היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים

היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים בשטח של כ- 56 מ"ר.בדירתם המצויה בקומה השלישית בבית משותף המצוי בגוש 6210 חלקה 77 ברמת גן.

השתלשלות הדיונים בועדה המקומית

הועדה המקומית החליטה בישיבתה מיום 5.7.07 לאשר את הבקשה להיתר בתנאים כפי שנקבע בהחלטתה.

לאחר אישור זה, הודיעו חלק מהדיירים בבניין המשותף לועדה המקומית כי הם מסירים את חתימותיהם.

לטענת הועדה המקומית, היא "הגדילה ראש בעניין הצורך בחיזוק המבנה על פי תמ"א 38", לנוכח העובדה כי מדובר בבניין שנבנה בשנת 1975 וכן לאור קיומו של דו"ח מהנדס מבנים מסוכנים על קיומם של סדקים משמעותיים בשלד הבניין משנת 1993.

לפיכך (ובנסיבות שלא הובררו) התכנסה הועדה המקומית ודנה פעם נוספת בבקשה להיתר, והפעם היא קיבלה החלטה מיום 5.9.07 כדלקמן:

"לסרב לבקשה כי הבקשה מונעת אפשרות חיזוק הבניין על פי תמ"א 38".

לאחר קבלת החלטה זו קיימו המשיבים פגישה עם ראש העיר, מהנדס העיר ועוזר ראש העיר במסגרת "דלת פתוחה", ביום 9.11.07.

בעקבות פגישה זו יצא "סיכום דיון" בזו הלשון:

" ה"ה יהושוע וג'ני שמעוני זומנו ביום 1.11.07 לפגישה בלשכת ראש העיר בהשתתפות מר חיים כהן, מה"ע, מר רפי פיליפסון, עוזר רה"ע והח"מ.

ה"ה שמעוני עידכנו את רה"ע בדבר בקשתם לתוספת בנייה בחלל הגג וזאת לאור התרחבות משפחתם. חלק מהשכנים הגישו התנגדות לתוכנית שהגישו בני הזוג וזאת מחשש לפגיעה בזכותם לחיזוק הבניין בהתאם להוראות תמ"א 38.

החלטת רה"ע:
לפונים ינתן היתר בנייה לתוספת בנייה בחלל הגג כמבוקש וזאת בכפוף למתן התחייבות מצידם, כי היה ובעתיד תוגש בקשה לחיזוק המבנה, אשר תחייב הריסת תוספת הבנייה האמורה, ה"ה שמעוני לא יתנגדו לכך ולא ידרשו בתמורה כל פיצוי כספי בגין השקעתם."

ביום 27.11.07 התכנסה שוב הועדה המקומית, זו דנה פעם נוספת בבקשה להיתר בנייה, והפעם הועדה המקומית דנה בהתנגדויות של הדיירים בבניין והועדה המקומית החליטה לאשר את הבקשה להיתר בתנאים, ואשר אחד התנאים בהחלטה זו הינו כי "המבקש יחתום על התחייבות שהוא מסכים מראש לכל בקשה שתוגש בעתיד על פי תמ"א 38 ושהבקשה לא תהווה אילוץ או מחסום למימוש עתידי של תמ"א 38".

אנו רואים בחומרה רבה את ההתנהלות המתוארת לעיל ובעיקר את התהליך המתואר שבו מי שהועדה המקומית החליטה לדחות את בקשתו להיתר בנייה, פונה באופן ישיר לראש העיר במסגרת "דלת פתוחה", וזה קובע באותה פגישה כי "לפונים יינתן היתר בנייה לתוספת בנייה בחלל הגג כמבוקש..."

לא יעלה על הדעת כי ראש העיר, אשר משמש גם כיו"ר הועדה המקומית לתכנון ובנייה, יודיע למבקשי ההיתר כי יינתן להם היתר בנייה, תוך קביעת התנאי לנתינתו, על אחת כמה וכמה כאשר "הודעה" זו עומדת בסתירה להחלטה של הועדה המקומית.

חמור מכך, לא יתכן מצב שבו כשבועיים מאוחר יותר מתכנסת הועדה המקומית ולאחר דיון בהתנגדויות, מאשרת את הבקשה להיתר בדיוק בתנאי אותו קבע ראש העיר במסגרת "הדלת הפתוחה".

אין צורך לדעתנו להרחיב במילים על מנת להסביר מדוע דרך התנהלות זו פסולה מבחינה מינהלית וציבורית, פוגעת במעמדה ובעצמאותה של הועדה המקומית, ובאמון הציבור בועדה זו.

אל לו לראש ראשות מקומית לדון במסגרת פגישה עם תושב בבקשה להיתר בנייה שזה הגיש, על אחת כמה להבטיח לו כי יינתן לו היתר שזה ביקש, באופן שנראה על פניו כאילו הגוף הסטטוטורי המוסמך - הועדה המקומית- הופך לחותמת גומי, המקבל, באופן מפתיע, החלטה התואמת את הבטחת ראש הראשות.

הדיון לגוף הערר

העוררים מעלים שתי טענות עיקריות: הטענה הראשונה העוסקת בכך כי הבנייה המבוקשת היא ברכוש המשותף וכי לא הושג הרוב הדרוש לשם בנייה זו. הטענה האמורה הינה טענה קניינית במהותה ולפיכך אין בדעתנו לדון בטענה זו.

לא מצאנו מקום להפעיל במקרה דנן את הלכת "הלן אייזן" ולפיכך, יהיה על העוררים לטעון את טענותיהם הקנייניות בפני הערכאות המוסמכות.

הטענה השניה מתייחסת למניעת אפשרות לכאורה לחזק את המבנה כולו לפי תמ"א 38 אם תאושר הבנייה המבוקשת על ידי מבקשי ההיתר.

לדברי הועדה המקומית אין ספק כי הבניין הנדון דורש חיזוק נגד רעידות אדמה. לפיכך, חלות על המבנה הנדון הוראות תמ"א 38.

העוררים טוענים כי במתן היתר הבנייה המבוקש יהיה כדי להכשיל את חיזוק הבניין נגד רעידות אדמה במסגרת תמ"א 38.

טענה זו שתי פנים לה. הפן האחד הוא טכני, דהיינו, כי אם תבוצע הבנייה המבוקשת של תוספת בגג הבניין לא יהיה ניתן לחזק את הבניין בעתיד נגד רעידות אדמה.

לעניין זה נתנו הוראות תמ"א 38 את דעתן ולפיכך נקבע בתמ"א כי:

"13.
תנאי לשימוש זכויות בניה שטרם מומשו, מתוקף תוכניות מפורטות שאושרו קודם אישור תוכנית זו, להרחבת דיור או תוכניות המאפשרות תוספת קומות (להלן: "התוכנית המפורטת"), הוא כי תוספות הבנייה יכללו את כל המרכיבים הדרושים לחיזוק המבנה הקיים בכללותו ביחד עם התוספות. תוספות הבניה, יתבצעו על פי הוראות התוכניות המפורטות המאושרות החלות על המבנה, בכפוף לאמור בתוכנית זו, בכל הנוגע לחיזוק המבנה.

על אף האמור בפסקה 13.1 תותר תוספת בניה ליחידת דיור על פי התוכנית המפורטת, ובלבד שהתוספת תכלול מרכיבים לחיזוק כל יחידת הדיור האמורה מפני רעידות אדמה, ולא יהיה בה כדי למנוע חיזוק ליחידות דיור אחרות במבנה. "


במקרה דנן חלות הוראות סעיף 13.2. לפיכך יהיה על מבקש הבקשה להציג בבקשה להיתר בנייה כיצד במסגרת הבנייה המבוקשת על ידו תכלול התוספת מרכיבים לחיזוק כל יחידת הדיור שבבעולות (ולא רק של התוספת) מפני רעידות אדמה, ובאופן שהדבר לא ימנע בעתיד ביצוע חיזוק מתאים נגד רעידות אדמה ליחידות הדיור האחרות בבניין.

אנו מנחים בזאת את הועדה המקומית לוודא קיום מרכיבי חיזוק כאמור בבקשה להיתר בנייה.

לענין הטענה כי תוספת הבנייה המבוקשת על גג הבניין תסכל בעתיד התקשרות עם יזם אשר יסכים לחזק את הבניין כולו נגד רעידות אדמה תמורת קבלת זכויות הבנייה על הגג, הרי שבמקרה דנן השטח אשר "נגזל" מהגג בביצוע הבנייה המבוקשת קטן יחסית ביחס לכל שטח הגג, ולפיכך אין בבנייה זו כדי למנוע התקשרות עתידית לבניית יתר גג הבניין.

לא זו אף זו, לא ניתן לטעון טענה כאמור בעלמא, ובכך למנוע ביצוע בנייה המותרת על פי התוכנית החלה במקום להרחבת דיור, מבלי שהטוען טענה כאמור מציג תוכנית ריאלית וממשית לביצוע חיזוק הבניין כולו במסגרת תמ"א 38.

לאור האמור אנו דוחים את הערר ומתירים את הבנייה המבוקשת בתנאים הבאים:



הגשת בקשה להיתר מתוקנת אשר יש בה את כל המרכיבים הדרושים לשם חיזוק, בדירת העורר כולה נגד רעידות אדמה לפי הוראת סעיף 13.2 לתמ"א 38.




המצאת חוו"ד קונסטרוקטיבית לועדה המקומית, כי אין בבנייה המבוקשת כדי לפגוע ביציבות הבניין או כדי להעמיס עליו עומסים אשר עלולים לפגוע ביציבותו ו/או להגדיל בו את הסדקים המצויים בבניין לטענת הועדה המקומית.




מילוי אחר יתר תנאי הועדה המקומית.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חידוש היתר בניה

  2. בניה בסטיה מהיתר

  3. היתר בנייה חממות

  4. היתר בניה לג'קוזי

  5. דק מעץ - היתר בניה

  6. טענת זיוף היתר בניה

  7. עבירות בניה בלי היתר

  8. היתר לבניית עליית גג

  9. עתירה בנושא היתר בניה

  10. דחיית בקשה להיתר בניה

  11. היתר לבניית מחסן חקלאי

  12. היתר בניה מסוף מכולות

  13. הצהרה כוזבת היתר בניה

  14. בטלות יחסית של היתר בניה

  15. היתר לבניית מחסן במרתף

  16. דיון מזורז בהיתרי בנייה

  17. היתר בניה להוספת מחסנים

  18. היתר בנייה לעסק ללא רשיון

  19. בקשה להיתר בנייה להרחבת מלון

  20. טיפול בהיתר בניה - עורך דין

  21. בקשה להיתר להקים חווה סולארית

  22. בקשה להיתר בניית מועדון צופים

  23. היתר בניה - אי מיצוי הליכים

  24. היתר בניה מתקנים להפקת חשמל

  25. חנייה כתנאי לקבלת היתר בנייה

  26. בקשה להיתר בנייה להצבת מבנה טרומי

  27. דמי היתר בגין בניית יחידות דיור

  28. התנגדות ועדה מקומית להיתרי בניה

  29. ביטול החלטה לאשר בקשה להיתר בניה

  30. בקשת היתר בניה בדיעבד של חניה מקורה

  31. עתירה להשלמת הליכי הוצאת היתר בניה

  32. בקשת הקלה בהיתר להקמת מבנה מגורים

  33. חידוש היתר בניה בסמוך למועד פקיעתו

  34. הוצאת היתר בניה בדימונה (לבית מגורים)

  35. גילוי טעות בהיתר בניה לאחר קניית דירה

  36. היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

  37. ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

  38. בקשה מתוקנת להיתר בנייה בעקבות פגמים בבקשה

  39. ניתוק חשמל ומים במקרה שקיימת סטייה מהיתר בניה

  40. בקשה להיתר בניה הכוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים

  41. ערר לבטל שני מקומות חניה המסומנים בהיתר הבנייה

  42. גביית אגרת "מספרים לבתים" כתנאי למתן היתר בניה

  43. האם צריך היתר בניה לצורך "סגירת חורף" במסעדה ?

  44. היתר בנייה הכולל בין היתר בניית 10 מקומות חנייה

  45. היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים

  46. רשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום לא רק בהיתר מפורש

  47. אם הוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בוועדת הערר

  48. עיכוב בהוצאת היתר למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון

  49. היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון

  50. ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות

  51. היתר בניית בריכת שחייה, אשר בנויה ברובה מעבר לקווי הבנייה

  52. היתר בניית סוללת אבנים אשר מטרתה להגן על המצוק המצוי בחוף

  53. הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה

  54. פיצויים לפי סעיף 197 בשל מתן היתר בנייה להקמת אנטנה סלולארית

  55. בקשה לביטול פסיקת הוצאות ע"י ועדת ערר כנגד מתנגדים להיתר בניה

  56. חשד מהותי כי התכנון אינו תואם את הכוונה האמיתית של מבקש ההיתר

  57. טוענים כי לא עלה על דעתם כי בניית ה"דק" דורשת קבלת היתר בנייה

  58. פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים

  59. בקשה להיתר בניית בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון