תוכנית זו הינו הצגת חישוב שטחי הבנייה המבוקשים לעומת שטחי הבנייה המותרים על פי התוכנית הראשית". דירתו של העורר מצויה בחוב רבינו תום 14, מהצד השני של הרחוב, ודירתו צופה על הבניין. הבניין בו מתגורר העורר מצוי מול הקצה המזרחי של המגרש הנדון. בחלק זה של המגרש, בתוך מרווח הבנייה של 3 מטר המזרחי, קבעה התוכנית זיקת הנאה למעבר כלי רכב למגרש המצוי צפונית למגרש הנדון, שהינו ביעוד של מבני ציבור, בעיקר על מנת לאפשר מעבר של רכב חרום. העורר טוען מספר טענות נגד הבנייה המבוקשת. לטענתו החלק המזרחי של הבניין אותו ניתן יהיה לבנות על פי התוכנית, יסתיר לו את הנוף הפתוח שיש לו היום למגרש למבני ציבור ולגן מאיר. לפיכך לטענתו הבנייה המבוקשת תפגע בו ובערך דירתו. כמו כן טוען העורר כי אין לאפשר לחדר על הגג להבנות ללא הנסיגה המחוייבת על פי תוכנית "ג" מקו הבניין הקדמי והאחורי. כמו כן מתנגד העורר לכריתת העצים הקיימים במקום. במהלך הדיון עלתה השאלה באם מעבר החרום שנקבע בתוכנית בחלקו המזרחי של המגרש, ברוחב של שלושה מטר, והבא לאפשר בעיקר מעבר רכבי חירום למגרש הציבורי המצוי בעורף המגרש, מספק. הועדה המקומית הסבירה לנו כי התוכנית הנדונה מצויה בהליכי תכנון שנים רבות, וכי כאשר זו הוגשה היה מותר לרכבי כיבוי לחנות על זכות דרך. במצב זה רוחב מעבר של שלושה מטר היה מספק. בינתיים השתנו הדרישות ואין להתיר עוד חניית רכב כיבוי על זכות דרך משמע, יש לאפשר לרכב הכיבוי להיכנס למגרש הציבורי דרך זיקת ההנאה במגרש הנדון. לפיכך, גם לדעת הועדה המקומית, קרוב לוודאי כי זיקת ההנאה שנקבעה במרווח הבנייה המזרחי המחויב על פי התוכנית של שלושה מטר אינו מספיק. לעניין טענות העורר: העובדה כי לעורר היום נוף פתוח מדירתו לעבר המגרש הציבורי וגן מאיר, אינו יכול להוות נימוק למניעת אישור תוכנית אשר תאפשר בנייה על המגרש. כאן המקום לציין, כי התוכנית אינה משנה את מרווח הבנייה המזרחי של המגרש, שהינו שלוש מטר גם על פי תוכנית 2363, כך שלו המגרש היה רחב יותר, באופן שניתן היה לבנות עליו בניין בממדים סבירים במסגרת קווי הבניין שנקבעו בתוכנית 2363, היה נבנה בניין בן חמש קומות (ולא בן שתי קומות כפי שניתן יהיה לבנות על פי התוכנית), אשר היה פוגע בנוף הנשקף מדירת העורר באותה מידה - ואף יותר. גם לולא כן, לא היינו רואים בנימוק של הסתרת הנוף לעורר כדי למנוע את אישור התוכנית הנדונה, שהינה הכרחית על מנת לאפשר למשיבים לבנות על המגרש הנדון. עם זאת, אנו מחליטים כי קו הבניין בצד המזרחי של הבניין יוגדל ל- 4.20 מ', כאשר תירשם זיקת הנאה למעבר כלי רכב למגרש הציבורי במרווח זה, על מנת לאפשר מעבר רכב חרום, לרבות רכב כיבוי, למגרש הציבורי. הגדלת מרווח הבנייה כאמור ב- 1.2 מ' יצמצם גם את הפגיעה בנוף הנשקף מדירת העורר לכיוון המגרש הציבורי וגן מאיר, כאשר ניתן לומר שבעניין זה העורר זכה מההפקר שכן, לא בשל התנגדותו החלטנו להורות על הגדלת המרווח, אלא בשל הרצון לאפשר מעבר לרכבי חרום למגרש הציבורי כאמור. לעניין הקביעה בתוכנית כי ניתן יהיה לבנות את החדר על הגג לפי תוכנית "ג" עד קווי הבנייה בחזית הקדמית והאחורית: בסמכות הועדה המקומית היה לאשר הוראת תוכנית זו בהתאם לסעיף 62א.(9) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965. לאור רוחב הבניין בצידו המערבי, של כ- 4 מ', קיימת לדעתנו הצדקה תכנונית להתיר את בניית החדר על הגג עד קווי הבנייה הקדמיים והאחוריים, מה גם שעל פי תוכנית 2363 מותר היה לבנות במקום בניין בן 5 קומות. במצב בינוי שכזה היתה כל הקומה בו מצוי החדר שעל הגג בנויה עד לקווי הבנייה המותרים. לא זו אף זו, החדר המבוקש מצוי כאמור בחלקו המערבי של הבניין, בצד המרוחק מבית העורר, ולפיכך אין אנו רואים כל פגיעה בעורר מהוראות בינוי אלה. לעניין העצים: רשמנו לפנינו את הצהרת המשיבים כי שני העצים מסוג "דקל וושינגטון" ישארו במקומם ולא ייעקרו. מעבר לכך, לא מצאנו מקום לתת הנחיות בקשר ליתר העצים המצויים במגרש. לנוכח האמור אנו דוחים את הערר, בכפוף להוראות ולתיקונים המפורטים הבאים שיוכנסו בתוכנית. קו הבניין המזרחי יהיה 4.20 מ', וביחס למרווח זה תירשם זיקת הנאה לטובת המגרש הציבורי למעבר כלי רכב. להוראות התוכנית יתווסף סעיף 10.6 בנוסח כמובא לעיל. שני העצים מסוג "דקל וושינגטון" יסומנו בהיתר הבנייה לשימור. בניהאחוזי בניה