ביקש אישור לבנות חדרי יציאה לגג תוך העברה של 43 המ"ר העודפים המצויים במגרש 181 למגרש לשם בנייתם. את האפשרות להעביר את השטחים האמורים ממגרש למגרש מבסס העורר על סעיף 12(ב) לתוכנית הקובע כי: "הוועדה המקומית רשאית להגדיל מספר יח"ד במגרש ובהתאם את השטח הבנוי המירבי במגרש בשיעור של 10% על-ידי העברה בין מגרשים, מבלי שהדבר ייחשב כסטיה מהתוכנית ובתנאי שסך כל יחידות דיור והיקף הבנייה יהיו ללא שינוי" הוועדה המקומית דחתה את בקשת העורר להעברת הזכויות כאמור מן הנימוק כי הבקשה הינה בניגוד להוראת התוכנית ותוכנית העיצוב הארכיטקטונית המאושרת מכוחה. בכתב התשובה של הועדה המקומית לערר ובמהלך הדיון שהתקיים בפנינו הסבירה הועדה המקומית את החלטתה בכך, כי לדעתה סעיף 12 (ב) לתוכנית מאפשרת העברת זכויות ממגרש למגרש באותו מבנן, ולא בין שני מגרשים המצויים במבננים שונים. הועדה המקומית מבססת את טענתה זו בין היתר על לשונו של סעיף 12 (א) לתוכנית אשר מתיחס לחובת אישור תוכנית עיצוב ארכיטקטוני לתחום התוכנית בזו הלשון: "הבנייה בשטח התוכנית תותר אך ורק בהתאם לתוכנית עיצוב ארכיטקטוני שתאושר על-ידי הועדה המקומית, זאת כדי להבטיח תכנון וביצוע נאות לשכונה. תוכנית לעצוב ארכיטקטוני תהיה ערוכה בהתאם לתקנות הבנייה המפורטות תוכנית זו. התוכנית לעיצוב ארכיטקטוני תוכננה למבנן שלם לפחות בהתאם לחלוקת המבננים בתשריט ותאושרנה על-ידי הוועדה המקומית, כתנאי ולפני מתן היתרי הבנייה. התוכנית לעיצוב ארכיטקטוני שתאושר, תהווה מסגרת מחייבת את כל הבניינים שבמבנן אחד ותכלול את הדרכים והדרכים המשולבות הגובלות". בהמשך הסעיף נקבעים מרכיבי תוכנית העיצוב, ובין היתר נקבע כי תוכנית העיצוב תכלול "חתכים וחזיתות עקרוניים של הבניינים, לרבות צורה וגמר גגות". תוכנית עיצוב ארכיטקטוני כאמור אכן אושרה על ידי הוועדה המקומית (להלן: "תוכנית העיצוב") וזו קבעה בין היתר "טבלת שטחים ויחידות דיור" אשר קובעת ביחס לכל מבנן באופן נפרד את מספר יחידות הדיור המותרות במבנן ואת השטח המותר לבינוי בכל מגרש. כך לדוגמה, במבננים שבהם יש יותר ממגרש אחד, כגון מבננים 20, 21, 23, 24, 25 יש פירוט של שטחי הבנייה המותרים, ביחס לכל מגרש באותו מבנן. לעניין המבננים נשוא ערר זה - מבנן 17 ו-18, מאחר שקיימים בכל אחד מהם רק מגרש אחד, הרי שנקבעו ביחס למבננים אלה מספר המטרים הכולל המותר לבנייה במבנן. לטענת הוועדה המקומית, תוכנית העיצוב קובעת למעשה הפרדה תכנונית בין מבנן למבנן, בקובעה בין היתר את מספר המטרים המותרים לבנייה בכל מבנן ולפיכך , לטענתה, לא ניתן להעביר זכויות בנייה בין מבנן למבנן, אלא רק באותו מבנן. לטענת הוועדה המקומית יש לקרוא את הוראות סעיף 12 (ב), המאפשרת כאמור העברת זכויות בין מגרשים, בהקשר הכללי של הסעיף דהיינו, במסגרת תוכנית העיצוב אשר תאושר בהתאם להוראת סעיף 12 (א), סעיף הקובע כאמור בין היתר כי תוכנית זו תאושר "בהתאם לחלוקת המבננים המסומנים בתשריט". כמו כן ובנוסף טוענת הוועדה המקומית כי היתר הבנייה אותו הגיש העורר לוועדה המקומית, לבניית שני חדרי היציאה לגג במגרש, באמצעות 43 המ"ר אותם הוא מבקש להעביר ממגרש 181, סותר את תוכנית העיצוב של מבנן 17. גם מסיבה זו לטענת הוועדה המקומית לא ניתן לאשר את הבקשה. העורר מצידו טוען כי אין כל