היתר לשימוש חורג להפעלת אולם שמחות וגן אירועים בקומת קרקע של מבנה

היתר לשימוש חורג להפעלת אולם שמחות וגן אירועים בקומת הקרקע של המבנה ובגינת המבנה. המבנה מצוי במתחם בו מצויים בנייני אוניברסיטת תל-אביב, מגרשי חניה ומשרדים אחרים כגון מכון הבנייה הישראלי, מכון התקנים , וכיוצ"ב. ממזרח, במרחק של כ 300 מ', מצויים נתיבי איילון. הבתים הקרובים ביותר של שכונת רמת אביב, הגובלים ברחוב חיים לבנון המצוי ממערב למבנה נשוא הערר , מצויים במרחק של כ 150 מ' מהמבנה. הועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר לשימוש חורג בתוך המבנה, אך לסרב לאשר גן אירועים ואולם שמחות מחוץ למבנה, לרבות הצבת שולחנות וכסאות והשמעת מוסיקה מחוץ לכותלי המבנה "בהתאם למדיניות העירייה". על החלטה זו הוגש ערר זה שכן לטענת העוררת אין כל הצדקה להחלטה האוסרת על קיום אירועים והשמעת מוסיקה בצורה גורפת מחוץ למבנה. הרקע להחלטה האמורה, כפי שהסבירה הועדה המקומית בתגובתה לערר, הינה חוות דעת נציג היחידה לאיכות הסביבה של עירית תל-אביב אשר נכח בדיון וחיווה את דעתו כדלקמן: "הרשות לאיכות הסביבה אינה מאשרת עיסוק של אולם שמחות וגן אירועים בכל רחבי העיר בשטח פתוח, תחת כיפת השמיים אלא בתוך מבנה בנוי וסגור שאטום אקוסטית מכל צדדיו ובעבריו ובאופן שלא ישמע כלל רעש מוסיקה ומערכות הגברה מחוץ לכתלי המבנה הסגור". במהלך הדיון בפנינו הבהיר ב"כ העוררת כי אם יותר לה להפעיל בחצר המבנה את גן האירועים ואולם השמחות המבוקש, היא תהיה מוכנה כי ייקבע בתנאי ההיתר שניתן יהיה להשמיע מחוץ למבנה מוסיקת רקע שקטה בלבד. התחשבות הועדה המקומית ב"מדיניות" של הרשות המקומית בתחומה היא פועלת: כעולה מהחלטת הועדה המקומית ומתגובתה בכתב לערר זה, החלטת הועדה המקומית שלא להתיר את הבקשה לשימוש חורג להפעלת גן אירועים/אולם שמחות בגינת המבנה הינה בשל מדיניות הנהוגה על ידי עיריית תל-אביב בתחום שיפוטה , שלא להתיר השמעת מוסיקה מחוץ למבנים. מדיניות זו נתמכת ומובלת על ידי היחידה לאיכות הסביבה של העירייה. הועדה המקומית הדגישה בפנינו במהלך הדיון כי מדיניות זו מבוססת על ניסיון ארוך שנים, כי השמעת מוסיקה מחוץ למבנים באזורים מאוכלסים מהווה מטרד לסביבה, ובעיקר כאשר מדובר בעסקים אשר מעצם מהותם מקיימים פעילות או ארועים באופן שוטף, מידי ערב, בעיקר בחודשי הקיץ. אנו רואים באופן עקרוני בעין יפה ובחיוב התנהלות של גוף ציבורי בכלל, ושל רשות מקומית/ ועדה מקומית בפרט, על פי "מדיניות" שגובשה על ידו. הדבר מבטיח התנהלות וקבלת החלטות עקביות וניתנות לחיזוי, והדבר תורם בדרך כלל למימוש המטרות אותן מבקשת אותה מדיניות להשיג או ליישם. למותר לציין כי מדיניות של רשות ציבורית נתונה לביקורת שיפוטית באשר לסבירותה ואופן יישומה. הועדה המקומית לתכנון ובנייה הינה גוף משפטי עצמאי ונפרד מהרשות המקומית שבתחומה היא פועלת, ולפיכך יש לה גם שיקול דעת עצמאי, והיא אינה כפופה למדיניות של הרשות המקומית. עם זאת הדבר הוא נכון ולגיטימי כי הועדה המקומית תשמע ותבחן את מדיניות הרשות המקומית שבתחומה היא פועלת באשר לשימושים במקרקעין (כגון מדיניות הרשות המקומית בעניין מתן היתרי לילה כשהועדה המקומית דנה בבקשה להיתר לשימוש חורג) , על מנת שתחליט באם יש מקום לאמץ מדיניות זו גם בהחלטותיה. לדעתנו על הועדה המקומית לקבל החלטה פוזיטיבית, לאחר קיום דיון ובדיקה, האם לאמץ את מדיניות הרשות המקומית וליישמה בהחלטותיה התיכנוניות. עם זאת קיומה של מדיניות, ובכלל זה מדיניות תיכנונית , אינה ניתנת ליישום אוטומטי ומבלי לבדוק כל מקרה לגופו, האם יישומה של אותה מדיניות במקרה הספציפי מתאים, הגיוני וסביר, והאם החלת המדיניות על אותו מקרה מגשים ומתישב עם הרציו העומד בבסיסה, או שמא המדובר במקרה יוצא מן הכלל (כפשוטו של הביטוי) אשר אין מקום להפעיל עליו את אותה "מדיניות". המקרה שלפנינו מהווה דוגמה טובה לאמור. אנו מסכימים כי בדרך כלל השמעת מוסיקה בחוץ, מחוץ לכותלי מבנה, גורם למטרדי רעש לסביבה. לפיכך מדיניות העירייה האוסרת השמעת מוסיקה בחוץ בתחום עיריית תל-אביב הינה נכונה, סבירה, ומשיגה בדרך כלל את מטרותיה. ואולם במקרה הנדון, בשל מיקומו של המבנה, במקום המרוחק מאזור מגורים והקרוב לכביש איילון, יישום מדיניות העירייה/הועדה המקומית האוסרת השמעת כל מוסיקה מחוץ למבנה נראית בלתי סבירה, ובלתי מתאימה. על הוועדה המקומית היה לבחון האם לאור מיקומו של המבנה נשוא בקשה זו היה מקום לחרוג ממדיניות העירייה, גם אם הועדה אימצה מדיניות זו, ולאסור השמעת מוסיקה מחוץ למבנה הנדון. אנו בדעה כי במקרה ספציפי זה, לאור מיקומו של המבנה, ובעיקר לנוכח הצהרת ב"כ העוררת כי בחצר המבנה תושמע מוסיקת רקע שקטה בלבד, ניתן לתת את ההיתר לשימוש חורג המבוקש, תוך קביעת תנאים ברי בדיקה ובקרה אשר יבטיחו שמירה על עוצמת מוסיקה כזו שלא תישמע בדירות המגורים של שכונת רמת אביב. לנוכח האמור, אנו מקבלים את הערר ומורים לועדה המקומית לתת לעוררת היתר לשימוש חורג להפעלת גן ארועים ואולם שמחות גם בחצר המבנה, אך זאת בתנאי כי יותר להשמיע בחצר מוסיקת רקע שקטה בלבד (להבדיל מתזמורת, די.ג'יי, וכיוצ"ב) ובעוצמה כזו שאותה מוסיקה לא תישמע בבתי המגורים המצויים בשכונת רמת אביב הסמוכה ממערב בכלל, ובפרט בדירות הגובלות ברחוב חיים לבנון. על מנת להבטיח את האמור לעיל, לרבות אפשרות בקרה ומעקב, אנו קובעים כי יתקיים ההליך כדלקמן: 1. אנו ממנים בזאת את המומחה ד"ר סוקר על מנת שזה יקבע בחוות דעת מה היא העוצמה המירבית של המוסיקה אותה מותר יהיה להשמיע בחצר המבנה, ואשר תיקלט בגבול המגרש לכיוון מערב, כך שהמוסיקה לא תישמע בבתים הקרובים ביותר הגובלים ברחוב חיים לבנון ( להלן: "עוצמת המוסיקה המירבית המותרת"). עלות חוות הדעת תחול על העוררת. העוררת תציב על חשבונה, על גבי גדר המבנה בכיוון מערב, ובמיקום שייקבע על ידי המומחה, מערכת לניטור רעשים, אשר תתעד בכל עת את עוצמת הרעש הנקלטת בנקודה זו. 3. העוררת תמציא לוועדה המקומית ו/או לנציגי עיריית תל-אביב מפעם לפעם, על פי דרישתם של אלה, דו"ח ניטור רעש, לשעות/ימים/ תקופות, כפי שיידרש ממנה. 4. בכל מקרה בו יתברר מדו"ח ניטור הרעש כי עוצמת המוסיקה שהושמעה עולה על עוצמת המוסיקה המירבית המותרת, הדבר יהווה הפרה של תנאי ההיתר לשימוש חורג, ובכפוף לשימוע שייערך לעוררת תהיה הועדה המקומית מוסמכת לבטל את ההיתר לשימוש חורג. על החלטת ביטול כאמור תעמוד לעוררת זכות ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה והדבר ייחשב כסרוב לתת היתר לשימוש חורג. ההיתר לשימוש חורג יינתן לתקופה של חמש שנים ואולם, לאור הודעת הוועדה המקומית כי קיימות תוכניות להקים בקרבת מקום מעונות לסטודנטים, הרי שבמידה ומעונות אלה ייבנו ויאוכלסו לפני תום תקופת ההיתר לשימוש חורג, תעמוד לוועדה המקומית הזכות לקצר את תקופת השימוש החורג, ולהביאה לידי סיום בסמוך לאכלוס המעונות, בהתראה של שישה חודשים מראש. קומת קרקעאולם / גן אירועיםמבנהשימוש חורג