בניין לשימור מחמיר: תוספת שטח בניה ענינו של ערר זה, בית לשימור מחמיר המצוי בתל אביב. הערר הוגש על החלטת הועדה המקומית כי תוספת שטח של 150 מ"ר אותו מותר לבנות בבניין האמור על פי תוכנית 2650 ב' ( להלן:"תוכנית השימור") תיבנה בעורף הבניין, ולא על גג הבניין כפי שביקשה העוררת. כמו כן הוגש הערר על קביעת מספר יחידות הדיור שהותרו לעוררים. לנוכח טענת העוררים על התמשכות הטיפול של הועדה המקומית בבקשה להיתר, אשר חרגה מעבר לתקופה הקבועה בסעיף 157 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה 1965, ובהסכמת הועדה המקומית, הדיון בהיתר הבנייה יתקיים כולו בפנינו, והחלטה זו אינה מסימת את הדיון בתיק לפנינו. בהתאם להחלטת הביניים שלנו מיום 4.12.08 השאלה בה נכריע בשלב ראשון הינה, היכן יותר לעוררת לבנות את 150 המטרים הרבועים המותרים לה לבנייה מעבר לשטח המבנה הקיים. תוספת השטח המבוקשת הותרה בתוכנית השימור שם נקבע ביחס לבניין הנדון: "תותר תוספת חלקית עד 150 מ"ר". העוררים הגישו בקשה להיתר לבניית השטח האמור על גג הבניין הקיים, וזאת בהתאם להמלצת מחלקת השימור של עיריית תל אביב מיום 18.4.07 לפיה: "מח' השימור ממליצה על תוספת על גג המבנה בנסיגה משמעותית מחזית הפונה לרחוב ומחזיתות צד". הועדה המקומית בהחלטתה מיום 25.6.08 החליטה "לאשר תוספת בנייה של 150 מ"ר בחלק העורפי של הבניין בלבד, בתנאי התאמה לקובץ הנחיית מילוי דרישות מהנדס העיר ובתנאים הבאים..." דהיינו, הועדה המקומית לא קיבלה את המלצת היחידה לשימור וקבעה מתחם שונה לבינוי המותר. בסעיף 10.5.2 לתוכנית, המתייחס למבנים עם הגבלות חמורות, נקבע כי: "יחידת השימור תקבע את אופן מימוש זכויות הבנייה שהותרו למימוש מכח תוכנית זו ותהיה רשאית להתנות תנאים לביצוע העבודות, וכן לחייב ביצוע עבודות נוספות הנדרשות לשיקומו ולאחזקתו של המבנה לשימור כמפורט בנספח ג', ובקובץ ההנחיות לשיקום מבנים." (ההדגשות שלנו ו.ע.ת.א) המונח "היחידה לשימור" הוגדר בתוכנית כ: "מי שהוסמך על ידי מהנדס העיר לפעול בשמו בעניינים לשימור מבנים". מכאן עולה כי תוכנית השימור העניקה ליחידת השימור סמכות לקבוע את אופן מימוש זכויות הבנייה שהותרו מכח תוכנית השימור.כאמור במקרה הנדון הועדה המקומית קיבלה החלטה בניגוד להמלצת היחידה לשימור. מתעוררת השאלה מה המעמד שתוכנית השימור העניקה ליחידה לשימור לנוכח נוסח סעיף 10.5.2 הקובע כאמור כי "יחידת השימור תקבע את אופן מימוש זכויות הבנייה..." דהיינו, האם הוראה זו מפקיעה מהוועדה המקומית את הסמכות לקבוע כיצד והיכן ימומשו הזכויות שהותרו בתוכנית השימור, והעבירה את שיקול הדעת בענין זה ליחידה לשימור, או שמא זכות ההחלטה הסופית נותרה בידי הועדה המקומית. אנו בדעה כי משמעות ההוראה דלעיל בתוכנית השימור אינה כי הועדה המקומית חייבת לקבל את עמדת היחידה