המשיבה מס' 2 (להלן: "המשיבה") הגישה בקשה להריסת מבנים קיימים ובניית בניין בן 5 קומות בתוספת דירת גג, ובסך הכל 6 קומות, במגרש ברמת גן. על המגרש חלה תוכנית רג/340ג', וכן תוכנית רג/340/ג'/11, המאפשרת תוספת שתי קומות על המותר לפי תוכנית רג/340. קו הבניין הצדדי המחייב על פי תוכנית רג/340/ג' הוא 3 מטר, ואולם, סעיף 9ב' לתוכנית רג/340ג'/11 קובע כי: "היתר הבנייה ינתן על פי תוכנית זו רק בתנאים הבאים: קווי הבניין הצדדיים יהיו לפחות 3.5 מ'. הגדלת גובה הבניין תחייב קו בניין צדדי ב- ½ מ' נוספים מעבר לקוי הבניין שנקבעו בתוכנית המתאר, ולא יותר מ- 4 מ'. אישור קווי בניין כפי שנקבעו בתוכנית המתאר ללא הוספת ½ מ' תחייב הודעה לבעלי הזכויות בחלקה הגובלת." הועדה המקומית אישרה את הקמת הבניין באופן שחלק מהבניין הפונה לחזית האחורית (המזרחית) ייבנה במרחק של 3.5 מ' מגבול המגרש ובאופן שחלק מהבניין, המהווה את פיר חדר המדרגות והמעלית והחדרים המצויים בצד הצפוני והדרומי של הבניין המתוכנן, ייבנה במרחק של 3 מ' מקו הבניין. לפיכך ניתנה הודעה לעוררים בהתאם לסיפא של סעיף 9ב' לתוכנית האמורה. העוררים התנגדו לכך כי בחלקים מהבניין לא יישמר המרחק הנדרש של 3.5 מ' מגבול המגרש, והתנגדותם נדחתה. לפיכך הגישו העוררים ערר לועדת הערר המחוזית. פרשנות סעיף 9ב' לתוכנית רג/340/ג'/11 הניסוח של סעיף 9ב' מעורר קושי פרשני. הרישא של הסעיף קובעת כי "קווי הבניין הצדדיים יהיו לפחות 3.5 מ'". נוסח זה מחייב לכאורה מרחק מזערי של 3.5 מ' בכל מקרה בו נעשה שימוש בהוראות תוכנית רג/340/ג'/11, לרבות במקרה בו נדרשת תוספת של ½ מ' בשל הגבלת גובה הבנין. כאמור הסיפא של הסעיף מאפשרת שלא להוסיף את חצי המטר המחויב ברישא במקרה של תוספת גובה לבניין, בתנאי כי תינתן הודעה לבעלי הזכויות בחלקה הגובלת. לאור הוראת הרישא ניתן היה לחשוב כי האפשרות שלא לחייב בתוספת חצי המטר בקו הבניין הצדדי במקרה של תוספת גובה כפופה לחיוב לשמור על המרווח המזערי שנקבע ברישא- של 3.5 מ'. ואולם, הדבר סותר לכאורה את הרישא של הפסקה השניה של הסעיף הקובעת כי "אישור קווי בניין כפי שנקבעו בתוכנית המתאר התקפה ללא אישור תוספת ½ מ' תחייב הודעה לבעלי הזכויות בחלקה הגובלת" (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א.). משמע, כי ניתן לאשר את אי תוספת חצי המטר לקו הבניין הצדדי באופן שהמרחק יהיה כקבוע בתוכנית המתאר התקפה, ללא "רצפה" מזערית של 3.5 מ'. על מנת לישב סתירה זו, הפרשנות הנכונה של סעיף 9ב' לתוכנית הינה לדעתנו כדלקמן: המרווח הצידי המחייב במקרה של מתן היתר בנייה על פי הוראות תוכנית רג/340/ג'/11 הוא 3.5 מ' לפחות. במקרה בו התוכנית האמורה מוסיפה גובה לבניין, יש להוסיף חצי מטר למרווח הצדדי ביחס לקווי הבניין הקבועים בתוכנית החלה במקום, ובלבד כי המרווח לא יהיה קטן מ- 3.5 מ' כאמור, ולא יותר מ- 4 מ'. ואולם, לועדה המקומית שיקול הדעת לחרוג מקווי הבניין האמורים לעיל, ולקבוע אותם על פי קווי הבניין שנקבעו בתוכנית החלה במקום, גם אם אלה יהיו קטנים מקו הבניין המזערי של 3.5 מ', ובמקרים המתאימים- גם תוך ויתור על חצי מטר התוספת המחויב בשל תוספת גובה לבניין, ובתנאי כי במקרה כזה תינתן הודעה לבעלי הזכויות בחלקה הגובלת. משמעות מתן הודעה זו היא - כי על הועדה המקומית לדון בהתנגדות שתוגש על ידי בעלי הנכסים הגובלים לפני שזו מחליטה להקטין קווי הבנייה מהמרווח המזערי של 3.5 מ' וויתור על תוספת חצי המטר בשל תוספת גובה. לנוכח האמור, מותר היה לועדה המקומית במקרה דנן להקטין את קווי הבניין ל- 3 מ' בחזית האחורית של הבניין. ומן הכלל אל הפרט: לטענת העוררים, כל החדרים של דירתם, למעט חדר האורחים, פונים לכיוון הבניין המבוקש. לפיכך הקטנת קווי הבניין פוגעת בהם. כמו כן טוענים העוררים, כי בכוונתם להוסיף ממ"ד לדירתם, ותוספת זו אפשרית רק במרווח המערבי של דירתם. לפיכך דורשים הם לשמור על המרווח המזערי של 3.5 מ'. עוד נטען כי תוספת הגובה של שתי הקומות מחייבת את הרחקת הבניין על מנת לאפשר הגעת אור ואויר לדירתם. יצוין כי בשל התנגדותם של העוררים הורתה הועדה המקומית למשיבה לבטל את המרפסות הפתוחות אשר הופיעו בתוכנית המקורית ואשר פנו לעבר בנינם של העוררים. לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בתוכנית, החלטנו לדחות את הערר. במקרה הנדון, לנוכח העובדה כי המגרש המבוקש הינו צר וארוך, לא יהיה ניתן לבנות חדרים בגודל סביר בבניין המבוקש ללא מתן אפשרות להקטין את קו הבניין האחורי בחלק מהבניין בחצי מטר ועל ידי כך להגדיל את רוחב הבניין. לפיכך קיימת הצדקה תיכנונית לויתור הועדה המקומית על תוספת חצי המטר למרווח האחורי בחלק מהבנין. כמחצית מדירת העוררים מצויה מול חלק הבניין המתוכנן במרחק של 3.5 מ' מגבול המגרש. המחצית השניה של דירת העוררים מצויה מול חלק הבניין הבנוי במרחק של 3 מ' מגבול המגרש המהווה את פיר המעלית וחדר המדרגות, כך שאין בקרבה זו כדי לפגוע בפרטיותם. יוצא כי רק חלון אחד מדירת העוררים מצוי מול חלק הבניין שייבנה במרחק של 3 מ' מקו הגבול. המרחק בין בניין העוררים לבין הבניין המתוכנן יהיה בכל מקרה מעל שישה מ'. לפיכך, הפגיעה בפרטיות שתיגרם לעוררים מהקטנת מרווח הבנייה כאמור הינה מזערית. מרווח זה גם מאפשר בניית ממ"ד על ידי העוררים, אשר ייבנה על ידם בתוך מרווחי הבנייה של הבנין שלהם. השיקול התיכנוני, לאפשר בניית דירות מרווחות יותר, גובר לדעתנו על טענותיהם של העוררים, בדבר פגיעה בפרטיות, ככל שזו קיימת, ופגיעה באור ובאויר ויצירת צפיפות במקרה של בניית ממ"ד. לפיכך הערר נדחה. מקרקעיןבניין