היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון

היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון על המגרש האמור חלה תוכנית רג/904, המתירה הקמת שני בניינים בני שלוש קומות מעל קומת עמודים ודירות גג. הבקשה להיתר בנייה כללה מספר הקלות, וביניהן - תוספת שתי קומות ותוספת שתי יחידות דיור. העוררת הינה עמותה רשומה, המאגדת את תושבי שכונת גבעת גאולה. שכונה זו משתרעת במקצתה מצפון למגרש נשוא הערר וברובה בשטח המשתרע מדרום למגרש האמור. העוררת העלתה מספר טענות בערר. חלק מהטענות מכוונות נגד עצם הבינוי שהותר על פי תוכנית רג/904. ברור הדבר כי טענות אלה לא ניתן להעלותן היום, שנים רבות לאחר שהתוכנית קיבלה תוקף. כמו כן העלתה העוררת טענות נגד חוקיות ההיתר שאושר על ידי הועדה המקומית דהיינו, כי ההיתר סותר את הוראת תוכנית רג/904. כמו כן, העלתה העוררת טענות נגד ההקלות שאושרו למשיבה מס' 2, ובעיקר לענין תוספת שתי הקומות. טענות כי ההיתר שאושר נוגד את הוראת תוכנית רג/904 התוכנית מחלקת את השטח שבגבולות התוכנית לשלושה מגרשים: מגרש מס' 1 כולל את המשכו של רחוב אלוף דוד. שטח זה יועד לצורכי ציבור, על מנת שישמש כהמשך של רחוב דוד המלך, כאשר המבנים שהיו מוצבים עליו במועד מתן התוקף לתוכנית סומנו להריסה. מגרש מס' 2 המצוי מדרום למגרש מס' 1, יועד לבנייה למגורים. ביחס למגרש זה הוגשה הבקשה להיתר בנייה נשוא ערר זה. מגרש מס' 3 מגרש זה, המצוי מדרום למגרש נשוא הערר, מיועד לבניני ציבור. גם במגרש זה מסומנים מספר מבנים להריסה. לענין המבנים המיועדים להריסה קיימות שתי הוראות בתוכנית: סעיף 5 לתוכנית קובע כי: "לא ינתנו היתרי בנייה לבנינים המיועדים כל עוד לא יפונו ויהרסו המבנים בתוואי רחוב אלף דוד ויבוצעו כבישים ומדרכות בשטח הנ"ל ע"י היזמים ועל חשבונם". הכוונה היא לסלילת המשכו של רחוב אלוף דוד במגרש מס' 1. סעיף 11 לתוכנית קובע כי: "המבנים המסומנים להריסה יפונו, יהרסו ושיירי הפסולת יסולקו ע"י היזמים ועל חשבונם לפני הוצאת היתרי בנייה לבנינים החדשים". טוענת העוררת, כי משמעות הסעיפים האמורים היא, כי כתנאי להוצאת היתרי בנייה במגרש מס' 2, על היזמים להרוס את כל המבנים שבתחום התוכנית דהיינו, גם את המבנים המסומנים להריסה במגרש מס' 1 וגם את המבנים המסומנים להריסה במגרש מס' 3 - המיועד לבניני ציבור. המשיבים, לעומת זאת, טוענים כי סעיף 5 מכוון לבנייה שתבוצע במגרש מס' 2 דהיינו, כי כתנאי להוצאת היתר הבנייה לבניית שני הבנינים למגורים במגרש מס' 2 יש להרוס תחילה את המבנים המצויים במגרש מס' 1 ולסלול את הכביש והמדרכה בחלקה זו אשר מהווה המשך לרחוב אלוף דוד הקיים, ואילו סעיף 11 מתייחס למבנים המסומנים להריסה במגרש מס' 3. לטענת המשיבים, אם יתקבל הפירוש הנטען על ידי העוררת, הרי