ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

דירת המשיבה מצויה בקומה השנייה של בית משותף של מבנה ישן בן שתי קומות, המהווה חלק מבנין מוארך שלו עוד שתי כניסות. דירת המשיבה מצויה בכניסה האמצעית.
העוררים מתגוררים באותה כניסה של המשיבה, בדירה המצויה מתחת לדירת המשיבה, והם הגישו התנגדות לבקשה להיתר לועדה המקומית לתכנון ובנייה מכח סעיף 2.ג. (ב) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970.

זכות הערר של העוררים

לעוררים אין זכות לערור לפנינו על החלטת רשות הרישוי דלעיל שכן, התנגדותם שנדחתה הוגשה לפי סעיף 2.ג. (ב) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970.

המקור והבסיס החוקי לזכות הערר לועדת הערר, על החלטה של הועדה המקומית בנושא היתרי בניה, מצוי בסעיף 152 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 בו נאמר:
"(א) (1) הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה המקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149 (3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו החלטה בדבר הסירוב או הדחייה."
בבג"צ 594/89, מועצה אזורית ערבה תיכונה ואח' נ. המועצה הארצית לתכנון ולבניה ואח' פד"י מד (1) 565, מול האות ג', נאמר:

"הלכה היא שכשמתכוון המחוקק להעניק זכות ערר, קובע הוא זאת בדבר חקיקה... בענייננו לא הוקנתה זכות כזו לגבי החלטות המועצה. באותם המקרים בחוק התכנון והבנייה, כשרצה המחוקק ליתן זכות להתנגד או לערור, קבע זאת במפורש, ומכאן שבאותם מקרים, כמו בענייננו, כשלא העניק זכות כזו - זכות זו אינה קיימת".

מאחר שהתנגדותם של העוררים שנשמעה ונדחתה על ידי הועדה המקומית אינה התנגדות לפי סעיף 149 (3) לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965, אלא לפי סעיף 2.ג. (ב) לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל 1970, אין כאמור לעוררים זכות ערר לועדת הערר המחוזית.

עם זאת טענו העוררים לפנינו כי ההיתר שאושר סותר את התוכנית החלה במקום ועל כן לפי הלכת "צומת האלופים" עומדת להם לטענתם הזכות לערור בפנינו.

ואכן, בפסק דינו של כב' סגן נשיא בית המשפט המחוזי בחיפה דר' ביין, בעת"מ 136/00 צומת האלופים נ' ועדת הערר: המחוזית-חיפה ואח', דינים-מחוזי לב(7) 137, נאמר :
"אינני חולק שזכות הערר ניתנת רק בנושאים שסעיף 149 דן בהם, דהיינו הקלה, שימוש חורג וחלוקה בסטיה מתכנית. כל מה שאני אומר הוא שסעיף 149(3) המדבר על החלטת הועדה בהתנגדות של בעל קרקע או בניין או מחזיק בהם כשהוא מאוזכר בסעיף 152 (א)(1), אינו יכול להתפרש פרשנות מילולית טכנית שאינה מתקבלת על הדעת, לפיה אם עמדה הועדה על המשמר וגילתה סטיה מתכנית ובהמשך מילאה חובתה ועשתה פרסום ובעקבות פרסום זה באה התנגדות ונדחתה, הרי רק אז תינתן לנפגע זכות ערר, ואילו אם הועדה טעתה או אולי הוטעתה לחשוב שאין סטיה כזו, או שהיא אמנם היתה ערה לצורך בהקלה אך על אף זאת נמנעה מפרסום, או אז, "יענש" הנפגע בכך שהוא יאלץ לפתוח בהליך בבית המשפט שהוא יקר, מסורבל, ממושך ופחות יעיל מאשר ההליך בפני ועדת ערר."

לפיכך התרנו לעוררים לטעון לפנינו רק לענין היות היתר הבנייה שאושר נוגד לכאורה את התב"ע.

לנוכח האמור צימצמו העוררים את טענותיהם במהלך הדיון אך ורק לענין גובה החדרים הצפוניים שאושרו למשיבה, כפי שיפורט להלן, שכן לטענתם גובה זה סותר את הוראות התוכניות החלות במקום.

המצב התיכנוני

על הבנין הנדון חלות שתי תוכניות רלוונטיות לעניננו : תוכנית רש/210 א' ותוכנית רש/521 – א' שהינה תוכנית מתאר מקומית המתירה בניית חדרי יציאה לגג לקומות העליונות .

גובה החדרים הצפוניים

בבקשה להיתר בנייה ביקשה המשיבה שינויים מבניים בקומה השנייה ובניית חדר על הגג לפי תב"ע רש/521 – א'.

הבקשה להיתר בנייה הינה יוצאת דופן בכך, כי הגובה המבוקש לשני החדרים הצפוניים (האחד המוגדר בתוכנית כ"חדר עבודה" והשני המוגדר כ"חדר" כאשר מדובר ככל הנראה בחדר שינה הורים שכן צמודים לו שירותים) הוא 4.80 מ'. משמעות הדבר כי החלל של חדרים אלה בולט בכ 2.40 מעל מפלס גג הבנין.

את החדר על הגג אותו מותר למשיבה לבנות על פי התב"ע היא מיקמה בחלק הדרומי של הגג, מדרום לחלל המוזכר לעיל.

יוצא כי במבט על, רוב שטחו של הגג (כ- 75%) בנוי- חלקו העיקרי על ידי החלל המוגבה של שני החדרים הצפוניים וכן על ידי החדר שעל הגג.

בחדרים הצפוניים בעלי החלל הגבוה כאמור, יש חלונות בגובה הסטנדרטי של הקומה השנייה, וכן מבוקשים שני חלונות נוספים בחלק העליון של החלל – חלונות המצויים בגובה של כ 3.20 מ' מהרצפה.

העוררים טוענים נגד אופן בינוי זה, הפוגע לטענתם בצורה חמורה באופי ובמראה הארכיטקטוני של הבנין כולו. כמו כן טוענים העוררים כי צורת בינוי זו נוגדת את התב"ע.

המשיבה הסבירה לועדת הערר כי היא פסלת, כי היא עובדת בביתה, וכי החלל המוגבה דרוש לה לשם ביצוע עבודתה ובעיקר על מנת שיהיה לה הרבה אור.
כך מסבירה המשיבה גם את הצורך בשני החלונות המצויים בחלק העליון של החלל.

המשיבה טענה גם כי על פי הוראות תב"ע רש/ 210 א' החלה במקום, השימושים המותרים בדירת המגורים השייכת לה הם "משרד, סטודיו או חדר עבודה לבעלי מקצוע חופשיים הגרים בבנין", ולפיכך, מותר לה לבצע בינוי של "סטודיו" בדירתה.

מר יוסי גלר, מנהל מחלקת הרישוי של הועדה המקומית מסר לנו כי הועדה התלבטה בענין בקשת המשיבה.
מהנדסת הועדה ויו"ר הועדה ביקרו בבנין, ובסופו של דבר הם השתכנעו לאשר את הבקשה.

לאור העובדה כי מדובר בבינוי יוצא דופן וחריג, יצאה הועדה לראות את המקום.

על בסיס טענות הצדדים, הבקשה להיתר בנייה, הוראות התב"ע החלה במקום והתרשמותנו הבלתי אמצעית מהבנין החלטנו לקבל את הערר, ככל שהדבר נוגע לבניית החדרים הצפוניים בגובה של 4.80 מ' כמבוקש.

הקומה המוגבהת סותרת את הוראות תב"ע רש/521 - א'

סעיף 7.7 לתב"ע רש/521 א' קובע כי:

"הועדה המקומית תהיה רשאית באישור מיוחד לתת היתר לבניית חדרי יציאות מתוך הדירות העליונות בשטח מירבי שלא יעלה על 23 מ"ר לכל דירה עליונה, כולל ההיטל האופקי של המדרגות הפנימיות ולפי התנאים הבאים:



...


ב) סה"כ השטח המובנה כולל מתקנים טכניים כאמור בסעיף 7.2
לא יעלה על 40% משטח הגג."

משמע: התב"ע קבעה שטח תכסית מירבי המותר בבניית חדר על הגג כולל המתקנים הטכניים המוזכרים בסעיף 7.2 לאותן תקנות שהם : מיכלי מים, מערכות סולריות, אביזרי תקשורת וכיוצ"ב.

במילים אחרות, התב"ע רצתה לשמור על כך כי בבנינים קיימים, בהם ניתן לבנות חדר על הגג מתוקף הוראות התב"ע, רוב הגג ישאר ללא בינוי, וכי רק 40% משטח הגג ייתפס ע"י בניית החדר על הגג בתוספת המתקנים הטכניים.

אנו בדעה כי מדידת תכסית זו של 40% צריכה להתבצע משטח הגג שמעל לדירת המשיבה (בתוספת חלק יחסי של הגג המצוי מעל לשטח פיר חדר המדרגות) שהרי, כל בעל דירה בקומה העליונה יידרש לעמוד בדרישה זו, ואין להתיר מצב בו דייר אחד ימצה את כל שטח התכסית המותר, ובכך ימנע למעשה מיתר הדיירים למצות את זכויות הבנייה על הגג.

כמו כן אנו בדעה כי במקרה בו חלקים בבנין נבנים כך שהחלל העליון של אותם חלקים בולט מעל לגובה הגג (כמו במקרה הנדון), יש להביא חלקים אלה בחשבון השטח המבונה של הגג לענין חישוב 40% אחוזי התכסית המותרים על הגג.

כאמור במקרה נשוא ערר זה הבינוי המבוקש ע"י המשיבה במפלס הגג, דהיינו- החלל המוגבה בתוספת החדר שעל הגג, תופסים כ- 75% משטח הגג, דהיינו, כמעט פי שניים מארבעים האחוז המותרים.

למשיבה לא תבא ישועה מהעובדה כי מותר לה לעשות בדירתה שימוש לסטודיו על פי הוראות תבע רש / 210 – א' שכן, הזכות לקיים סטודיו בדירת המגורים אינה מקימה זכות להגביה את הקומה בצורה המבוקשת, ומכל מקום, יש לקרוא את הוראות שתי התוכניות כך שהן תוכלנה להתקיים בכפיפה אחת.

לפיכך, הבינוי המבוקש סותר לדעתנו את הוראת התב"ע ולא ניתן לאשרו.

יכולים היינו לסיים כאן את החלטתנו ואולם ראינו לנכון במקרה יוצא דופן זה להתיחס גם להיבטים הארכיטקטוניים וההנמקות לבקשה.

היבטים ארכיטקטוניים

על בסיס התרשמותנו מהבנין, הבינוי המבוקש על ידי המשיבה יפגע פגיעה קשה בחזות הארכיטקטונית של הבנין.

מדובר כאמור בבנין ארוך, בן שתי קומות ושלוש כניסות כאשר דירת המשיבה מצויה באמצע הבנין.

כל עוד יממשו בעלי הדירות המצויות בקומות העליונות את היקף הבנייה המותר להם בקומת הגג לפי התוכנית החלה במקום, דהיינו – 23 מ"ר ולא יותר מ- 40% משטח הגג , לא ייראו תוספות אלה כקומה נוספת, התופסת את רוב נפח הגג, אלא – כמפלס חלקי נוסף.

אם תאושר הבנייה המבוקשת על ידי המשיבה יהווה הדבר גוש מבונה גדול וחסר כל הקשר ליתר הבינוי שכבר קיים ושצפוי להיבנות בקומת הגג.

הנמקת הבקשה לחלל הגבוהה

הנימוק אותו הביאה המשיבה לבקשתה לאישור גובה של 4.80 מעל לשני החדרים הצפוניים הינו תמוה – בלשון המעטה.

אם המשיבה זקוקה לחלל המוגבה לצורך עבודתה – מדוע זה משתרע גם מעל לחדר הצפוני הנראה כחדר שינה הורים (שכן, יש לו כאמור "שירותים צמודים").

כמו כן, לא ניתן הסבר מניח את הדעת לגבי החלונות בחלק העליון של החלל.
אם כל מטרתה של המשיבה היתה ליצור חלל עבודה עם תאורה טבעית, קיימות לכך שיטות פשוטות וטובות יותר מאשר בניית חלל בגובה של 4.80 מטר, אשר ספק רב אם חלל זה יוסיף תאורה – גם בתוספת שני החלונות בחלק העליון של החלל.


לפיכך אנו מקבלים את הערר ככל שהדבר מתיחס לגובה החדרים הצפוניים.

על המשיבה להגיש לועדה המקומית בקשה מתוקנת להיתר בנייה, כאשר גובה הקומה השנייה, על כל חלקיה, תהיה בגובה הקומה המקורית, למעט פיר המדרגות לחדר שעל הגג.

יתר טענות העוררים נדחים משום שכאמור לעיל, אין להם זכות ערר ביחס אליהם.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חידוש היתר בניה

  2. בניה בסטיה מהיתר

  3. היתר בנייה חממות

  4. היתר בניה לג'קוזי

  5. דק מעץ - היתר בניה

  6. טענת זיוף היתר בניה

  7. עבירות בניה בלי היתר

  8. היתר לבניית עליית גג

  9. עתירה בנושא היתר בניה

  10. דחיית בקשה להיתר בניה

  11. היתר לבניית מחסן חקלאי

  12. היתר בניה מסוף מכולות

  13. הצהרה כוזבת היתר בניה

  14. בטלות יחסית של היתר בניה

  15. היתר לבניית מחסן במרתף

  16. דיון מזורז בהיתרי בנייה

  17. היתר בניה להוספת מחסנים

  18. היתר בנייה לעסק ללא רשיון

  19. בקשה להיתר בנייה להרחבת מלון

  20. טיפול בהיתר בניה - עורך דין

  21. בקשה להיתר להקים חווה סולארית

  22. בקשה להיתר בניית מועדון צופים

  23. היתר בניה - אי מיצוי הליכים

  24. היתר בניה מתקנים להפקת חשמל

  25. חנייה כתנאי לקבלת היתר בנייה

  26. בקשה להיתר בנייה להצבת מבנה טרומי

  27. דמי היתר בגין בניית יחידות דיור

  28. התנגדות ועדה מקומית להיתרי בניה

  29. ביטול החלטה לאשר בקשה להיתר בניה

  30. בקשת היתר בניה בדיעבד של חניה מקורה

  31. עתירה להשלמת הליכי הוצאת היתר בניה

  32. בקשת הקלה בהיתר להקמת מבנה מגורים

  33. חידוש היתר בניה בסמוך למועד פקיעתו

  34. הוצאת היתר בניה בדימונה (לבית מגורים)

  35. גילוי טעות בהיתר בניה לאחר קניית דירה

  36. היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

  37. ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

  38. בקשה מתוקנת להיתר בנייה בעקבות פגמים בבקשה

  39. ניתוק חשמל ומים במקרה שקיימת סטייה מהיתר בניה

  40. בקשה להיתר בניה הכוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים

  41. ערר לבטל שני מקומות חניה המסומנים בהיתר הבנייה

  42. גביית אגרת "מספרים לבתים" כתנאי למתן היתר בניה

  43. האם צריך היתר בניה לצורך "סגירת חורף" במסעדה ?

  44. היתר בנייה הכולל בין היתר בניית 10 מקומות חנייה

  45. היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים

  46. רשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום לא רק בהיתר מפורש

  47. אם הוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בוועדת הערר

  48. עיכוב בהוצאת היתר למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון

  49. היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון

  50. ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות

  51. היתר בניית בריכת שחייה, אשר בנויה ברובה מעבר לקווי הבנייה

  52. היתר בניית סוללת אבנים אשר מטרתה להגן על המצוק המצוי בחוף

  53. הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה

  54. פיצויים לפי סעיף 197 בשל מתן היתר בנייה להקמת אנטנה סלולארית

  55. בקשה לביטול פסיקת הוצאות ע"י ועדת ערר כנגד מתנגדים להיתר בניה

  56. חשד מהותי כי התכנון אינו תואם את הכוונה האמיתית של מבקש ההיתר

  57. טוענים כי לא עלה על דעתם כי בניית ה"דק" דורשת קבלת היתר בנייה

  58. פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים

  59. בקשה להיתר בניית בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון