היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

העוררים הינם בעלי יחידת דיור שמספרה 6108, הבנויה בחמישה מפלסים בבניין הידוע כפרוייקט סי. אנד.סאן בגוש 6621 חלקה 11, רחוב הרצל רוזנבלום 8 תל אביב ( להלן: "הדירה").

העוררים הגישו לועדה המקומית תל אביב (להלן: "הועדה המקומית") בקשה לפיצול הדירה האמורה לשתי דירות, אך בקשתם סורבה.

החלטה הועדה המקומית היתה: "לא לאשר את הבקשה, הואיל והשימוש למגורים נוגד את התוכנית החלה על המקום".

במה דברים אמורים ? על הדירה חלה תוכנית מפורטת 1700 ב' המהווה חלק מתוכנית מפורטת 1170 וחלק מתוכנית מפורטת 1700 (להלן: "התוכניות").

על פי התוכניות השימוש המותר בבניין בו מצויה הדירה היא לבתי מלון ומלון דירות. בהיתר הבנייה שהוצא לבניין בו מצויה הדירה נקבע כי זה ניתן "למלון דירות בן 31 יח"ד."

בפועל נעשה בבניין בו מצויה הדירה הנדונה, ובדירה עצמה, שימוש למגורים פרטיים. לפיכך על פניו השימוש הנעשה היום בדירה נשוא הערר נוגד את התוכניות החלות במקום ואת היתר הבנייה מכוחו היא נבנתה.

לטענת הועדה המקומית, אין מניעה לאשר את פיצול הדירה המבוקשת על פי התוכניות החלות במקום. עם זאת לטענתה, אין לאשר את הבקשה בשל העובדה כי השימוש בדירה האמורה נוגדת את התוכניות החלות במקום.

אכן קיימת פסיקה, שהמנחה שבהן היא ההחלטה בעניין המרינה בהרצליה (עת"מ (ת"א) 2038/98 החברה להגנת הטבע נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה) לפיה לא ניתן לעשות שימוש בדירות שהשימוש המותר בהן על פי התוכנית החלה במקום הוא ל"דירות נופש" או ל"מלון דירות" (להלן: "דירות נופש") ליעוד של מגורים פרטיים.

עם זאת, קיימים מספר בניינים אשר נבנו ואוכלסו למגורים פרטיים קודם למתן ההחלטה בעניין המרינה, כאשר הבניין נשוא ערר זה הינו אחד מהם.

בחלק מפסקי הדין אשר קבעו את האיסור לעשות שימוש למגורים פרטיים בדירות שהוגדרו על פי התוכנית החלה במקום כדירות נופש , נקבעה מעין "הוראת מעבר" לפיה יש ליישם הוראה זו רק על מי שרכש את דירתו ממועד מתן פסק הדין ואילך.

כך לדוגמא בע"א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע"מ נ' עמותת אדם טבע ודין נקבע כי:

" ולכן הפתרון הראוי הוא שבעלי הדירות יעמידו את דירותיהם לרשות הציבור הרחב אם באמצעות מאגר הדירות ואם בכל צורה אחרת, במשך מרבית הזמן, כלומר למעלה מחצי שנה במצטבר. הוראה זו תיכלל בכל חוזה לרכישת דירה בבניין ותחול על רוכשי הדירות ועל חליפיהם העתידיים. על הוועדה המקומית לוודא מילוי הוראה זו תוך שימוש בכל האמצעים העומדים לרשותה. עם זאת כדי לא לפגוע בהסתמכות הלגיטימית של רוכשי הדירות, ונוכח קביעותינו בסוגיית השיהוי, אנו קובעים כי הוראה זו לא תחול על דירות שנרכשו לפני מועד מתן פסק-הדין בבית-משפט קמא. " (ההדגשה במקור ו.ע.ת.א.) .


וכן נקבע בהחלטת בית המשפט העליון בעע"מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, המתייחסת אף היא למרינה בהרצליה (ערעור על החלטת ביהמ"ש המחוזי בנושא זה) כי:

"לאור ניתוח הדברים לעיל, יש מקום למתן סעד הצהרתי לפיו השימוש למגורים רגילים בתחומי המרינה אינו חוקי, בהיותו סותר את דיני התכנון והבנייה, את התוכניות התקפות החלות על המקום, ואת היתרי הבנייה שניתנו על פי התוכניות.
נובע מכך כי הדירות שנבנו ונבנות , למעט אלה שנרכשו על ידי קונים לפני מתן פסק הדין בהליך הראשון ביום 9.12.99, צריכות לעמוד לשימושו של הציבור הרחב לצרכי נופש" (ההדגשה במקור ו.ע.ת.א.)

עיננו הרואות, כי הפסיקה נמנעה מלפגוע באלה אשר רכשו את דירותיהם לפני מועד מתן פסקי הדין.

קביעות אלה יוצרות מצב תיכנוני מורכב. הן מאפשרות למעשה המשך שימוש בדירות הנופש שהוחרגו מקביעת בית המשפט בדבר איסור שימוש למגורים פרטיים, בניגוד להוראות התוכנית החלה, באותם מקרים שאלה נרכשו לפני מועד מתן ההחלטות.

יצוין כי שתי ההחלטות האמורות אינן ברורות דיין שכן, לא ניתן להבין מהן האם דירות שנרכשו לפי מועד ההחלטות האמורות מוחרגות לתמיד מההחלטה דהיינו, כי ניתן יהיה לעשות בהן שימוש למגורים פרטיים ללא הגבלה בזמן, גם אם תועבר בהן הבעלות בעתיד, או שמא משמעות קביעות אלה היא כי מי שרכש את דירתו בעבר, עובר למתן ההחלטות האמורות, יוכל להמשיך לעשות שימוש בדירתו למטרת מגורים פרטיים ואולם, אם וכאשר הוא יעביר בדירות האמורות בעלות – יהיה מותר לרוכש הדירה לעשות בדירה שימוש ולהפיק ממנה תועלת רק כדירת נופש בהתאם להוראת התוכנית החלה במקום.

