האם התכנית מאפשר פיצול דירה ?

האם התכנית מאפשר פיצול דירה ?

הבקשה להיתר הבנייה המבוקש הוגשה על פי תוכנית רג/1309 החלה במקום (להלן: "התוכנית"). המדובר בתוכנית חדשה, שקיבלה תוקף בשנת 2006, ואשר מטרתה לאפשר את חידוש פני שכונת רמת עמידר ברמת גן בדרך של מתן אפשרות להרחבת הדירות המצויות בבתים המשותפים בשכונה, ובמקרים המתאימים - את פיצולן של הדירות לשתי יחידות דיור. לתוכנית מצורפת תוכנית בינוי מחייבת.



פרשנות התוכנית

סעיף 11. 1) לתוכנית קובע כי:

"תותר הרחבת הדירות הקיימות עד 200 מ"ר לדירה שטח עיקרי ושירות"

ואילו סעיף 11. 4) קובע כי:

"לא יותר פיצול של דירות לדירות הקטנות משטח של 110 מ"ר "

בקריאה ראשונה נראה כי לפי סעיף 11. 4) אסור לדירות הנוצרות כתוצאה מפיצול הדירות להיות קטנות מ 110 מ"ר. אם כך, אם ניתן להגדיל את הדירות המצויות בתחום התוכנית עד 200 מ"ר, ודירה מפוצלת אינה יכולה להיות קטנה מ- 110 מ"ר, הרי שלא יהיה ניתן למעשה לפצל דירות בתחום התוכנית שכן, לפחות דירה אחת תהיה לעולם קטנה מ- 110 מ"ר.

הועדה המקומית טוענת, כי יש לפרש את סעיף 11. 4) באופן שהדרישה לגודל דירה מינימאלית של 110 מ"ר מכוונת לדירת המקור, שאותה רוצים לפצל, ולא לגודל הדירה/הדירות שיתקבלו מהפיצול.

במילים אחרות, לטענת הועדה המקומית יש לפרש את הסעיף הקובע כי "לא יותר פיצול של דירות לדירות הקטנות משטח 110 מ"ר" באופן שהמילה "לדירות" מכוונת לדירות אותן מותר לפצל, ולא לדירות אשר תתקבלנה מהפיצול.
לטענת הועדה המקומית פרשנות זו מישמת את מטרות התוכנית.

הועדה המקומית הסבירה לנו את מטרות התוכנית כדלקמן:

" מבחינת העירייה, התוכנית נועדה לשקם את פני השכונה בדרך חדשנית ושונה, מהדרך הנהוגה של "פינוי בינוי". זאת, באמצעות מתן אפשרות להרחבה של הדירות במתחם, תוך יצירת אמצעים שישמשו כמנוף כלכלי ויאפשרו למשפחות להישאר במקום ולשפר את תנאי הדיור שלהן, ותוך שינוי המראה והצביון של השכונה. העירייה בנתה תוכנית שמטרתה לשמש כמנוף לשינוי פני כל השכונה, לשיפור תנאי הדיור וליצירת מקום מגורים איכותי במקום שכונה לא מטופחת.

על מנת להקל על תושבי השכונה, ולאפשר להם ליהנות מההשבחה הגלומה בתכנית, חיפשה העירייה דרכים להקל על הנטל הכספי הכרוך במימוש הזכויות שבתוכנית. לשם כך אף פנתה העירייה לקבל אישור לפטור את התושבים מתשלום היטל השבחה בגין ניצול הזכויות המוקנות בתוכנית זו.

בנוסף, הוראות התוכנית מגלמות בחובן את המטרה האמורה לעיל, באמצעות המנגנון שהוסדר בתכנית, המאפשר הרחבה של דירות עד לשטח של 200 מ"ר, ופיצולן לשתי דירות. באופן זה יוכל בעל דירה לממן לעצמו את הרחבת דירתו על ידי בנייה של דירה נוספת למכירה. לשם כך יכול בעל הדירה להרחיב את דירתו עד למקסימום המותר ו/או האפשרי, ולאחר מכן לפצל את הדירה המורחבת לשתי דירות, למכור אחת מהדירות ולעשות שימוש בתקבולים בכדי לשדרג את דירת מגוריו. מכאן בא הרעיון של פיצול דירות שיאפשר כלכלית את שיפור התנאים, שיפור שהוא מטרתה העיקרית והמוצהרת של התכנית."


על אף שקריאת סעיף 11. 4) לתוכנית כפשוטו מוביל למסקנה כי על הדירות הנוצרות כתוצאה מהפיצול להיות בגודל של 110 מ"ר לפחות, הרי שגם הפרשנות המילולית המוצעת כל ידי הועדה המקומית, כי הסעיף מדבר על גודל דירת המקור הינה פרשנות אפשרית.

לדעתנו, כללי הפרשנות שנקבעו בספרות המקצועית ובפסיקה לענין פרשנות תוכנית מובילים אותנו למסקנה כי יש לאמץ את הפרשנות המוצעת על ידי הועדה המקומית לסעיף 11. 4) לתוכנית. להלן נפרט.


