בקשת היתר לסגירת חורף במסעדה העוררת מפעילה מסעדה. לשטח המסעדה צמודה מרפסת פתוחה בצד מערב אשר מעליה פרגולה מעץ. בתשריט היתר הבניה של הבניין נרשם ביחס למרפסת האמורה: "זכות מעבר לציבור". העוררת הגישה בקשה להיתר לסגור את המרפסת ל"סגירה עונתית לבית אוכל" מה שקרוי "סגירת חורף", או "סוכך עונתי" (להלן: "סגירת חורף"). הועדה המקומית סירבה לתת את היתר הבנייה המבוקש מהנימוק כדלקמן: "לדחות את הבקשה בנימוק: דבר רישומה של זיקת הנאה לציבור בשטח המרפסת נקבע בהיתר הבנייה שהוצא לבניין ותואם הוראות החוקים והתקנות. סגירת חורף של המרפסת מבטלת את זכות המעבר החופשי של הציבור. בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים) כל השטחים המקורים מחושבים במניין שטחי הבנייה, למעט חריגים שמופיעים בתלונות באופן מפורש. מצללה העומדת בתנאי הוראות ס'4(י) לתקנון לא מחושבת כשטח מקורה. אין ספק כי סגירת החורף המבוקשת אינה מהווה מצללה כהגדרתה בתקנות. שטח הביסטרו האמור להיות מחושב בסגירת חורף אינו מהווה שטח שירות כהגדרתו בסעיף 9 ד' לתקנות. בהתאם לסעיף 9 ג' כל חלק מבניין שאינו שטח שירות נחשב כשטח עיקרי. לסיכום הבקשה מהווה בפועל תוספת לשטחים עיקריים ולכן יש להציגם בטבלת השטחים תוך בדיקת התאמת סה"כ אחוזי השטחים להוראות התב"ע החלה." בדיון שקיימנו אישר בא כח העוררת את עמדת הועדה המקומית, כי במגרש נשוא הבקשה נוצלו כל אחוזי הבנייה העיקריים ואולם, לטענת העוררת אין צורך באחוזי בנייה עיקריים לשם בניית סגירת חורף. יצוין כי לועדה המקומית טענה נוספת לאי התרת הקמת סגירת החורף, כי לא ניתן לסגור את המרפסת המבוקשת ולייעד אותה למסעדה בשל הקביעה בתשריט ההיתר כי המרפסת תשמש כ"זכות מעבר לציבור". לפיכך לטענתה, גם אם נושא אחוזי הבנייה יבוא על פתרונו, עדיין לא ניתן להתיר את סגירת החורף המבוקש. גם לענין זה יש בפי העוררת טענות. בדיון שהתקיים בפנינו ביום 8.12.08 החלטנו להכריע בשלב ראשון בשאלה האם סגירת חורף דורשת אחוזי בנייה כשטח עיקרי שכן, אם התשובה לכך תהיה חיובית, הרי שדין ערר זה להדחות בשל העובדה כי כאמור אין עוד אחוזי בנייה עיקריים בבניין הנדון, ובמקרה כזה נהיה פטורים מלדון בטענה החלופית של הועדה המקומית. ומן הכלל אל הפרט: במקרה הנדון אין עוד אחוזי בנייה עיקריים במגרש עליו בנוי הבניין נשוא הבקשה להיתר ולפיכך לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר של העוררת. לפיכך דין הערר להידחות ואין עוד מקום לדון בטענה החלופית של הועדה המקומית. בניההיתר בניה