נראה לנו (והדברים נאמרים כ "אוביטר" שהרי השאלה לא הועמדה להכרעה בפנינו) כי כל עוד התוכנית החלה במקום לא שונתה, וזו ממשיכה ליעד את המקרקעין לדירות נופש, הרי שהקונססיה שנקבעה בפסקי הדין האמורים חלה רק על מי שרכש דירה במקרקעין האמורים קודם למתן אותם פסקי דין, אך כשהבעלות באותן דירות תועבר הקונססיה לא תחול עוד על רוכש הדירה וזה יהיה חייב לעשות בה שימוש בהתאם לשימוש המותר על פי התוכנית דהיינו, כ"דירות נופש" או כמלון דירות ובהתאם לשימושים שנקבעו בפסיקה כמותרים ביעודים אלה.

אם תתקבל דעתנו זו הרי שיתכן ושעל מנת להבטיח את ידיעתו של רוכש הדירה כי השימוש בדירה מותרת רק כדירת נופש/ מלון דירות, מן הראוי יהיה כי הועדה המקומית תמצא דרך לרשום על הדירות האמורות הערות אזהרה לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל- 1969.

במקרה הנדון הבניין בו מצויה הדירה נבנה ואוכלס עוד לפני מתן פסקי הדין המובאים לעיל. מאחר ולא נטען בפנינו לאי תחולת ההחרגה שנקבעה בפסקי דין ביחס למי שרכש את זכויותיו בדירות קודם למועד מתן פסקי הדין האמורים, הרי שיכולים העוררים להנות מהקונססיה שנקבעה כאמור ולעשות בדירה שימוש למגורים פרטיים.

משכך הדבר, אין למנוע מהם את האפשרות לעשות בדירות פעולות תיכנוניות המותרות על פי התוכניות החלות במקום, לרבות פיצול הדירה לשתי דירות.

לפיכך הערר מתקבל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חידוש היתר בניה

  2. בניה בסטיה מהיתר

  3. היתר בנייה חממות

  4. היתר בניה לג'קוזי

  5. דק מעץ - היתר בניה

  6. טענת זיוף היתר בניה

  7. עבירות בניה בלי היתר

  8. היתר לבניית עליית גג

  9. עתירה בנושא היתר בניה

  10. דחיית בקשה להיתר בניה

  11. היתר לבניית מחסן חקלאי

  12. היתר בניה מסוף מכולות

  13. הצהרה כוזבת היתר בניה

  14. בטלות יחסית של היתר בניה

  15. היתר לבניית מחסן במרתף

  16. דיון מזורז בהיתרי בנייה

  17. היתר בניה להוספת מחסנים

  18. היתר בנייה לעסק ללא רשיון

  19. בקשה להיתר בנייה להרחבת מלון

  20. טיפול בהיתר בניה - עורך דין

  21. בקשה להיתר להקים חווה סולארית

  22. בקשה להיתר בניית מועדון צופים

  23. היתר בניה - אי מיצוי הליכים

  24. היתר בניה מתקנים להפקת חשמל

  25. חנייה כתנאי לקבלת היתר בנייה

  26. בקשה להיתר בנייה להצבת מבנה טרומי

  27. דמי היתר בגין בניית יחידות דיור

  28. התנגדות ועדה מקומית להיתרי בניה

  29. ביטול החלטה לאשר בקשה להיתר בניה

  30. בקשת היתר בניה בדיעבד של חניה מקורה

  31. עתירה להשלמת הליכי הוצאת היתר בניה

  32. בקשת הקלה בהיתר להקמת מבנה מגורים

  33. חידוש היתר בניה בסמוך למועד פקיעתו

  34. הוצאת היתר בניה בדימונה (לבית מגורים)

  35. גילוי טעות בהיתר בניה לאחר קניית דירה

  36. היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

  37. ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

  38. בקשה מתוקנת להיתר בנייה בעקבות פגמים בבקשה

  39. ניתוק חשמל ומים במקרה שקיימת סטייה מהיתר בניה

  40. בקשה להיתר בניה הכוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים

  41. ערר לבטל שני מקומות חניה המסומנים בהיתר הבנייה

  42. גביית אגרת "מספרים לבתים" כתנאי למתן היתר בניה

  43. האם צריך היתר בניה לצורך "סגירת חורף" במסעדה ?

  44. היתר בנייה הכולל בין היתר בניית 10 מקומות חנייה

  45. היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים

  46. רשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום לא רק בהיתר מפורש

  47. אם הוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בוועדת הערר

  48. עיכוב בהוצאת היתר למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון

  49. היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון

  50. ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות

  51. היתר בניית בריכת שחייה, אשר בנויה ברובה מעבר לקווי הבנייה

  52. היתר בניית סוללת אבנים אשר מטרתה להגן על המצוק המצוי בחוף

  53. הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה

  54. פיצויים לפי סעיף 197 בשל מתן היתר בנייה להקמת אנטנה סלולארית

  55. בקשה לביטול פסיקת הוצאות ע"י ועדת ערר כנגד מתנגדים להיתר בניה

  56. חשד מהותי כי התכנון אינו תואם את הכוונה האמיתית של מבקש ההיתר

  57. טוענים כי לא עלה על דעתם כי בניית ה"דק" דורשת קבלת היתר בנייה

  58. פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים

  59. בקשה להיתר בניית בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון