האם לשם שיפוץ המבנה הקיים קיימת חובה בהכנת תוכנית מפורטת ?

לפי הוראות תוכנית תא/1990 החלה במקום, או שמא ניתן להוציא את היתר הבנייה הדרוש לשם ביצוע שיפוץ כאמור גם ללא הכנת תוכנית מפורטת. כאן המקום לציין כי במידה ונושא זה יבוא על פתרונו, דהיינו, אם ייקבע כי למרות הוראת סעיף 10 לתוכנית תא/1990 ניתן להוציא היתר בנייה לשם ביצוע עבודות שיפוץ של המבנה, כי אז נראה כי גם נושא מתן ההיתר לשימוש חורג יבוא על פתרונו, וכפי שהצהיר בפנינו בענין זה ב"כ הועדה המקומית, עו"ד ניר מועלם: "לשאלת יו"ר הוועדה, לולא היו מבוקשים ביצוע עבודות בנייה הדורשות היתר במבנה הקיים, אם הבקשה היחידה שהיתה מוגשת הינה להיתר לשימוש חורג, תוך הסכמה לסעיף בתנאי היתר השימוש החורג כי מותר יהיה לוועדה להורות על הפסקת השימוש החורג בכל עת, אם וכאשר השימוש יפריע למימוש תוכנית תא/1990 כי אז ההמלצה היתה להעביר לשיקול דעת הועדה המקומית. אבל לא היינו רואים בעיה משפטית לאישור הבקשה". במהלך הדיון הסכימו הצדדים, כי ועדת ערר זו תיתן החלטה בשאלה העקרונית בלבד, כפי שהדבר בא לידי ביטוי בהחלטת הועדה כדלקמן: "הצדדים מודיעים בזאת כי הם מסכימים כי החלטת ועדת הערר, תהיה רק ביחס לנושאים העקרוניים אשר התעוררו במהלך הדיון, ובעיקר ביחס לשאלה האם ובאילו נסיבות, ניתן היום להוציא היתר בנייה לשיפוץ המבנה, למרות הוראת תב"ע תא/1990. הצדדים יפעלו על פי עקרונות אלה. " ביצוע עבודות שיפוץ הדרושים על מנת לאפשר המשך שימוש בבנין קיים במקום בו קיימת תוכנית חדשה כאמור, תוכנית תא/1990 (להלן: "התוכנית") קיבלה תוקף בשנת 1979 דהיינו לפני כ- 28 שנים. התקופה הקבועה לביצוע התוכנית היא 10 שנים (סעיף 19 לתוכנית), תקופה שהסתיימה כבר לפני כ- 18 שנים. סעיף 10 לאותה תוכנית "מקפיאה" למעשה את אפשרויות הבנייה באזור בו חלה התוכנית, עד להכנת תוכנית מפורטת. וכך קובע הסעיף: "הועדה המקומית לא תרשה כל פתוח או בנייה של קרקע איזו שהיא בשטח התכנית, אלא אם כן, תאושר תחילה תכנית מפורטת הכוללת חלק מיחידת שכנות. לתכנית המפורטת הנ"ל יהיה חובה לצרף תכנית בינוי. תכנית מפורטת כזאת עם תכנית בינוי תקבענה גודל מינימלי של מגרש, גובה הבניינים, אחוזי בנייה, התווית דרכים, קווי בניה, שטחי המגורים והצפיפות המותרת בהם, שטחים צבוריים, מסחריים, מגרשים מיוחדים ושטחי חניה, ואזור תעשיה ומלאכה וכד'. באזורי תעשיה ומלאכה יהיו אחוזי הבניה הכוללים 200% סה"כ בניה. הועדה המקומית לא תאשר היתרי בנייה בשטח התכנית הזאת אלא אם יתאימו הבעלים את מגרשיהם לתכנית הזאת". (ההדגשה שלנו - ו.ע.ת.א). דהיינו, הכוונה הינה לתוכנית מפורטת כוללת לתחום התוכנית, ואין הכוונה לתוכנית מפורטת נקודתית למגרש מסוים. לפיכך גם לא קיימת אפשרות מעשית כי בעל מגרש בתחום התוכנית המעונין לבצע עבודות בנייה ייזום הכנת תוכנית מפורטת שהרי ברור הדבר, כי לא ניתן להטיל על בעל מגרש בודד בתחום התוכנית את הנטל להכין תוכנית כוללת לתחום התוכנית על מנת שיוכל לבנות על מגרשו, ונטל זה מוטל על הועדה המקומית. המקרה דנן משקף מציאות רווחת, בה אושרה תוכנית לפני שנים רבות המתנה מתן היתרי בנייה בתחום התוכנית באישור תוכנית מפורטת, אך תוכנית כזו לא אושרה למרות חלוף השנים. מצב דברים זה יוצר מציאות בלתי אפשרית ובלתי סבירה ביחס לבעלי מבנים קיימים בתחום התוכנית, ואשר לעיתים אינם תואמים את הייעוד לפי התוכנית החדשה, החייבים בשל מצבו הפיזי של המבנה לבצע בו עבודות שיפוץ על מנת שניתן יהיה להמשיך להשתמש במבנה, עבודות שלעיתים דורשות קבלת היתר בנייה. הדוגמה הקלאסית לשיפוץ שכזה היא בדרך כלל החלפת גג המבנה. מחד לא יכולים בעלי נכסים אלה להרוס את המבנה הקיים ולבנות מבנה חדש התואם את הוראות התוכנית החדשה שהרי טרם הוכנה תוכנית מפורטת כדרישת התוכנית. מאידך, אם נחיל את הוראות התוכנית המתנות הוצאת כל היתר בנייה בתחום התוכנית בתוכנית מפורטת והאוסרות על הוצאת היתר אשר לא יתאים להוראות התוכנית החדשה, לא יוכלו בעלי אותם מבנים לבצע את עבודות השיפוץ המינימליות הדרושות לשם שיפוץ המבנה הקיים כך שיוכלו להמשיך ולהשתמש בו עד שתוכן תוכנית מפורטת. מצב דברים זה הוא כמובן בלתי סביר מבחינה תכנונית וקנינית . אנו בדעה כי במצב דברים זה, כאשר טרם אושרה תוכנית מפורטת בתחום התוכנית, אין בהוראות התוכנית התקפה המתנה מתן היתר בנייה בהכנת תוכנית מפורטת כדי למנוע מתן היתר בנייה לשם ביצוע עבודות שיפוץ בבנין הדרושים על מנת לאפשר את המשך השימוש באותו בנין. למקרא סעיף 10 לתוכנית תא/1990 ברור הדבר, כי כוונת הסעיף, המתנה מתן היתר בנייה בהכנת תוכנית מפורטת, היא לתוכנית מפורטת לשם ביצוע בנייה המישמת את הוראות תוכנית זו וכי לא מדובר בתוכנית מפורטת הבאה לאפשר עבודות שיפוץ לשם שמירה על הקיים. אין אנו זקוקים אפילו ל"פרשנות תכליתית" של הסעיף שכן, כוונת הדברים עולה מלשון הסעיף עצמו. גם את הסיפה של הסעיף הקובעת כי : " הועדה המקומית לא תאשר היתרי בנייה בשטח התכנית הזאת אלא אם יתאימו הבעלים את מגרשיהם לתכנית הזאת" יש לדעתנו לפרש כך, כי מגבלה זו תחול רק משעה בה יהיה ניתן להוציא היתרי בנייה על פי התוכנית החדשה דהיינו, משעה בה תאושר התוכנית המפורטת. לפיכך אנו קובעים, כי במקום בו תוכנית חדשה החלה במקום מתנה מתן היתר בנייה בתחום התוכנית בהכנת תוכנית מפורטת, וברור מהוראות התוכנית כי המדובר בתוכנית מפורטת כוללת לתחום התוכנית ולא לתוכנית מפורטת נקודתית, ותוכנית כזו טרם אושרה, הרי שבתקופת הביניים, עד לאישורה של תוכנית מפורטת, לא קיימת מניעה כי הועדה המקומית תיתן היתרי בנייה לשם ביצוע עבודות לשיפוץ מבנים קיימים, הדרושים על מנת לאפשר את המשך השימוש באותם מבנים. משתאושר תוכנית מפורטת ניתן יהיה להחיל בתחום התוכנית את המשטר התכנוני בהתאם לקבוע באותה תוכנית ביחס להוצאת היתרי בנייה חדשים, לרבות לענין מבנים קיימים ככל שהתוכנית כוללת הוראות כאלה. לפיכך אנו מקבלים את הערר רק ביחס לטענה כי הועדה המקומית יכולה לתת לעוררת היתר בנייה לביצוע עבודות החלפת גג הבנין ועבודות שיפוץ נוספות הדרושות על מנת שניתן יהיה להמשיך להשתמש במבנה נשוא הערר, להבדיל מביצוע עבודות בנייה שיש בהן משום תוספת שטחים. במסגרת החלפת חלק מהגג מותר יהיה לעוררת להשוות את גובה הגג החדש עם גובה הגג הקיים. תוכנית בניהבניהתוכנית מפורטתשאלות משפטיותמבנהשיפוצניקשיפוצים