בקשה למתן שימוש חורג מבית מלאכה לבית קפה

בקשה למתן שימוש חורג מבית מלאכה לבית קפה בהחלטתה אימצה הועדה המקומית את עמדת המשיבים 2-4 שכנים למקרקעין שהתנגדו לבקשה. נקבע כי הבקשה אינה תואמת את אופי הסביבה העכשווית והקיימת היום ואינה נותנת מענה מבחינת פתרונות החניה, התנועה והבטיחות ההולמים. טענות העוררים השימוש המבוקש מגשים את התכליות והמטרות שמאפשרת התכנית שבתוקף ותכניות עתידיות שבהכנה/בהפקדה. בנסיבות העניין השימוש החורג הוא הפתרון ההולם והראוי תכנונית והוא עדיף על שימוש לבית מלאכה/תעשייה זעירה, אותם ניתן להקים עפ"י ההיתר שבתוקף. השימוש המבוקש תואם את אופי הסביבה. הבקשה נותנת מענה אופטימלי והולם מבחינת חניה, תנועה ובטיחות ואיכ"ס. לחלופין, יכלה הועדה המקומית להתיר השימוש המבוקש בתנאים סבירים. המתנגדים עושים שימוש לרעה בהליכי תכנון ע"מ למנוע תחרות עסקית ו/או להפעיל לחץ על מנת להשיג מטרות זרות. במקרקעין חלה תכנית 6 / R המייעדת אותם כאזור פיתוח ׂ(development zone) במסגרת ייעוד זה ניתן להתיר במקרקעין גם חנות. בנוסף חלות במקרקעין שורת תכניות נוספות. תכניות בהכנה מתירות במקרקעין שימושים למסחר (מח /263 וכן הר / 1305) המתירים שימוש מסחרי בדרך רמתיים וברחוב אסף הרופא. הועדה המקומית אישרה שימוש מסחרי לעשרות עסקים לרבות מסעדות ובתי קפה לאורך דרך רמתיים. העורר מוכן לקבל על עצמו כל תנאי סביר ומקובל ולנקוט בכל האמצעים כמו לעמוד בכל תנאי סביבתי שתציב הועדה המקומית לרבות גידור, אקוסטיקה הפרדה, סילוק מפגעים קיימים וביצוע החניה. לשימוש באי בית הקפה המבוקש בשטח של 100מ"ר (כולל מטבח ושירותים בשטח של 25 מ"ר) מקצה העורר למעלה מ - 10 מקומות חניה בנוסף לחניונים הפזורים סמוך למקרקעין. חזית המבנה פונה לדרך רמתיים הסואנת ומרוחקת מבנייני מגורים מרחק סביר ביותר. המבנה עטוף בגינה ומוסתר חלקית ע"י צמחים גבוהים לרבות גדר רשת חיה בצידו הדרומי. השימוש המקורי (נגריה) אינו משתלב בסביבה באופי המסחרי ואינו מניב את דמי השכירות הראויים למבנה נוכח מיקומו המרכזי. הועדה המקומית לא שמעה את העורר עד תום וכן לא ניתן פתחון פה למומחים מטעמו בענייני תחבורה ואיכ"ס. אותה ועדה מקומית אישרה לא מכבר לעורר שימוש חורג לבית קפה בנכס אחר על דרך רמתיים. באזור, לרבות בסמיכות מידית למקרקעין פעילות מסחריות לרוב ועסקי מזון והסעדה, בתי קפה וכיו"ב. כך, ממוקמת סמוך למקרקעין מסעדה סינית (להלן - "מסעדת קם סון"). בדרך רמתיים פעילות מסחרית שוקקת וכן עסקי מזון ומסחר רבים. לפיכך השימוש המבוקש תואם את הסביבה. נפח התנועה הצפוי חסר משמעות ביחס למיקומה ברחובה הראשי של העיר והבקשה נותנת מענה לסוגיית החניה, בשונה מיתר העסקים שאושרו ברחוב. במסגרת הבקשה מתוכננים למעלה מ-10 מקומות חניה בתחום המגרש. הכניסה לחצר מרוחקת מהצומת המרומזרת ולא צפויות בעיות בטיחותיות. השימוש החורג לא יפגע בסביבה ולא יגרום למפגעי רעש וריח. הבקשה לוותה בתסקיר השפעה על הסביבה שהמליץ על הפתרונות האופטימליים לקיומו של השימוש המבוקש ללא כל פגיעה במתנגדים וללא שינוי באופי הסביבה. החלטת הועדה המקומית שלא להתיר את השימוש החורג מונעת ניצול כלכלי של המקרקעין ופוגעת בהגשמת מדיניות תכנונית ראויה ומאוזנת. התנגדות חלק מהמשיבים מבוססת על ניסיונם נוכח מיקומה של מסעדת קם סון וממנו הם לומדים גזירה שווה לענייננו. אין הנדון דומה לראיה. הבקשה טומנת בחובה פעילות מוסדרת ומבוקרת של בית קפה ואינה דומה להפעלתה של אותה המסעדה. התנגדות המשיבים 2 (הם היחידים הגובלים במקרקעין) הוגשה בחוסר תום לב כאשר אלה מנהלים במקרקעין שלהם עסק לממכר ירקות וחנות פרחים. המתנגדים כולם חיים בסביבת מגורים סואנת צפויים רועשת מוטרדת. ועמוסה וכל טענה לפיה השימוש מהווה סטייה ניכרת אינה נכונה. העוררים תמכו עררם בחוו"ד סביבתית ותחבורתית שהמליצו על אישור השימוש המבוקש וקבעו כי אין בו כל מפגע. עמדת הועדה המקומית קבלת הערר תגרום למטרדי רעש וריח במקום ותיצור עוד בעיות חניה מעבר למצוקת החניה הקיימת והתנועה הסואנת. השימוש ימשוך קהל צעיר שיסתובב באזור ולא יאפשר מגורים שקטים. הקמת בית הקפה תוסיף למטרד "קם סון" הקיים. אין זה ראוי לאשר בית קפה בדרך של שימוש חורג אלא שהעניין כרוך בהגשת תב"ע מסודרת והתייחסות לעניין התנועה והרעש במקום. שימוש חורג כשמו כן הוא נועד במהותו להסדיר מצב זמני, ויינתן רק בנסיבות חריגות המצדיקות זאת. עמדת המשיבים 2 קיימת זיקת הנאה בחלקה המזרחי של חלקת העורר בשטח של כ - 100 מ"ר לפיכך אין להחשיב שטח זה בחישוב החניה. אין בתכנית פתרונות סביבתיים אמיתיים למפגעי ריח ורעש, זיהום כללי וצפיפות. השימוש המבוקש חורג מסמכות הועדה ואינו כולל פיצויי לשכנים הנפגעים. עמדת המשיבים 3 רחוב אסף הרופא מרוחק ממרכז העיר. רבים מתושבי הרחוב בחרו בו בשל קרבתו אך נבדלותו ממרכז העיר הסואן והעמוס. הרחוב גובל במושב גני עם וקיים בו אופי חקלאי. התושבים הגרים בסמיכות למקרקעין נפגעים ישירות מהשימוש בשל מחסור חניה קיים כבר, זיהום הסביבה והרעש. הקמת בית הקפה תהווה הפרת איזון בין זכותו של מאן דהוא לפרנסה לעומת זכותם לאיכות חיים. מטרת 6 / R ליצור איכות חיים ומכל מקום לא לגרום נזק במישור זה. כמו כן, היא אינה מציינת מפרשות בית קפה. כיוון שבית הקפה עתיד להכיל 30 מקומות ישיבה יש לדאוג לחניה לכל הפחות ל - 30 איש. 6 / R אוסרת על מבנים הגורמים רעש סיכון תנועת רכב כבד זיהום אוויר מים וריח וכל שימוש אחר הגורם למטרד למגורים כפי שיקבע מהנדס העיר והאגף לאיכ"ס. בית הקפה "מזמין" מטרדים אלה לרבות פריקת סחורה וכו'. הקמת בית קפה תהווה חריגה מהפרעות שהיו נוצרות עקב הקמת בית מלאכה או תעשיה בשל תחלופה גבוהה של אנשים, רעש בערב מחסור בחניה, ריחות האוכל במקום, זבל ומשיכת חיות רחוב שונות. רווחת תושבי האזור חשובה כפליים מתאוות הבצע של העורר. העובדה כי אושרו בעבר בתי קפה בדרך