שימוש חורג לאולם כנסים ענינו של ערר זה, החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל- אביב (להלן: "הועדה המקומית") לאשר למוזיאון ארץ ישראל, תל אביב (להלן: "המוזיאון") היתר לשימוש חורג לתקופה של 5 שנים לאולם שמחות וכנסים בשטח של כ- 1,260 מ"ר בשטח המוזיאון, המצוי ברחוב חיים לבנון 2 תל אביב. אולם זה מורכב מאולם קיים של כ- 230 מ"ר ואולם של כ- 1,200 מ"ר מרובע אשר עתיד להיבנות, אם תאושר הבקשה להיתר לשימוש חורג. העוררים הם תושבי שכונת רמת אביב המיוצגים על ידי ועד השכונה . התנגדות העוררים למתן ההיתר להפעלת אולם השמחות המבוקש מנומקת בחששם כי הדבר יגרום למטרדי רעש, תנועה וחנייה לדיירי הרחובות הסמוכים, ובעיקר לדיירי רחוב חיים לבנון המתגוררים מול המוזיאון. הפעלת אולם שמחות בעבר בתחום המוזיאון המוזיאון מופעל על ידי חברה עירונית השייכת לעיריית תל אביב. כפי שהתברר לנו במהלך הדיון, פעל בתחום המוזיאון במשך כ- 15 שנה, עד שנת 2006, אולם שמחות וארועים ללא רשיון עסק ובניגוד להוראות התוכנית החלה במקום. לדברי ב"כ המוזיאון, הופעל זה על ידי זכיין חיצוני, אשר היה חתום על הסכם זכיון עם המוזיאון. במהלך הדיון התברר מדברי מנהל המוזיאון, כי התקיים תיאום שוטף בין המוזיאון לבין אותו זכיין בקשר למועדי קיום אותם ארועים. עיריית תל אביב מצידה הגישה כתבי אישום נגד הזכיין, אשר בין היתר הפר את צווי הסגירה של בית המשפט. בסופו של דבר הופסקה הפעילות האמורה לאחר שהזכיין הורשע בבית המשפט לעניינים מקומיים. כאן המקום להביע את מורת רוחנו מהעובדה, כי המוזיאון, שמופעל כאמור על ידי חברה עירונית השייכת לעיריית תל אביב, ואשר הדירקטוריון שלה ממונה על ידי עיריית תל אביב, מאפשר במשך שנים ארוכות פעילות בלתי חוקית בתחומה, על ידי זכיין, תוך ביצוע תיאום שוטף בקשר לאותם ארועים בלתי חוקיים עם אותו זכיין, כאשר במקביל, עיריית תל אביב מגישה כתבי אישום נגד הזכיין בגין אותה פעילות. דרך פעולה זו צורמת ובלתי ראויה מבחינה ציבורית ומינהלית. לדעתנו היה על המוזיאון, כחברה עירונית של עיריית תל אביב, למנוע פעילות בלתי חוקית בתחומי המוזיאון, ועל אחת כמה וכמה להמנע מלשתף פעולה עם פעילות זו ולבצע תאום שוטף בינה לבין הזכיין בדבר מועדי הארועים. עתה מעונין המוזיאון להפעיל בתחומו אולם שמחות וכנסים, באופן שיפורט להלן, הפעם בדרך חוקית. המצב התיכנוני. על שטח המוזיאון חלה תוכנית "ל" שהינה תוכנית מתארית. בתוכנית זו נקבע האזור בו מצוי המוזיאון כ"אזור לבניינים ציבוריים". השימושים המותרים באזור זה הם: אולמי נגינה, בניינים ציבוריים (הכולל בין היתר אולם תערוכות), בניין להתקהלות ציבורית (הכולל תיאטרון, קולנוע, אולם נגינה, אולם ריקודים, אולם הרצאות או אסיפות ציבוריות) וכן כל שימוש אנלוגי לשימושים אלה. כמו כן נקבע בתוכנית "ל" כי יעוד הבניינים המפורטים באזור זה ייקבע בתוכנית מפורטת. בשנת 1986 אושרה תוכנית מפורטת 2356, בה נקבע כי השטח נשוא ערר זה ישמש כקרית מוזיאונים, שטח עתיקות, שטחים ציבוריים ופרטיים פתוחים ומגרשי חנייה. באמצע שנת 2005, דהיינו, לפני כשלוש שנים, אושרה לשטח המוזיאון תוכנית מפורטת חדשה, אותה יזם המוזיאון , תוכנית מפורטת 3494 הבאה להחליף את תוכנית 2356 (להלן: "תוכנית 3494" או "התוכנית החדשה") בה נקבע בין היתר בסעיף 9 כי: "9. הוראות התוכנית: שטח המוזיאון מיועד לבנייני ציבור, שטח ציבורי פתוח, דרכים ועתיקות כמסומן בתשריט. הבנייה מותרת לתכליות המאושרות בתקנון התכנית הראשית: מבנים לתצוגה ולתערוכות, אולמות להרצאות, כינוסים, הדרכה ומופעים, כולל שירותים, מתקנים ומבנים נלווים לשרות המוזיאון ובאיו, כגון: שרותי הסעדה, חנות וכו'." דהיינו, תוכנית 3494 אינה מתירה הפעלה של אולם ארועים ו/או אולם שמחות בשטח המוזיאון. השאלה המרכזית הדורשת הכרעה במקרה זה הינה, האם קיימת הצדקה תיכנונית לאפשר לסטות מהתוכנית החדשה בדרך של אישור שימוש חורג. הנימוק התיכנוני להתרת השימוש החורג ועדת ערר זו קבעה לא פעם, כי על המבקש לעשות שימוש שונה/חורג מזה שנקבע בתוכנית החלה במקום, לשכנע את הועדה המקומית, ואת ועדת הערר הבאה בנעליה, כי קיימת הצדקה תיכנונית להעניק לו את ההיתר המבוקש. כך נקבע בערר 5116/07 דגני נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב () כי: " אנו בדעה כי הסינטזה הנכונה בין הדעות השונות אשר הובעו בפסיקה לענין שימוש בכלי התיכנוני של התרת שימוש חורג מתוכנית היא , כי על רשויות התיכנון להשתכנע כי קיימת הצדקה תיכנונית להתרת השימוש החורג מזה הקבוע בתוכנית החלה במקום. כך בעת"מ 1303/01 חיים מסורי נ' ועדת ערר מחוזית מחוז המרכז : " הוועדה (הכוונה לועדת הערר המחוזית ו.ע.ת.א) לא מצאה הצדקה תכנונית לאשר את השימוש החורג המבוקש ביישוב, שלפי התרשמות הוועדה הינו בעל אופי כפרי, גם אם קיימים בו שימושים לא חקלאיים כאלה או אחרים.......... משנמצא כי אין הצדקה תכנונית לשימוש החורג המבוקש, הייתה ועדת הערר רשאית לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית." הצדקה תכנונית כזו יכולה להיות נעוצה בצורך לאפשר שימוש שהוא נחוץ באזור המבוקש ושאין לו פתרון מניח את הדעת בתוכנית החלה במקום, כאשר הדוגמא הנפוצה למצב זה היא התרת הפעלת גני ילדים באזורי מגורים. ההצדקה התכנונית יכולה להיות נעוצה בשינוי באופי האזור, שינוי אשר הביא למצב שבו השימושים הקבועים בתוכנית החלה חדלו להיות רלוונטיים. גם בקשה לשימוש חורג לתקופת המעבר הדרושה לשם השלמת ההליכים התכנוניים הנחוצים לשם שינוי היעוד הקבוע בתוכנית יכול להיחשב לדעתנו להצדקה תכנונית כאמור, כאשר קיים הגיון תיכנוני בייזום שינוי היעוד בתוכנית. יכולים ויהיו טעמים תכנוניים נוספים על הדוגמאות דלעיל אשר יצדיקו התרת שימוש חורג מתוכנית, ובתנאי כי השימוש המבוקש אינו משנה את אופי הסביבה הקרובה, שכן אז יהיה מדובר בסטייה ניכרת ולא יהיה ניתן לאשר את הבקשה. לפיכך, על מבקש ההיתר לשימוש חורג לשכנע את הועדה המקומית, או את ועדת הערר הבאה בנעליה, כי קיימת הצדקה תכנונית במקרה הנדון בפניה להתרת השימוש החורג. " כאשר לא קיימת הצדקה תכנונית להתרת שימוש חורג מתוכניות, אין מקום לאשר את השימוש החורג המבוקש, גם אם אין כל מתנגדים לבקשה, ובמקרה כזה יש לשמור על היעודים שנקבעו בתוכנית. כמפורט לעיל, למקרקעין בהם מופעל המוזיאון אושרה רק לפני כשלוש שנים תוכנית חדשה. כאשר התוכנית החלה במקום הינה חדשה ו"טריה" יחסית, יש צורך בנימוקים תיכנוניים כבדי משקל על מנת להתיר שימוש חורג מאותה תוכנית. כשרשויות התכנון מאשרות תוכנית, חזקה עליהן כי התוכנית מיישמת ומגשימה את המטרות והתפיסות התיכנוניות העדכניות בקשר לאותו אזור. לפיכך, ככל שתוכנית חדשה יותר, יש להמנע מלחרוג מהיעודים שנקבעו למקרקעין בתחומה בדרך של התרת שימוש חורג. האפשרות להפעיל במקום אולם שמחות לא נעלמה מעיני יוזמי התוכנית (המוזיאון) והועדה המקומית, שהרי אולם כזה הופעל במקום במשך כ - 15 שנה- ללא רשיון וללא היתר לשימוש חורג. לשאלתנו במהלך הדיון מדוע השימוש של אולם שמחות לא נכלל בהוראות התוכנית שכן, לא מדובר ביעוד שהמוזיאון לא היה מודע לו שהרי כאמור, במשך שנים רבות נעשה שימוש בשטח המוזיאון להפעלה שלא כדין של אולם ארועים ושמחות, הצהיר בפנינו מנהל המוזיאון, ואף העביר לנו מסמכים התומכים בדבריו, כי המוזיאון ביקש כי השימוש של אולם שמחות ייכלל בשימושים המותרים על פי התוכנית החדשה- תוכנית 3494, ולמרות זאת יעוד זה לא נכלל בשימושים שהותרו בתוכנית החדשה, וכי אין הוא יודע להסביר מדוע יעוד זה בסופו של דבר לא נכלל בתוכנית. גם באת כח הועדה המקומית לא ידעה להסביר מדוע יעוד זה לא נכלל בתוכנית. במקרה דנן, הדרך הנכונה והראויה היתה לכלול את השימוש של אולם שמחות בשימושים המותרים בתוכנית החדשה, כך שתוספת שימוש זה תעבור את כור ההיתוך התיכנוני של אישור תוכנית, ולא לאשר את אותו השימוש כשימוש חורג זמן קצר בלבד לאחר אישור התוכנית. המוזיאון והועדה המקומית מנמקים את הבקשה להיתר לשימוש חורג לאולם שמחות וכנסים בדרך הבאה: המוזיאון זקוק לאולם לעריכת כנסים, שימוש שהוא מותר על פי התוכנית החלה במקום. מכיוון שאין למוזיאון את האמצעים הכספיים על מנת לבנות את האולם מעונין המוזיאון לבנות האולם בשיטת ה- B.O.T ( Build, Operate, Transfer). לפי שיטה זו כידוע, בעל המקרקעין מתקשר עם יזם אשר בונה על חשבונו את המבנה, היזם מתפעל את המבנה למשך התקופה המוסכמת, ובסוף תקופה זו מעביר היזם את החזקה במבנה לבעל המקרקעין. במקרה דנן מעוניין המוזיאון להתקשר עם יזם אשר יבנה את המבנה הנדון בגודל של כ- 1,020 מ"ר, אליו יצורף כאמור המבנה הקיים של כ- 230 מ"ר, בו יורשה היזם להפעיל בתקופת ההסכם את אולם השמחות המבוקש בשימוש החורג. בזמנים בהם היזם לא יהיה זקוק לאולם לצורך עריכת שמחות, יוכל המוזיאון לקיים בו כנסים. בתום תקופת ההתקשרות עם היזם, תועבר החזקה למוזיאון, וכך יזכה המוזיאון באולם לעריכת כנסים, ללא השקעה כספית. לפיכך, לטענת המוזיאון והועדה המקומית ההצדקה התיכנונית לאישור השימוש החורג היא, כי רק בדרך האמורה לעיל, המחייבת מתן אפשרות ליזם לערוך שמחות באולם שהוא יבנה, יוכל המוזיאון לבנות ולקבל אולם לעריכת כנסים, מטרה שהיא בעלת חשיבות לציבור הרחב. לדברי המוזיאון, תקופת הזכיון הנדרשת ליזם על מנת שהסכם ה- B.O.T יהיה רנטבילי מבחינה כלכלית, הוא 10 שנים. אנו בדעה כי נימוק זה אינו יכול לשמש כנימוק תיכנוני להתרת שימוש חורג. אומנם, ועדה זו קבעה במספר החלטת, כי שיקול כלכלי עשוי לשמש אף הוא כנימוק להתרת שימוש חורג, זאת כאשר השיקול/הנימוק התיכנוני עשוי לקדם מטרה תיכנונית. כך קבענו בעת"מ 5110/07 גבריאלי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב () " ובמילים אחרות, ניתן להביא בגדר השיקולים התיכנוניים גם את השיקול הכלכלי, במובן זה שבמקרים המתאימים ניתן לשקול איזו החלטה תיכנונית תאפשר ותבטיח את השגת המטרה התיכנונית בשל הכדאיות הכלכלית הטמונה בה, ולחלופין- איזו החלטה תיכנונית תכשיל את השגת המטרה תיכנונית בשל הפיכת הפרוייקט לבלתי כלכלי." במקרה שנדון בעתירה דלעיל התרנו שימוש חורג על מנת לאפשר שיפוץ, שיקום ושימור בניינים לשימור בעלי ערך אדריכלי והיסטורי. דהיינו, הנימוק הכלכלי נועד להשיג מטרה תיכנונית מובהקת. במקרה הנדון, השימוש החורג המבוקש לא נועד לשרת או להשיג מטרה או ערך תיכנוני כל שהוא. כל שהשימוש החורג נועד להשיג הוא- כי המוזיאון יקבל בסופו של יום, בעוד 10 שנים, בניין נוסף לשימושו. אומנם נכון הדבר כי בניין זה נועד לשמש את הציבור הרחב, אך שיקול זה אינו מהווה שיקול תיכנוני. לשיטת הועדה המקומית והמוזיאון, בכל מקרה בו בעל מקרקעין יבקש לקבל בניין ללא השקעה כספית בשיטת ה- B.O.T, כאשר השימוש המכניס והכלכלי ביותר ליזם יהיה שימוש החורג מהתוכנית החלה במקום, יבקש הוא שימוש חורג מהתוכנית על מנת לאפשר את עיסקת ה- B.O.T, ויתכן אף כי ככל שהשימוש יהיה חורג יותר במהותו מהשימושים המותרים לפי התוכנית, כך תגדל האטרקטיביות הכלכלית ליזם, וכפועל יוצא- תגדל התמורה (הבניין שייבנה) לבעל המקרקעין. לדעתנו, רצונו של בעל מקרקעין להתקשר בעיסקת B.O.T אינו מצדיק מתן היתר לשימוש חורג מתוכנית על מנת להתיר ליזם שימוש שיאפשר את העסקה מבחינה כלכלית. העובדה כי ניתן יהיה להשתמש באולם שייבנה גם לכנסים, במהלך תקופת השימוש החורג המבוקש, שימוש שהוא מותר על פי התוכנית החלה במקום, אין בה כדי לסיע למבקשי ההיתר במקרה הנדון. מנהל המוזיאון בעצמו הצהיר בפנינו כי "תמהיל השימושים באולם לענין השאלה כמה חתונות ואירועים וכמה כנסים יהיו במקום במהלך החודש ייקבע על ידי הזכיין" דהיינו, האפשרות לעריכת כנסים באולם שייבנה תהיה פונקציה של הצלחת אולם השמחות; ככל שיהיו יותר שמחות באולם כך ייותר פחות זמן פנוי לניצול האולם לכנסים. כאן ראינו לנכון להעיר הערה נוספת. אישור היתר לשימוש חורג במקרה דנן לתקופה של חמש שנים הינה מלאכותית במידה רבה שכן, כאמור ביסוד השימוש החורג המבוקש עומדת עיסקת B.O.T אשר תקופתה 10 שנים. אי אישור הארכת השימוש החורג בחמש שנים נוספות, בתום התקופה שאושרה על ידי הועדה המקומית, תביא בהכרח להפרת ההסכם עם היזם, אשר על פי ההתקשרות איתו זכאי להפעיל במקום אולם שמחות במשך 10 שנים. מנהל המוזיאון שנשאל על ידנו לענין זה אמר במהלך הדיון כי אין לו תשובה מדוע המוזיאון לא ביקש מראש היתר לשימוש חורג לתקופה של עשר