מידת החשיפה המותרת של קירות החיצוניים של מרתפים בבניין

מה מידת החשיפה המותרת של קירות החיצוניים של מרתפים בבניין ?

על הבניין חלה תוכנית הר/1597.

כמו כן חלה במקום מכח סעיף 18 לתוכנית הר/1597 תוכנית הר/2000- תוכנית המרתפים של הרצליה .

תוכנית הר/1597 מסדירה בין היתר את הבנייה המותרת בצד המזרחי של רחוב פנחס רוזן, במגרשים המצויים במדרון לכיוון רחוב המנהרה.

במגרשים אלה, לרבות במגרש נשוא ערר זה, מותר להקים זה בצד זה מבנים מדורגים.

לתוכנית הר/1597 מצורף נספח בינוי מחייב, המציג בין היתר חתך צד של הבניין. חתך זה מראה מרפסות פתוחות- מדורגות, במורד הגבעה, כלפי החזית האחורית של הבניין לכיוון רחוב המנהרה. בחזיתות הצד מצויות חלונות הדירות לרבות החלונות של מרתפים הנוצרים בכל מפלס ומפלס של הבניין.

כאמור, הצדדים בערר זה נחלקו בשאלה מה מידת החשיפה המותרת של קירות המרתפים הנוצרים בכל מפלס, כאשר לטענת העוררים מותר לחשוף את הקירות החיצוניים של המרתפים, הפונים כאמור אל החזית הצדדית של הבניין, מגובה תחתית התקרה עד מפלס הרצפה, כך שניתן יהיה למעשה לצאת מהמרתפים אל הרחבה הנוצרת במקום - עד לקיר התומך התוחם את המגרש, ואילו לטענת הועדה המקומית ניתן לחשוף קירות אלה רק עד 80 ס"מ מתחת למפלס תקרת המרתפים, כך שמרביתם של קירות אלה יהיו מכוסים באדמה (למעשה- מילוי אדמה בין קיר התמך התוחם את המגרש לקירות המרתפים) וכאשר ב- 80 הס"מ החשופים כאמור ימוקמו החלונות אשר יאירו את המרתפים.

רקע עובדתי

כפי שהובהר לנו במהלך הדיון, הויכוח המתואר לעיל בין העוררים לועדה המקומית כבר עלה בעבר. הבקשה הראשונה להיתר בנייה במגרש הנדון הוגשה בשנת 1998. כבר אז קבעה הועדה המקומית בתנאים להיתר כי יש לבצע "העלאת מפלס רצפת חצרות אנגליות לכ- 1.50 מ' מעל רצפות המרתפים".

היתר זה עמד למבחן בועדת ערר זו, בראשותה של עו"ד ענת בירן, אשר דחתה התנגדות של שכנים לבנייה המבוקשת ותוך אישור ההיתר על תנאיו נקבע כי:
"הועדה המקומית תבטיח כי קומות המרתף יעמדו בהוראות התוכנית ביחס לחלק המרתף הצריך להימצא מתחת לפני הקרקע המקיפים אותן, וזאת באמצעות הוראות מתאימות בדבר מילוי קרקע" (ערר הר/5169/98).

בשנת 2003 אושר היתר הבנייה לבניין הנדון, כאשר פני הקרקע בחזית הדרומית של הבניין אושרו בגובה של כ- 80 ס"מ מתחתית תקרת המרתפים.

על תנאי זה בהיתר הבנייה לא הוגש ערר על ידי העוררים.

בפועל בנו העוררים את המרתפים באופן שכל קירות המרתפים חשופים, מתחתית התקרה עד מפלס רצפת המרתפים (בניגוד להיתר), תוך הגשת בקשה לתיקון היתר הבנייה שהוצא בהתאם. בקשה זו נדחתה על ידי הועדה מקומית, ומכאן הערר שלפנינו.

דיון והכרעה

כאמור, על המגרש הנדון חלות שתי תוכניות: תוכנית הר/ 2000, שהינה תוכנית החלה בכל תחומי עיריית הרצליה, ותוכנית הר/1597 המכונה גם כ"תוכנית הגבעה", החלה על הגבעה הקיימת בין רחוב אל על במערב ורחוב המנהרה במזרח.

תוכנית הר/2000 מגדירה "קומת מרתף" כ:

"חלק מבניין שחללו בין רצפתו ותחתית תקרתו נמצא כולו או רובו מתחת למפלס פני הקרקע, או פני הרחוב המקיפים אותו, ובכל מקרה תחתית תקרתו אינה בולטת למעלה מ- 0.80 מ' מהמפלסים על פני הקרקע או פני הרחוב הגובלים בו."

סעיף זה כבר פורש על ידי ועדת ערר זו בראשותה של עו"ד ענת בירן בערר הר /5298/01 , כי כאשר תוכנית הר/2000 דורשת כי בקומת מרתף החלל שבין רצפתו ותחתית תקרתו חייב להימצא כולו או רובו מתחת למפלס פני הקרקע, הרי שתנאי זה מתקיים גם אם קיר אחד – שלם – יהיה חשוף לחלוטין- מרצפתו עד תחתית תקרתו, ובתנאי כי השטח הכולל קירות אותו חלל יהיה מצוי ברובו מתחת לפני הקרקע או פני הרחוב המקיפים אותו.

לפיכך, לו היתה חלה במקום רק תוכנית הר/2000, ניתן היה לפי הפרשנות שניתנה למונח "מרתף" בהר/01/ 5298, לאשר במקרה דנן את המרתף המבוקש, דהיינו, באופן שכל הקיר הדרומי של אותו מרתף, מרצפתו עד תחתית תקרתו יהיו חשוף.

כך מודה גם ב"כ הועדה המקומית בדיון:

"אני מסכימה כי לולא ההוראה הספציפית התוכנית 1597, ולו היינו מיישמים את הפרשנות שניתנה למונח מרתפים על פי פס"ד גרדוס (ערר הר/5298/01 ו.ע.ת.א.), כי אז ניתן לאשר את הבקשה המבוקשת".

ואולם, במקום חלה כאמור גם תוכנית הר/1597.

סעיף 10 א.3 לתוכנית זו קובע כי:

"גובה הבנינים- בשולי הגבעה 4 מפלסים בדירוג, כששני מפלסים בלבד מזדקפים מעל פני הקרקע. במעלה הגבעה שלושה מפלסים מעל הקרקע".

ברור הדבר כי תוכנית הר/1597 הינה בבחינת "Lex specialis " אשר יש לישמה גם אם יש בכך כדי לצמצם את הוראות תוכנית הר/2000.

לטענת העוררים כוונת סעיף זה הינה למספר המפלסים המזדקפים בחזית הבניין – ממפלס הרחוב (לא הוברר מאיזה רחוב- מרחוב פנחס רוזן או מרחוב במורד הגבעה- רחוב המנהרה) וכי אין הכוונה למספר המפלסים המזדקפים ב"מבט צד" של הבניין.

הועדה המקומית לעומת זאת טוענת, כי כוונת סעיף 10 א.3. הינה למספר המפלסים המזדקפים במבט צד של הבניין- דהיינו בצדדים צפון ודרום. לפיכך, לטענת הועדה המקומית, אין להתיר את חשיפת מלא הקיר של המרתפים בבניין נשוא הערר, שכן חשיפה זו מוסיפה למעשה מפלס נוסף לבניין, כך שבמבט צד יזדקפו שלושה מפלסים בכל מדרג ולא שני מפלסים (בתוספת 80 ס"מ של המרתפים המצויים מעל פני האדמה) כדרישת הסעיף.

על כך משיבים העוררים, כי גם במצב שבו קיר המרתף יהיה חשוף לחלוטין מתחתית התקרה עד הרצפה, קירות התמך של המגרש מסתירים במבט צד את מרבית קירות המרתפים, ולפיכך , ב "מבט צד" עדיין נצפים רק שני מפלסים כמזדקפים מעל פני הקרקע בכל מדרג, כפי שדורש סעיף 10.א.3 הנ"ל.

לדעתנו, הפרשנות הנכונה של סעיף 10 א.3. לתוכנית הר/1597 היא, כי הסעיף עוסק במפלסים המזדקפים מעל פני הקרקע במבט צד של הבניין, שכן, רק שם רואים את "פני הקרקע" לכל אורך המידרוג, באופן המאפשר נקודת התיחסות לקביעת גובה המפלסים "המזדקפים מעל פני הקרקע" .

פרשנות זו של הסעיף מתיישבות עם נספח הבינוי המחייב המצורף לתוכנית, המראה את מספר המפלסים של הבניין במבט צד.

הפרשנות המוצעת על ידי העוררים, כי הסעיף מתייחס לנקודת מבט מהרחוב אינה יכולה להתקיים במקרה דנן שכן, אם "מפלס הקרקע" לטענת העוררים הוא מפלס רחוב פנחס רוזן, הרי שממפלס רחוב זה רואים שני מפלסים בלבד של הבניין, ואם הכוונה למפלס רחוב המנהרה, הרי שממפלס רחוב זה רואים את כל המפלסים של הבניין- במעלה הגבעה, דהיינו- חמישה מפלסים.

מצב בו רק שני מפלסים יזדקפו מעל פני הקרקע בכל מדרג במבט צד של הבניין מתקבל רק אם הקירות החיצוניים של המרתפים יהיו מכוסים באדמה עד לגובה של 80 ס"מ מתקרת המרתף.

לדעתנו יש לדחות גם את הטענה כי ניתן לקיים את הוראות סעיף 10.א.3 לתוכנית הר/1597 גם אם קירות המרתפים יהיו חשופים ממפלס רצפתם ועד תחתית תקרתם מן הטעם כי קירות התמך מסתירים ממילא מרבית קירות אלה במבט צד.

כמובא לעיל, המדובר במקבץ בנינים זהים הבנויים בצמידות זה לזה. לפיכך "מבט הצד" הינו של הדיירים המתגוררים בבנינים הגובלים, ואלה ברובם מביטים אל הבניין השכן (ובכלל זה לבניין הנדון) מעל לקירות התמך.

לפיכך רק אם החללים שבין קירות התמך לבין קירות המרתפים ימולאו באדמה עד לגובה של 80 ס"מ מתחתית תקרת המרתף, יתקבל אצל המביט מהצד- מהבניין השכן- אותו מבט אשר היה בכוונת סעיף 10 א.3 לתוכנית הר/1597 להשיג- כי יזדקפו מעל פני הקרקע בכל מדרג שני מפלסים בלבד, חוץ מאשר במעלה הגבעה שם יזדקפו שלושה מפלסים מעל פני הקרקע.

לפיכך אנו קובעים כי צדקה הועדה המקומית בדחותה את הבקשה לתיקון היתר הבנייה, מן הטעם כי זה סותר את הוראות התוכנית החלה במקום.

לפיכך אנו דוחים את הערר.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. נזקים לקיר משותף

  2. קיר אקוסטי ליד כביש

  3. הסכם לבניית קיר תומך

  4. הסכם לבניית קירות מסך

  5. אבק בגלל קדיחת חור בקיר

  6. בניית קיר תומך ללא היתר

  7. תשלום על בניית תוספת לקיר

  8. שבירת קיר הפרדה בבית משותף

  9. קירות חוץ במסגרת עבודות פנים

  10. תביעה להשתתפות שכן בהוצאות בניית קיר משותף

  11. בניית קיר תומך נמוך על ידי מע"ץ בגבול הכביש

  12. קיר אחורי המהווה לגאליזציה של בנייה בסטיה מהיתר

  13. קריסת קירות במהלך שיפוץ וחיזוק מבנה ללא היתר בנייה

  14. יצירת קירות במרתף עבור חניות שמורות ללא שינוי בשטח המבנה

  15. מה מידת החשיפה המותרת של קירות החיצוניים של מרתפים בבניין ?

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון