היתר בנייה שנועד להכשיר לעבודות שבוצעו בחצר הבניין המשותף

היתר בנייה שנועד להכשיר לעבודות שבוצעו בחצר הבניין המשותף המדובר בעבודות שכבר בוצעו בפועל, כאשר ההיתר המבוקש נועד להכשיר עבודות אלה. העבודות האמורות כבר נדונו בעבר מספר פעמים בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל-אביב, אשר דחתה את בקשת המשיבים לקבל את היתר הבנייה המבוקש על ידם, בשל העובדה כי חלק מהעבודות שבוצעו לא היו ניתנות לאישור לדעת ועדת הערר. ההחלטה האחרונה של ועדת הערר המחוזית בענינם של המשיבים הינה מיום 26.6.06 (ערר רג/51987/04). במקביל ניהלו העוררים והמשיבים הליכים בביהמ"ש המחוזי בת"א בשאלה, האם החצר בה ביצעו המשיבים את עבודות הבנייה הינה חלק מהרכוש המשותף. לאחר החלטה זו של ועדת הערר נתן ביהמ"ש המחוזי בתל אביב החלטה בתיק 1638/03 מיום 4.12.06, לפיה כל שטחי החצר בבניין ברחוב המעגל 12 הינם רכוש משותף של הבניין, לרבות החצר בה ביצעו המשיבים את העבודות נשוא ערר זה. על החלטה זו הגישו המשיבים ערעור לבית המשפט העליון, ערעור אשר טרם הוכרע. על הבקשה המקורית להיתר הבנייה חתמו המשיבים בלבד. בעקבות הדיון שהתקיים בפנינו נעשה על ידי המשיבים נסיון נוסף להחתים את בעלי הזכויות בבניין המשותף על ה"גרמושקה" של הבקשה להיתר. מתוך 14 הדירות בכניסה לבניין בו מתגוררים המשיבים והעוררים, חתמו על הבקשה שבעה דיירים. הועדה המקומית טוענת, כי כל התנאים שנקבעו בעבר על ידי ועדת הערר המחוזית מולאו על ידי המשיבים, ולפיכך אין סיבה שלא לתת את היתר הבנייה המבוקש. לטענת הועדה המקומית, אין היא עוסקת בשאלות קנייניות, ולפיכך אין בסכסוך הקנייני הקיים בין הצדדים כדי למנוע את מתן היתר הבנייה המבוקש, אשר עומד בדרישות התוכנית החלה במקום. עוד טוענת הועדה המקומית, כי לנוכח העובדה כי בבקשה להיתר מתאפשרת כניסה חופשית לכל דיירי הבניין לשטח נשוא הבקשה, אין ההיתר שולל שימוש בשטח נשוא הבקשה מיתר דיירי הבניין. העוררים מצידם טוענים כי גם ההיתר המבוקש אינו עומד בתנאי התוכנית החלה במקום, או בדרישות שנקבעו בהחלטות הקודמות של ועדת הערר. אין אנו מקבלים טענה זו של העוררים. מתוך עיון בבקשה להיתר בנייה נחה דעתנו, כי הבקשה להיתר נשוא דיון זה אכן ניתנת לאישור מבחינה תכנונית, ולפיכך, בענין זה אין החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר המבוקשת לוקה בחסר. עם זאת, לדעתנו זה המקרה בו היה מן הראוי להפעיל את "הילכת הלן אייזן". בבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב () כי במקום בו על פניו אין למבקש ההיתר זכויות במקרקעין נשוא הבקשה, מותר לועדה המקומית על פי שיקול דעתה להחליט להקפיא את הדיון בבקשה עד אשר תוכרע השאלה הקנינית: "אין אנו סבורים שהילכת בג"צ 879/89, הישימה גם לעובדות המקרה שלפנינו, מונעת בעד הועדות לתכנון ולבניה להחליט לפי שיקול דעתן מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין, שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בית משפט מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לדבר: יכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך, אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקניינות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של ענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד". הצדדים מצויים בהתדיינות משפטית ביניהם בנושא הקנייני, כאשר ההחלטה התקפה בעניין זה, כל עוד זו לא נהפכה בבית המשפט העליון היא, כי החצר נשוא הבקשה להיתר הינה רכוש משותף. החלטה זו, של כבוד השופט ישעיה בתיק אזרחי 1638/03 מיום 4.12.06 מחייבת כמובן גם את המשיבים, אשר היו צד להליך זה. הנושא שעמד במרכז ההליך בבית המשפט המחוזי היה - ביצוע עבודות הבנייה שבוצעו על ידי המשיבים בחצר הבניין. לפיכך ההחלטה כי החצר הינה רכוש משותף אינה מנותקת מחילוקי הדעות הקיימים בין הצדדים לעניין העבודות שבוצעו על ידי המשיבים בחצר הבניין. אנו בדעה כי משניתנה ההחלטה דלעיל בבית המשפט המחוזי, אין רשויות התכנון יכולות להתעלם ממנה ולתת את היתר הבנייה המבוקש הסותר לכאורה את ההחלטה הקניינית שהרי, ככל שמדובר על בנייה ברכוש המשותף שלא לשם הרחבת דירה, יש צורך בהסכמה של כל דיירי הבית המשותף, הסכמה שאין מחלוקת שאינה קיימת. אמנם אל להן לרשויות התכנון לעסוק ולהכריע בשאלות קנייניות, אך במקרה דנן, השאלה הקניינית הוכרעה על ידי בית המשפט, אשר קבע כי החצר כולה, לרבות אותו חלקה עליו מבקשים המשיבים את היתר הבנייה, הינו רכוש משותף. בנסיבות אלה, על פניו אין למשיבים זכויות קנייניות בשטח החצר עליה מבקשים הם את היתר הבנייה ולפיכך, כל עוד לא יוכיח משיב מס' 2 את זכותו הקניינית לבצע את עבודות הבנייה המבוקשות, רשאית הועדה המקומית, וועדת הערר הבאה בנעליה, שלא לדון בבקשה להיתר. לפיכך, ולנוכח החלטת בית המשפט המחוזי, אנו מחליטים לבטל את החלטת הועדה המקומית ולהימנע מלתת את היתר הבנייה כל עוד לא יוכיחו המשיבים את זכותם לבצע את הבנייה המבוקשת ברכוש המשותף. לפיכך הערר מתקבל. בניהבתים משותפיםחצרהיתר בניהבניין