שדי היה בסעיף 11 ולא היה צורך לחזור על ענין התניית הוצאת היתר הבנייה לבנינים המיועדים להריסה בסעיף 5 לתוכנית. כאן המקום לציין כי "היזמים" של התוכנית (מונח המופיע בסעיף 5 ובסעיף 11) הוגדרו בסעיף 1 לתוכנית הן כועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-גן, והן כמשיבה מס' 2 - חברת רסקו. אכן צודקים המשיבים, כי אם ניתן את הפרשנות המוצעת על ידי העוררת לתוכנית, לפיה כתנאי להוצאת היתרי הבנייה במגרש מס' 2 יש להרוס את כל המבנים המצויים בתחום התוכנית, הן אלה המצויים במגרש 2 והן אלה המצויים במגרש 3, כי אז הרישא של סעיף 5 הקובעת כי "לא ינתנו היתרי בניה לבנינים המיועדים כל עוד לא יפונו ויהרסו המבנים בתוואי רחוב אלוף שדה" מיותרת שכן, יש בה לכאורה חזרה על האמור בסעיף 11 לתוכנית. כידוע, תוכנית בנין עיר היא בבחינת "חיקוק", וחלים עליה כללי הפרשנות אשר נקבעו בפסיקה ביחס לחיקוקים. אחד מכללי הפרשנות של חיקוק הוא, כי המחוקק (או המוסד התכנוני אשר אישר את התוכנית) לא השחית מלים לשווא. כך נקבע בעת"מ (ב"ש) 349/03 רדקו נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה אשקלון () כי: "אחד מכללי הפרשנות של החקיקה הוא שהמחוקק אינו משתמש במילים לשווא, ויש לתת משמעות לדברי החוק". לפיכך, שומה עלינו ליתן פרשנות לסעיפים 5 ו- 11 לתוכנית באופן שתהיה משמעות אופרטיבית לשני הסעיפים - ללא חפיפה ענינית ובאופן שלא יימצא אחד הסעיפים, או חלקים ממנו, מיותר. לפיכך, אנו מקבלים את הפרשנות הנטענת על ידי המשיבים דהיינו, כי סעיף 5 לתוכנית, מתייחס לבנייה המותרת במגרש מס' 2, כאשר תנאי למתן היתר במגרש זה, הגובל במגרש מס' 1, הוא כי ייהרסו המבנים המסומנים להריסה במגרש מס' 1 ויסללו המשכם של הכבישים והמדרכות של רחוב אלוף דוד במגרש זה. סעיף 11 עוסק לדעתנו בבנייה במגרש מס' 3, כאשר "היזמים" במקרה זה הינה הועדה המקומית לתכנון ובנייה, שגם היא בבחינת "יזם" לפי התוכנית. פרשנות זו מאפשרת לשני הסעיפים האמורים לדור בכפיפה אחת בתוכנית, ללא כפילות וסעיפים מיותרים. לדעתנו פרשנות זו הינה גם סבירה בנסיבות הענין שכן, מגרש מס' 3 מיועד להפקעה על ידי הועדה המקומית ולבניית מבני ציבור. אין כל סבירות להטיל על בעלי מגרש מס' 2 את עול ההריסה והפינוי של המבנים המצויים במגרש מס' 3, אשר מופקע כאמור על ידי הועדה המקומית לטובת עיריית רמת-גן במסגרת התוכנית. לפיכך אנו קובעים, כי מותר לועדה המקומית לתת את היתר הבנייה לבניית הבנינים במגרש מס' 2 לאחר הריסת המבנים במגרש מס' 1, וסלילת המשך הכביש והמדרכה של רחוב אלוף דוד. טענה נוספת של העוררת היא, כי היתר הבניה היה צריך להתייחס לכל תחום התוכנית, דהיינו, גם למגרשים 1 ו- 3. לא מצאנו כל ביסוס לטענה זו בהוראות התוכנית והיא אף חסרת כל הגיון מבחינה תכנונית לנוכח העובדה כי רק מגרש מס' 2 מיועד לבנייה למגורים בעוד מגרשים 1 ו- 3 מיועדים לשימושים ציבוריים, כאשר אלה אמורים להיות מופקעים לטובת עיריית רמת-גן. לפיכך גם טענה זו נדחית. מכל האמור עולה, כי הבקשה להיתר בנייה שהוגשה תואמת את הוראת התוכנית החלה במקום. ההקלות שאושרו בבקשה להיתר כאמור, בבקשה להיתר בנייה אושרו על ידי הועדה המקומית מספר הקלות, וביניהן הקלות אחוזיות (6% + 5% עבור מעלית + 5% עבור תוספת קומות), תוספת 2 יחידות דיור ותוספת שתי קומות. אנו מקבלים בענין זה את השיקולים התכנוניים שהוצגו בפנינו על ידי מהנדס העיר, אדר' חיים כהן ועל ידי אדריכלית הבקשה להיתר - גב' אנדה בר, בעיקר לענין תוספת שתי הקומות בהקלה בשני בנינים, כי הדבר יאפשר ניצול טוב ונכון יותר של זכויות הבנייה במגרש, וכי הדבר יאפשר בניית דירות אשר יעניקו לבעליהן איכות חיים טובה יותר לעומת בניית הבנינים לפי התוכנית המקורית, ורואים בהם שיקולים המצדיקים את מתן ההקלות שהתבקשו. העוררת, אשר התרנו לה לפנים משורת הדין לטעון גם לענין ההקלות, האף שספק אם יש לה כלל מעמד וזכות ערר במקרה דנן, טענה רק לענין תוספת שתי הקומות שהותרו בהקלה. טענה ראשונה של העוררת הינה, כי שני הבנינים המתוכננים בגובה של שש קומות, בצירוף הבנין הגובל מצד מערב, המשמש כבית אבות, ייצור מעין "חומה" ו"חיץ" בין שני חלקי שכונת גבעת גאולה. אין אנו מקבלים טענה זו. ראשית, אותו שטח אשר מוגדר על ידי העוררת כ"שכונת גבעת גאולה" אינו מהווה יחידה אורבנית אינטגרלית עצמאית אשר ניתן ליצור בין חלקיה "חיץ" או "חומה". שנית, כפי שהוברר לנו, על השטח המצוי מדרום לתוכנית, שטח המהווה את מרבית אותו אזור שסומן על ידי העוררת כ"שכונת גבעת גאולה", חלה תוכנית רג/1055, אשר מתירה בתחומה בניית בנינים בני ארבע וחמש קומות, כך שבניית הבנינים המבוקשים משתלבים תיכנונית ואורבנית בבניה המותרת מדרום להם. נדמה, כי המוטיבציה העומדת בבסיס העוררת בכלל, והתנגדותה לתוספת שתי הקומות בהקלה בפרט, התבררה לקראת סוף הדיון. מתברר כי העוררת עושה מאמצים לשנות את התוכנית החלה על השטח הקרוי בשם העוררת כ"שכונת גבעת גאולה" (החלק מדרום למגרש הנדון) באופן שבאזור זה תותר רק בנייה צמודת קרקע. החשש של העוררת הוא, כי אישור ההקלה המבוקשת דהיינו, כי במגרש נשוא הערר ניתן יהיה לבנות שני בנינים בני שש קומות, תפריע לעוררת בקידום יוזמתה לשינוי התב"ע כאמור ותפגע בסיכויי יוזמה זו. ברור הדבר, כי נימוק זה אינו יכול להוות צידוק למניעת מתן ההקלה המבוקשת, ובעיקר כאשר זו משפרת כאמור את התכנון במגרש נשוא הערר ואת איכות חיי הדיירים בבנינים שייבנו. לפיכך, לא מצאנו כל טעם המצדיק את אי אישור ההקלה המבוקשת. לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר. בניההיתר בניה