בקשה להיתר בניה הכוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים

נטען הבקשה להיתר בניה כוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים באופן שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות חוק התכנון והבניה התשכ"ה, 1965 (להלן: החוק), על תקנותיו.

וכך טוענים העוררים:

העוררים 1-9 הינם בעלי זכויות בחלקה 54 הגובלת ממערב לחלקה 53. העוררים 10-11 הם בעלי זכויות בחלקה 52 אשר גובלת ממזרח בחלקה 53 הנ"ל.

עסקינן בחטיבת קרקע הכוללת 14 חלקות מאורכות ומלבניות עם חזית של כ- 15 מ' רוחב. החטיבה נתחמת מדרום ברח' פינסקר (הגבוה) ומצפון במכון ויצמן (הנמוך).

מדובר בשטח מדרוני המשתפל מרח' פינסקר שם גובה פני הקרקע הטבעית הינו כ- 67.5 מ' בקירוב ועד מכון ויצמן שם עולה גובה פני הקרקע כדי 63.3 מ' בקירוב.

בתיהם של העוררים הינם בתים וותיקים, (בתיהם של העוררים 1-9 הינם בית משותף בן 4 קומות, ואילו ביתם של העוררים 10-11 הינו בית בודד הגובל במגרש נשוא הערר מעברו השני). בתי העוררים בנויים במפלס התואם את צידו הנמוך של מפלס פני הקרקע הטבעיים. פתרון הניקוז והביוב שניתן לבתי העוררים בשעתו היה צפונה לעבר מכון ויצמן.

העוררים טוענים כי המפלס שאושר במסגרת ההחלטה נשוא ערר זה (68.60 מ') אינו חוקי שכן אינו תואם את הדרישות שהושמו בתקנון רח/ 550/ א/ 6 , וכן את תקנה 4.09 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970, להלן – " תקנות ההיתרים".

בתקנה זו נקבע בין היתר כדלקמן:

"ועדה מקומית תהיה רשאית להתיר את בנייתם של המפורטים להלן במרווח:
(2) קיר תומך ובלבד שלגבי קיר תומך שבגבול מגרשים שגובלים זה עם זה, לא יעלה צירוף גובהו עם גובה הגדר הבנויה עלו מפני הקרקע הגובל עימם על 3 מטרים; ואולם אם בשל הפרש גבהים שבין אותם מגרשים, יש לבנות קיר כאמור בגובה העולה על 3 מטרים – לא יהא הקיר רצוף אלא מדורג בקפיצות אופקיות של 0.6 מ';..."

במקרה דנן טוענים העוררים אושר קיר תומך ועליו גדר בגובה של 6.6. מ' . הקיר מדורג ב"קפיצה" אחת, אולם גובה כל אחד מחלקיו עולה על 3 מ'.
כתוצאה מתכנון זה "נקברת" דירת העוררים בקומת הקרקע בחלקה 54, וכך גם לגבי יחידה עתידית נוספת בחלקה 52 (בעומק החלקה).
כתוצאה מהאמור, נגרמת לעוררים פגיעה חמורה הן מבחינת איכות החיים והן מבחינת שווי רכושם.

זאת ועוד, מוסיפים העוררים, התב"ע הרלוונטית מחייבת בסעיף 13 לה תכנית פיתוח למגרש. לטענת העוררים במסגרת זו, היה על מהנדס העיר לבחון טופוגרפית את החלקה ביחס לחלקות הסביבה ולהתיר הפיתוח המבוקש רק אם עולה בקנה אחד עם פיתוח יתר החלקות. לפיכך, לטענתם ההיתר הוצא בניגוד לדרישה מפורשת בתב"ע.

עוד טוענים העוררים כי התכנון שאושר אף לא תואם את תקנה 16 לתקנות ההיתרים שמחייבת בין היתר "התאמת מפלסי הנכס למערכת הדרכים והניקוז ולעיצוב נוף הסביבה.."

הואיל ולטענתם המבוקש משנה את אופי הסביבה, גורם לשינוי בכל תוואי החלקות ופוגע קשות בעוררים, התכנון הנ"ל מהווה סטיה ניכרת מתכנית.
העוררים תמכו את עררם בחוות דעתו של אדר' בן ארי שם נקבע כי מעבר רכב שהותר בחלקה המערבי של החלקה, בגובה של 6 מ' מעל החלקה הסמוכה (חלקה 54) כשהוא תחום ב"גדר רשת בטיחותית", הינו בלתי בטיחותי בעליל, שכן אותה גדר לא תוכננה כגדר הפרדה ויש בה כדי ליצור סיכון בטיחותי משמעותי הן למשתמשים בדרך והן למשתמשי החלקה המערבית.

המשיבים טענו כדלקמן: -

המשיבים טוענים כי מדובר בהיתר התואם את התב"ע שכן לא נקבעה לה כל תכנית בינוי, ובהתאם להוראת התב"ע הוגשה תכנית פיתוח שאושרה בידי מהנדס העיר.

כן תואמת הבקשה את הדין שכן עפ"י לשון תקנה 4.09 ניתן לבנות קיר תומך בגובה העולה על 3 מ' ובתנאי שלא יהיה רצוף אלא מדורג בקפיצות אופקיות של 60 ס"מ כל קפיצה.

לעניין זה טוענים המשיבים שניים: ראשית, כי תקנה 4.09 אינה מתייחסת לפני הקרקע הטבעיים; ושנית, כי גובה הקיר התומך בגבול המגרש הינו עד ל"קפיצה" הינו 2.5 מ' בלבד מגובה חלקת השכן ממערב עד גובה 65.80 מ'. גובה זה הינו מותר ועולה בקנה אחד עם דרישת תקנה 4.09. בהמשך, "הקפיצה" הבאה ברוחב של 60 ס"מ כנדרש בתקנה 4.09, גובהו הכולל של הקיר התומך מגיע כדי 5.50 מ' (כדי גובה של 68.70 מ'). גובה כל אחת מהקפיצות אינו עולה על 3 מ' ומכאן שניתן לסמן את הקיר התומך בהיתר הבניה ואין בכך כל חריגה מתקנות ההיתרים.

עוד טוענים המשיבים לעניין זה כי תקנה 4.09 לא התכוונה לאסור הקמת קיר תומך העולה בגובה 3 מ' והראיה היא כי סיפת התקנה מתירה מפורשות הקמת קיר תומך העולה בגובה 3 מ' מקום בו הפרש הגבהים בין המגרשים מחייב הקמתו של אותו קיר תומך.

גדר הרשת מעל אותו קיר תומך עומדת אף היא בדרישת תקנה 4.09 ואינה פוגעת.

לשיטתם של המשיבים, הבקשה תואמת את התב"ע שכן הגישו לועדה המקומית תכנית פיתוח כדין וזו נבחנה ואושרה ע"י מהנדס העיר כמו כן אושרו גם הקירות התומכים וכל פגם לא נפל בכך.

לא זו אף זו, עקב אילוצי ביוב תיעול ניקוז וחניה התעורר הצורך להגביה את פני הקרקע הטבעיים. מערכת הביוב העירונית מצויה בגובה גבוה יותר בחזית רחוב פינסקר לעומת עורף החלקה.

המשיבים טוענים כי לא השתכללה כל סטיה ניכרת שכן הבניה אינה סוטה כלל מהתב"ע, וכי המבקשים (המשיבים בערר) קיימו אחת לאחת את הוראותיה לרבות הגשת תכנית פיתוח כדין אשר אושרה על ידי מהנדס העיר. לפיכך אין בבקשה כל סטיה לא כל שכן סטיה ניכרת.

למעלה מן הצורך, ממשיכים המשיבים וטוענים כי בהעדר בינוי, נבנה האזור על פי תכניות פיתוח פרטניות. המילוי המבוקש, לשיטתם, הינו מתון ומדורג, ואינו משנה את פני הסביבה הקרובה. עוד טוענים המשיבים כי מילוי פני הקרקע הינו פעולה לגיטימית על פי דני התכנון והבניה ומפנים לעניין זה לתקנות התכנון והבניה (עבודה ושימוש הטעונים היתר), התשכ"ז – 1967.

המשיבים ממשיכים וטוענים כי הוועדה המקומית הפעילה שיקול דעת מקצועי, ביקרה בחלקה וקיבלה את מלוא הנתונים לרבות נתונים טופוגרפים מלאים ועדכניים.

עוד טוענים המשיבים כי הבקשה אינה סוטה מהוראות התכנית ולפיכך לא נדרש פרסום הקלה.
בהתאם טוענים העוררים כי וועדת הערר חסרת סמכות לדון בערר במיוחד כאשר ההיתר ניתן בפועל והוחל בעבודות על פיו. בהקשר זה טוענים המשיבים גם לשיהוי מטעם העוררים שכן לטענתם נפגשו האחרונים עם גורמי הוועדה המקומית עוד בשלהי אוגוסט 2007 ואז הוצגה בפניהם הבקשה, בעוד הערר הוגש רק ביום 16-10-07.

במקביל להגשת הערר הגישו העוררים גם בקשה לצו מניעה זמני. בקשה זו נדחתה (ר' החלטתנו מיום 11/11/2007 ), וכן עתירה מינהלית אשר ככל הידוע לנו טרם נדונה.

וועדת הערר ערכה מספר דיונים בנושא, בחנה ביסודיות את כתבי בי-דין הרבים והמפורטים שהוגשו במסגרת הערר, על נספחיהם, ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם מהטופוגרפיה והנתונים באופן בלתי אמצעי. במסגרת זו, מצאנו כי בחלקה הוחל כבר בבניה. המגרש נשוא הערר מצוי בקצה העליון של גבעה. לצד הדירה התחתונה במבנה המערבי נבנה קיר בטון במרחק של כ – 3 מ' (בגבול המגרש) ובוצעה הכנה לחניה בגובה תחתית החלונות של דירת הקרקע במגרש 53. כן מצאנו כי המבנים הבנויים לאורך הרחוב בצידו הצפוני משופעים לכיוון מכון וייצמן.

ביום 19/12/07 יצאה מלפני וועדת הערר החלטת ביניים הכוללת חלופה תכנונית מוצעת כדלקמן:



מערכת ניקוז שפכים (ביוב) תהיה גרביטציונית בשיפוע מינימאלי.
מפלסי הכניסה ליח"ד יקבעו בהתאם.
שלושת משטחי החניה של יח"ד הצפונית יונמכו בהתאם לשיפוע הקרקע הטבעית במטרה לצמצם למינימום גובה הקירות התומכים שמול יח"ד הדיור הקיימת במבנה ממערב.
שטחי הגינון לצד מזרח ידורגו על מנת לצמצם למינימום גובה הקירות התומכים הגובלים במגרש המזרחי.
ניקוז מי הגשם משטחים מגוננים ו/או ממשטחי חניה שמתחת למפלס פני הכביש יהיו בתחום המגרש ו/או באמצעות משאבה.



הצדדים התבקשו ליתן תגובותיהם לחלופה זו, והגיבו כדלקמן:

העוררים 1-9 הסכימו לקבל את הפתרון המוצע בשינויים הבאים: גובה 0.00 ייקבע כדי 67.80 לכל היותר תוך חיבור לתא בקרה במורד הרחוב ולא לחיבור המצוי סמוך למגרש, וכן שינוי גג הרעפים המתוכנן לגג בטון שטוח.
העוררים 10-11 הבהירו כי יסכימו לבקשה בכפוף להנמכת הגובה המוצע ב- 3 מ' ושמירת המינימום האפשרי בנוגע לגובה המבנים, וככל שמאושרת הגבהה, זו תתחייב גם במגרשם בעתיד. העוררים הללו הבהירו כי הגבהה כנ"ל במגרשם תחייב בניה מחדש, תחת שיפוץ הקיים ותגרום להם עלות נוספת.
המשיבים (מבקשי הבקשה והוועדה המקומית) קיבלו את ההצעה.

בהעדר הסכמה (ולו בין העוררים) נינתת בזאת החלטתנו.

דיון

לא מצאנו ממש בטענות העוררים לעניין תקנה 4.09, שכן נראה כי המשיבים שמרו על הקבוע בה לעניין ה"קפיצות" הנדרשות והמרחקים הקבועים בה לקפיצות אלה, כמפורט לעיל בתשובתם, כך שלא מצאנו לעניין זה הפרה של הדין. ואולם גובה הקירות התומכים הנדרש, הינו פועל יוצא מקביעתו של מפלס הכניסה הקובעת. אשר לזה האחרון הרי שקביעתו נסמכת על פי דין על שיקול דעת הגורמים המוסמכים בוועדה המקומית, וזאת מכח תקנה 16 לתקנות ההיתרים אשר מחייב שקלולם של מגוון שיקולים.

כפי שקבענו לא אחת, "נושא מפלס ה – 0.00 מצוי במסגרת שיקול דעתה של הועדה המקומית, כל עוד אין קביעה אחרת בתכנית בת תוקף, בין היתר על פי תקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל – 1970, הקובעת בסעיף קטן 5 כי הועדה המקומית רשאית לתת היתר, לסרב לתיתו, לתקנו,לשנותו, להתלותו ולהתנות בו תנאים בין השאר בעניין של "התאמת מפלסי הנכס למערכת הדרכים והניקוז ולעיצוב נוף הסביבה". כמו כן מוסמכת הועדה המקומית לקבוע תנאים באשר למראהו החיצוני של הבניין המוצע והתאמתו לבניינים בסביבתו (סעיף קטן 2 לתקנה 16 הנ"ל), (ר' למשל ערר 230/99 פוגאטש ואח' נ' ועדה מקומית רעננה ואח', ר' גם עת"מ 2422/01 מרקוביץ נ. ועדה מקומית רעננה מלפני כבוד השופטת סירוטה)."

ר' ערר (מרכז) 350/05 ליביאן נ' הוועדה המקומית רעננה ואח' – .

יחד עם זאת, מקום בו נוצרים הפרשים דרמטים, דוגמת ענייננו, ומתעוררת שאלה בנוגע להפעלת אותו שיקול דעת בהתאם לתקנות ההיתרים, במובן כי נטען כי אותו שיקול הופעל באורח שגוי אשר אינו עולה בקנה אחד עם מצוות התקנות, יש מקום לבחינה נוספת של ערכאה תכנונית.

ודוק: איננו סבורים כי במקרה דנן התחייב הליך תכנוני נוסף דוגמת הקלה/תב"ע, שכן התשתית התכנונית הכרוכה בהגשת תכנית פיתוח התקיימה במלואה, ואולם עלה ספק לגבי שיקול הדעת הסביר אשר ניתן לוועדה המקומית ולגורמיה עפ"י דין באישורה של אותה תכנית פיתוח.

לעניין זה אנו סבורים כי יש ליתן משקל מתאים לכמה פרמטרים:

אמת ונכון, יצירת תשתית תיעול וניקוז גרביטציוני הינה שיקול מרכזי נכון וראוי אשר יש לשאוף ליישומו. נוכחנו לא אחת כי פתרונות טכנים כאלה ואחרים אינם נותנים מענה ראוי לאורך שנים, עלולים לגרום לתקלות חוזרות ונשנות כך שיוצא שכרו של הציבור בהפסדו.

ואולם הגרביטציה אינה חזות הכל, בצידה יש לשקלל שיקולים תכנוניים אחרים. מקום בו בנוי מדרון וכל בתיו בנויים בהתאם לפני הקרקע הטבעיים ומנוקזים מטה, ברי כי קביעת גובה 0.00 בהתאם לגובה הרחוב בלבד אינה מספקת וראוי לשקלל את יתר הנתונים.

יחד עם זאת בנסיבות העניין בהן, במגרש הגובל ממזרח, ברי כי לא מוצו אפשרויות הבניה ובהתאם נראה כי עם ניצולן יפעל השיקול הגרביטציוני בדומה להפעלתו בענייננו, "חלופות" הניקוז אל עבר מכון וייצמן או באמצעות בורות סופגים אינן ישימות וספק אם עולות בקנה אחד עם דרישות הדין, ומצאנו כי ניתן להפחית את הפרשי הגובה ולדרגם מחד תוך שימור העיקרון הגרביטציוני מאידך גיסא ניתן ליישם את העיקרון האמור.

דומה איפוא כי בענייננו יש לשמר את העיקרון הגרביטציוני תוך שמירה קפדנית על מינימום אפשרי של גובה. כך, למשל, לא סביר במצב דברים זה לקבוע את מפלס הכניסה הקובעת עד 1.20 מעל פני הרחוב הסמוך.

לפיכך אנו סבורים כי הפתרון המפורט להלן ייתן שקלול נכון יותר של מגוון הגורמים הפרמטרים והאנטרסים המתחייבים על פי תקנה 16 הנ"ל.

הכרעה

לאור כל האמור אנו קובעים כדלקמן:

גובה 00 יונמך כדי 68.40 מ' .

מפלסי המרתף הנגזרים יונמכו בהתאמה כדי 65.80 מ' .

מפלס החניה של היחידה הצפונית ממערב לא יעלה על 66.30 מ'.

הגדר התוחמת את שביל הגישה תיבנה מחומר עמיד להנחת דעת הוועדה המקומית וככל האפשר – שקוף.

ככל שהפתרון האמור לעיל מחייב חשיפת המרתף בשונה מהמותר על פי דין, תפורסם בקשה מתאימה להקלה.

הגינון בחלקה המזרחי של החלקה יונמך כדי 67.30 מ' לכל היותר, והגדר מעל הקירות התומכים תיבנה אף היא מחומר שקוף להנחת דעת הוועדה המקומית.

מי הגשם מהמשטחים המגוננים מתחת לפני הכביש יקלטו בתחום המגרש ועל פי הצורך על ידי בורות חלחול.

בקשה מתוקנת תוגש לוועדה המקומית בתוך שבועיים מקבלת החלטה זו.


לאור האמור לעיל הערר מתקבל בחלקו.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חידוש היתר בניה

  2. בניה בסטיה מהיתר

  3. היתר בנייה חממות

  4. היתר בניה לג'קוזי

  5. דק מעץ - היתר בניה

  6. טענת זיוף היתר בניה

  7. עבירות בניה בלי היתר

  8. היתר לבניית עליית גג

  9. עתירה בנושא היתר בניה

  10. דחיית בקשה להיתר בניה

  11. היתר לבניית מחסן חקלאי

  12. היתר בניה מסוף מכולות

  13. הצהרה כוזבת היתר בניה

  14. בטלות יחסית של היתר בניה

  15. היתר לבניית מחסן במרתף

  16. דיון מזורז בהיתרי בנייה

  17. היתר בניה להוספת מחסנים

  18. היתר בנייה לעסק ללא רשיון

  19. בקשה להיתר בנייה להרחבת מלון

  20. טיפול בהיתר בניה - עורך דין

  21. בקשה להיתר להקים חווה סולארית

  22. בקשה להיתר בניית מועדון צופים

  23. היתר בניה - אי מיצוי הליכים

  24. היתר בניה מתקנים להפקת חשמל

  25. חנייה כתנאי לקבלת היתר בנייה

  26. בקשה להיתר בנייה להצבת מבנה טרומי

  27. דמי היתר בגין בניית יחידות דיור

  28. התנגדות ועדה מקומית להיתרי בניה

  29. ביטול החלטה לאשר בקשה להיתר בניה

  30. בקשת היתר בניה בדיעבד של חניה מקורה

  31. עתירה להשלמת הליכי הוצאת היתר בניה

  32. בקשת הקלה בהיתר להקמת מבנה מגורים

  33. חידוש היתר בניה בסמוך למועד פקיעתו

  34. הוצאת היתר בניה בדימונה (לבית מגורים)

  35. גילוי טעות בהיתר בניה לאחר קניית דירה

  36. היתר לבקשה לשינויים פנימיים במלון דירות

  37. ערר על אישור בקשה להיתר בנייה להרחבת דירה

  38. בקשה מתוקנת להיתר בנייה בעקבות פגמים בבקשה

  39. ניתוק חשמל ומים במקרה שקיימת סטייה מהיתר בניה

  40. בקשה להיתר בניה הכוללת הגבהת פני הקרקע הטבעיים

  41. ערר לבטל שני מקומות חניה המסומנים בהיתר הבנייה

  42. גביית אגרת "מספרים לבתים" כתנאי למתן היתר בניה

  43. האם צריך היתר בניה לצורך "סגירת חורף" במסעדה ?

  44. היתר בנייה הכולל בין היתר בניית 10 מקומות חנייה

  45. היתרי בנייה לתוספת גרם מדרגות וניצול חלל גג רעפים

  46. רשות להחזיק במקרקעין יכול שתקום לא רק בהיתר מפורש

  47. אם הוגש ערר לא יינתן היתר עד למתן החלטה בוועדת הערר

  48. עיכוב בהוצאת היתר למרות החלטת הוועדה המקומית לתכנון

  49. היתר לבניית שני בנינים, המחוברים ביניהם בחלקם העליון

  50. ערר בהיתר בניה לבניית מחסן חקלאי וסככה לגידול פטריות

  51. היתר בניית בריכת שחייה, אשר בנויה ברובה מעבר לקווי הבנייה

  52. היתר בניית סוללת אבנים אשר מטרתה להגן על המצוק המצוי בחוף

  53. הגשת ערר על החלטת ועדה מחוזית ללא הגשת התנגדות להיתר בניה

  54. פיצויים לפי סעיף 197 בשל מתן היתר בנייה להקמת אנטנה סלולארית

  55. בקשה לביטול פסיקת הוצאות ע"י ועדת ערר כנגד מתנגדים להיתר בניה

  56. חשד מהותי כי התכנון אינו תואם את הכוונה האמיתית של מבקש ההיתר

  57. טוענים כי לא עלה על דעתם כי בניית ה"דק" דורשת קבלת היתר בנייה

  58. פטור מהיתר לעבודה או שימוש במבני מגורים זמניים באזורים כפריים

  59. בקשה להיתר בניית בניין מגורים חדש מעל שתי קומות חניה תת קרקעיות

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון