נטען כי הבקשה לבניית מעון חוסים הוגשה במסווה למגורים רגילים

נטען כי הבקשה לבניית מעון חוסים הוגשה במסווה למגורים "רגילים"

ערר זה הוגש על החלטת הועדה המקומית לתו"ב כפר סבא (להלן: "הועדה המקומית") לאשר הריסת בית קיים והקמת שתי יח"ד, חד משפחתיות הכוללות הקלות בקווי בניין (10%) בתכסית (2.5% בשל ניוד שטחים לקומת הקרקע). המבנה מתוכנן לשמש כמעון חוסים.

העוררים הינם מתנגדים המתגוררים סמוך למקרקעין נשוא הבקשה. ועדת הערר נתבקשה לדחות הבקשה על הסף ולחלופין לקבוע סייגים ומגבלות בנוגע לשימוש למעון חוסים.

טענות העוררים:



הבקשה הוגשה במסווה למגורים "רגילים".
בשכונה מעון חוסים נוסף והצטברות של שני מעונות יוצר מסה קריטית הפוגעת באופי הסביבה הקרובה.
סעיף 63 לחוק התכנון והבניה פורש בעבר ע"י ועדת הערר באופן שאינו מתיר הריסת מבנה קיים והקמת מבנים אחרים במקומו לצורך מעון חוסים.
במבנה חדש המיועד מלכתחילה כמעון חוסים טמונה "כוונה של קבע" לשימוש כזה בניגוד לאפשרות הטמונה בחוק לשימוש במבנה מגורים רגיל למטרה זו.
שילוב של חוסים בקהילה מותנה במיעוט חוסים וקהילה רחבה שאם לא כן משמעותו יצירת "קהילת חוסים" בניגוד למטרות החוק.
הוראות סעיף 63 א' לחוק עומדת בניגוד לזכויותיהם המוגנות עפ"י חוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
חלק מההקלות המבוקשות אינן בסמכות הועדה המקומית, ומכל מקום עומדות בניגוד למגמת בתי המשפט להימנע מאישור הקלות.
יש להתנות היתר למעון חוסים בביצוע איזונים והגנות במסמכים כתנאי בהיתר.
מנתוני הבקשה ניתן ללמוד על כוונה לאכלס במקום חוסים רבים:

היחידה הדו קומתית כוללת 8 חדרי שינה.
היחידה החד קומתית 4 חדרים.
העדר הגבלות על מספר החוסים ונקיטת אמצעים אקוסטיים יגרום לפגיעה חמורה בקניין השכנים.


עפ"י התב"ע קיימת חלוקה מדורגת של זכויות הבניה המבוקש לעומת זאת:

קק - 25% 55%
קא' - 20% 26% קג' - 10%
התכנית כוללת אלמנטים בנויים נוספים בקרקע – שטח פרגולות וחנייה בהיקף 142 מ"ר עפ"י המבוקש קיים בניין בשטח בסיס המשקף 4 קוטג'ים.


העברת זכויות הבניה מהגג פיקטיבית שכן גובה המבנה מקסימלי.
עפ"י התב"ע מיקום המבנים בחלקות אמור להיות מדורג, הבקשה אינה תואמת עקרון זה.
הקלה בגובה מרתף אינה חוקית שכן רשימת ההקלות בתקנות התכנית הינה רשימה סגורה.
"מדיניות הועדה" עליה נסמכת החלטתה בעניין ההקלות לא פורשה.
מדובר בשכונת מגורים יוקרתית ואישור הבקשה יגרום לנזק משמעותי לעוררים.


תשובת המשיבים – מבקשי ההיתר



יש להפריד בין הבקשה למגורים התואמת תב"ע לשימוש.
לחילופין –
סעיף 63 הינו חריג תפישתי בחוק בכך שהוא מאפשר שימוש שונה מהמפורט בתב"ע. סעיף זה הוסף מתוך צורך ליתן מעשה להבנה נאותה במתן פתרונות הומאנים לאנשים בעלי צרכים מיוחדים.




בערר 207 הנ"ל הוגשה בקשה לבניית מוסד הכולל מטבח תעשייתי, אולמות מיוחדים וכד' ולמרכיבים אלה אין זכר בענייננו לפיכך מלכתחילה אין להסיק ממנו לענייננו. שנית אין בערר זה שום החלטה ו/או הבעת דעה בקשר לאבחנה במתן היתר בניה למוסד חוסים כבניין קיים לעומת היתר בניה למוסד שטרם נבנה.
אופי החוסים – רובם בעלי מנת משכל קרובה לרגיל בעלי מיומנות סוציולוגית סבירה והינם אנשים עובדים ומתפרנסים המקיימים משק בית נורמטיבי, מקיימים חיי זוגיות נורמטיבי לאורך שנים. הפיגור השכלי הקל שלוקים כן מחייב העמדת אם בית בלבד.
עמדת הפסיקה במתן היתר למגורי חוסים אגב שולבה בקהילה הינה תומכת ויוצאת חוצץ כנגד טענות מסוג זה שהעלו העוררים המשוייכות כטענת "NIMBY" ( not in my back (yard.
חוק יסוד כבוד האדם וחירותו תואם לחלוטין את סעיף 63 א' לחוק ופרשנות העוררים לו מנוגדת באופן בוטה לרוח חוק היסוד.




לעניין ההקלות –


3.1 עובדתית מדובר ב – 6 חדרי שינה ולא 8.
3.2 קומת הקרקע מכילה 27.7% בשטח מבונה במקום ה- 25% המותרים ולא מעבר לכך.
3.3 שטח הבסיס הינו 322 מ"ר ולא 470 מ"ר כפי שנטען.
3.4 ההקלה בקווי בניין - משמעה עיבוי במס' סנטימטרים של עמודים בפינות הבניין לתכלית
אסטטית והיא אינה מוסיפה ולא ס"מ בגודל המבנה.
3.5 לעניין ההקלה בתכסית, העמסת קומת הקרקע שונתה לבקשת העורר 5.
3.6 הפרגולות וחניה נגזרים מהתב"ע התקפה. חיבורם עם השטח העיקרי מערבת מין בשאינו
מינו.
3.7 לא ניתן לעשות שימוש למגורים בגג כאשר גובהו המקסימלי 1.80 טרם ריצוף.

עמדת הועדה המקומית



השימוש במעון חוסים תואם את ייעוד המקרקעין לאור הוראות סעיף 63 א' לחוק.
במסגרת הבקשה להיתר הועדה אינה רשאית לשקול שיקולים לא תכנוניים ועל כן נוכח הוראת סעיף 63 א' לחוק אין לה כל שיקול דעת בנוגע לשימוש המבוקש.
לחלופין – עמדת הפסיקה לעניין הגדרת "בניין מגורים מאוכלס" כקבוע בסעיף 63 א' שונה מזו הנטענת ע"י העוררים, ואינה חלה אלא בבית דירות מאוכלס.
לחלופי חילופין מספר החוסים צריך שייקבע ע"י משרד הבריאות ו/או משרד העבודה והרווחה.
בערר 207 הושאר העניין בצריך עיון.
גודלם של מבנים המבוקשים תואם את מדיניות הועדה המקומית בנוגע למבני מגורים ולפיכך אין מניעה תכנונית לאשר בקשה להיתר.
בטענה בדבר קיבוצם של מעונות מספר בשכונה יש ממש אולם הועדה המקומית נעדרת שיקול דעת עפ"י סעיף 63 א' הנ"ל.
לעניין ההקלות - הטענות נטענות בעלמא ללא ביסוס וללא תימוכין וכוללות נתונים שגויים לחלוטין. אין בהקלות שהתבקשו כל פגיעה תכנונית ואין בהן סטייה ניכרת בהתאם לקבוע בסעיף 151 לחוק.


דיון

ועדת הערר ערכה דיון מקיף ומעמיק בנושא וביקרה במקום על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מנתוניו.
במסגרת זו מצאה כי המגרש גובל ברחוב טשרניחובסקי שהינו רחוב ראשי וסואן. בגבולו המערבי עצים גבוהים הראויים להגנה.
הגישה מרחוב לסל חסומה ויש להכשירה. המגרשים רחבי ידיים ובהם בנויים בתים של 1-2 קומות. המבנה הגובל מדרום נבנה בקו בניין של כ – 2.8 מ' והמחסן במרחק של 1.5 מ'.

מסגרת הדיון

סעיף 63א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק") קובע כדלקמן: -
63"א. (א) יועדה בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת קרקע למטרת מגורים, יראו ייעוד כאמור כאילו הוא כולל גם היתר למגורי חוסים שמשרד העבודה והרווחה אישר להם לגור במעון, או למגורי נכי נפש שמשרד הבריאות אישר להם לגור במסגרת מגורים עצמאית או מוגנת, ובלבד שבבנין מגורים מאוכלס לא יגורו יותר מששה חוסים; הגבלה זו לא תחול לגבי בנין מגורים שאינו מאוכלס; אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מסמכותה של ועדה מקומית לכלול בתכנית מיתאר או בתכנית מפורטת, קרקע שיועדה בתכניות כאמור למטרת מוסדות, מעונות או טיפול בנזקקים, בכל מספר שהוא."

איננו מקבלים את עמדתם הראשונית של המשיבים לפיה אין כל רלוונטיות לשימוש למעון חוסים בבקשה נוכח הוראות סעיף 63 א' לחוק.

הלכה פסוקה היא כי: "בחינת שאלת סוג השימוש במבנה ביחס אליו מבוקש היתר הבניה בטרם מתן ההיתר מהווה חלק מהותי מתפקידה של הועדה המקומית. אם הועדה תאלץ לבחון את שאלת השימוש רק בדיעבד היא עלולה לעמוד בפני עובדות מוגמרות ואף בפני הסתמכות של צדדים שלישיים".

(ע"א 482/99 בלפוריה ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב יזרעלים ואח').

באותו מקרה נדונה בחינה דו שלבית לעשיית שימוש חורג במקרקעין. קל וחומר בענייננו בו לא צפויה בחינה נוספת של רשויות התכנון נוכח הוראות סעיף 63 א' לחוק.

זאת ועוד, קריאת שימוש מעון חוסים לשימושים למגורים אינה פוטרת הועדה המקומית מדיון בשימוש כפי שאינה פטורה מחובה זו כל אימת שמדובר בשימוש ורסטילי אחר דוגמת שימוש למוסדות ציבור למשל. שימוש כזה עשוי להתאים הן לגן ילדים הן לבין כנסת והן למגוון שימושים נוסף. ברי כי במצב דברים כזה על הועדה להביא בחשבון שיקוליה (מבחינות תכנוניות שונות דוגמת חניה, בניה מתאימה, נקיטת אמצעים אקוסטיים ובטיחותיים ועוד,. את השימוש הספציפי הנבחר שייעשה במגרש פלוני, וכך גם בענייננו.

ודוק: אנו סבורים כי עמדת הועדה המקומית לפיה על פי סעיף 63 א' היא מחויבת לאפשר שימוש למעון חוסים נכונה (ועל כך בהמשך, אך ויחד עם זאת אין בעובדה זו כדי להגביל את שיקול דעתה לא כל שכן לפטרה מלדון בהשלכותיו והשיקולים התכנוניים הרלוונטיים ליישומו.

סעיף 63 א' לחוק קובע בהאי לישנא הן את האפשרות לעשות שימוש למגורי חוסים במבנה מגורים קיים – או אז קיימת הגבלה על מספר החוסים, והן את האפשרות להקים מעון כזה באזור המיועד למגורים או אז לא תחול המגבלה המספרית ובלשון הסעיף מפורשות: "הגבלה זו לא תחול לגבי בניין מגורים שאינו מאוכלס".

ראוי לציין בהקשר זה את פסיקת בתי המשפט אשר קראו תנאים אלה כפשוטם ובלשונם "על פי פשוטם של דברים, ההגבלה אודות המספר המקיסימלי של חוסים שיכולים לגור בבניין מגורים מבלי שהדבר יהווה שימוש החורג ממגורים אינה חלה אלא בבית דירות מאוכלס להבדיל מבית בודד פרטי כגון זה ששכרה העמותה כאן"....

בש"א (י-ם 1628/98 קטורזה ואח' נ' עמותת מרפא לנפש.
ת"א (הרצ) 102/03 טורנר מאיר ואח' נ' אקים עמותה לקידום מפגרים.

אשר לערר 207/97 נעיר שלושה –

ראשית, ועדת הערר אינה כבולה בהחלטותיה שלה, מה עוד כי מדובר בהחלטה בת עשור מאז עברה הפסיקה תמורות וחידושים בעניין הפרשנות לסעיף 63 א' דוגמת פסקי הדין האמורים לעיל.

שנית, באותו מקרה נדונה בקשה להקמת מעון קשישים עצמאיים, אשר ספק אליבא דאותה החלטה אם נכנסים בגדר "חוסים".

ושלישית, ועדת הערר ציינה באותו מקרה מפורשות "הבענו את ספקנותנו לגבי הפרשנות הנכונה שיש לתת לסעיף 63 הנ"ל מבלי שהגענו לידי מסקנה מכריעה סופית בעניין והשארנו את הדבר כמצריך עיון"...


סיכום עד כאן

השימוש למעון חוסים עצמאיים תואם שימוש למגורים על פי סעיף 63 א' לחוק התכנון והבניה, אשר נחקק ברוח ובהתאם להוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, אולם שימוש זה טעון התייחסות קונקרטית של הועדה המקומית בשלב בקשת ההיתר מבחינת ההתאמות הנדרשות כמו בכל ייעוד אחר בו מותרים שימושים מספר.

ריבוי מעונות חוסים

הטענה: הואיל ובמרחק מה מצויים עוד שני מעונות תהפוך השכונה ל"שכונת חוסים", ובכך מוחטאת מטרת המחוקק בשילובם בקהילה. אנו דוחים טענה זו.

בניגוד לסוגיית השימושים החורגים במסגרתה מובאים בחשבון השיקולים משקלם המצטבר של השימושים החורגים, ספק לנו אם בענייננו שיקול זה רלוונטי. מטרת המחוקק היתה להשוות בין מעמדם של החוסים ליתר האוכלוסייה ובמובן זה עמדת העוררים מחדדת ההבחנה בניגוד למטרת המחוקק.

מכל מקום, אפילו ניתן לשייך לשכונה את שלושת המעונות הנטענים (מתוכם אחד אמור להסגר על פי הצהרת המשיב 2 עם אישור ובניית המעון נשוא ערר זה), דבר המוטל בספק עובדתי, אין בהקמתם כדי להפכה ל"שכונת חוסים".

מדובר בשכונת רווחה נורמטיבית בבניה צמודת קרקע הכוללת גני ילדים, הסמוכה לציר ראשי בכפר סבא, כך שהן בהיבט העובדתי והן בהיבט התיאורטי אין בטענת העוררים בעניין זה ממש.

סיכום לעניין השימוש

ראינו לנכון להתיר השימוש המבוקש תוך קביעת תנאים תכנוניים שיהלמו אותו לרבות ובפרט הסדרים אקוסטיים וויזואליים דוגמת צמחיה, קירות אקוסטיים, זיגוג משולש, אשר יאפשרו שילובו בסביבה הקיימת תוך התחשבות באינטרס העוררים, והגבלת מספר החוסים כדי 24 חוסים בשתי היחידות.

לעניין ההקלות שנתבקשו

ההקלה בגובה מרתף תואמת את מדיניות הועדה המקומית כפי שהובעה בהחלטת הועדה המקומית מיום 25/7/06 לפיה "תותר הגבהת גובה קומת המרתף במסגרת הקלה, מהוראות התכנית כקבוע בחוק."

נוכח התכנון המוצע לפיו קומה זו אינה מגביה את הבניין בכללותו איננו רואים לנכון לשנות מהחלטת הועדה המקומית.

לעניין ההקלה בקווי בניין צידי (3.15 מ' במקום 3.50 מ') – מדובר בהקלה לצורך בליטות דקורטיביות בלבד ואיננו רואים מניעה לאשרה.

אשר להקלה בתכסית – בהתחשב בעובדה כי התבקשה נוכח עמדת אחד המתנגדים וכיום עמדת המתנגדים היא כי היא פוגעת בהם, איננו רואים לנכון לאשרה.
אשר על כן ולאור כל האמור אנו מחזירים הדיון לועדה המקומית על מנת לקבוע הסדרים תכנוניים ראויים בהתחשב בשימוש המבוקש.
החלטת הועדה המקומית תינתן בתוך 30 יום מקבלת החלטה זו.

בכפוף לאמור לעיל הערר נדחה.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בניית דיר צאן

  2. בניית מגדל ייצור

  3. אחריות מפקח בניה

  4. בניית מתקן ביטחוני

  5. הכשרת בניה לא חוקית

  6. שעות קיץ ענף הבנייה

  7. בנייה ללא קומה מפולשת

  8. ביקורת בשלבי גמר בניה

  9. העברת צנרת בשטח פרטי

  10. אגרת המרת אגרות בניה

  11. עלות פיקוח בניה ליום

  12. מה זה תעודת גמר בניה ?

  13. עיכובים בפרויקט בניה

  14. בניה בשטח שהוכרז לשימור

  15. אישורי בניה על גג משותף

  16. בניה בניגוד לצו מינהלי

  17. הכשרת עבירת בנייה (פסיקה)

  18. גודל חלונות בחדרי שירות

  19. הסתרת אור השמש עקב בניה

  20. שירותי מסגרות באתר בניה

  21. דריכה על מסמר באתר בניה

  22. הגבלת בניה על חלקה פרטית

  23. בקשה למתן צו להפסקת בניה

  24. פיצויים בגין בנייה על הגג

  25. זכויות בנייה בלתי מנוצלות

  26. בניה לא חוקית של אורווה לסוסים

  27. דחיית התנגדות לבניה - מה עושים ?

  28. הכשרת בניה בלתי חוקית משנות ה – 70

  29. ניתוק חשמל עקב עבירות בניה לא חוקית

  30. הקלה בשטחים העיקריים המותרים לבנייה

  31. הקלה בגובה מפלס הכניסה הקובעת (0.00)

  32. רוב נדרש לשינויים ברכוש ובזכויות הבניה

  33. התנגדות תושבים לבניית מתקני משחק בכיכר העיר

  34. ניוד שטחי שתי הקומות העליונות והגדלת שטח עיקרי

  35. תביעה בגין בניית אצטדיון "דוחא" - טריבונה צפונית

  36. ליווי פרויקט בניה ע''י מנהל מיוחד מטעם בית המשפט

  37. נטען כי לא ניתן תכנונית הנדסית לנצל את יתרת זכויות הבניה

  38. הודעה על החלטה בדבר שיטת הקצאה של אתרים לבניה זמנית לעולים

  39. נטען כי הבקשה לבניית מעון חוסים הוגשה במסווה למגורים "רגילים"

  40. בקשה לבניית שער לרכב בחזית הצפונית של המגרש דרך שביל להולכי רגל

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון