האם חלל המצוי ברובו מתחת למפלס ה- 0.00 של הבנין מהווה "מרתף" ? רקע עובדתי העובדות העיקריות אשר עולות מכתבי הטענות של הצדדים, וכפי שאלה התבררו במהלך הדיון, הינם כדלקמן: בעת בניית הבנין נוצר מתחת למפלס ה- 0.00 של הבנין, ככל הנראה כתוצאה מהמבנה הטופוגרפי של המגרש, חלל אשר שטחו כ- 80 מ"ר, וגובהו כ- 3.10 מ' במרבית שטחו (להלן: "האולם"). מרבית שטח קירותיו החיצוניים של האולם נמצא מתחת למפלס הקרקע המקיפים אותו. תקרת האולם יצוקה מבטון, וקירות האולם יצוקים בחלקם מבטון (בחלקים המצויים מתחת לפני הקרקע) וחלקם בנוי בלוקים. האולם נרשם על שם הקבלן שבנה את הבנין בלשכת המקרקעין כתת חלקות 15 ו- 16, להם הוצמד חלק מחצר הבנין (להלן: "החצר המוצמדת לאולם"). אין חולק על כך כי האולם נבנה בזמנו ללא היתר בניה. בזמן כל שהוא נמכרו האולם והחצר המוצמדת לאולם על ידי הקבלן למשיבים. אלה הגישו בקשה להיתר בניה, להקמת משרד באולם ובניית חניות בחצר המוצמדת לאולם. הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב (להלן: "הועדה המקומית") אישרה את הבקשה להיתר בניה על יסוד תוכנית ע'1, ומכאן הערר שבפנינו. העוררים הרבו לצטט אמירות וטיעונים של המשיבים בהליכים קודמים שהתנהלו בין הצדדים בעבר, מתוך מטרה לתמוך בטיעוניה בערר זה. ואולם לכל אלה אין כל משמעות לעניננו. על מנת להכריע בערר זה שומה עלינו לקבוע אם האולם הינו עובדתית בבחינת "מרתף" כמשמעות מונח זה בתכנית ע' 1 (העוסק בבניית מרתפים) אם לאו. כך גם אומר ב"כ העוררים, עו"ד יניב אריה, במהלך הדיון וכדלקמן: "אני מסכים שהנושא היחיד אותו יש לבדוק (למעט טענות נוספות שאינן נוגעות לשאלה האם מדובר במרתף אם לאו) היא השאלה האם מה שקיים היום בשטח, עונה על ההגדרה של המונח "מרתף" בסעיף טז' בתוכנית ע' 1 אם לאו. שכן, אם מה שקיים היום נכנס להגדרה של מרתף, הרי שתוכנית ע' 1 חלה, ואם לא - אז לא". הועדה יצאה לביקור בשטח ומהתרשמותנו אכן קיים חלל בנוי כמתואר לעיל. אכן גובה החלל נמוך במקומות מסוימים מהגובה של כ- 3 מ', אך זאת בשל ערמות פסולת שנערמו במקום. האם האולם מהווה "מרתף" כמשמעותו בתוכנית ע' 1 סעיף 8 טז' לתכנית ע' 1 קובע כי "מרתף" משמעו: "חלק מבנין שהחלל בין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין ושמרבית (למעלה מ- 50%) שטח קירותיו החיצוניים נמצא מתחת למפלס פני הקרקע המקיפים אותו". כפי שהתברר לנו במהלך הדיון ובביקורנו במקום, המרתף עונה על הגדרה זו שכן, תחתית תקרתו נמצא אכן מתחת למפלס הכניסה הקובעת לבנין, ומרבית (למעלה מ- 50%) משטח קירותיו החיצוניים אכן מצויים מתחת למפלס פני הקרקע המקיפים אותו. ב"כ העוררים לא הצליח להביא במהלך הדיון, לשאלת יו"ר הועדה, כל נימוק משכנע מדוע לטענתו האולם אינו מהווה "מרתף" כמשמעותו בתוכנית ע' 1. טענתו של ב"כ העוררים כי "זה לא חלק מבנין, אלא הרווחים והיסודות של הבנין" אינה מקובלת עלינו שכן, אין ספק כי מדובר בחלל בנוי המהווה חלק מהבנין. לפיכך אנו קובעים כי האולם מהווה "מרתף" כמשמעותו בתוכנית ע' 1, ולפיכך חל עליו סעיף 10 ב' 2 לתוכנית ע' 1 הקובע: "בבניני מגורים קיימים, בהם המרתפים לא נכללו בזכויות הבניה המותרות עפ"י התכנית הראשית או נבנו ללא היתר או נבנו בהיתר לשמש כשטחי שרות (כגון - חדר הסקה, מחסן משותף וכיו"ב), הכל לפני תחילת תכנית ע' מרתפים 28.11.1985), רשאית הועדה לאשר במרתף היתר הכולל שימוש למשרדים למקצועות חופשיים שאינם מטרד למגורים, גם אם המרתף אינו בבעלות כלל הדיירים אלא בבעלות פרטית". אנו דוחים את הטענה כי העבודות הדרושות לשם הכשרת האולם לייעודו כמשרד מהווה "בניית מרתף" כטענת העוררים, שכן, האולם במצבו הקיים היום כבר מהווה "מרתף" כמשמעותו בתוכנית ע' 1. טענת המטרד אין כל בסיס לטענה כי הפיכת האולם למשרד יהווה מטרד. הכניסה למשרדים יהיה מרחוב זטורי בעוד הכניסה לבנין היא מרחוב בני משה. הפיכת האולם והחצר המוצמדת לאולם ממקום מוזנח למשרד מטופח אך יוסיף לבנין ומכל מקום, הדבר ודאי שלא יהווה מטרד. התשתיות המצויות בחצר המוצמדת לאולם אכן צודקים העוררים כי צנרת הביוב והמים מצויים בחלקם בחצר המוצמדת לאולם המיועדת בין היתר לחנייה. בעניין זה מספקת אותנו הצהרת המשיב, כי עבודות הפיתוח בחצר זו תבוצע על פי הנחיות מהנדס אינסטלציה וביוב ועל פי התקנים המחייבים. מכל מקום, במידת הצורך, יאפשר המשיב לנציגות הבית המשותף נגישות לקווי המים והביוב לשם ביצוע תיקון תקלות ועבודות תחזוקה שוטפות. לענין מיכל הסולר של ההסקה המרכזית צודקים העוררים כי מיקומו הנוכחי של המיכל ייפגע מביצוע עבודות הפיתוח המתוכננות. לפיכך אנו מורים כי המשיב יעתיק על חשבונו את המיכל (בדרך של התקנת מיכל סולר חדש) אל קצה החצר המוצמדת, בצמוד לקיר התמך התומך במפלס החנייה של הבנין המשותף שהכניסה אליו מרחוב בני משה. במצב זה ניתן יהיה למלא את המיכל בקלות רבה ממגרש החנייה המשותף כאמור (שמצוי במפלס יותר גבוה). למותר לציין כי המשיב יחבר את המיכל החדש למערכת ההסקה וחימום המים. לפיכך החלטנו לדחות את הערר, בכפוף להוראותינו דלעיל בדבר העתקת מקום מיכל הסולר. היתר הבניה יתוקן בהתאם.מרתףשאלות משפטיות