האם התכנית מאפשר פיצול דירה ? הבקשה להיתר הבנייה המבוקש הוגשה על פי תוכנית רג/1309 החלה במקום (להלן: "התוכנית"). המדובר בתוכנית חדשה, שקיבלה תוקף בשנת 2006, ואשר מטרתה לאפשר את חידוש פני שכונת רמת עמידר ברמת גן בדרך של מתן אפשרות להרחבת הדירות המצויות בבתים המשותפים בשכונה, ובמקרים המתאימים - את פיצולן של הדירות לשתי יחידות דיור. לתוכנית מצורפת תוכנית בינוי מחייבת. פרשנות התוכנית סעיף 11. 1) לתוכנית קובע כי: "תותר הרחבת הדירות הקיימות עד 200 מ"ר לדירה שטח עיקרי ושירות" ואילו סעיף 11. 4) קובע כי: "לא יותר פיצול של דירות לדירות הקטנות משטח של 110 מ"ר " בקריאה ראשונה נראה כי לפי סעיף 11. 4) אסור לדירות הנוצרות כתוצאה מפיצול הדירות להיות קטנות מ 110 מ"ר. אם כך, אם ניתן להגדיל את הדירות המצויות בתחום התוכנית עד 200 מ"ר, ודירה מפוצלת אינה יכולה להיות קטנה מ- 110 מ"ר, הרי שלא יהיה ניתן למעשה לפצל דירות בתחום התוכנית שכן, לפחות דירה אחת תהיה לעולם קטנה מ- 110 מ"ר. הועדה המקומית טוענת, כי יש לפרש את סעיף 11. 4) באופן שהדרישה לגודל דירה מינימאלית של 110 מ"ר מכוונת לדירת המקור, שאותה רוצים לפצל, ולא לגודל הדירה/הדירות שיתקבלו מהפיצול. במילים אחרות, לטענת הועדה המקומית יש לפרש את הסעיף הקובע כי "לא יותר פיצול של דירות לדירות הקטנות משטח 110 מ"ר" באופן שהמילה "לדירות" מכוונת לדירות אותן מותר לפצל, ולא לדירות אשר תתקבלנה מהפיצול. לטענת הועדה המקומית פרשנות זו מישמת את מטרות התוכנית. הועדה המקומית הסבירה לנו את מטרות התוכנית כדלקמן: " מבחינת העירייה, התוכנית נועדה לשקם את פני השכונה בדרך חדשנית ושונה, מהדרך הנהוגה של "פינוי בינוי". זאת, באמצעות מתן אפשרות להרחבה של הדירות במתחם, תוך יצירת אמצעים שישמשו כמנוף כלכלי ויאפשרו למשפחות להישאר במקום ולשפר את תנאי הדיור שלהן, ותוך שינוי המראה והצביון של השכונה. העירייה בנתה תוכנית שמטרתה לשמש כמנוף לשינוי פני כל השכונה, לשיפור תנאי הדיור וליצירת מקום מגורים איכותי במקום שכונה לא מטופחת. על מנת להקל על תושבי השכונה, ולאפשר להם ליהנות מההשבחה הגלומה בתכנית, חיפשה העירייה דרכים להקל על הנטל הכספי הכרוך במימוש הזכויות שבתוכנית. לשם כך אף פנתה העירייה לקבל אישור לפטור את התושבים מתשלום היטל השבחה בגין ניצול הזכויות המוקנות בתוכנית זו. בנוסף, הוראות התוכנית מגלמות בחובן את המטרה האמורה לעיל, באמצעות המנגנון שהוסדר בתכנית, המאפשר הרחבה של דירות עד לשטח של 200 מ"ר, ופיצולן לשתי דירות. באופן זה יוכל בעל דירה לממן לעצמו את הרחבת דירתו על ידי בנייה של דירה נוספת למכירה. לשם כך יכול בעל הדירה להרחיב את דירתו עד למקסימום המותר ו/או האפשרי, ולאחר מכן לפצל את הדירה המורחבת לשתי דירות, למכור אחת מהדירות ולעשות שימוש בתקבולים בכדי לשדרג את דירת מגוריו. מכאן בא הרעיון של פיצול דירות שיאפשר כלכלית את שיפור התנאים, שיפור שהוא מטרתה העיקרית והמוצהרת של התכנית." על אף שקריאת סעיף 11. 4) לתוכנית כפשוטו מוביל למסקנה כי על הדירות הנוצרות כתוצאה מהפיצול להיות בגודל של 110 מ"ר לפחות, הרי שגם הפרשנות המילולית המוצעת כל ידי הועדה המקומית, כי הסעיף מדבר על גודל דירת המקור הינה פרשנות אפשרית. לדעתנו, כללי הפרשנות שנקבעו בספרות המקצועית ובפסיקה לענין פרשנות תוכנית מובילים אותנו למסקנה כי יש לאמץ את הפרשנות המוצעת על ידי הועדה המקומית לסעיף 11. 4) לתוכנית. להלן נפרט. הדירה המורחבת המבוקשת גדולה מ- 110 מ"ר, ולפיכך ניתן לפצלה לשתי דירות כמבוקש. במקרה דנן, הבקשה להיתר המבוקשת תואמת את התוכנית, למעט לענין תוספת קומה בהקלה בקומה השלישית של הבנין. לטענת הועדה המקומית, ההצדקה התיכנונית להתרת ההקלה היא- כי תוספת הקומה היא על מנת לאפשר למבקש ההיתר לנצל את זכויות הבנייה המותרות לו על פי חוק התוכניות. העוררים לא הביאו בפנינו כל נימוק, מדוע תוספת הקומה המבוקשת בהקלה תפגע בהם. הטענות שנטענו על ידם אינם נוגעים כלל לתוספת הקומה, ואלה מכוונות נגד זכויות הבנייה המותרות על פי התוכנית ובעיקר לענין התרת פיצול הדירות. מובן כי משהתוכנית קיבלה תוקף לא ניתן עוד לתקוף את הוראותיה. לפיכך, לא מצאנו כל נימוק המצדיק את אי מתן ההקלה המבוקשת, אשר לדעתנו לא תפגע בעוררים מחד, ומאידך, תאפשר למשיב לממש את זכויות הבנייה המותרות לו על פי התוכנית. רשמנו לפנינו את הודעת הועדה המקומית, כי ההיתר יהיה חייב להציג אפשרות נגישות למתקנים משותפים על גג הבנין. לפיכך הערר נידחה.פיצול דירה / מקרקעיןשאלות משפטיותמקרקעין