בקשה להיתר בנייה להרחבת מלון המשיבה הגישה בקשה להיתר בנייה להרחבת המלון כדלקמן: " תוספת שטח חדרי מלון בכל הקומות במגדל הדרומי במסגרת קווי בניין- סה"כ תוספת 38 חדרים ל- 352 חדרים קיימים בפועל סה"כ 391 יחידות מלון. הגדלת חדר אוכל במפלס פלורה (מפלס 4.37-) והזזת מדרגות מילוט. שינוי ופיתוח חזית לרחוב רמות ים. תוספות ושינויים בחזית מערבית. מעלית+ מדרגות בחזית צפונית. " האף כי יעוד הבניין הקיים הוא "חדרי מלון" על פי התוכנית החלה במקום, הרי ש- 205 מהחדרים נמכרו לדיירים קבועים, כאשר חדרי המלון משמשים להם כדירות מגורים לכל דבר ועניין. בבקשה להיתר התבקשו מספר הקלות כדלקמן: הקלה של 6% לשיפור תכנון, חישוב זכויות הבנייה באחוזים לפי שטח המגרש כפי שהוא קיים בפועל והקלה לבינוי קיים לפי תב"ע 574 ב'. כמו כן התבקש שימוש חורג משצ"פ לפי תמ"א 13 למלונאות. הועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר. נגד אישור זה הוגשו מספר עררים, כאשר קבוצת עוררים אחת נמנית עם בעלי יחידות המגורים במלון, וקבוצת עוררים שנייה מורכבת מדיירים המתגוררים בסמיכות למלון. המצב התיכנוני על החלקות עליהן ניצב המלון חלה תוכנית הר/574 ב', אשר מהווה תיקון לתוכנית 574 א'. כאמור, על פי התוכנית האמורה היעוד המותר במקום הוא "חדרי מלון". סעיף 10 ב) לתוכנית הר/574 ב' קובעת כי: "סה"כ שטח הרצפות יהיה זהה לשטח הרצפות המאושר בתוכנית הר/574א.". ותוכנית 574 א' קובעת כי: "על המגרש א/3 מותר לבנות מבנים שבהם 410 יחידות מלון ושהשטח הכולל של הרצפות הינו 27,971 מ"ר המהווה 265% מהשטח הכולל נטו של המגרשים א/2, א/3 ו-ב/2 שהינו 10,555 מ"ר." כמו כן חלה על שטח המלון תמ"א 13- תוכנית מיתאר ארצית חלקית: לחופים- חוף הים התיכון (להלן: "תמ"א 13"). להלן נדון בטענות הצדדים אחת לאחת. האם הבנייה המבוקשת מהווה שימוש חורג מתמ"א 13 כאמור, בית המלון על שני אגפיו מצוי באזור בו חלה תמ”א 13. בועדה המקומית התעורר ספק אם על פי התשריט של תמ"א 13 (להלן: "תשריט תמ"א 13" או "התשריט") בית המלון מצוי באזור המסומן כ"מלונאות ונופש" או כשצ"פ. בשל ספק זה פירסמה המשיבה בקשה להיתר לשימוש חורג משצ"פ למלונאות. גדר הספק התעורר לנוכח העובדה כי באזור בו מצוי המלון מסומנים בתשריט התמ"א שני ריבועים בייעוד של תיירות ונופש, כשמצפונם ומדרומם היעוד הינו שצ"פ ואולם, לנוכח העובדה כי תשריט תמ"א 13 נערך על רקע מפה של 1:20,000 קשה היה לועדה להגיע לאיתור מדויק באשר למיקומם של אותם שני "ריבועים" ביחס למלון. למאי נפקא מינה? אם המלון מצוי בתחום אחד משני הריבועים האמורים שייעודם על פי תמ"א 13 הוא "מלונאות ונופש", הרי שיהיה ניתן לתת במקום היתרי בנייה להרחבת המלון כמבוקש. אם בית המלון או חלק ממנו, ובעיקר החלק בו מבוקשת הבנייה, אינו מצוי בתחום אחד משני הריבועים בתשריט, הרי שאז הם מצויים בהכרח בתחום האזור המוגדר על פי תמ"א 13 כשצ"פ, ובמקרה כזה יש להתנות את ביצוע הרחבת המלון בקבלת היתר לשימוש חורג מהמועצה הארצית לתכנון ובנייה. המודד, מר אברבוך, אשר שירותיו נשכרו על ידי העורר בערר 5507/06, טען בפנינו כי הבנייה המבוקשת נופלת בגדר הריבוע הצפוני, וכי לפיכך המדובר באזור לתיירות ונופש לפי תמ"א 13. ועדת הערר מינתה מודד מטעמה, את מר משה פוגל, אשר נתן לנו חוות דעת ואף הופיע בפנינו לבקשתנו, לשם מתן הבהרות לחוות דעתו. מחוות דעתו של מר פוגל עולה כי מלון דניאל נופל, כולו או חלקו, בתחום אחד הריבועים, ככל הנראה הריבוע הצפוני. כל המודדים אשר הופיעו בפנינו הדגישו את העובדה כי האיתור המדויק של שני הריבועים המופיעים בתשריט של תמ"א 38 קשה ביותר לנוכח העובדה כי תשריט זה נערך בק"מ של 1:20,000 ועל קואורדינטות של ארץ ישראל הישנה. סעיף 17 לתמ"א 13, המתייחסת לתשריט, ואשר כותרתו: "רמת דיוק התוכנית וסטיות מותרות" קובע כי : " בציונים שבתשריט יש לראות כוונת המתכנן לאיתורו הרצוי של אזור שימושי קרקע מסוים. מקומו המדויק של האזור, גודלו וגבולותיו ייקבעו בתוכנית מיתאר מקומית או בתוכנית מפורטת. סטייות הנובעות מקנה המידה של תוכנית זו שאינו מאפשר דיוק ממשי, הן מבחינת האיתור והן מבחינת גודל השטח, והם סטיות הנובעות מהתנאים הטופוגרפיים של השטח, תהיינה מותרות ואין לראות בהן חריגה מתוכנית זו. " משמעות סעיף זה היא כי התוכנית לא נועדה לשם ביצוע איתור מדויק באמצעות מודדים שכן היא מציינת כי יש לראות בציונים בתשריט רק את "כוונת המתכנן לאיתורו הרצוי של אזור שימושי קרקע מסויים". לדעתנו, במקום בו כבר קיימת תוכנית מפורטת המיעדת מקרקעין לשימושים הנופלים בגדר המונח "תיירות ונופש", כשאנו באים לבצע התאמה בין התשריט לבין הבנוי בשטח, יש לצאת מנקודת הנחה כי כוונת תשריט תמ"א 13 היתה לחפוף לייעוד זה. המקרה שלפנינו הינו דוגמא טובה לכך. לשני הריבועים המופיעים בתשריט, כשאלה מוקפים בשטח ציבורי פתוח, אין כל הגיון תכנוני זולת כך, שהתשריט ביקש לציין בשני אותם ריבועים מקומות בהם כבר קיימת תוכנית מפורטת לייעוד המתאים לתיירות ונופש. ואכן, אם אנו לוקחים את תשריט תוכנית 574א', אשר תוקן בחלקו הדרומי (במגרש של מלון דניאל) בתוכנית 574 ב', אנו רואים את אותם שני ריבועים "רעיוניים" המופיעים בתשריט של תמ"א 13- הריבוע הצפוני הוא מלון אוקיאנוס, והריבוע הדרומי הוא מלון דניאל. "הלבשה" זו של תשריט תמ"א 13 על התוכנית הקיימת בשטח מסביר את אותם שני ריבועים המופיעים בתשריט התמ"א. לפיכך אנו קובעים כי התאמה של תשריט תמ"א 13 לתוכניות המפורטות הקיימות באזור משמע- תוכנית 574 א' ו- ב' מביאה לתוצאה לפיה מלון דניאל מיוצג בתשריט תמ"א 13 על ידי הריבוע הדרומי, ולפיכך כל שטח המגרש המיועד ל"אזור מלונאות" בתוכנית 574ב', ולרבות שני המגדלים הבנויים בו והחיבור ביניהם , נופל בשטח המיועד על פי תמ"א 13 ל"תיירות ונופש". לנוכח האמור, הבנייה המבוקשת על ידי המשיבה בבקשה להיתר בנייה, אשר נועדה כולה לצורך הרחבת בית המלון, הינה תואמת את היעוד לפי תמ"א 13 ולפיכך, היא גם אינה דורשת אישור היתר לשימוש חורג. לנוכח מסקנתנו זו פרסום הבקשה לשימוש חורג מתמ"א 13 על ידי המשיבה מס' 2 היתה מיותרת, וממילא אין לעוררים זכות ערר על הבנייה המבוקשת ביחס לשימוש המבוקש. כפועל יוצא, זכות הערר של העוררים יכולה להישמע רק באחד משני אלה: טענה נגד ההקלות שאושרו וטענה כי ההיתר סותר תוכנית החלה במקום ("הלכת צומת האלופים"). הטענה לענין גודל המגרש ממנו יש לחשב את שטחי הבנייה כאמור, זכויות הבנייה במגרש א/3 נקבעו בתוכנית 574א' כדלקמן: "על המגרש א/3 יהיה מותר לבנות מבנים שבהם 410 יחידות מלון והשטח הכולל של הרצפות הינו 27,971 מ"ר המהווה 265% מהשטח הכולל נטו של המגרשים א/2 , א/3 ו- ב/2 שהינו 10,555 מ"ר". תוכנית 574 ב' קבעה כי זכויות הבנייה יהיו כקבוע בתוכנית 574א'. לטענת המשיבה, טענה שלא נסתרה על ידי הועדה המקומית ועל ידי העוררים (ומכל מקום- לא הובאה ראייה נגדית לטענה זו) מדידה של המגרש העלתה כי זה גדול יותר דהיינו, גודלו הוא 10,905 מ"ר ולא 10,555 מ"ר כפי שנאמר בתוכנית 574א'. לפיכך טוענת המשיבה, יש לתקן באופן יחסי את שטחי הבנייה העיקריים המותרים במגרש לשטח המתקבל מהכפלת 10,905 מ"ר ב- 265%, משמע, כי השטח המותר לבנייה במגרש הינו 28,898 מ"ר ולא 27,971 מ"ר כפי שנקבע בתוכנית. לטענת המשיבה, משתוכנית 574א' לא הסתפקה בנקיטת מספר המטרים המותרים לבנייה במגרש, אלא היא הסבירה (באופן חריג למקובל בתוכנית) את הבסיס לחישוב אותם שטחים, ומשהתברר כי אחד מהנתונים במשוואת החישוב הוא שגוי, הרי שיש לתקן בהתאם את היקף הבנייה המותר. העוררים טוענים לעומת זאת כי תוכנית 574א' קובעת באופן מפורש שטח רצפות ומשכך הדבר, לא ניתן לחרוג ממספר זה גם אם התברר כי המגרש גדול יותר. מסכימים אנו בענין זה עם עמדתה של ב"כ הועדה המקומית כי ניתן לפרש את תוכנית 574א' בשני אופנים: האופן האחד כי שטח הרצפות המופיע הוא תוצאה מהכפלת 265% בגודל המגרש, ומשהתברר כי גודל המגרש גדול יותר, יש לתקן בהתאם גם את שטח הרצפות. האופן השני בו ניתן לפרש את התוכנית הוא, כי גודל הרצפות שנקבע בתוכנית הוא מספר מוחלט- התוצאה אליה רצתה התוכנית להגיע, כאשר הנתונים הנוספים בעניין גודל המגרש ואחוזי הבנייה מתוכו הובאו רק על מנת להסביר כיצד הגיעו לתוצאה המספרית בענין גודל שטח הרצפות, ומשכך הדבר, גם אם גודל המגרש שונה יש עדיין לשמור על התוצאה הסופית לעניין שטח הרצפות. לדעתנו, במצב דברים זה שבו שני ההסברים נראים הגיוניים וסבירים, יש להעדיף את הפרשנות המיטיבה עם בעל המקרקעין שהרי, בזכויות קנייניות עסקינן ולפיכך, הספק צריך לפעול לטובת זכות זו. לפיכך אנו קובעים כי מותר למשיבה לחשב את השטחים העיקריים, וגם את התוספת האחוזית של 6%, מתוך שטח המגרש הנכון, כך שהשטח המותר לבנייה יהיה 28,898 מ"ר, והתוספת האחוזית יעניקו 654 מ"ר נוספים. חישוב שטחי הבנייה- שטחים עיקריים ושטחי שירות היתר הבנייה האחרון שיצא למלון, על כל אגפיו, הינו משנת 1996. היתר זה איפשר את הבנייה שהיתה קיימת באותו מועד על פי מדידה בשטח, על 27,980 מ"ר שטח עיקרי. היתר זה לא הביא בחשבון את השטחים אשר נבנו בעבר כשטחי שירות, ואשר לא באו בעבר במניין השטחים העיקריים. לטענת המשיבה בכתב תשובתה לערר מדובר בכ- 13,740 מ"ר נוספים. בדיון שהתקיים בפנינו התברר כי הועדה המקומית לא הוסיפה לתוכנית 574 א' אחוזי בנייה לשטחי שרות כמצוות סעיף 13 לחוק התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים) תשנ"ב- 1992. לנוכח האמור, קיבלה הועדה המקומית בין הדיון הראשון לדיון השני בפנינו החלטה להוסיף את שטחי השרות הקיימים לתוכנית 574א'. מנוסח החלטת הועדה המקומית שהוצג בפנינו במהלך הדיון עולה כי תוספת השטחים לתוכנית בוצעה כדין , ולפיכך טענת העוררים באשר לאי תקינות החלטה זו נדחית. בהחלטה זו בא לדעתנו נושא שטחי השרות הקיימים במלון על פתרונו, כאשר יש לדאוג לכך כי ההיתר שיוצא להרחבת המלון יפרט את כל שטחי הבנייה במלון- שטחים עיקריים ושטחי שרות. ייחוס שטחים עיקריים כשטחי שירות העוררים טענו בפנינו, כי במלון קיימים היום שטחים אשר נספרו על ידי המשיבה כשטחי שירות, בעוד שמדובר למעשה בשטחים עיקריים. לפיכך לטענתם יש לעדכן את חישוב השטחים בבקשה להיתר שכן, באם קיימים היום יותר שטחים עיקריים במלון הבנוי- יש פחות שטחים עיקריים לבנייה המבוקשת בהיתר הבנייה נשוא ערר זה. לאחר הדיון שהתקיים בפנינו, ואשר נטענו בו הטענות לענין ספירת שטחי שירות כשטחים עיקריים, קיבלו תוקף תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים בתוכנית ובהיתרים) (תיקון) התשס"ח- 2008. תקנות אלה מתירות שלא להביא בחשבון השטחים העיקריים של דירות את שטחיהם של גזוזטראות עד לסך של 12 מ"ר לכל דירה. אנו מקבלים את טענת המשיבה כי תקנה זו חלה גם על החדרים המצויים במלון- הן אלה המשמשים את אורחי המלון, ועל אחת כמה וכמה את אלה המשמשים את בעלי 205 יחידות הדיור הפרטיות בבניין. לטענת המשיבה, שטח הגזוזטראות באגף החדש שייבנה יהיה 230 מ"ר, שטח שהוא קטן בהרבה מהשטח המירבי המותר להפחתה מהשטחים העיקריים בגין גזוזטראות, ולפיכך מותר יהיה למשיבה לבנות בבניין 230 מ"ר עיקריים נוספים. אין אנו נדרשים להכריע בשאלה האם ניתן על פי התקנות לעשות חישוב שטחים מחודש לכל הבניין, לרבות לבניין הבנוי, ולהוסיף גם את המרפסות המקורות בבניין האמור למניין השטחים העיקריים שכן, לעניות דעתנו, די בתוספת השטח של 230 מ"ר כדי לאזן את השטחים שחושבו כשטחי שירות ויש לחשבם כשטחים עיקריים לפי החלטתנו כדלקמן: לענין הלובי- אנו בדעה כי ניתן לראות את הלובי כולו כשטח שירות, ובעיקר לנוכח העובדה כי זה משרת היום, בנוסף למלון ולאורחי המלון- גם את בעלי 205 יחידות הדיור בבניין. לדעתנו יש לראות בלובי המלון משום "מבואה משותפת" עליה חלה הוראת סעיף 9(ד)(5) לתקנות חישוב שטחים. לענין הפרוזדורים בבניין- יש לראות בהם שטחי שרות כמבואות לחדרי מדרגות משותפים, ובעיקר לנוכח קיומם של 205 יחידות דיור בבניין, כמפורט לעיל. לא זו אף זו, פרוזדורים אלה לא הובאו בחשבון השטחים העיקריים כאשר נבנה המלון, ושטחים אלה הוספו כשטחי שירות בהחלטת הועדה המקומית, ולפיכך אין להופכם היום לשטחים עיקריים. לגבי השטחים שהיו בעבר חדרי מכונות והפכו למשרדים- המשיבה תסמן באופן ברור את השימוש המבוקש מעתה ואילך ביחס לשטחים אלה. הועדה המקומית תסווג שטח זה כעיקרי או כשירות, לפי מה שיסומן בבקשה להיתר. מסעדות יסווגו כשטח עיקרי. לענין חדר ההקרנה- אנו רואים בחדר הקרנה מקום המשמש כ"מערכות טכניות ומתקני שרות" כאמור בתקנה 9(ד)(2) לתקנות חישוב שטחים. יש לזכור כי הפרוט המובא באותו סעיף הינו לצורך הדגמה בלבד שכן, הסעיף מסתיים במילים "חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה". לפיכך לדעתנו, בעוד שאולם בית הקולנוע הינו שטח עיקרי, חדר ההקרנה ניתן לחישוב כשטח שירות. לסיכום: הועדה המקומית תבצע חישוב מחודש של השטחים העיקריים ושטחי השירות בבניין, ותסווגם בהתאם להחלטתו דלעיל, כאשר ניתן להוסיף למניין השטחים העיקריים 230 מ"ר בגין הגזוזטראות באגף החדש. טענות בעלי יחידות הדיור הפרטיות לגבי הבנייה המבוקשת כאשר קבענו כי הבנייה המבוקשת מותרת על פי התוכנית החלה במקום, אין לעוררים זכות ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר את הבנייה, זולת ביחס לאותו מרכיב שאושר בהקלה, קרי- תוספת 6% לשיפור תיכנון. בעלי יחידות הדיור הפרטיות במלון טוענים נגד הבנייה המבוקשת, כי זו תגרום לתוספת צפיפות במלון, דבר אשר יפגע באיכות ובאורח חייהם. כמו כן טוענים הם כי תוספת הבנייה המבוקשת תגרום לחסימת האור, האוויר והנוף הנשקפים מחלק מהדירות ומהמסדרונות המובילים אליהם, אשר היוו שיקול משמעותי לרכישת יחידותיהם. כמו כן טוענים עוררים אלה לצמצום מקומות החנייה, לפגיעה בדרכי הגישה למלון והכבדה על עומסי התנועה הכבדים הקיימים לדבריהם גם היום, ולירידת ערך נכסיהם. העוררים- בעלי היחידות הפרטיות במלון, הגישו את התנגדותם לועדה המקומית מכח סעיף 2ב' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל- 1970, ולפיכך, על פי הלכת "צומת האלופים" הנהוגה בועדת ערר זה, אין להם זכות ערר על דחיית התנגדותם לבקשה להיתר על ידי הועדה המקומית זולת אם טענתם היא כי ההיתר נוגד את התוכניות החלות במקום או במקרה של התנגדות להקלה. בעלי היחידות בבניין מתנגדים למעשה לכל הבנייה המבוקשת בצד המזרחי של המלון. הם לא בודדו את מרכיב תוספת הבנייה הנובעת מההקלה האחוזית המבוקשת והם לא הראו כיצד תוספת הבנייה המבוקשת כתוצאה מניצול זכויות נוספות אלה תפגע בהם. על פי התוכנית המגרש נשוא הערר מיועד לחדרי מלון ולא למגורים פרטיים. כתוצאה מחטא קדמון נמכרו בעבר יחידות אשר היו צריכות לשמש כחדרי מלון "דירות נופש", "מלון