בקשה להקים מעלית חיצונית שתשרת דירה בקומה השנייה של הבית המשותף

ביקש להקים מעלית חיצונית שתשרת את דירתו בקומה השנייה של הבית המשותף המדובר בבית משותף המורכב משני אגפים, כאשר אנו דנים בערר זה באגף הצפוני בו יש שתי דירות. באגף הדרומי של הבנין (אשר גם בו יש שתי דירות) כבר בנויה מעלית חיצונית שנבנתה בחזית המגרש. מעלית זו יכולה לשרת מבחינה פונקציונלית רק את האגף הדרומי. המדובר בבנין הבנוי בשיפולי גבעה. על-מנת להגיע אל מפלס הכניסה לבנין יש לעלות ממפלס הרחוב כ- 4.5 מ'. בקומת הקרקע קיימת קומה מפולשת וכניסה לחדר המדרגות המשותף. בקומה הראשונה מעל לקומה המפולשת מתגורר המשיב מס' 2 (להלן: "המשיב") אשר מתנגדת להקמת המעלית, ובקומה השנייה מתגורר העורר - מבקש היתר הבנייה לבניית המעלית. לאור המתואר לעיל, מפלס הכניסה לדירת העורר מצויה כ- 11 מ' מעל לפני הרחוב. הבנייה המבוקשת בהיתר הבניה הינה - חציבת מנהרה לאורך גבול המגרש הגובל מצפון באורך של כ- 11 מ' - עד לפיר המעלית, אשר יעלה מעל פני האדמה במרווח הבניה הצפוני של הבנין, יוצמד לקיר הצפוני של הבנין, וייפתח ישירות לדירת העורר. לצורך ביצוע עבודות בניית המעלית יש להזיז חלק מגרם המדרגות העולה ממפלס הרחוב למפלס הכניסה לכיוון דרום וכן, לבצע עבודות קונסטרוקטיביות נרחבות לשם בניית המנהרה ופיר המעלית, בעיקר בחלקים המצויים מתחת למפלס הכניסה לבנין. עבודות אלה דורשות גם פגיעה מסוימת בגינון הקיים ובעיקר בעצים. על הבקשה להיתר בניה חתמו שלושה מתוך ארבעת הדיירים בבית המשותף (שני הדיירים באגף השני והעורר). ועדת המשנה של הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת-גן (להלן: "הועדה המקומית") אישרה ביום 3.11.05 בתנאים את הבנייה המבוקשת על ידי העורר. מסיבה שלא הובהרה דיה במהלך הדיון, קיימה הועדה המקומית ביום 18.6.06 דיון חוזר בבקשה להיתר בנייה בה הוחלט: "לשוב ולדון לאחר: קיום פגישה עם המתנגדים בחצר הבית להסבר ולהצגת המעלית המבוקשת. הבאת הדמיה הכוללת את המבנה הקיים ואת המעלית המוצעת להצגה בפני ועדת המשנה." בעקבות ההחלטה האמורה יצא יו"ר הועדה המקומית, ראש עיריית רמת-גן לסיור במקום. התלוו אליו עוזרו ואדריכלית עליזה זיידלר-גרנות (מנהלת מחלקת רישוי ופיקוח) שאינם חברי הועדה המקומית. בתגובה לערר כותבת הועדה המקומית כי: "הבדיקה כאמור התבצעה ע"י יו"ר הועדה המקומית אשר התרשם מהמקום ומהבנייה המבוקשת בו ומסר את רשמיו לועדת המשנה. על סמך התרשמות זו, החליטו חברי ועדת המשנה של הועדה המקומית, לסרב לבניית המעלית, ונימקו זאת בכך שבניית המעלית, אשר מצריכה חפירה בכל המירווח הצדדי, תשנה את פני החצר לגמרי באופן שלא ניתן לשקמה." במהלך הדיון הסבירה אדר' זיידלר-גרנות כי: "הסיבה שבגללה לדעת יו"ר הועדה היה מקום לשנות את ההחלטה הראשונה היתה כי היקף העבודות ומורכבותן אינן מצדיקות פגיעה ברכוש המשותף, ובמילים אחרות, מהלך ביצוע של העבודות הנדרשות היו אמורים לדעת יו"ר הועדה לגרום למטרד קשה למשיבים ופגיעה בחצר המשותפת ולפיכך לדעת יו"ר הועדה בכל אלה לא היה כדי להצדיק הקמת מעלית במקרה זה אשר תשרת דייר אחד אשר מבחינה אפקטיבית גובה ביתו הוא בערך בקומה השלישית עד רביעית מעל פני הרחוב." ואכן, ביום 4.2.07 החליטה ועדת המשנה, בדיון נוסף, לקבל את ההתנגדות לבניית המעלית, ולדחות את הבקשה להיתר הבנייה, כשזו לשון ההחלטה: לקבל את התנגדות הדיירים בקומה א'. לסרב לבקשה מהנימוק שבניית מעלית במקום המבוקש עלולה לגרום נזק בלתי הפיך לחצר הבנין. מכאן הערר שלפנינו, אשר הוגש על ידי העורר- מבקש היתר הבנייה. השתלשלות הענינים המתוארת לעיל מעוררת מספר שאלות עקרוניות באשר להתנהלותה של הועדה המקומית במקרה דנן, אשר מצאנו לנכון להתייחס אליהן טרם הדיון בערר לגופו. נוסיף בענין זה כי כאשר הועדה המקומית מחליטה לקיים דיון חוזר בהחלטה שזו קיבלה, עליה לנמק את הסיבה לקיום הדיון החוזר ולפרט את הסיבות אשר הביאו אותה לעשות כן. חובה זו נובעת מחובת ההנמקה הכללית החלה על הועדה המקומית לנמק את החלטותיה כדברי כבוד השופט מודריק בה"פ ת"א 222/94 מעוז אביב נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ת"א כי "מקובל שהועדה המחוזית מחוייבת לנמק החלטותיה וכי ההקפדה על קיום חובה זו נחוצה כדי לשמור על זכויותיו של האזרח ולקיים את הסדר הציבורי התקין". לחובה זו יש לדעתנו משנה תוקף במקרה בו הגוף התכנוני מחליט לקיים דיון חוזר בהחלטה שהוא קיבל, ולדעתנו חלה במקרה כזה חובת הנמקה מוגברת על הועדה המקומית. פרוט הנימוק אשר הביא להחלטה לקיים את הדיון החוזר בפרוטוקול הדיון או בגוף ההחלטה יבטיח כי זה יתקיים רק במקרים מתאימים ומוצדקים, הדבר יאפשר ביקורת על ההחלטה וימנע פגיעה באמון הציבור במוסדות התכנון. במקרה הנדון לפנינו אין בפרוטוקול הדיון כל נימוק מדוע הועדה המקומית החליטה לדון מחדש בהחלטתה לתת לעורר את ההיתר לבניית המעלית בתנאים. נימוק למהלך זה גם לא הובא בפנינו במהלך הדיון, למעט אמירה כללית ובלתי ברורה בתגובת הועדה המקומית לערר לפיה "במקרים יוצאי דופן, כבמקרה הזה, בו הועדה ונציגיה מבקשים לבדוק שוב החלטת קודמות, עקב ספק סביר כי בדיקה חוזרת יכולה לשנות את ההחלטה, הרי שאין מניעה שתתבצע בדיקה כזו". אמירה זו אין בה כמובן משום נימוק של ממש לקיום דיון חוזר בעניננו. משלא הובא בפנינו כל נימוק מניח את הדעת לקיום הדיון החוזר, אין לנו אלא לקבוע כי לא היה מקום לקיומו. בשולי הדברים נציין, כי האמור לעיל אינו חל כאשר מדובר בדיון חוזר במליאת הועדה המקומית, המתקיים על פי בקשת חבר הועדה המקומית לפי סעיף 18 (ז) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965, עליו חלים הוראות תקנות התכנון והבנייה (סדר הדיון בקיום דיון חוזר במוסד תכנון) התשס"ג- 2003, שכן במקרה כזה הדיון החוזר אינו מתקיים באותו פורום- אלא בפורום רחב יותר, ובהתאם להוראות החוק ולפיכך אין חובה לנמק מדוע מתקיים דיון חוזר זה. ההרכב הנדרש ב"סיור במקום" במקרה הנדון החליטה הועדה המקומית לאחר קבלת ההחלטה הראשונה מיום 13.11.05, לקיים ביקור במקום. כאמור, הביקור במקום התבצע על ידי חבר ועדה אחד בלבד. על פי דברי נציגת הועדה המקומית, הועדה שינתה את החלטתה הראשונה, לאשר את מתן היתר הבנייה, על בסיס התרשמותו של ראש העירייה מביקורו במקום, אותו הוא מסר לועדה המקומית, כי "היקף העבודות ומורכבותן אינן מצדיקות פגיעה ברכוש המשותף, ובמילים אחרות, מהלך ביצוע העבודות הנדרשות היו אמורים לדעת יו"ר הועדה לגרום למטרד קשה למשיבים ופגיעה בחצר המשותפת". אנו בדעה כי מקרה זה הינו דוגמא בו הביקור בשטח היה צריך להתבצע על ידי יותר מחבר ועדה אחת. אין ספק כי השאלה אם מידת הפגיעה ברכוש המשותף מוצדקת לשם הקמת מעלית שתשרת דירה אחת בלבד או אם מהלך ביצוע העבודות הנדרשות תגרומנה למטרד קשה למשיבים, הינן שאלות של התרשמות סובייקטיבית, ולפיכך, סיור זה היה צריך להתבצע על ידי שני חברי ועדה לפחות. התקנת מעלית בבנין קיים כמתואר לעיל, בשל מיקומו של הבית המשותף הנדון, מפלס הכניסה לדירת העורר מצוי בגובה של כ- 11 מ' מעל למפלס הרחוב- גובה של דירה המצויה לערך בקומה הרביעית מעל לקומה מפולשת בבנין הבנוי במפלס הרחוב. על אף העובדה כי במקרה דנן המעלית תשרת את העורר בלבד, הרי שאם העורר מוכן להשקיע את ההוצאה הכספית הכרוכה בבניית המעלית (ובמקרה דנן מדובר בהשקעה גדולה יחסית) על מנת לאפשר מגורים נוחים בדירתו, הרי שהדבר מתיישב עם האינטרס התיכנוני והציבורי המפורט לעיל- להקים מעליות בבניני מגורים קיימים. כאן המקום לציין כי המעלית המבוקשת על ידי העורר בנויה באופן שתתאפשר כניסה ממנה, בעתיד, גם לדירת המשיב- אם יחפוץ בכך, בדרך של פתיחת פתח בקיר ביתו אל פיר המעלית אשר ייבנה בצמוד לקיר החיצוני של דירתו. הנימוק לאי אישור הבקשה להיתר על ידי הועדה המקומית כאמור, החלטת הועדה המקומית, בהחלטתה השניה מיום 18.6.06 לדחות את הבקשה להיתר בנייה נומקה בכך כי: "לסרב לבקשה מהנימוק שבניית מעלית במקום המבוקש עלולה לגרום לנזק בלתי הפיך לחצר הבנין" הועדה המקומית לא נימקה מה הוא אותו "נזק בלתי הפיך" אשר עלול להיגרם לחצר הבנין אם תיבנה המעלית המבוקשת. בתגובת הועדה המקומית לערר נטען, כי סירוב הועדה המקומית נבע מהעובדה כי בניית המעלית, אשר מצריכה חפירה בכל המרווח הצדדי, תשנה את פני החצר לגמרי באופן שלא ניתן יהיה לשקמה. כאמור, במהלך הדיון טענה הועדה המקומית דברים אחרים- כי התרשמות ראש העיר בסיורו במקום היתה כי היקף הפגיעה ברכוש המשותף אינו מוצדק לנוכח העובדה כי המעלית תשרת רק דייר אחד- את המערער. ועדת הערר ביקרה אף היא במקום. על בסיס עיון בתוכניות והתרשמותנו מביקורנו במקום, אנו דוחים נימוקים אלה של הועדה המקומית. השינוי המהותי היחיד אשר ייגרם ברכוש המשותף הוא- שינוי מהלך המדרגות העולות מהרחוב אל מפלס הכניסה בבנין, על ידי הזזתם דרומה, כדי לפנות מקום לפתח המנהרה שתוביל את המעלית. על פי התרשמותנו, באזור החצר המשותפת בו יקום פיר המעלית, במרווח הבניה הצפוני של הבנין, לא נעשה היום כל שימוש ממשי, ומדובר בחלק בלתי מטופח ובלתי מגונן. לא זו אף זו, הקמת המעלית במקום לא תגרום לדעתנו לשום נזק לחצר הבנין, ולפגיעה חזותית מזערית. העובדה כי יש לעקור עץ (ויתכן - מספר עצים) ומספר שיחים לשם הקמת המעלית- אין בה כדי להצדיק את אי הקמתה, מה גם שהעורר מתחייב להחזיר את המצב הגינון הקיים לקדמותו, ככל הניתן לרבות - נטיעה מחדש של העצים. לסיכום: על פי התרשמותנו מהביקור במקום ועיון בתוכניות הבנייה שהוצגו בפנינו, בניית המעלית לא תגרום לפגיעה מהותית ברכוש המשותף ובחצר הבית המשותף, וכן לא מצאנו כל בסיס לקביעת הועדה המקומית כי עלול להגרם נזק בלתי הפיך לחצר הבית המשותף. גם העובדה כי שני שליש מבעלי הדירות בבית המשותף הסכימו להקמת המעלית, תוך ידיעת השינויים הנדרשים ברכוש המשותף לשם הקמת המעלית (לרבות הפגיעה בגינון), מחלישה מאוד את הנימוק של הועדה המקומית, אשר שמה עצמה כמגן על החצר המשותפת מקום בו הרוב הדרוש על פי סעיף 59 ו. לחוק המקרקעין התשכ"ט- 1969 הסכים לפגיעה הבלתי משמעותית ברכוש המשותף. טענתו של המשיב כי העורר יכול להשתמש במעלית אשר הוקמה בצד הדרומי של המגרש, והמשרתת את האגף השני של הבית המשותף, אין בה כל ממש. מעלית זו בנויה במקום שאין בו כל תועלת לעורר, ואין כל דרך טכנית לעשות שימוש במעלית זו לשם כניסה לדירת העורר. לנוכח כל האמור לעיל אנו מקבלים את הערר ומבטלים את החלטת הועדה המקומית לסרב למתן ההיתר המבוקש. הועדה המקומית תוציא לעורר את היתר הבנייה המבוקש, בתנאים כדלקמן: המצאת תוכנית אשר תציג את אופן העתקת מערכות המים והביוב הקיימות בסמוך למקום בו העורר מתכנן למקם את הכניסה למנהרה. קבלת חוות דעת הנדסית קונסטרוקטיבית לענין עמידות קיר התמך של המגרש הגובל מצפון, במצב בו יוסר מילוי האדמה הקיים היום, לרבות- חוות דעת מה הן העבודות הקונסטרוקטיביות אותן יש לבצע לשם תמיכה ו/או חיזוק קיר זה- במידת הצורך. תיכנון המעלית יתבצע באופן שמבחינה טכנית ניתן יהיה לבצע בעתיד תחנת עצירה גם בקומה הראשונה. קבלת התחייבות העורר להחזרת העצים אותם יש לעקור למקומם, או למקום קרוב ככל הניתן, בגמר עבודות הבנייה, וקבלת ערבויות מתאימות, לפי שיקול דעת הועדה המקומית לקיומו של סעיף זה. התחייבות העורר בדבר השלמת בניית מהלך המדרגות תוך 45 ימים ממועד הריסתם, ובתקופה זו, הכשרת עלייה חלופית סבירה ובטיחותית, המתאימה לאנשים מבוגרים, למפלס הכניסה. בתים משותפיםמעליתמקרקעין