לשימור כיצד יש לממש את זכויות הבנייה המותרות על פי תוכנית השימור, אלא יש לפרש את הסעיף כמעניק ליחידת השימור, שהיא הגורם המקצועי בתחום השימור, מעמד מיעץ בלבד. שאלה דומה התעוררה בעת"מ 1145/01 אייל ורונית גולדמן נ' מהנדס העיר גבעתיים () אשר עסק בתוכנית גב/353/ד' בגבעתיים בה נקבע כי: "אם בתוכנית בניין עיר החלה על המקום, אין הוראה מפורשת לגבי עיצוב גגות, תותר בניית גג משופע באישור הועדה המקומית ובתנאי שמהנדס העיר שוכנע כי קיימת הצדקה לכך, על מנת להתאים את הגג לבניינים קיימים ברחוב או בסביבה." באותו עניין התעוררה שאלת מעמדו של מהנדס העיר על פי אותו סעיף דהיינו, האם הועדה המקומית יכולה לקבל החלטה בניגוד להמלצתו של מהנדס העיר, או שמא יש לפרש את הסעיף באופן שמעניק למהנדס העיר רק מעמד של יועץ לועדה, כאשר סמכות החלטה נותרת בידי הועדה המקומית. כבוד השופט מודריק קבע בענין זה כי: " עיון בחוק התכנון והבנייה מלמד שענייני התכנון והבנייה - ובמיוחד רישוי בנייה - נמסרו ל"מוסדות תכנון". "מוסד תכנון" מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה לאמור: "כל רשות שיש לה סמכות בענייני תוכניות והיתרים". הוועדה המקומית היא "מוסד תכנון". לה נתכנו סמכויות רישוי בנייה (סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה). מהנדס העירייה אינו "מוסד תכנון" ואינו רשות העוסקת בתכנון (השווה מעמדה של "העירייה" מול "הוועדה המקומית כפי שביאר השופט מ, בן יאיר ב- ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד מה(4) 102) ככל שיש לו מעמד בחוק התכנון והבנייה, אין זה אלא מעמד של גורם מייעץ, גורם מנהלי או חבר בפורום תכנוני (למשל: סעיפים 111, 224, 238 לחוק וסעיפים 14 , 15 לתוספת הרביעית של החוק). אינני סבור שבכוחה של תוכנית - יהא מעמדה אשר יהא - להתגבר על הוראות החוק ולהפקיע את סמכות הרישוי, בענייני בנייה ולהעבירה מידי מוסד תכנון לידי גורם אחר. החוק מאפשר לקבוע הוראות תכנוניות בתוכניות מתאר מקומיות או בתוכניות מפורטות (סעיפים 63, 69 לחוק התכנון והבנייה) אך לדידי העברת הסמכות התכנונית ממוסד תכנון לגורם אחר איננה הנחייה או תנאי תכנוני שניתן לקובעה בתוכנית. עמד על כך עמיתי השופט ד"ר גרוניס: על פי החוק, החלטות בענייני תכנון חייבות להתקבל על ידי אחד ממוסדות התכנון. המושג "מוסד תכנון" מוגדר בסעיף 1 לחוק... הוועדה המקצועית איננה גוף המוכר בחוק. אף אם ניתן להקים מכוחה של הוראה בתכנית סטטוטורית גוף מייעץ, לצד מוסד תכנון סטטוטורי, "אסור לרשות המינהלית לאמץ המלצה או דעה של גוף מייעץ בלי להפעיל שיקול דעת עצמאי" (זמיר, הסמכות המינהלית, כרך ב' (נבו, 1996), עמ' 861) התוכנית עסקינן הקנתה, לכאורה, למהנדס העיר, סמכות שהיא יותר מסמכות מייעצת. לדעתי זו סמכות רישוי. הן נאמר בתוכנית שניתן להקים גג משופע ,בתחומי התוכנית, " באישור הועדה המקומית ובתנאי שמהנדס העיר שוכנע כי קיימת הצדקה לכך, על מנת להתאים את הגג לבניינים קיימים ברחוב או בסביבה". לפיכך אני סבור שהסמכות המוקנית למהנדס העיר בתוכנית, איננה אלא להוות גורם ממליץ. ההמלצה, בהקשר זה, איננה אלא יצירת תמונת מצב בפני הוועדה המקומית. תמונת מצב האומרת כי בנסיבותיו של עניין קונקרטי, מהנדס העיר משוכנע, או איננו משוכנע, כי בניית גג משופע נחוצה לשם התאמה סביבתית. ברור שכל אימת שמהנדס העיר מציג את תמונת המצב שהוא שוכנע בה, יקשה מאד על הוועדה המקומית להחליט בניגוד לתמונת המצב המצויירת בפניה. אולם לפי שמדובר בחוות דעת ולא בתנאי מגביל, נותר ביד הוועדה מרחב שיקול דעת עצמאי (לפחות במקרים שבהם היא סוברת שחוות דעת המהנדס היא באורח ברור מופרכת). " לעניננו, אנו בדעה כי במקום בו תוכנית השימור קובעת כי יחידת השימור תקבע קביעות תיכנוניות במימוש הוראות התוכנית, כמו במקרה הנדון,יש לראות ביחידה גורם מיעץ וממליץ בלבד, ואין לקביעותיה מעמד המחייב את הועדה המקומית. עם זאת על הועדה המקומית (ועל ועדת ערר זו הבאה בנעליה) לפעול על פי ההמלצה המקצועית של יחידת השימור, אלא אם כן לדעתה המלצתה אינה סבירה באופן קיצוני או מופרכת, או אם קיימים שיקולים תיכנוניים בעלי משקל שאינם קשורים בשימור, אשר לדעת הועדה המקומית מחייבים התערבות בהמלצת יחידת השימור, שכן בסופו של יום, היחידה לשימור הינה בעלת מומחיות מיוחדת בתחום השימור. למותר לציין כי החלטה של הועדה המקומית לפעול בניגוד להמלצת יחידת השימור טעונה הנמקה מפורטת, שתירשם בפרוטוקול הדיון. בעניננו טען מנהל מחלקת השימור, מר ירמי הופמן, אשר הופיע בפנינו, כי לדעת יחידת השימור המקום הנכון והטוב ביותר לבנות את תוספת השטח של 150 מ"ר המותרים לפי תוכנית השימור במגרש הנדון הוא על גג הבניין- ולא בעורף הבניין. הועדה המקומית לא נימקה בהחלטתה את התערבותה בהחלטת יחידת השימור. לא זו אף זו, הועדה המקומית אף לא קבעה היכן וכיצד יתווסף השטח האמור בעורף הבניין. מביקורנו במתחם התרשמנו כי תוספת הבנייה של 150 מ"ר, כפי שזו הומלצה על ידי יחידת השימור, על גג הבניין הקיים, הינה סבירה, ונראית הגיונית מבחינה שימורית. היום קיים בבניין גג רעפים. לנוכח העובדה כי בהמשך הקומה השלישית קיים מעקה בנוי, ולנוכח רוחבו של רחוב קלישר, גג הרעפים אינו נצפה מהרחוב. רק אם מתרחקים כ- 40 מ' מהבניין לכיוון רחוב מונטיפיורי, נצפה הגג. לפיכך תוספת הבנייה בגג המבוקשת והמאושרת על ידי יחידת השימור לא תיצפה מרחוב קלישר. מרחוב מונטיפיורי תוספת הבנייה אכן תיצפה ואולם לדעתנו לא יהיה בה כדי לפגוע בערך השימורי והארכיטקטוני של הבניין. ההפך הוא הנכון: הוא ייתן מעין כותרת/רקע אשר יבודד את הבניין ויזואלית מהבניינים הגבוהים העומדים בעורפו של הבניין. ביחס לחלופה שנקבעה על ידי הועדה המקומית, החלק האחורי של הבניין מורכב משלושה אגפים. לאור צורת הבניין, הבנוי בחזיתו בצורה של חצי גורן, שלושת האגפים האחוריים יוצרים בעורף הבניין שלוש שלוחות ששתיים מהן מתקרבות זו לזו, ואשר בין שניים מהן מצוי חדר מדרגות פתוח. התרשמנו כי צורת בינוי מיוחדת גם היא בעלת ערך ארכיטקטוני ושימורי - האף שהיא אינה נצפית מהרחוב. ביצוע תוספת בנייה בדרך של הרחבת או הארכת אחד או יותר משלושת האגפים האחוריים עשוי לפגוע אף הוא בערך הארכיטקטוני של הבניין, ולעוות את הפרופורציות של שלושת האגפים האמורים. לפיכך אין אנו רואים כל בסיס להתערבותה של הועדה המקומית בהמלצתה המקצועית של יחידת השימור אשר קבעה כי התוספת 150 המ"ר תיבנה על גג הבניין, ואנו לא מצאנו כל נימוק שלא לאמצה. לפיכך אנו קובעים כי תוספת ה- 150 מ"ר תיבנה על גג הבניין, בהתאם להמלצת יחידת השימור. לנוכח קביעתנו כי הדיון בבקשה להיתר יתקיים בפנינו במסגרת הערר שהוגש, יפעלו הצדדים כדלקמן: העוררים יגישו לועדה המקומית ולועדת הערר בקשה להיתר מתוקנת, לפי העקרונות כדלקמן: מספר יחידת הדיור בבניין יהיו 15 יח"ד בבניין הקיים, בתוספת יחידת דיור אחת במרתף ושתי יחידות דיור על גג הבניין (במסגרת מימוש ה- 150 מ"ר). לנוכח הצהרת העוררים במהלך הביקור במקום אנו קובעים כי כמות יחידות דיור זו תהיה הכמות הסופית שתאושר בבניין ולא יהיה ניתן לבקש תוספת יחידות דיור בבניין בעתיד כל עוד לא ישתנה המצב התיכנוני במקום. אופן חיבור יחידות הדיור בבניין הקיים לחדרי המדרגות והמעברים בהתאם להוראות יחידת השימור. עותק מהבקשה המתוקנת להיתר הבנייה יועבר לדיירים המתגוררים בבניין, (משפחת מניקס), במסגרת תקנה 2 ב. לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל- 1970. מאחר שהתנגדותם לא נדונה בפני הועדה המקומית, תעמוד להם הזכות להתנגד לכל מרכיבי הבקשה להיתר, לרבות לבניית ה- 150 מ"ר על גג הבניין ולא בעורפו: אנו נעביר פעם נוספת את סבירות החלטת יחידת השימור תחת שבט ביקורנו לנוכח טענות דיירי הבניין ביחס למיקום זה של ההרחבה, ככל שיועלו טענות שכאלה. על משפחת מניקס יהיה להגיש את התנגדותה לבקשה להיתר תוך 15 ימים ממועד קבלתו- לועדה המקומית, לועדת הערר ולעוררים. על אף שאין למשפחת מניקס לפי תקנה 2 ב. זכות להופיע בפני הועדה המקומית, ועל אף שאנו באים בנעלי הועדה המקומית בענין זה, הרי שלפנים משורת הדין אנו נשמע את התנגדותם בדיון בפנינו. במידה ועד למועד הגשת הבקשה להיתר המתוקנת העוררים והועדה המקומית יגיעו להסכמה כי אין צורך בהליך של הקלה לעניין המרתף, ישולב זה בבקשה המתוקנת. אנו נקבע דיון בהתנגדות משפחת מניקס, ככל שתוגש, ובבקשה להיתר במועד מוקדם ככל הניתן על פי יומן הועדה לאחר קבלת התנגדות המשיבים. תוספת שטחבניהשימור מבניםבניין