לפי איזה רחוב יש לקבוע את רוחב זכות הדרך של הרחוב בו גובל המגרש לצורך הפעלת הוראות התוכנית ? האם "הרחוב הקובע" הוא רחוב קריניצי, אשר רוחבו כאמור יותר מ- 12 מ', שאז מותר לועדה המקומית לאשר את תוספת שתי הקומות ללא הליכי הקלה (וכך נהגה הועדה המקומית), או שמא "הרחוב הקובע" הוא רחוב האשל, אשר זכות הדרך בו הוא פחות מ- 10 מ', שאז יש צורך באישור הקלה לשם אישור תוספת שתי הקומות. הועדה המקומית טוענת כי זו נוהגת לקבוע את סיווגו של מגרש פינתי לעניין השאלה האם הוא גובל ברחוב שזכות הדרך שלו מעל או מתחת ל- 12 מ' לפי רוחבו של הרחוב הרחב ביותר מבין שני הרחובות בו גובל המגרש, ובמקרה הנדון, לפי רוחבו של רחוב קריניצי. הועדה המקומית לא ידעה לנמק נוהג זה . העוררת טוענת כי כאשר המגרש הינו מלבני (כמו במקרה הנדון), יש לקבוע את רוחב הרחוב הקובע לפי השאלה באיזה רחוב גובלת הצלע הארוכה של המגרש, שכן במקרה כזה, החלק הארי של הבניין שייבנה יפנה לכיוון רחוב זה. לפיכך טוענת העוררת כי במקרה שלנו "הרחוב הקובע" הוא רחוב האשל, שבו זכות הדרך קטן מ- 10 מ' ולכן לטענתה היה צורך בפרסום ובאישור הקלה לשם אישור תוספת שתי קומות לבניין נשוא ערר זה. לאחר ששקלנו את מכלול הטענות והשיקולים התיכנוניים והפרשניים, החלטנו לאמץ את עמדת הועדה המקומית. ודאות תכנונית בפרשנות תוכנית ההגיון התכנוני העומד מאחורי ההוראה בתוכנית הקובעת כי במקרה שבו רוחב זכות הדרך קטן מ- 12 מ' יש צורך באישור הקלה לשם אישור תוספת שתי קומות הוא, כי ככל שהרחוב צר יותר, יש להקדיש תשומת לב רבה יותר לעניין גובה הבניינים הגובלים ברחוב. בניית בניינים גבוהים ברחוב צר, עשויה לגרום לתחושת מועקה, מחנק ואי נוחות להולכים ברחוב. לפיכך יש לבדוק בכל מקרה ומקרה, מה הגובה הסביר שניתן להתיר בהתחשב ברוחב הרחוב והבינוי המצוי מהעבר השני של הרחוב. מנימוק זה קבעה לדעתנו התוכנית כי בכל מקרה שבו הרחוב נשוא התוכנית צר יותר מ- 12 מ' יש צורך בבדיקה פרטנית האם במקרה הנדון יהיה זה נכון מבחינה תכנונית להתיר את תוספת הקומות, וזאת תוך שמיעת התנגדויות אלה הטוענים שהם עשויים להפגע מהתוספת. על פי תכלית זו של התוכנית היה נכון לכאורה לקבוע את מעמדו של כל מגרש לעניין קביעת זכות הדרך הרלוונטית על פי השאלה, באיזה רחוב גובלת עיקר ה"מסה" של הבניין שייבנה במגרש הפינתי. אם עיקר "מסת" הבנייה פונה לרחוב הרחב, כי אז יש להתיר את תוספת הבנייה לפי סעיף 8ב. לתוכנית ואם עיקר ה"מסה" פונה לרחוב שרוחב זכות הדרך בו קטנה מ- 12 מ', כי אז יש לפרסם ולאשר הקלה לשם תוספת שתי הקומות. החסרון של דרך קביעה זו של "הרחוב הקובע" הוא, שהדבר פוגע בודאות התכנונית. קביעת "הרחוב הקובע" בכל מגרש לפי בחינת השאלה באיזה רחוב גובלת עיקר "מסת" הבינוי, מותירה את השאלה מה הם זכויות הבנייה בכל מגרש לשלב התיכנון ולשיקול דעת רחב של הועדה המקומית. אחד העקרונות אותם יש לדעתנו להביא בחשבון השיקולים בפרשנות תוכנית הינה, כי הפרשנות תעניק, ככל הניתן, ודאות תכנונית, כך שהמעיין בהוראות התוכנית החלה על מגרש, יוכל לדעת מה הן הזכויות, המגבלות והוראות הבנייה במקום. לצערנו, תקנוני תוכניות בניין עיר אינן מנוסחות תמיד בצורה ברורה וחד משמעית, כך שיש להסתייע לא פעם בכללי הפרשנות שנקבעו בפסיקה על מנת לפרש את הוראות התקנון של התוכנית. מצב דברים זה כמובן אינו אידיאלי, ויש בו כדי לפגוע בודאות התכנונית. יש לקוות כי ההנחיות למבנה אחיד לתוכניות מתאר מקומיות ומפורטות (מבא"ת 2006) יביאו לשיפור נושא זה. למצב דברים זה אין לדעתנו להוסיף פרשנות אשר תגדיל עוד יותר את חוסר הודאות התכנונית. לפיכך, כל עוד הפרשנות אשר מוסיפה ודאות תכנונית אינה פוגעת בתכלית הוראות התקנון, וזו מתיישבת עם יתר כללי הפרשנות, יש להעדיף את הפרשנות המעניקה ודאות תכנונית. כך במקרה שלנו, אומנם היה עדיף לו התוכנית היתה קובעת לפי איזה רחוב יש לקבוע את רוחב זכות הדרך כאשר מדובר במגרש פינתי, ואולם משלא נעשה, רצוי לקבוע עקרון ברור וחד משמעי כיצד יש לנהוג לפי התוכנית במקרה שכזה. מבחינה תכנונית, כאשר מדובר במגרש פינתי, תחושת המועקה, המחנק ואי הנוחות ברחוב הצר הנגרמת כתוצאה מבינוי גבוה פחותה באופן משמעותי משל אלה במרכזו של הרחוב, בשל היות הבניין הפינתי פתוח כלפי הצומת והרחוב הרחב יותר. בנוסף, קביעה ש"הרחוב הקובע" לעניין התוכנית יהיה הרחוב הצר עשוי להביא לתוצאה לפיה באותם מקרים שבהם הועדה המקומית לא תאשר את ההקלה לתוספת שתי קומות, יתקבל ברחוב הרחב בניין אשר יהיה נמוך מיתר הבניינים באותו רחוב, שהינו בדרך כלל רחוב מרכזי יותר. דבר זה יביא ל"שבירת הקו" של גובה הבנייה ברחוב הרחב, תוצאה שאינה רצויה מבחינה תכנונית. לכל אלה יש להוסיף את השיקול, כי במקרה של ספק פרשני בפרוש של תוכנית, יש לדעתנו לתת את הפרשנות המיטיבה/מקלה עם בעל המקרקעין, כל עוד פרשנות זו אינה פוגעת בתכלית ההוראה התכנונית ובעקרונות הפרשנות המחייבים. לנוכח כל הנימוקים האמורים הגענו למסקנה, כי במקרה בו מדובר במגרש פינתי יש לקבוע את רוחב "הרחוב הקובע" לעניין תוכנית רג/מק/340/ג/11 לפי הרחוב הרחב ביותר בו גובל המגרש, ובמקרה דנן, לפי רחוב קרינצי. כפועל יוצא, אין לעוררת זכות ערר לעניין תוספת שתי הקומות שכן, המדובר בבנייה המותרת על פי התוכנית החלה במקום. עוד טוענת העוררת נגד מספר יחידות הדיור שאושרו בבניין נשוא הערר, ותוספת שתי יחידות דיור בהקלה, ובעיקר לעניין מצוקת החנייה אשר תיווצר כתוצאה מתוספת יחידות הדיור. במקרה הנדון נוספו שתי דירות כתוצאה מהריסות שתי יחידות דיור קיימות, כך שדירות אלה מגיעות למבקשי ההיתר על פי הוראות התוכניות החלות במקום. לפיכך יכולה העוררת לערור רק על תוספת שתי יחידות הדיור בהקלה. שתי יחידות דיור אלה אינן גורמות לדעתנו לתוספת חנייה משמעותית באזור ולפיכך לא מצאנו כל נימוק של ממש לסרב להקלה זו. לנוכח האמור אנו דוחים את הערר. תוכנית בניהבניהקרקעות