הדירה המורחבת המבוקשת גדולה מ- 110 מ"ר, ולפיכך ניתן לפצלה לשתי דירות כמבוקש.

במקרה דנן, הבקשה להיתר המבוקשת תואמת את התוכנית, למעט לענין תוספת קומה בהקלה בקומה השלישית של הבנין. לטענת הועדה המקומית, ההצדקה התיכנונית להתרת ההקלה היא- כי תוספת הקומה היא על מנת לאפשר למבקש ההיתר לנצל את זכויות הבנייה המותרות לו על פי חוק התוכניות.

העוררים לא הביאו בפנינו כל נימוק, מדוע תוספת הקומה המבוקשת בהקלה תפגע בהם. הטענות שנטענו על ידם אינם נוגעים כלל לתוספת הקומה, ואלה מכוונות נגד זכויות הבנייה המותרות על פי התוכנית ובעיקר לענין התרת פיצול הדירות.

מובן כי משהתוכנית קיבלה תוקף לא ניתן עוד לתקוף את הוראותיה.

לפיכך, לא מצאנו כל נימוק המצדיק את אי מתן ההקלה המבוקשת, אשר לדעתנו לא תפגע בעוררים מחד, ומאידך, תאפשר למשיב לממש את זכויות הבנייה המותרות לו על פי התוכנית.

רשמנו לפנינו את הודעת הועדה המקומית, כי ההיתר יהיה חייב להציג אפשרות נגישות למתקנים משותפים על גג הבנין.


לפיכך הערר נידחה.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חריגה מתב"ע

  2. חוזה תכנון תב''ע

  3. תכנית בינוי - הגדרה

  4. פגיעה עקיפה מתוכנית

  5. נכס גובל בתוכנית פוגעת

  6. מועד תוקף תוכנית תרש"צ

  7. התנגדות לגבולות בתכנית

  8. תכנית בסמכות ועדה מקומית

  9. ביטול הוראות תכנית בניה

  10. פיצויים בגין תכנית פוגעת

  11. מועד הגשת התנגדות לתכנית

  12. תצ''ר - תכנית לצורכי רישום

  13. ניצול זכויות עפ"י תב"ע בתוקף

  14. האם התכנית מאפשר פיצול דירה ?

  15. עתירה נגד תוכנית בניה בתל אביב

  16. התנגדות לאישור תכנית בוועדה המחוזית

  17. התנגדות לאישור תכנית בוועדה המקומית

  18. דחיית תביעה לפיצויים בגין אישור תכנית

  19. ביטול תוכנית לרישום שיכונים ציבוריים

  20. פגיעה לכאורה בדירות כתוצאה מאישור תכנית

  21. ערר לאשר תכנית והגשת עתירה מנהלית במקביל

  22. הודעה על החלטה 687 בדבר תכנית עיר ימים

  23. פרשנות תכנית בכל הנוגע להיתר שימוש במשרדים

  24. פגיעה לכאורית במקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית

  25. בינוי חריג מאופי הסביבה - שינוי מהותי לתב"ע

  26. פיצויים בגין פגיעה במקרקעין שמקורה בתוכנית

  27. נטען כי אין בתכנון פארק כל אלמנט משביח בתכנית

  28. שינוי מיקום החניות ביחס לתכנית הבינוי במקרקעין

  29. העדר הוראה מפורשת בתב"ע לבריכת שחייה בבית מגורים

  30. תכנית שאינה תואמת למתווה הבניה השגור בסביבת המגרש

  31. העורר טוען כי לא הוטל מס השבחה בזמנו בעת אישור התכנית

  32. בקשה לאישור בניית קומה אחת בהקלה מעבר למותר על פי תוכנית

  33. הועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית

  34. האם התוכנית אינה "תוכנית בסמכות מקומית" ואושרה שלא כדין ?

  35. התכנית החדשה אינה בגדר "תכנית צפויה" על המקרקעין, אלא תכנית חריגה

  36. נטען כי אחוזי הבנייה שאושרו בתוכנית גדולים יותר ממה שהותר בתוכנית

  37. אופציה לקדם תכנית בסמכות הועדה המחוזית, אשר תחלק את רוחב שביל המעבר

  38. הגשת ערר בתוך 15 הימים שלאחר תום שלושת השנים ממועד הפרסום של התוכנית

  39. היתר שהוצא בניגוד לתוכנית תקפה, שדינה כדין חקיקת משנה, אינו מהווה היתר

  40. התנגדות לתכנית שתהפוך משכונה שקטה ושלווה לאזור סואן תוך יצירת מטרדי רעש

  41. פגיעה לכאורית במקרקעין כתוצאה מאישור תכנית תמ"מ/6/3/א אשר יצרה את כביש 431

  42. עררים לאשר בתנאים בקשה לבריכת שחייה, ותכנית שינויים הכוללת פתיחת חלון בקומת קרקע

  43. האם השוואת הליך זכות ההתנגדות אותה מעניקה התוכנית להקלה, יש בה כדי להעניק זכות ערר ?

  44. לפי איזה רחוב יש לקבוע את רוחב זכות הדרך של הרחוב בו גובל המגרש לצורך הפעלת הוראות התוכנית

  45. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון