המרת שטח ממגורים למסחר לפנינו שני עררים אשר עניינם החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה קרית אונו (להלן: "הועדה המקומית") לאשר תוכנית בסמכות ועדה מקומית שמספרה קא/מק/189 (להלן: "התוכנית"). התוכנית מתייחסת לחלקה 29 בגוש 6493 המצויה ברחוב הנשיא פינת רחוב סוקולוב, קרית אונו. בפינה הדרום מערבים של החלקה מצוי מבנה חד קומתי בגודל של כ- 100 מ"ר המשמש כחנות למתנות וכלי בית בשם "קלאסיק" אשר בבעלות העורר בערר 5326/08 והמשיב מס' 2 בערר מס' 5273/08 (להלן: "החנות" ו"יוזם התוכנית" בהתאמה). החנות נבנתה לפני כ- 50 שנה (שלא על ידי יוזם התוכנית) ללא היתר בנייה. ייעודו על המגרש היום הינו מגורים ולפיכך, החנות הקיימת חורגת מהיעוד של המגרש. יוזם התוכנית יזם את התוכנית נשוא ערר זה אשר תאפשר שטחי מסחר בחלקה. התוכנית הוגשה לפי סעיף 62א.(א)(11) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965, המתיר לועדה המקומית לאשר תוכנית המוסיפה שימוש של מסחר בחזית בניין המיועד למגורים, מבלי לשנות את השטח הכולל המותר לבנייה, ובלבד כי שטח המסחר לא יעלה על 15% משטחי הבנייה המותרים במגרש. בתוכנית ביקש יוזם התוכנית להמיר שטח של 157 מ"ר ממגורים למסחר. הועדה המקומית החליטה לאשר את התוכנית להפקדה. לאחר שמיעת התנגדויות, אישרה הועדה המקומית את התוכנית, תוך שהיא הקטינה את גודל שטח המסחר ל- 100 מ"ר וכן, תוך קביעה כי אסור יהיה לפצל את החנות דהיינו, כי כל השטח שאושר למסחר יהיה חייב לשרת חנות אחת בלבד. יצוין כי החלטת הועדה המקומית לא נומקה. נגד החלטת הועדה המקומית הוגשו שני עררים- ערר של בעלים של מספר חנויות במרכז המסחרי, הגובל בחנות בצד מערב על עצם אישור התוכנית (ערר 5273/08) וערר של יוזם התוכנית העורר נגד ההחלטה להקטין את שטח המסחר ל- 100 מ"ר ולהגביל את מספר החנויות לחנות אחת בלבד (ערר 5326/08). להלן נדון בשני העררים. ערר 5273/08 העורר בערר זה מיצג בעלים של חנויות במרכז המסחרי הגובל במגרש נשוא התוכנית בצד מערב- הוא "מרכז דרכטן" (להלן: "המרכז המסחרי"). מכיוון שערר זה תוקף את עצם אישור התוכנית, ביקשנו מהועדה המקומית לנמק את הצורך שהיא ראתה באישור התוכנית הנדונה. כעולה מדברי הועדה המקומית במהלך הדיון, הנימוק העיקרי העומד בבסיס אישור התוכנית הנדונה הינו הרצון להכשיר את החנות הקיימת במקום כבר כ- 50 שנה ולאפשר את שיפוצה ושיפורה. מדברי הועדה המקומית עולה כי במצב דברים בו היתה מוגשת לועדה המקומית תוכנית זהה מבלי שהיתה קיימת במגרש חנות במשך עשרות שנים, נטיית הועדה המקומית היתה שלא לאשר במגרש שטח מסחרי. על רקע הצגת דברים כנה זו מצד הועדה המקומית נדון בטענות העורר בערר הנדון. הטענה כי אישור התוכנית מהווה פרס לעבריין בנייה ונוגד את מגמת הפסיקה העורר טוען כי אישור התוכנית מהווה פרס לעבריין בנייה, הן לעניין העובדה כי החנות נבנתה שלא כדין וללא היתר בנייה והן לעניין העובדה כי השימוש הנעשה במבנה החנות חורג מהמותר על פי התוכנית החלה במקום. לטענת העורר מדיניות הפסיקה הינה שלא לאשר תוכניות הבאות להכשיר בנייה בלתי חוקית, על אחת כמה וכמה כאשר מלכתחילה תוכנית כזו לא היתה מאושרת. לעניין אישור תוכנית הבאה להכשיר בנייה בלתי חוקית ניתן פסק דין מנחה על ידי כבוד השופט מודריק בעת"מ 1544/04 יסודות יניב נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מרכז אשר דן בהחלטת הועדה המחוזית לתכנון ובנייה לדחות הפקדת תוכנית שנועדה לשנות יעוד של מגרש מ"אזור מיוחד דיור מוגן לאוכלוסיה בוגרת" ל"ייעוד מגורים ג' מיוחד", כאשר התוכנית נועדה להכשיר היתרי בנייה בלתי חוקיים אשר איפשרו ליזם התוכנית להגדיל את שטחי הבנייה בניגוד לתוכניות התקפות ולאכלס את הבניין שנבנה למגורים רגילים בחריגה מהיעוד הקבוע בתוכנית. השיקול העיקרי להחלטת הועדה המחוזית שלא להפקיד את התוכנית היה אי עידוד עבריינות בתחום התכנון והבנייה. כבוד השופט מודריק קבע כי השיקול של מניעת עבריינות בנייה הינו שיקול לגיטימי וראוי לאי אישורה של תוכנית הבאה להכשיר עבריינות בנייה, אפילו במקום שבו מצד השיקול התיכנוני אין מניעה לאשר את התוכנית. וכך קובע כבוד השופט מודריק: " גישת הוועדה המחוזית האומרת שהפרה בוטה של דיני התכנון תוך קביעת עובדות בשטח וניסיון לכוף באמצעותן על מוסדות התכנון החלטה לאשר תכנית המכשירה פעולות שנעשו שלא כדין, צריכה לבוא בגדר שיקולי התכנון של מוסדות התכנון. אין לדידי מקום לגישת העותרת האומרת ששיקולי התכנון לחוד ושאלת העבריינות הפלילית על חוקי התכנון לחוד. אכן, מקום שנעברה עבירה על דיני התכנון והבניה, העבירה תתברר בבית משפט מוסמך. אולם, עובדת קיומו או אי קיומו של הליך פלילי אינה שוללת משיקול הדעת הרחב של מוסדות התכנון את הצורך להתייחס גם למשמעותה של העבירה הפלילית בהקשר לאישורה של תכנית ספציפית. אם לא תאמר כן, יצא אבסורד שמכוחו החוטא והפושע נשכר. יזם הפועל כחוק ומבקש את אישורה של תכנית המיועדת לפרויקט בניה גדול מימדים שתכליתו, נניח, הקמת דירות מגורים ובקשתו מתאשרת בשינוי הייעוד לדיור מוגן, עשוי, בציות לחוק ולהחלטות מוסדות התכנון, לגרוע משמעותית מן התמורה שהוא עשוי לקבל מן הפרויקט. לעומתו, יזם הפועל שלא כחוק, בונה על אפם וחמתם של מוסדות התכנון פרויקט למגורים למרות שהייעוד המאושר הוא דיור מוגן, יזכה לא רק בתמורה הכספית הגדולה לאין ערוך, אלא גם באפשרות להכשיר את פעולתו הבלתי חוקית באמצעות "תכנית מתקנת" שאותה יאלצו מוסדות התכנון לשקול על פי המציאות מצד אחד ועל פי שיקולי תכנון במשמעותם המצומצמת שלעולם כמעט לא יהיה להם כח להסיג את המציאות אחור. ........ נמצא שאפילו תאמר שמצד כל שיקולי התכנון האחרים לא הייתה מניעה לאשר את תכנית 5, די היה בכך שהתכנית הזו נכפתה על הוועדה המחוזית הר כגיגית, משום שהיא באה להכשיר מציאות של הפרה בוטה של הוראות החוק, כדי שהוועדה המחוזית תימנע מאישורה של התכנית. " המגמה העולה מפסק דינו של כבוד השופט מודריק הינה, להימנע במקרים המתאימים מאישור תוכנית מהשיקול ההרתעתי לשם מניעת עבריינות בנייה דהיינו, לבל יצפה עבריין הבנייה כי את הנעשה אין להשיב, וכי במוקדם או במאוחר הבנייה הבלתי חוקית שהוא ביצע תאושר בדרך של אישור תוכנית מכשירה שיקול הרתעתי זה אין לו מקום במקרה הנדון. כאמור מדובר על בנייה בלתי חוקית אשר בוצעה לפני כחמישים שנה, כאשר במשך כל התקופה שחלפה מאז ועד היום המבנה הבלתי חוקי שימש כחנות. אין כמובן להצדיק את הבנייה הבלתי חוקית ואת השימוש החורג כאמור, ואולם בנסיבות אלה אין כמעט אפקט הרתעתי באי אישור התוכנית המכשירה לנוכח חלוף הזמן ממועד ביצוע העבירה, כאשר אין בידינו היום כל ידיעה באשר לנסיבות ביצוע העבירה, מה גם שיוזם התוכנית אינו זה אשר ביצע את עבירת הבנייה הבלתי חוקית, ואין לו כל קשר למי שביצע עבירה זו. מכיון שכך אין לאמר כי במקרה דנן יוזם התוכנית העמיד את הועדה המקומית בפני עובדה מוגנר וכי הוא כפה את התוכנית "הר כגיגית" על הועדה. לפיכך במקרה הנדון אין אנו רואים מקום למנוע את אישור התוכנית מהנימוק של מניעת עידוד עבריינות בנייה. אישור התוכנית יוצרת תחרות בלתי הוגנת טענה נוספת בידי העורר הינה כי: "האישור נותן לגיטימציה לתחרות לא הוגנת, אישור השימוש למסחר בתחום השטח המיועד למגורים אינו עולה בקנה אחד עם השימוש של מרכז דרכטן שמיועד רק למחסר בלבד, ויוצר תחרות שאינה הוגנת. יעודי הקרקע בכל אחד מהמגרשים נקבעו מראש ואין כל סיבה לשנות את האיזון." אין אנו רואים בנימוק זה משום סיבה למניעת אישור התוכנית, ואין מדובר בנימוק תיכנוני לגיטימי אותו ניתן לשקול. השיקול הלגיטימי היחיד בעניין זה הינו, פריסת מוקדי ואזורי המסחר בתחום מרחב התיכנון, ולעניין זה הביעה הועד המקומית את עמדתה כי מבחינת תפיסתה התיכנונית אין מניעה לאשור התוכנית. התוכנית פוגעת בתיכנון עתידו של המרכז המסחרי עוד טוען העורר כי בעלי החנויות במרכז המסחרי שוקדים בימים אלה על ייזום תוכנית אשר תסדיר את המרכז המסחרי ותאפשר את חידושו והרחבתו, ובין היתר תוך נסיון לכלול בתוכנית זו את מבנה בית הקולנוע הקיים ממערב למרכז המסחרי. לטענת העורר, אישור התוכנית נשוא ערר זה יסכל את התוכנית האמורה. מעבר לטענה הכללית, בענין זה לא השכיל העורר לנמק מדוע וכיצד יש באישור התוכנית כדי לפגוע בתכנון העתידי של המרכז המסחרי. לא זו אף זו, הועדה המקומית הצהירה בפנינו כי היא הביאה בחשבון את התיכנון העתידי למרכז המסחרי, וכי הועדה לא מצאה כל סתירה בין התוכנית הנדונה בערר זה לבין תיכנון עתידי זה, ומכל מקום, כי אין לתוכנית כל השפעה על תיכנון עתידי זה. ועדת הערר יצאה לביקור במקום. התרשמנו כי מיקום החנות אינו מפריע משום בחינה לסביבה וכי החנות המצויה מול המרכז המסחרי משתלבת בסביבה הקרובה. למרות קרבת החנות למרכז המסחרי המדובר במבנה עצמאי ומנותק, אשר אין בו לדעתנו כדי להפריע ו/או לפגוע בכל תיכנון עתידי של המרכז המסחרי. הרצון של הועדה המקומית בנסיבות הענין המיוחדות להכשיר את החנות הנדונה נראית לנו סבירה מבחינה תיכנונית, ואין אנו רואים מקום להתערב בשיקול דעתה בעניין זה. התוצאה היא כי אין אנו רואים בסיס בנימוקי העורר להתערב בהחלטת הועדה המקומית לאשר את התוכנית בנסיבות העניין הנדון ולפיכך אנו דוחים את ערר 5273/08. ערר 5326/08 ערר זה, אשר הוגש על ידי יוזם התוכנית, מופנה כאמור נגד החלטת הועדה המקומית להקטין את שטח המסחר מ- 157 מ"ר ל- 100 מ"ר ונגד החלטתה לכלול הוראה בתוכנית האוסרת את פיצול החנות. ראשית דבר טוען יוזם התוכנית נגד העובדה כי הועדה המקומית קיבלה החלטה ללא כל נימוק. בענין זה צודק יוזם התוכנית. רבות נכתב על חובת ההנמקה של הרשות המקומית בכלל, ומוסדות התכנון בפרט, כאשר דברי כבוד השופט בדימוס יצחק זמיר בספרו הסמכות המנהלית, בעמ' 897, ממצים את חשיבותה של חובה זו כדלקמן: "כמה מעלות טובות להנמקת החלטות מינהליות. ראשית, ההנמקה דורשת מחשבה סדורה והגיונית. לפיכך