רמתיים אינה מחייבת אישור גם כאן. המומחים אינם חיים במקום ואינם מבינים את הפן האנושי בדבר מפגעי איכות החיים. תכניות עתידיות טרם עברו בשבט ביקורתו של הציבור ואין לסמוך עליהן. פתרונות אקוסטיים לא ימנעו המולה ורעש בכניסה והיציאה. גם ב-10 מקומות חניה אין כדי לפתור את מטרד החניה שיצור בית הקפה בהתחשב במספר האורחים, העובדים הספקים וכו'. השיקול הכלכלי אינו רלוונטי. בית הקפה אינו תואם את אופי הסביבה ויש בכוחו להפכה משכונת מגורים בה חיות משפחות צעירות עם ילדים קטנים למקום הומה אדם בו תנועה רבה של כלי רכב שמטרת נסיעתם היא הרחוב עצמו ולא רק המעבר דרכו. אסף הרופא 1 מהווה הסביבה הקרובה במישרין לנכס ומצוקת החניה תוחמר משמעותית מהקמתו. הבניין שוכן מול הנכס המדובר מעל מסעדת קם סון ודייריו ערים נוכח נסיונם למטרדים שייגמרו כתוצאה מהרעש. דיון ביום 18/11/07 דנה ועדת הערר בנושא. במסגרת זו הבהירה הועדה המקומית כי על המקרקעין מוכנת תכנית חדשה בגינה פורסמו הודעות עפ"י סעיפים 77,78 לחוק, במסגרתה מתוכננים במקרקעין מגורים מעל קומה מסחרית והרחבת דרך (רחוב אסף הרופא). הועדה המקומית הבהירה כי בראייתה אותם תנאים על פי סעיף 78 אינם מונעים בקשה לשימוש חורג, שכן הם אוסרים על היתרי בניה להקמת מבנים חדשים ומתירים שיפוץ מבנה קיים או הרחבתו במידה ואינו פוגע באפשרות יישומה. באספקלריה זו הבהירה הועדה המקומית כי ניתן לאשר השימוש החורג המבוקש ולהגבילו בזמן עד כניסתה של התכנית לתוקף למשל. העורר הבהיר כי מדובר בבית קפה בעל אופי שכונתי, בשטח של 75 מ"ר הסעדה ו - 25 מ"ר מטבח, תוך שיפוץ מבנה מוזנח נכון להיום ומתן מענה הולם בתחום האקוסטיקה הריחות והחניה. עוד הבהיר העורר כי בקשתו היא לאישור שימוש חורג ל - 3 שנים. העורר טען כי אין לגולל עליו האחריות למטרדים האסטטיים הנובעים מקיומה של מסעדת קם סון שלטענת המשיבים משתמשת במקרקעין להשלכת פסולת. עוד טען העורר כי בהיבט הסטטוטורי המתחם המדובר הוא פינה ברחוב אסף הרופא דרך רמתיים המהווה גבול בתחום של מרכז הוד השרון. אופי הכביש הינו כביש עירוני סואן. עוד טענו העוררים כי אין במצב הקיים שום זיקה בחלקה מהמגרש. מומחה איכ"ס מטעם העורר מר קדמן הבהיר כי התרכז ב - 3 היבטים: רעש, זיהום אוויר, וסילוק אשפה נוכח הנסיון הקיים בסמיכות כתוצאה ממסעדת קם סון. מדובר במקום שעתיד להיות ממוזג וסגור תוך קביעת נהלים לפינוי אשפה. מומחה התנועה אינג' ויינהבר הבהיר כי לעניין הבטיחות הפניה בצומת מרומזרת ועל כן מבוקרת והמרחק עונה על הנחיות משרד התחבורה, וכן כי מבחינת מקומות החניה עפ"י התקן מדובר במקום חניה אחד לכל 10 מר' ואילו כאן מתוכננות 11 חניות. המשיבים חזרו על טענותיהם, אימצו את החלטת הועדה המקומית וטענו כי יש ליתן משקל למטרד הקיים כבר היום במקום. המשיבים טענו כי סטטוטורית המבנה מיועד להריסה על פי התכנון החדש ואין לאשר בו שימוש חורג היום. עוד טענו המשיבים כי המושג "בית קפה שכונתי" הינו בבחינת מס שפתיים בלבד. לעניין העזובה יש לטפל בה בלי קשר לאישור השימוש החדש. המשיבים חזרו על הבעיה התחבורתית הקיימת בסביבה עמוסה לעייפה. ועדת הערר ערכה ביקור במקום על מנת להתרשם מנתוניו באופן בלתי אמצעי ומצאה כדלקמן: המתחם מצוי על דרך רמתיים. מצפון לו מעבר לכביש מבנה מגורים בקומת הקרקע של אותו מבנה מסעדת קם סון. לא נמצאו במקרקעין סימני אשפה . למבנה המבוקש חסר חלק מהגג ובחלקו האחורי בניה המיועדת להריסה. מדרום קיימת חנות פרחים. המגרש הינו רחב ידיים וניתן למקם בו חניה. בשעות הבוקר לא התרשמנו מעומס חניה באזור. המסגרת הנורמטיבית הבקשה נשוא הערר הוגשה וטופלה כבקשה לשימוש חורג לתכנית. יחד עם זאת, נוכח הוראות תכנית 6 / R המייעדות המקרקעין לאיזור פיתוח כמפורט בטענות העוררים, לפיה על פי המידע שנמסר מהועדה המקומית הוצא ההיתר לבניין נשוא הבקשה מלכתחילה, ניתן להשתמש במקרקעין גם שימוש מסחרי " SHOP". משמעות הדברים היא כי במידה ומצבה התכנוני של החלקה נגזר מתכנית זו, אזי השימוש המסחרי המבוקש עשוי להכנס בגדר שימוש תואם תכנית והינו שימוש חורג להיתר בלבד. במצב דברים זה, שיקול הדעת שלא לאפשרו מוגבל פי כמה שכן אין המדובר בשימוש זר למקרקעין כי אם בשימוש מותר אחד מני כמה. לא מכבר יצאה מלפני ועדת ערר צפון החלטה עפ"י שימוש חורג להיתר אינו כרוך בפרסום ושמיעת התנגדויות מלכתחילה (ר' ערר (חיפה) 64/06 גדז' נ' הוועדה המקומית חיפה ואח') כדלקמן: - "ההגיון שעומד מאחורי חובת הפרסום, מחייב את המסקנה כי זה נדרש רק בעת חריגה מהוראות התכנית. התכנון הוא הליך הדורש שקיפות מירבית, פרסום ושמיעת הציבור. משאושר תכנון מסויים, הוא מחייב את כלל הציבור, וחזקה על הציבור כי הוא מודע לכך שניתן לבנות את כל אשר קיים בתכנית. על כן, אין הציבור זכאי להתנגד לאותן בקשות, התואמות את הוראות התכנית." אלא שבענייננו מלכתחילה הבקשה הוגשה כשימוש חורג מתכנית ואיננו נזקקים להכריע בעניין זה.לפיכך המצב התכנוני המתואר בהיבט זה ישמש ברקע הדברים בלבד. הפגיעה בזכות הטיעון טוענים העוררים כי הועדה המקומית לא אפשרה למומחים מטעמה להישמע. אנו מוצאים באמור טעם לפגם. יחד עם זאת מתוך היכרות עם ההליכים הארוכים וסדר יומה העמוס של הועדה המקומית בישיבותיה איננו רואים לנכון לייחס לועדה המקומית כוונות מכוון בעניין זה וקוראים לה לאפשר בעתיד שימוע מלא של כל הצדדים. שימוע כזה יכול שיתקיים תוך הקצאת מכסת זמן לכל אחד מהצדדים ומתן יד חופשית לאותו צד לכלכל צעדיו וטענותיו. מכל מקום לא מדובר בפגם היורד לשורשו של עניין הואיל וחוות הדעת אותם מומחים היו פרושות בפני הועדה המקומית. יחד עם זאת ראינו לקבל הערר לגופם של דברים, בתנאים , כפי שיפורט להלן: הבקשה לגופה היקף השימוש המבוקש הינו מינורי. מתוך בניין בהיתר המשתרע על פני למעלה מ - 200 מ"ר מבוקש שימוש ב - 100 מ"ר בלבד תוך הריסת היתר. בניין זה שימש עד לא מכבר כנגרייה אשר מטיבה וטבעה כרוכה בפעילות רעש מזה ובתנועת לקוחות מזה. טיב השימוש המבוקש על פי עקרונות התכנון המידתי וכתוצאה מהביקוש המורחב בידי הציבור פזורים בתי קפה בשכונות מגורים. אלה משמשים על פי רוב את ציבור המתגוררים באזור ולעיתים אף קוסמים ללקוחות נוספים. הדברים באים לידי ביטוי גם בתכנון החדש המקודם במקרקעין ובמסגרתו קבועה חזית מסחרית באותם מקרקעין ממש, ומהווים חלק מהמענה לצרכי ציבור כמסחר דוגמת חנות מכולת מספרה וכו'. מיקום המקרקעין לא נעלמה מעיננו העובדה כי עפ"י אותו תכנון עתיד רחוב אסף הרופא להתרחב על חשבון המבנה הקיים ואולם המגמה הקבועה בו נותנת ביטוי הן להיותו של אותו רחוב ציר תנועה משמעותי כבר היום, והן לעובדה כי בפתח השכונה, על ציר רמתיים ראו הרשויות לתכנן אפשרות מסויימת למסחר. אנו מקבלים את עמדת הועדה המקומית לפיה אותם מקרקעין מצויים על גבול הפיתוח המתוכנן בדרך רמתיים אולם כאמור גם על פי התכנון החדש בוצעה בהם אפשרות לפיתוח מסחרי מסויים. זאת ועוד, מצאנו כי אותו מיקום על דרך רמתיים הסואנת הינו מיקום ראוי ביותר לניצול מסחרי לטובת תושבי האזור ועדיף למשל על קביעת מובלעת מסחרית בטבורה של שכונת מגורים. לא זו אף זו בחזיתו הצפונית של המגרש מצויה שדרת עצים אשר מהווה חיץ נוסף בין בית הקפה המבוקש לבית המשיבים. מהות החריגה כאמור הן מבחינת השימוש שנעשה בעבר בפועל במקרקעין והן מבחינת ייעודם הסטטוטורי, איננו מוצאים כי השימוש המבוקש סוטה באופן משמעותי. בית קפה מהווה מקום מפגש חברתי אגב סעודה וקלה וישיבה ואיננו רואים במהותו חריג לאזור מגורים. זאת ועוד, גם ביחס לסביבה הקיימת הכוללת את מסעדת קם סון כאמור, ועוד מספר עסקים קטנים איננו מוצאים כי השימוש המבוקש ישנה את הסביבה באופן משמעותי, לא כל שכן באופן ניכר. תנאים יחד עם זאת, ועל מנת להבטיח כי בית הקפה הנ"ל לא יהווה מפגע ראינו לנכון לקבוע כדלקמן: השימוש החורג מאושר לתקופה של 3 שנים בלבד. תקופת הפעלה זו הינה מינימלית לצורך החזר ההשקעה מחד ומאידך תאפשר לרשות המקומית, לעוררים ולמשיבים לצבור ניסיון ולבחון את תוצאותיו. בית הקפה לא יהיה פתוח לציבור בשעות שבין 23:00 ל - 9:30 בבוקר. באופן זה אם וככל שהפעלתו תהא כרוכה בתוספת עומס תחבורתי. עומס זה לא יבוא לידי ביטוי בשעות הבוקר בהן מתנקזת התנועה אל מחוץ לשכונת המגורים. מספר המקומות הישיבה לא יעלה על 30. תנאי לאכלוס יהווה ישום דווקני של המלצות מומחה התחבורה והמומחה הסביבתי כמפורט בחוות דעתם. תנאי להיתר יהא קביעתה של חניה תפעולית לצורך פריקת סחורה בנוסף ל - 11 החניות המתוכננות במגרש. פעילות בית הקפה מותרת במבנה המבוקש בלבד ולא תתרחב אל חצר המקרקעין. לא תורשה השמעת מוסיקה מחוץ לבית הקפה ולא יותרו בשטחו מופעים. ההיתר יוצא בכפוף לתנאים האמורים לעיל ובכפוף להמצאת כל האישורים הנדרשים על פי דין. לאור כל האמור לעיל הערר מתקבל בתנאים.בית מלאכהבית קפהמלאכהשימוש חורג