היתר לשימוש חורג להפעלת משרד לסוכנות ביטוח ולרואה חשבון בדירת קרקע המשרד האמור קיים במקום 16 שנה. המדובר בקומת קרקע אשר הכניסה אליה הינה משביל צדדי. באותו מפלס קיימת דירת קרקע נוספת, המשמשת למגורים. בפתח הדיון ביקשנו מנציג הועדה המקומית להציג בפניניו את ההצדקה התיכנונית להתרת שימוש של משרד בנכס המיועד למגורים שהרי, לפי מיטב ידיעתנו, אין באיזור הנדון מחסור במשרדים במקומות המיועדים לכך על פי התוכניות החלות במקום. ב"כ הועדה המקומית השיב לנו בהגינותו הרבה כי "אני אינני יכול להצביע על הצדקה תיכנונית לאשר שימוש חורג ממגורים למשרדים במקרה זה כיוון שקיימים משרדים פנויים ברמת גן". כמו כן מסר לנו נציג הועדה המקומית, כי אין כל מניעה כי הדירה נשוא הבקשה להיתר בנייה תשמש למגורים, והראייה- בדירה המקבילה, באותו מפלס, מתגוררת כאמור משפחה. עם זאת, מסר לנו נציג הועדה המקומית כי קיימת ברמת גן מדיניות של "עירוב שימושים" והתרתם בדרך של שימוש חורג. ועדה זו כבר קבעה מספר פעמים, כי על מנת שמוסד תיכנון יאשר שימוש חורג מתוכנית, חייבת להיות לכך הצדקה תיכנונית. אם הצדקה כזו אינה קיימת, אין להתיר שימוש אשר נוגד את השימוש הקבוע בתוכנית החלה במקום, גם אם כלל אין מתנגדים לבקשה להיתר לשימוש חורג או אף אם אין ממש בהתנגדויות אלה. כך כבר קבענו בערר (ת"א) 5116/07 דגני ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב () כי : " רבות נכתב בפסיקה על השימוש בכלי התיכנוני של התרת שימוש חורג, ובעיקר, לענין התרת שימוש חורג מתוכנית (להבדיל משימוש חורג מהיתר). כך לדוגמא ביקר ביהמ"ש בבג"צ 235/76 בנייני קדמת לוד (1993) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה לוד פד"י לא(1) 579 את המדיניות הרווחת בועדות מקומיות מסוימות של מתן היתרים לשימושים חורגים ומתן הקלות בקלות רבה וכדבר שבשגרה: "אם מותר להעיר הערה אפיקורסית, נראה לנו כי במציאות שלנו שורש הרע הוא בעצם הסמכות לתת הקלה או להתיר שימוש חורג על-ידי גוף כל-שהוא, כי לא אחת הופכת ההקלה לתקלה והחריגה למפגע. תכנית קיימת, עד שהיא מקבלת תוקף עוברת הליך המורכב משלבים שונים, היינו: הכנה, הפקדה, פרסום, התנגדויות, הכרעה, עררים, וכו'. שלבים אלה נקבעו כדי להבטיח דיון עניני בתכנית על-ידי רשויות התכנון השונות והכרעה שקולה על-ידן, לאחר שמיעת גורמים פרטיים וציבוריים שיש להם ענין בה או העלולים להיפגע על-ידה. פירושה האמיתי של הקלה הוא התרת סטיה מתכנית קיימת שבעצם מהווה שינוי התכנית במידת ההקלה הניתנת. הוא הדין לגבי התרת שימוש חורג, שאינו קיים בעת שתכנית מקבלת תוקף. אם השימוש החורג בעת שתכנית מקבלת תוקף כבר קיים, אין ברירה אלא להשאירו בעינו. אבל למה יקום שימוש חדש כזה שלא בדרך הרגילה של תיקון התכנית? הקלות היחסית שבה אפשר להשיג, לפי המצב החוקי הקיים, הקלה או שימוש חורג, בהשוואה לעריכת שינוי תכנית לפי כל הדקדוקים והמצוות, קשה להלום אותה עם הצורך לקיים סדר תקין בענין זה של תכנון ובניה, שהוא כה חיוני וקובע את איכות החיים והסביבה. לדבר זה חשיבות עליונה בריכוזים העירוניים, שבלאו הכי הם מאוכלסים אצלנו בצפיפות רבה ולפעמים - בתנאי האקלים שלנו - עד כדי מחנק ממש. לפיכך, מן הראוי לעיין מחדש במדיניות ההקלות והשימושים החורגים למיניהם ולשקול אם אין להכניס גם אותם במסגרת הכללית הרגילה של שינוי תכנית. איננו מתעלמים מכך ששינוי כזה במדיניות עלול להשהות את מתן ההקלות והתרת השימושים החורגים ולהקטין את מספרם. מאידך, יבטיח הדבר שיקול זהיר ומעמיק יותר בכל בקשה כזאת מצד הרשויות המוסמכות בתחום זה ולא נהיה עדים לפחות למקרים מסוג זה שנתקלנו בו כאן." מאידך קיימת פסיקה מאזנת, כך לדוגמא נאמר בעת"מ (ח"י) 1324/05 הלנה קוטליאר נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה () כי: מנגד אין לומר כי על הוועדה להימנע ממתן היתרים לשימוש חורג כלל ועיקר. האפשרות ליתן היתר לשימוש חורג מאפשרת גמישות ביישומה של התכנית, אלא שיש להקפיד כי גמישות זו תינקט במקרים המתאימים. כך נאמר בע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ' הועדה המיוחדת פ"ד נא(2), 825: "ניסיון החיים מלמד, כי לא תמיד ניתן לצפות מראש את כל האפשרויות. הטעמים לכך עשויים להיות מגוונים. הם עשויים להיות נעוצים במגבלות האנושיות בצפייה מראש של כל התפתחות או תרחיש אפשריים. הם עשויים להיות נעוצים בשינוי מהותי בנסיבות שלא ניתן היה לצפותו מראש. הם נעוצים גם באפשרות שיתעוררו מקרים פרטיים מיוחדים, אשר הכלל הקשיח שנקבע אינו מתחשב בהם... האפשרות ליתן הקלות מאפשרת להתחשב במציאות זו. היא מאפשרת גמישות. היא מאפשרת התאמה של ההחלטה האינדיווידואלית בעניין פלוני למציאות המשתנה. היא מקנה לרשות אפשרות להתיר, מקום בו הדבר מתחייב ואפשרי, סטייה מן התכנית הקיימת" (בעמ' 865-866 וראה האסמכתאות שם)." על המגבלות אשר על מוסדות התכנון לכוף על עצמם בעת החלטה בעניין שימושים חורגים, הרחיב בית המשפט העליון בע"א 5927/98 גאן בחוס נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ואח', פ"ד נז(5) 752, בעמ' 762-763: "... ההליך התכנוני והמשפט אינם רואים בעין יפה הרחבת החריגות מתכנית. אלה נחזות לא אחת כרע הכרחי, אולם הנטייה המובהקת היא להיזקק להן בצמצום כדי שלא יהיו אמצעי העוקף את הצורך בהכנת תכניות חדשות ובתיקון תכניות קיימות (ש' רויטל דיני התכנון והבניה [7], בעמ' 472א, בג"ץ 235/76 בניני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה [3], בעמ' 584-583). במסגרת המגמה לצמצם את החריגות המותרות מהתכניות שולבה ההוראה בדבר הגבלת משך הזמן של ההיתר לשימוש חורג" אנו בדעה כי הסינטזה הנכונה בין הדעות השונות אשר הובעו בפסיקה לענין שימוש בכלי התיכנוני של התרת שימוש חורג מתוכנית היא , כי על רשויות התיכנון להשתכנע כי קיימת הצדקה תיכנונית להתרת השימוש החורג מזה הקבוע בתוכנית החלה במקום. כך בעת"מ 1303/01 חיים מסורי נ' ועדת ערר מחוזית מחוז המרכז : " הוועדה (הכוונה לועדת הערר המחוזית ו.ע.ת.א) לא מצאה הצדקה תכנונית לאשר את השימוש החורג המבוקש ביישוב, שלפי התרשמות הוועדה הינו בעל אופי כפרי, גם אם קיימים בו שימושים לא חקלאיים כאלה או אחרים.......... משנמצא כי אין הצדקה תכנונית לשימוש החורג המבוקש, הייתה ועדת הערר רשאית לקבל את הערר ולבטל את החלטת הוועדה המקומית." הצדקה תכנונית כזו יכולה להיות נעוצה בצורך לאפשר שימוש שהוא נחוץ באזור המבוקש ושאין לו פתרון מניח את הדעת בתוכנית החלה במקום, כאשר הדוגמא הנפוצה למצב זה היא התרת הפעלת גני ילדים באזורי מגורים. ההצדקה התכנונית יכולה להיות נעוצה בשינוי באופי האזור, שינוי אשר הביא למצב שבו השימושים הקבועים בתוכנית החלה חדלו להיות רלוונטיים. גם בקשה לשימוש חורג לתקופת המעבר הדרושה לשם השלמת ההליכים התכנוניים הנחוצים לשם שינוי היעוד הקבוע בתוכנית יכול להיחשב לדעתנו להצדקה תכנונית כאמור, כאשר קיים הגיון תיכנוני בייזום שינוי היעוד בתוכנית. יכולים ויהיו טעמים תכנוניים נוספים על הדוגמאות דלעיל אשר יצדיקו התרת שימוש חורג מתוכנית, ובתנאי כי השימוש המבוקש אינו משנה את אופי הסביבה הקרובה, שכן אז יהיה מדובר בסטייה ניכרת ולא יהיה ניתן לאשר את הבקשה. לפיכך, על מבקש ההיתר לשימוש חורג לשכנע את הועדה המקומית, או את ועדת הערר הבאה בנעליה, כי קיימת הצדקה תכנונית במקרה הנדון בפניה להתרת השימוש החורג. כאן המקום לציין כי לדעתנו העובדה לבדה כי בשימוש ביעוד החורג מהתוכנית החלה במקום ניתן להפיק תשואה גבוהה יותר מנכס לעומת זו שתתקבל מניצולו ליעוד המותר על פי התוכנית , אין לראות משום הצדקה תכנונית להתרת השימוש החורג. נדגיש כי קיומו של נימוק תיכנוני להתרת שימוש חורג אינו סוף פסוק שכן, על הועדה המקומית לבדוק גם אם אין בהתרת השימוש החורג משום סטייה ניכרת מהתוכנית החלה במקום וכן עליה לשקול את המפגעים אשר השימוש החורג עלול לגרום למתנגדים לבקשה, ככל שקיימים כאלה. טעמים אלה עשויים למנוע בסופו של דבר מתן היתר לשימוש חורג . " ומן הכלל אל הפרט במקרה הנדון מדובר בבניין מגורים ובדירת מגורים, כאשר כאמור לא הובא בפנינו כל נימוק מדוע דירה זו לא תשמש לייעודה- קרי למגורים, ומדוע קיימת הצדקה תיכנונית להתיר לעשות בה שימוש חורג לצורך משרד. טענת המשיבה, כי נוכחות המשרד בבניין מעניק "ערך מוסף" לבניין כולו שכן היא דואגת לתחזק את הגינה ואת הרכוש המשותף בבניין, אינה יכולה להוות הצדקה לאישור השימוש החורג במקום. יתכן אומנם כי הרכוש המשותף בבניין הנדון לא היה עד היום ברמת תחזוקה גבוהה בשל ההרכב האנושי המבוגר של הבניין, אך כפי שמציינת המשיבה עצמה, לאחרונה נכנסו לבניין אנשים צעירים, ויש לקוות כי תחזוקה וטיפוח הרכוש המשותף יהיה חשוב להם. לנוכח האמור אנו מקבלים את הערר ומבטלים את החלטת הועדה המקומית לתת היתר לשימוש חורג במקום.מיסיםשימוש חורגרואה חשבון