שנים. עם זאת הוא אמר כי "הבקשה לחמש שנים בהנחה שנקבל עוד חמש שנים כי הבניין יחזור אלינו, כי העירייה סימנה לנו שיש סיכוי גדול לקבל עד עשר שנים ... " וכן אמר ב"כ המוזיאון כי : " הבקשה הוגשה לחמש שנים תוך הבנה שאחרי חמש שנים העירייה תסכים להאריך את השימוש החורג למספר שנים ". עם זאת ציין כי בהסכם ההתקשרות עם הייזם יהיו "דרכי מילוט" אשר יאפשרו למוזיאון להשתחרר מהחוזה. מתן היתר לשימוש חורג לתקופה מסוימת, כאשר ברור מראש כי מבקש ההיתר זקוק לתקופה ארוכה יותר מהמבוקש בשל התחייביותיו החוזיות, הינה בעיתית שכן, על פניו ברור כי תתבקש הארכה לשימוש החורג. במקרה כזה מן הראוי כי הבקשה תוגש מראש לכל התקופה הדרושה למבקש ההיתר, על מנת ששיקול הדעת של הועדה המקומית יתיחס לתקופה כולה. למותר לציין כי השגת "הבנה" עם העירייה אשר בתחומה מבוקש ההיתר כי זה יוארך בתום התקופה המאושרת הינה פסולה ובלתי ראויה, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בחברה עירונית. לנוכח שני הנימוקים דלעיל, אין לדעתנו כל נימוק תיכנוני להתיר במקרה דנן את השימוש החורג המבוקש, וקיים אף נימוק כבד משקל שלא להתיר את השימוש החורג המבוקש, לנוכח העובדה כי מדובר בתוכנית חדשה. נושא החנייה יכולים היינו לסיים את החלטתנו כאן. עם זאת, אנו רואים לנכון להתייחס בקצרה למפגע העיקרי הצפוי מהפעלת אולם השמחות המבוקש - בעיית החנייה. כפי שעלה במהלך הדיון, המוזיאון הינו מקום עתיר פעילויות שונות ומגוונות. לבד מהמוזיאון עצמו, המושך מבקרים רבים, קיימים בתחום המוזיאון: תיאטרון עם 540 מושבים, אולם כנסים, אודיטוריום עם 225 מושבים, בית קפה עם 90 מקומות ושטחים פתוחים (בית הבד ומערב המוזיאון) בהם מתקיימים מפעם לפעם ארועים ותערוכות המושכים מאות רבות של מבקרים. המוזיאון המציא לנו לבקשתנו חוות דעת לעניין פתרונות החנייה לכל הפעילויות האמורות. גם על פי הנחות היסוד של חוות דעת זו (אשר על חלקן אנו חולקים: כך לדוגמא יש לדעתנו לחשב את תקן החנייה לאולם השמחות המבוקש לפי מקום חנייה אחד לכל 10 מ"ר דהיינו לפי 100 מקומות חנייה ולא לפי מספר המושבים שהרי אין מושבים במקום) עדיין קיים חוסר במקומות חנייה בתקופות בהן קיימת הצטברות של מספר רב של שימושים, יש מחסור של בין 100 ל- 700 מקומות חנייה. לפי נתונים אלה, בימים שבהם יש הצטברות של פעילויות בתחומי המוזיאון, קיים כבר היום מחסור במקומות חנייה, גם ללא תוספת הרכבים הצפויים מהפעלת אולם השמחות המבוקש, כאשר גם התוספת המתוכננת של 60 חניות בתחומי המוזיאון אינם פותרים בעיה זו. מחסור זה במקומות חנייה מקרין על הסביבה הקרובה, ובין היתר על הרחובות הסמוכים מעברו השני של רחוב חיים לבנון, בהם מתגוררים העוררים ומוסיפים על מצוקת החנייה באזור. לפיכך, גם לו היינו חושבים כי קיימת הצדקה תיכנונית להתרת השימוש החורג המבוקש, ספק רב אם היינו מתירים תוספת פעילות למוזיאון אשר היתה מחריפה עוד יותר את מצוקת החנייה במקום. לנוכח האמור החלטנו לקבל את הערר ולבטל את החלטת הועדה המקומית לתת היתר לשימוש חורג למוזיאון לאולם שמחות.שימוש חורג