בסיס בלשון סעיף 12 (ב) לתוכנית להגבלה לה טוענת הועדה המקומית, וכי לשון הסעיף מאפשרת גם ניוד זכויות ממגרש למגרש בין המתחמים. בהחלטת ביניים שקיבלנו הורינו לוועדה המקומית להודיע לנו את עמדתה בשאלה האם ניתן לאשר את הבקשה להיתר בדרך של הקלה למקרה בו נגיע למסקנה כי לא ניתן לאשר את הבקשה על פי הוראות התוכנית. הוועדה המקומית בתגובתה הודיעה לנו, כי לדעתה לא ניתן יהיה לאשר את הבקשה להיתר בדרך של הקלה וזאת משני נימוקים: כי הבנייה המבוקשת סותרת את צורת הבינוי שנקבעה לבניין המצוי במגרש 171 בתוכנית העיצוב, וכי לא ניתן לחרוג מתוכנית זו בדרך של הקלה לאור הוראת סעיף 2 (10) לתקנות התכנון והבנייה (סטיה ניכרת מתוכנית) תשס"ב - 2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת"). כמו כן לטענת הועדה המקומית, גם סעיף 12(ב) לתוכנית המאפשר העברת זכויות בין מגרש למגרש בתוכנית, הינו בבחינת הוראת בינוי ועיצוב המאפשרת העברת זכויות בנייה ודירות בין מגרשים בתוך אותו מבנן בלבד, וכי גם מהוראה זו לא ניתן לחרוג בדרך של הקלה ולאור הוראות סעיף 2(10) לתקנות סטיה ניכרת. דיון והחלטה העורר מבסס כאמור את זכותו להעברת זכויות הבנייה העודפות הקיימות במגרש 181 למגרש 171 על הוראת סעיף 12 (ב) לתוכנית. סעיף זה קובע כאמור כי : "הוועדה המקומית רשאית להגדיל את יח"ד במגרש ובהתאם את השטח הבנוי המירבי במגרש בשיעור של 10% על-ידי העברה בין מגרשים, מבלי שהדבר ייחשב כסטיה מהתוכנית, ובתנאי שסך כל יחידות דיור (צ"ל "הדיור וע.ת.א) יהיו ללא שינוי". לדעתנו סעיף 12(ב) כלל אינו מאפשר העברת זכויות ממגרש למגרש ללא העברת יחידות דיור כמבוקש על ידי העורר. לשון הסעיף ברורה ואינה דורשת פרשנות. הסעיף מאפשר הגדלת מספר יח"ד במגרש על ידי העברת יחידות דיור בין מגרש למגרש. אגב העברה זו של יחידות דיור ניתן גם לנייד את זכויות הבנייה הדרושות לבניית יחידת הדיור המנויידת. הסעיף אינו מאפשר את מה שמבקש העורר במקרה דנן, דהיינו ניוד זכויות בנייה עודפות ממגרש למגרש שלא אגב ניוד יחידות דיור, בין אם שני המגרשיים מצויים באותו מתחם ובין אם הם מצויים בשני מתחמים. אנו מקבלים גם את טענת הועדה המקומית כי הבקשה להיתר נוגדת גם את תוכנית העיצוב שאושרה ביחס למגרש 171. תוכנית העיצוב הינה מחייבת והיא מהווה חלק מהתוכנית. איננו מקבלים את טענת הועדה המקומית בתגובה המשלימה שהוגשה על ידה כאילו תוכנית העיצוב אינה מהווה חלק מהתוכנית, ולפיכך הוראת סעיף 2(10) לתקנות סטייה ניכרת אינה חלה עליה. מאידך יש לציין כי התוכנית קבעה בסעיף 12 (א) 3 כי תוכנית העיצוב תכלול "חתכים וחזיתות עקרוניים של הבניינים, לרבות צורה וגמר גגות..." ניסוח זה מובן לדעתנו לנוכח האפשרות הגלומה בסעיף 12(ב) לתוכנית לנייד דירות ממגרש למגרש, דבר המחייב בהכרח שינוי בחתכים ובחזיתות שבתשריט תוכנית העיצוב. מכאן כי אין לראות בשינוי החזיתות והחתכים ביחס לקבוע בתשריטי תוכנית העיצוב משום סטייה ניכרת לפי סעיף 2(10) לתקנות סטייה ניכרת. ואולם במקרה הנדון, בו מבוקש כאמור לנייד זכויות בנייה בלבד, לא יהיה ניתן לדעתנו לאפשר זאת בדרך של הקלה. הדרך היחידה לעשות כן תהיה בדרך של אישור תוכנית בסמכות ועדה מקומית לפי סעיף 62 א. (א) (6) לחוק התכנון והבנייה. לנוכח האמור אנו דוחים את הערר . גג