דירות" וכיו"ב, על פי תוכניות שונות כדירות פרטיות. תופעה זו באה (כך אנחנו מקווים) לידי סיומה בפסק הדין בעניין המרינה בהרצליה (עת"מ (ת"א) 2038/98) בה נקבעו כללים לשימושים המותרים ביחידות כגון אלה המוזכרות לעיל, תוך מתן קונססיה למי שרכש יחידה כאמור לפני מתן ההחלטה. מקונססיה זו נהנים למעשה גם העוררים שלפנינו שהם בעלי יחידות הדיור המשמשות אותם למגורים במלון. קשה לקבל טענה מצד דיירים אלה, אשר בסופו של יום עושים ביחידותיהם שימוש בניגוד לתוכנית החלה במקום, כי יש למנוע את מימוש מלוא הבנייה המותרת על פי התוכנית (לרבות הקלה של 6% לשיפור תכנון) לשם בנייה התואמת את התוכנית החלה במקום קרי- לצורכי מלונאות, וזאת תוך שהם טוענים כי מימוש מטרות התוכנית תפריע להם ותפגע בהם בשימוש שהם עושים למגורים- בניגוד לתוכנית. אנו בדעה כי קיימת במקרה דנן הצדקה תיכנונית ממדרגה ראשונה לאשר תוספת אחוזית של 6% כמבוקש, ולו לשם יצירת איזון נכון יותר בין השימושים להם נועד המגרש- למלונאות, לבין השימושים למגורים פרטיים, וכי גם אם הבנייה שתתבצע באמצעות הקלה זו תפגע במידה זו או אחרת בבעלי יחידות המגורים בבניין, אין בפגיעה זו כדי למנוע את מתן ההקלה. לפיכך אנו דוחים את הערר של בעלי יחידות המגורים במלון. בנוסף לאמור ולגופו של עניין יצוין, כי כל החלונות הפונים היום לכיוון מזרח- אל אותה מגרעת בבניין אשר תיסגר באמצעות הבנייה המבוקשת הם של פרוזדורים, דבר אשר מפחית משמעותית את הפגיעה ב"אוויר, אור ונוף" לו טוענים עוררים אלה כתוצאה מהבנייה המבוקשת. לענין מצוקת החנייה לה טוענים העוררים משיבה הועדה המקומית כי מבקשי ההיתר נדרשו לשלם כופר חנייה בגין הבנייה המבוקשת, וכי קיימים בקרבת מקום מגרשי חנייה רחבי ידיים. טענה זו מקובלת עלינו. לענין הטענה כי תוספת החדרים תגרום לעומס יתר על הבניין ותשתיותיו, דבר אשר יפגע בהנאת העוררים בעלי היחידות בבניין מהשטחים המשותפים, מעבר לכך כי יש לעוררים זכות ערר רק על תוספת החדרים הניתנת לבנייה בשל ההקלה האחוזית, נחזור ונזכיר לעוררים כי ייעודו של הבניין הוא למלונאות ולא ניתן לטעון כי השימוש המירבי המותר בו על פי ייעודו פוגע בהנאת העוררים העושים כאמור שימוש ביחידותיהם בניגוד להוראות התוכנית. לפיכך אנו דוחים את הערר של עוררים אלה. ביחס לעוררים אשר דירותיהם גובלים בבניין, טענותיהם העיקריות (מעבר לטענות אליהם התייחסנו לעיל) הם לעניין העובדה כי ממרפסות חדרי המלון שייבנו ניתן יהיה לצפות לתוך דירותיהם. עוררים אלה הודו בפנינו כי גם היום ניתן לצפות לתוך דירותיהם מהמלון. אין אנו מוצאים כל בסיס לערר של עוררים אלה. משקבענו כי הבנייה המבוקשת תואמת את התוכניות החלות במקום, אין לעוררים אלה זכות ערר ביחס לצורת הבינוי. גם עוררים אלה לא הוכיחו כי תוספת הזכויות האחוזית היא זו אשר תפגע בהם. לפיכך, ערר של עוררים אלה נדחה אף הוא. סוף דבר אנו דוחים את העררים.בניהבית מלוןהיתר בניה