הצורך לנמק מוביל לבקורת עצמית של המחליט. בקורת כזאת, אגב ההנמקה, מקטינה את החשש מפני החלטות שרירותיות או שגויות. שנית, הנמקה המתלווה להחלטה, ונשארת בתיק המינהלי, מאפשרת לרשות המינהלית לבדוק את עצמה לאחר מעשה, לפי הצורך, כדי להבטיח עקביות ואחידות בהפעלת הסמכות. שלישית, ההנמקה המצויה בתיק מסייעת גם לממונים על הרשות המינהלית לקיים בקורת על הרשות, בין היתר, כדי לוודא שהיא מפעילה את סמכותה בהתאם למדיניות רשמית או להנחיות של הממונים. רביעית, ללא הנמקה יקשה על אדם שנפגע מהחלטה מינהלית לשקול אם ההחלטה עומדת במבחן הדין, ואם יש יסוד וטעם להעמיד אותה לביקורת שיפוטית. ולבסוף, ההנמקה, כמו השימוע, תורמת למערכת היחסים הראויה שבין הרשות המינהלית לבין האזרח במדינה דמוקרטית, שכן יש בה כדי להקהות את התחושה של שרירות שלטונית. מתן נימוקים להחלטה הוא ביטוי בולט של פתיחות, והפתיחות היא אחד מעמוד התווך של מינהל תקין." (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א) המקרה הנדון מהווה דוגמא מוחשית לפגיעה ביוזם התוכנית כתוצאה מאי עמידת הועדה בחובת ההנמקה, שכן אין כל רמז בהחלטת הועדה המקומית מדוע היא החליטה להקטין את שטח המסחר בתוכנית ולהגביל את מספר החנויות, כך שהוא אינו יכול לדעת כיצד לתקוף החלטה זו בערר אלינו. יכולים היינו להחזיר את התיק לועדה המקומית על מנת שזו תמלא אחר חובתה לנמק את החלטתה ואולם, מהלך שכזה הינו חסר תכלית בשלב זה שכן, ברור לנו כי נימוקי הועדה להחלטתה יהיו אלה שהועלו בתשובת הועדה המקומית לערר, וכך יימצא יוזם התוכנית נענש בסחבת מיותרת שלא באשמתו. לפיכך אנו מורים לועדה המקומית להקפיד בעתיד על מילוי חובת ההנמקה . הועדה המקומית נימקה בפנינו את החלטתה להעמיד את שטח המסחר על 100 מ"ר בלבד ואת קביעתה כי לא יותר פיצול החנות בכך שהיא ביקשה בתוכנית להכשיר מצב קיים, דהיינו- הכשרת חנות אחת בת 100 מ"ר כפי הקיים היום, ולא להעניק זכויות נוספות מעבר לדרוש לשמירת המצב הקיים. נימוק זה, אשר היה כאמור גם המניע המרכזי לעצם אישור התוכנית, הינו סביר והגיוני בעיננו, אלא שנימוק זה היה קיים כבר במועד הפקדת התוכנית ולפיכך, מן הראוי היה כי הועדה המקומית היתה מתנה את תיקון התוכנית בדרך של הקטנת שטח המסחר והגבלת מספר החנויות וכתנאי להפקדה. אנו, כמי שבאים בנעלי הועדה המקומית, רואים באופן עקרוני עין בעין עם הועדה המקומית בענין זה. מחד קיימת הצדקה תיכנונית במקרה הנדון ובנסיבותיו המיוחדות לאפשר מסחר במגרש אשר יאפשר את המשך קיום החנות המצויה במקום כבר כ- 50 שנה, ואשר לדעתנו משתלבת בסביבה הקרובה ואינה גורמת לכל מפגע או מטרד, אך מאידך אין לדעתנו הצדקה תיכנונית לאפשר הרחבה של שטח מסחרי זה מעבר לקיים מבחינת השטח ומבחינת מספר החנויות. בנוסף יש לדעתנו לקבוע הגבלה על סוגי השימושים המותרים בחנות לנוכח מיקומו הפיזי (הן בשל מיקומה ברחוב והן בשל השתלבותה העתידית בבניין מגורים) כי המסחר שיותר בחנות לא יהיה לצורך מכירת דברי מאכל, ירקות, פירות, בשר ודגים וכי לא יותר להפעיל בחנות מסעדה, בית קפה, מזנון, קיוסק ושאר בתי אוכל. תנאי זה יתווסף להוראות התוכנית. לפיכך אנו דוחים גם את הערר של יוזם התוכנית. סוף דבר שני העררים נדחים, בכפוף לתוספת התנאי דלעיל להוראות התוכנית.בניההמרת שטח