הנמכת מפלס כניסה ותקרת מרתף שלא יבלוט מעל הקרקע בשל שיפועי טופוגרפיה העורר הינו הבעלים של מגרש המצוי בגוש 6021 חלקה 98 (להלן:" מגרש העורר"). המגרש הינו פינתי, כך שחזית אחת של המגרש גובלת ברחוב התומר וחזית אחת גובלת ברחוב השיטה. בצד הדרום מזרחי גובל המגרש בחלק מהמגרש השייך למשיב מס' 2 (להלן: "המשיב" ו "מגרש המשיב" בהתאמה) המצוי בגוש 6021 חלקה 100. מגרש העותר הינו בעל שיפוע באופן שהחזית הגובלת ברחוב התומר גבוהה בכ- 2 מטר מגובה החזית הצדדית הגובלת עם מגרש המשיב . העורר הגיש לועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון (להלן : "הועדה המקומית") בקשה להיתר בנייה להריסת הבית הקיים והקמת מבנה מגורים צמוד קרקע בן שתי קומות + קומת גג שבה דירת גג + מרתף, ובסה"כ 5 יחידות דיור. העורר הגיש לועדה המקומית בקשה לשורה של הקלות אשר ביחס לחלק מהן התנגד המשיב. ערר זה נסוב על החלטת ועדת המשנה לתכנון ובנייה מיום 26.12.06, המפנה להחלטת הועדה מיום 4.4.06 הקובעת כי: "יש להנמיך את מפלס הכניסה ותקרת המרתף כך שהמרתף לא יבלוט מעל הקרקע (בשל שיפועי טופוגרפיה) בהתאמה לרחוב השיטה." לנוכח שיפוע מגרש העורר , התאמת מפלס ה- 0.00 לרחוב השיטה משמעה- השוואת גובה מגרש העורר עם הגובה של מגרש המשיב (לכאורה) מחד, אך הנמכת גובה המגרש בחזית הגובלת ברחוב התומר בכשני מטר ביחס לאותו רחוב. כאן המקום לציין, כי הגורמים המקצועיים של הועדה המקומית לתכנון ובנייה המליצו במספר הזדמנויות כי מפלס ה- 0.00 הקובע יהיה דווקא זה של רחוב התומר. כך, בהערות בדיקת בקשת העורר אשר הונח בפני ועדת המשנה בישיבתה מיום 4.4.06 נאמר: "להתאים מפלס 0.00 = 38.65 מ' " שהוא גובה המפלס של רחוב התומר. וכן, בעקבות החלטת ועדת המשנה מיום 4.4.06 כפי שהובאה לעיל (המחייבת את התאמת מפלס ה- 0.00 לרחוב השיטה) קבעה רשות הרישוי בישיבתה מיום 24.10.06 כי : "1. להביא את התיק לדיון חוזר בוועדה ולציין כי בבדיקה שערכנו, לא ניתן מבחינה תכנונית לפעול על פי החלטת הוועדה ובמיוחד על פי סעיף 1 א' לעניין הנמכת מפלס הכניסה. 2. בנוסף בנייה בהתאם להחלטה תחייב את המתכננים להנמיך את מפלס הכניסה בשיעור של כ- 2 מ' מתחת למפלס רחוב התומר." דהיינו, ועדת הרישוי הייתה בדעה, כי ההחלטה מיום 4.4.06 הינה בעייתית- תוך שזו הצביעה על כך כי החלטה זו תחייב את הנמכת מפלס הכניסה (ככל שזה יהיה מרחוב התומר) בכ- 2 מטר. הבקשה נדונה פעם נוספת בישיבת ועדת המשנה לתכנון ובנייה מיום 26.12.06. ב"הערות הבדיקה" נאמר שוב "להתאים מפלס ה- 0.00 = 38.65". וכן, בהמלצות מהנדס הועדה נאמר : " יש להתאים מפלס כניסה ל 38.40 + " ולמרות כל אלה קבעה ועדת המשנה לתכנון ובנייה באותה ישיבה: "לאשר הבקשה בהתאם להחלטת הוועדה מתאריך 4.4.05" דהיינו, הוועדה חזרה למעשה על החלטתה, בין היתר, כי מפלס ה- 0.00 של מגרש העותר יהיה לפי רחוב השיטה. על החלטה זו הוגש ערר זה. סמכות ועדת הערר לדון בערר בפתח הדיון טען ב"כ המשיב טענה אשר לא בא זכרה בתשובתו לערר, לפיה אין לועדת הערר סמכות לדון בערר זה שכן לטענתו, זכות הערר לועדת הערר לפי סעיף 152 (א) (1) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965 עומדת רק למי שבקשתו להיתר בנייה סורבה על ידי הועדה המקומית, ואולם, לטענתו, משהועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר בשינויים או בתנאים, הרי שלא עומדת למבקש ההיתר זכות ערר על החלטה זו, שכן לטענתו במקרה כזה הועדה לא סירבה לתת את היתר הבנייה. האף שטענה זו כאמור לא נטענה בתשובת המשיב לערר, החליטה הועדה להתיר אותה בשל העובדה כי המדובר בטענה המכוונת נגד עצם סמכותה המהותית של ועדת הערר לדון בערר. אין אנו מקבלים את טענת ב"כ המשיב. לדעתנו, יש לראות במקרה בו ועדת הערר קיבלה החלטה לתת היתר בנייה בשינויים או בתנאים, בין שאלה אלה משנים מרכיב בבקשה המקורית שהוגשה ובין שהועדה הוסיפה תנאי נוסף להיתר, משום סירוב לתת את ההיתר שנתבקש. סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965 קובע : "הרואה עצמו נפגע מהחלטה של ועדה מקומית או של רשות רישוי מקומית לסרב לתת היתר לפי פרק זה או לדחות התנגדות לפי סעיף 149(3) רשאי לערור בפני ועדת הערר תוך שלושים ימים מיום שהומצאה לו ההחלטה בדבר הסירוב או הדחיה." לדעתנו, המונח "לסרב לתת היתר" המופיע בסעיף המסמיך משמעו, סירוב לתת את ההיתר אותו ביקש מבקש ההיתר. סירוב זה עשוי לבא לידי ביטוי בהחלטה של הועדה המקומית בה היא דוחה את הבקשה לקבלת היתר הבנייה המבוקש, ויכול זה לבא לידי ביטוי בהחלטה לתת את ההיתר בשינויים או בתנאים.הוראות שינוי או תנאים אלה עשויים לעיתים לשנות באופן מהותי את ההיתר שאושר לעומת זה שנתבקש, או להוסיף עליו תנאי שמבקש ההיתר אינו מוכן להשלים עימו. במקרים אלה אין ספק כי הבקשה אותה הגיש מבקש ההיתר, כפי שזו, סורבה. אם תתקבל פרשנותו של המשיב, הרי שבמקרה זה אין בידי העורר החולק על השינוי או התנאי שנקבעו על ידי הועדה המקומית והמסרב לקבלם, אלא לפנות בעתירה מנהלית לבית המשפט על מנת לתקוף את הוראת השינוי או התנאי שנקבעו על ידי הועדה המקומית. אין ספק כי לא לכך התכוון המחוקק בסעיף 152 (א) (1). הדבר יביא להצפת בתי המשפט בעתירות מנהליות, אשר ימצאו עצמם עוסקים בבחינת סבירות וחוקיות הוראות שינוי ותנאים, לעיתים קרובות תיכנוניים, שהוספו על ידי הועדה המקומית בהחלטתה לאשר את הבקשה להיתר בנייה. לא זו אף זו. גישתו הפרשנית המצמצמת של העורר תביא למצבים אבסורדיים בהם ניסוח שונה של אותה החלטה על ידי הועדה המקומית תביא לתוצאות שונות בתכלית באשר לדרך תקיפת ההחלטה. כך לדוגמה, אם לדעת הועדה המקומית לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר בנייה כפי שזו הוגשה משום שלדעתה זו חורגת ממספר הקומות המותר על פי התוכנית שחלה, הרי שאם הועדה תקבל החלטה לסרב לתת את ההיתר בשל אי התאמה זו, תעמוד למבקש ההיתר לכל הדעות הזכות לערור על הסירוב לועדת הערר. ואולם, אם הועדה תחליט במקרה זה לאשר את הבקשה להיתר הבנייה בתנאי כי תופחת קומה אחת, כי אז יהיה על מבקש ההיתר לתקוף החלטה זו בבית המשפט בעתירה מינהלית, האף שבמהות שתי ההחלטות זהות. פרשנות זו של המונח " לסרב לתת היתר " מתיישבת גם עם מגמת הפסיקה להרחיב את סמכות ועדות הערר בדרך של מתן פרשנות מרחיבה לסעיפי ההסמכה של ועדות ערר בכלל, ולועדת הערר לפי סעיף 152(א)(1) לחוק התכנון והבנייה התשכה - 1965 בפרט. ראה לענין זה עת"מ 1287/04 דריה בלדינגר נ' ועדת תכנון ובנייה ואח' (דינים מחוזי לד' (8) 549. כאן המקום לציין כי מעת"מ (ת"א) 1111/03 שלמה לב עמי ואח' נ' ועדת הערר המחוזית - מחוז מרכז ואח' אליה הפנה ב"כ המשיב אין להביא ראייה לענינו שכן, שם שלל כבוד השופט מודריק את הטענה כי ניתן לערור לועדת הערר על החלטה לתת היתר תואם תוכנית, על ידי מי שמתנגד למתן ההיתר, שהוא מקרה שונה בתכלית מהשאלה הנדונה. לפיכך אנו קובעים כי למבקש היתר אשר חולק או אינו מקבל שינוי או תנאי אשר הוסף או הוכנס על ידי הועדה המקומית לבקשה להיתר שביקש, הזכות לערור על החלטה זו לועדת הערר המחוזית, ולועדה זו הסמכות לדון בערר כזה. כפועל יוצא אנו קובעים כי יש לועדת הערר סמכות לדון בערר אשר הוגש על ידי המשיב על התנאי אשר נקבע על ידי הועדה המקומית בהחלטה לאשר את היתר הבנייה, כי מפלס ה 0.00 של מגרש העורר ייקבע לפי רחוב השיטה. טענות העורר לגוף הערר טוען העורר, כי מפלס הכניסה של המגרש הוא מרחוב התומר, וכי יישום החלטת ועדת התכנון משמעה, כי יהיה על העורר לרדת בכשני מטר על מנת להיכנס לבית שייבנה. לטענת העורר, יש לקבוע את מפלס ה- 0.00 לפי "הכניסה הקובעת" למגרש ולבנין שייבנה, שיהיה מרחוב התומר. לטענת העורר, משמעות החלטת הועדה הינה, "קבירת" הבנין שייבנה מתחת למפלס רחוב התומר. ב"כ העורר אף ציין בפנינו במהלך הדיון את העובדה, כי מול חזית הבית, ברחוב התומר, מצויה גינה ציבורי, ולפיכך העורר רואה חשיבות בכך כי חזית הבנין יופנה כלפי אותה גינה , ולא צידו (דבר שיקרה אם מפלס הכניסה ייקבע לפי רחוב התומר). כמו כן ציין בפנינו מתכנן הבית מטעם העורר , כי בניית הבית על פי דרישת הועדה המקומי, תיצור בעיות ניקוז קשות במגרש. טענת המשיב לגוף הערר המשיב טוען, כי במידה וייקבע כי מפלס ה- 0.00 הקובע יהיה לפי רחוב התומר, הרי שיווצר הפרש גובה של כשני מטר בין הגובה של מגרש העותר לבין מגרשו. עוד טוען המשיב כי הפרשי הגובה בין רחוב התומר לרחוב השיטה אמור ליצור בכל מקרה מצב בו מגרש אחד יהיה נמוך ביחס לשכנו. קרי- או שמגרש העורר יונמך לגובה מפלס מגרש המשיב או שמגרש העורר יותאם למפלס של רחוב התומר כך שייווצרו הפרשי גובה מהותיים, שיציבו את מקרקעי המשיב בנמיכות רבה ביחס למגרש העורר. עוד טוען המשיב כי בנסיבות אלה, בו העורר הוא זה המבקש לבנות את הבנין במקרקעין נשוא הבקשה, תוך השתלבות מתבקשת במצב דברים קיים, לא יעלה על הדעת שיתקבל דווקא הפתרון שעלול לפגוע במשיב המצוי שנים ארוכות במצב דהיום, ושיועדף פתרון זה על הפתרון הפחות נוח מבחינת העורר. דיון הועדה המקומית לא הגישה תשובה מטעמה בערר זה, דבר המצביע על הקושי להגן על החלטת הועדה המקומית במקרה זה, לנוכח העובדה כי החלטת הועדה סותרת את המלצת הצוות המקצועי של הועדה. במהלך הדיון התבררו מספר עובדות, ונטענו מספר טענות אשר יש להן חשיבות להכרעתנו בסוגיה שלפנינו: כי על מגרש העורר היה ניצב עד לפני תקופה לא ארוכה בית ישן, אשר מפלס הכניסה אליו היה מרחוב התומר, ובכך השתלב בית זה כחלק מהבתים של אותו רחוב. כי מגרשו של המשיב גובל בחלקו המערבי (בצידו הצפוני) בחלקה 99 המצויה ברחוב התומר 13, אשר מפלס ה 0.00 שלה הוא לפי רחוב התומר, שם בנוי בית חדש יחסית, כך שבחלק זה של מגרש המשיב כבר בא לידי ביטוי המידרוג שנוצר כתוצאה מהפרשי הגובה בין רחוב התומר לבין זה של רחוב השיטה. כי מגרשו של העורר גובל במגרש המשיב באזור המשמש כגינה, בעוד בית המשיב גובל בחלקה 99, משמע, במצב הבינוי הקיים היום, הפרשי הגובה בין המגרשים יורגש (ככל שיורגש) באזור הגינה של המשיב וליתר דיוק, בשביל הגישה לחניית בית המשיב, הגובל בחלקת העורר. כי בתכנון הבית שהוצג בבקשה להיתר בנייה שהוגש על ידי העורר, נעשה מאמץ למתן את הפרשי הגובה בין המגרשים (כאשר מפלס ה 0.00 נקבע לפי רחוב התומר) על ידי יצירת מידרוג , כך שהפרשי הגובה בין המגרשים, בגבול ביניהם, הוא 40 ס"מ בלבד. לכך יש להוסיף גדר קיימת. כאן המקום לציין כי על פי התוכנית החלה במקום (ח - 1) , גדרות בין מגרשים מותרים בגובה של עד 2.00 מ' מתוכם 89 ס"מ גדר בנויה ומעליה גדר קלה. כי למרות השיפוע בפני הקרקע של מגרש העורר, ניתן לבנות את המרתף, במגרש באופן שיעמוד בדרישות החוק, גם אם מפלס ה 0.00 ייקבע לפי רחוב התומר, באופן שרובו יהיה מתחת לפני הקרקע המקיפה אותו. הועדה יצאה לסיור במקום ומצאה את הממצאים הבאים: ביתו של המשיב מוגבה ממפלס רחוב השיטה בכ- 1.20 עד 1.50 מ'. בין החלק המוגבה של מגרש המשיב לבין מגרש העורר מצוי שביל גישה לרכב למוסך של המשיב. שביל זה הינו בגובה מפלס רחוב השיטה, ובמילים אחרות: בעוד המשיב טוען כי על העורר לקבוע את מפלס ה- 0.00 של מגרש ולפי רחוב השיטה, הוא עצמו הגביה את מפלס ה- 0.00 של ביתו מעל לרחוב השיטה (למעט שביל הגישה לחנייה החוצץ בין החלק המוגבה של מגרשו לבין מגרש העורר). לאחר ששקלנו את טענות הצדדים, ועל בסיס התרשמותנו מהמקום, החלטנו לקבל את הערר. ראשית דבר, הממצא אשר לא הובא בפנינו במהלך הדיון, כי גם ביתו של המשיב מוגבה ממפלס רחוב השיטה, מחליש מאוד את עמדת המשיב, שכן, למעשה מפלס ביתו מתקרב לזה של מפלס ה- 0.00 של בית העורר אם זה ייקבע לפי רחוב התומר. מעבר לכך, מגרשו של העורר היה מאז ומתמיד חלק מרחוב התומר, שכן כאמור, חזית הבית הישן שעמד על המגרש ואשר נהרס לאחרונה לקראת בניית בית המשיב היה לרחוב התומר. לפיכך יכול היה המשיב להבין ולצפות, כי אם וכאשר יהרס הבית הישן המצוי על חלקה זו וייבנה עליו בית חדש (כפי שנעשה ברוב המגרשים האחרים בסביבה) , כי אז ייבנה הבית החדש אף הוא כחלק מרחוב התומר, עם כל המשתמע מכך, לרבות לענין מפלס ה 0.00 של הבית שייבנה. המשיב היה יכול לצפות כי הבית שייבנה, ייבנה כך שיהווה המשך לבית המצוי ברחוב התומר 13, לרבות לענין מפלסי הקרקע. כמו כן לדעתנו, האופן שבו מתוכנן בית העורר, כך שבנקודת המפגש בין המגרשים הפרשי הגובה הם רק כ 40 ס"מ, מחליש באופן מהותי את הטענה לפגיעה במגרשו של המשיב בשל הפרשי הגובה שייווצרו. לדעתנו העמדתו הטבעית של הבנין במגרש העורר מבחינה תיכנונית הינה כשחזיתו הינה לכיוון רחוב התומר, אל מול השצ"פ המצוי במקום (גן שנקר). ומעל לכל, אנו מיחסים משקל רב לעובדה כי הצוות המקצועי של הועדה המקומית המליץ לכל אורך הדרך, ובמספר הזדמנויות, את הדעה כי יש לקבוע את מפלס ה 0.00 לפי רחוב התומר . אומנם נכון הוא הדבר כי לועדה המקומית שיקול דעת עצמאי לקבל החלטות לאחר שמיעת יועציה המקצועיים ואולם, חלה עליה החובה לנמק את החלטתה מדוע אין היא מקבלת את חוות הדעת של אנשי המקצוע, כך שניתן יהיה לבחון ולהבין מדוע אין הועדה מקבלת את חוות דעתם ומחליטה בניגוד לה. נימוק כזה לא ניתן, גם לא בדיון בפנינו (כאמור, בהעדר תשובה מטעם הועדה המקומית). לפיכך אנו מקבלים את הערר. מפלסבניהמרתףתקרה