בקשה לאישור הקלה לפתיחת כניסה נוספת לחדר הגג מחדר המדרגות המשותף

בקשה לאישור הקלה לפתיחת כניסה נוספת לחדר הגג מחדר המדרגות המשותף, כך שלחדר האמור תהיה כניסה הן מתוך דירת העוררת והן מתוך חדר המדרגות. הועדה המקומית סירבה לתת את ההקלה המבוקשת, ומכאן הערר שבפנינו. החלטת הועדה המקומית שלא לאשר את ההקלה המבוקשת מבוססת בין היתר על חוות דעת בכתב אותה נתן היועץ המשפטי לעירייה ולועדה המקומית מיום 2.6.08, ואשר צורפה כנספח ח' לכתב הערר. הנימוק הראשון לאי התרת ההקלה המבוקשת בחוות דעת זו הינו, כי בפתיחת כניסה חיצונית לחדר הנדון חדל זה מלהיכנס להגדרה של "חדרי גג", דבר שדי בו כדי למנוע אישור ההקלה המבוקשת. כמו כן לטענת הועדה המקומית לא ניתן לאשר את ההקלה המבוקשת שכן זו מהווה סטיה ניכרת מתכנית. כמו כן טוענת הועדה המקומית כי גם אם ייקבע כי ההקלה האמורה ניתנת לאישור באופן עקרוני קרי, כי היא אינה מהווה סטיה ניכרת מתוכנית, כי גם אז קיימים נימוקים כבדי משקל שלא לאשר את ההקלה המבוקשת. בהחלטת ביניים מיום 1.9.08 החלטנו כי נכריע בשלב ראשון בטענת הועדה המקומית כי ההקלה המבוקשת הינה בבחינת "סטיה ניכרת מתכנית" שכן, אם טענה זו תתקבל הרי שמשמעות הדבר הוא כי לא ניתן לאשר את הבקשה להקלה מלכתחילה ובמקרה שכזה אין עוד טעם בשמיעת טיעוני העוררת באשר להצדקה התיכנונית לאישור ההקלה. דיון והכרעה התוכנית המאפשרת בניית חדרי גג במרחב התכנון של רמת השרון היא תוכנית רש/977 (להלן: "התכנית") המדובר על תוכנית שקיבלה תוקף לפני כשנה. תוכנית זו מעניקה בין היתר את זכויות הבנייה הדרושות לשם בניית חדרי הגג דהיינו - עד 40 מ"ר לכל דירה המצויה בקומה העליונה של הבניין. סעיף 12.1 לתוכנית קובע כי: " הועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון תהא רשאית לאשר בניית חדרי גג ומצללות על גג בניין מגורים לכל דירה עליונה בהתאם להוראות אשר יפורטו להלן בתוכנית זו, ובכל אזורי המגורים, בבנייה של 3 קומות על עמודים ומעלה כולל 3 קומות על עמודים /או מסחר ומעליו מגורים." סעיף 12.1.1 לתוכנית קובע כי: "בבניינים קיימים ובניינים חדשים השטח הבנוי המירבי של חדרי הגג לכל דירה עליונה לא יעלה על 40 מ"ר ובלבד ששטח גרם המדרגות הפנימי לא יפחת מ- 5 מ"ר מתוך השטח האמור בכפוף לאמור בסעיף 12.1.2" המונח "חדרי גג" מוגדר בסעיף 11 לתוכנית כדלקמן: "שטחים בנויים למגורים על גג הבניין שהגישה אליהם מהדירה העליונה בלבד" (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א.). דהיינו, האפשרות לנגישות לחדר הגג מתוך הדירה העליונה בלבד הינה חלק מהגדרת אותו חדר אותו ניתן לבנות על הגג מכח התוכנית. חוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 קובע בסעיף 147 כי: " הועדה המקומית רשאית לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145 ." המונח "הקלה" מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבנייה כ: "הרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 בסטיה מהוראת תוכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון ושאין בה משום "שימוש חורג" (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א) . משמע, על מנת שניתן יהיה לאשר הקלה מתוכנית, יש לבדוק בשלב ראשון כי אותה תוכנית, ממנה מבוקשת ההקלה, חלה במקום. רק אחרי שמתברר כי תוכנית מסוימת חלה במקום, ניתן לסטות מהוראות אותה תוכנית בדרך של הקלה, ובתנאי כי ההקלה לא תהיה בבחינת "סטיה ניכרת" מאותה תוכנית. לא ניתן בדרך של הקלה לגרום לתחולה של תוכנית, מקום שללא אותה הקלה התוכנית לא היתה חלה. המקרה שלפנינו הינו דוגמה מובהקת לאמור. תוכנית רש/977 מוסיפה כאמור בכל העיר רמת השרון זכויות בנייה נוספות על המותר לפי התוכניות החלות לשם בניית "חדרי גג". המדובר על זכויות בנייה של עד 40 מ"ר שהן "זכויות צבועות" דהיינו, זכויות בנייה שמיועדות אך ורק לשם בניית "חדרי גג". המונח "חדרי גג" הוגדר כאמור בתוכנית ולפיכך, התוכנית קבעה למעשה שהיא חלה אך ורק במקום בו מבקשים לבנות חדרים העונים על ההגדרה של "חדרי גג" - דהיינו - "שטחים בנוים למגורים על גג הבניין שהגישה אליהם מהדירה העליונה בלבד". במידה ומבקשים לבנות חדר על הגג שהגישה אליו אינה מהדירה העליונה בלבד, אלא גם מהחוץ - מחדר המדרגות המשותף, הרי שאין מדובר עוד על "חדרי גג" כהגדרתו בתוכנית ולפיכך, התכנית אינה חלה במקרה האמור על חדר שכזה. לא ניתן בדרך של הקלה לסטות מההגדרה של "חדרי גג" ובדרך זו להחיל את התוכנית גם על חדר גג שיש אליו כניסה מהחוץ, ובמילים אחרות, לא ניתן בדרך של הקלה להחיל תוכנית במקום/ במקרה בו היא אינה חלה ללא אותה הקלה. הקלה ניתן לתת רק על תוכנית החלה במקום, אך לא ניתן להחיל תוכנית במקום בדרך של הקלה. לנוכח מסקנתנו כי תוכנית רש/977 אינה חלה על החדר המבוקש, הרי שהתרת בנייתו תוך התרת כניסה מבחוץ, משמעה למעשה התרת תוספת 40 מ"ר במקום בו תוכנית רש/997 אינה חלה, דבר המהווה בין היתר סטיה ניכרת לפי סעיף 151(ב) לחוק התכנון והבנייה הקובע כי "תוספת לשטח הכולל המותר לבנייה על פי הקבוע בתכנית שהופקדה לאחר כ"ט בתמוז התשמ"ט (1 באוגוסט 1989) היא סטיה ניכרת". עולה מהמקובץ כי לא ניתן לאשר פתיחת פתח חיצוני לחדר גג שנבנה מכח תוכנית רש/977. העוררת טוענת, כי כאשר התוכנית רצתה כי חריגה מתנאי מסוים יהווה סטיה ניכרת מהתוכנית היא ידעה לומר זאת. לעניין זה מפנה העוררת לסעיף 12.1.2 לתוכנית הקובעת כי חריגה מההוראה בדבר התכסית המירבית המותרת לפי התכנית - תהווה סטיה ניכרת. טענה זו אין בה כדי לסייע לעוררת משני טעמים. הטעם הראשון לכך הוא כי כאמור, על מנת שניתן יהיה להביא ראייה מהתוכנית לענין השאלה מה מהווה סטיה ניכרת ממנה יש לבוא תחילה בשערי אותה תכנית, דבר שאינו מתקיים במקרה דנן. והטעם השני הוא, כי לא ניתן להסיק מהעובדה כי תוכנית קובעת מה יהווה סטיה ניכרת ממנה כי כל בקשה להקלה אחרת אינה מהווה סטיה ניכרת. סוף דבר, צדקה הועדה המקומית כאשר זו לא התירה לעוררת פתיחת פתח חיצוני לחדר הגג שכן הדבר לא ניתן לאישור על פי המצב התיכנוני החל במקום. לפיכך דין הערר להידחות. בניההקלה (תכנון ובניה)גגמדרגות