ניצול זכויות עפ"י תב"ע בתוקף אין מחלוקת כי המדובר בניצול הזכויות עפ"י תכנית בניין עיר תקפה אשר שיקול הדעת להמנע מלאשרו הינו מוגבל ומצומצם. ואמנם, לגופם של דברים מבחינה תכנונית הועדה המקומית לא ראתה כל מניעה לאשר הבקשה. הסיבה כי בקשה זו לא אושרה הינה כי בראייתה של הועדה המקומית יש בפס"ד דין שנזכר לעיל משום מניעה קניינית לאשרה. ברי, כי ועדות התכנון לרבות וועדת הערר הנכנסת בנעליה של הועדה המקומית אינן הטריבונל הנכון להכרעה בנוגע לזכויות קניין. יחד עם זאת, קיימת זיקה בין דיני התכנון לבין דיני הקניין. כך למשל, לא ראוי כי וועדות התכנון תדונה בבקשות בהן לא קיימת זיקה קניינית בין מבקשיהן לבין השטח בו הן מבוקשות . מנגד, ועדות התכנון לא תיכנסנה בנעלי הערכאות המוסמכות בנוגע להכרעה בטיב זכויות המקרקעין. בתשובתה לערר נסמכה הועדה המקומית על בג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הועדה המקומית לתו"ב ת"א ואח'. אלא שבאותו מקרה נפסק כי מקום בו "על פני הדברים אין למבקש זכויות בנייה מבחינת דיני הקניין" עשויות ועדות התכנון לקבוע כי לא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פס"ד מטעם ביהמ"ש מוסמך שלמבקש זכות קניינית". דא עקא, שבעניינו לא כך הם פני הדברים. המצב הקנייני, נלמד בראש ובראשונה מהרישום בלשכות המקרקעין. לרישום זה מעמד עליון והוא אף יוצר זכויות (קונקלוסיבי). מעיון בנסח עולה כי על פניו מדובר בבית משותף ובניה ברכוש משותף המחייבת הסכמת 3/4 מבעלי הדירות ר' סעיף 71ב'. לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין") הקובע כי מי שבבעלותם 3/4 מהדירות ו 2/3 מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם רשאים להחליט בדבר שינויים ברכוש המשותף והצמדה של חלקים ממנו לדירה פלונית לשם הרחבת אותה דירה. רוב זה מתקיים במקרה דנן, שכן כפי שהובהר בעלי הזכויות בשתי הדירות שהורחבו מסכימים להרחבה המבוקשת בצרוף המבקשים מהווים אלה בעלים של 3/4 מהדירות ו- 3/4 מהרכוש המשותף. פסק הדין עליו נסמכה הועדה עניינו למעשה בשביל גישה שרוחבו כ- 1.5 מ' ולא בחלוקת הרכוש המשותף והצמדתו לדירות. לעניין פסק הדין הנ"ל יש לציין שניים: - ראשית, כי שינוי בחלוקת הרכוש המשותף צריכה לבוא לידי ביטוי בנסח הרישום על מנת ליתן לו תוקף, לא כל שכן תוקף כלפי כולי עלמא ולא רק כלפי הצדדים המקוריים להסכם. שנית, הבקשה קא עסקינן אינה פוגעת בקביעת פסק הדין בנוגע לקיומו של שביל מעבר, הוא נשוא פסק הדין, ואינה מסכלת השימוש בחצר האחורית כחלק מהרכוש המשותף. אנו קובעים כי בהיתר יסומן שביל מעבר לחצר האחורית לצד ההרחבה. מצאנו אם כן, כי על פניו, מבחינת דיני הקניין עומדת למבקשים הזכות להרחיב דירתם. אם הדברים העולים מן הנסח אינם משקפים המצב לאשורו, יתכבדו המשיבים ויתקנוהו באמצעות צו שיפוטי מתאים. הדברים מתחייבים מהגיונם של דברים כמו גם מהוראות חוק המקרקעין בכלל, וקונקלוסיביות המרשם בפרט. לועדת התכנון אין הידע והכלים לשנות את שמופיע בנסח הרישום. אשר לפרוצדורות בפני הוועדה המקומית - תקנה 2 א. לתקנות התכנון והבניה, (בקשה להיתר, תנאיו, אגרות) התש"ל - 1970. (להלן: תקנות ההיתרים) מחייבת חתימת כל בעלי הדירות בבית משותף על ההיתר המבוקש. תקנה 2 ב' (1) מתירה להמיר חתימת אלה שלא חתמו בהודעה לאותם בעלים/חוכרים. מכאן, כי על פי דיני התכנון והבנייה לא מחויבת חתימת 100% מהדיירים בבית משותף וניתן להסתפק בהודעות לאלה שלא חתמו וזאת על מנת לאפשר להם לפנות לערכאות המוסמכות/להגיש התנגדותם בפני הועדה המקומית ככל שמדובר בהתנגדות תכנונית. אשר על כן ולאור כל האמור הערר מתקבל. הוועדה המקומית תוציא ההיתר המבוקש בכפוף לתיקונו לעניין שביל המעבר. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)